01.

這兩年海盜經(jīng)常都在說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)正處于劇變時(shí)代，媒體也正處于劇變時(shí)代。

這個(gè)說(shuō)法似乎并不新穎甚至空洞。但身處其中的海盜，最近感受可以越來(lái)越真實(shí)。

今天我們既要聊地產(chǎn)媒體，又要聊開(kāi)發(fā)商?；径际巧⒘?，有的話(huà)不能說(shuō)太細。但對于地產(chǎn)行業(yè)以及媒體行業(yè)伙伴，我們希望看完本文，你不是覺(jué)得在浪費時(shí)間。

03.

媒體當然影響著(zhù)開(kāi)發(fā)商。

但開(kāi)發(fā)商更深入的改變，革命性改變，并不是媒體帶來(lái)的。開(kāi)發(fā)商劇變時(shí)代已經(jīng)開(kāi)始了，比想象的可能要慘烈。

接下來(lái)我們聊幾個(gè)比較瑣碎的點(diǎn)：

（1）

重慶土拍延期了。為何延期？當然有多個(gè)原因，但一定有個(gè)原因就是，要找到更合適的新土拍細則，技術(shù)性細則。

我們以6月土拍成都土拍為例，他有兩個(gè)重要特點(diǎn)。

第一是，本地開(kāi)發(fā)商參與更多，知名開(kāi)發(fā)行拿地很少。這說(shuō)明什么？大開(kāi)發(fā)商研判水平更高，大開(kāi)發(fā)商不敢拿，小開(kāi)發(fā)商拿了被套可能性更大。而小開(kāi)發(fā)商往往就是本地開(kāi)發(fā)商，對地方經(jīng)濟意義更為特殊。

第二是，成都這次自持比例非常高，最高達到59%，平均達到百分之30多，這是驚人比例，而中國開(kāi)發(fā)商的基因就是高周轉，所以這里面的沖突是非常劇烈的。

一方面，相關(guān)方面希望開(kāi)發(fā)商逐步擺脫高周轉，從賺快錢(qián)模式，調整為長(cháng)線(xiàn)服務(wù)模式。問(wèn)題是，高速列車(chē)一旦啟動(dòng)，不是說(shuō)剎車(chē)就剎車(chē)的。

所以，國內開(kāi)發(fā)商必將面臨大洗牌，這是其中重要原因之一。

（2）

前面，國內某知名開(kāi)發(fā)商在集團區域總層面會(huì )議上宣布，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式進(jìn)入微利時(shí)代，他們集團地產(chǎn)板塊，近30年來(lái)的擴張擴張擴張策略，從今年開(kāi)始會(huì )正式調整。

啷個(gè)調整？

那就是實(shí)在算不過(guò)來(lái)賬的地塊，就不會(huì )為了保團隊沖規模，咬牙拿。從而尋找地產(chǎn)之外的真正第二增長(cháng)曲線(xiàn)。

這可能是中國地產(chǎn)商幾十年來(lái)的革命性轉變！

（3）

結合前面兩點(diǎn)，我們看到龍湖大舉進(jìn)攻天街，打算全國布局80加天街，千億投入級別，這就是開(kāi)拓真正第二曲線(xiàn)的真實(shí)案例。

龍湖大舉擴張天街有兩個(gè)原因，首先是第二增強曲線(xiàn)，還有就是天街模式越來(lái)越有利于增加她拿新地塊的砝碼。

但龍湖是特殊案例。

一來(lái)因為龍湖商業(yè)多年，經(jīng)驗人才等積累相對成熟，二來(lái)龍湖資金成本始終處于授信很高的維度，這是至關(guān)重要的。

（4）

昨天，重慶一位有投資專(zhuān)長(cháng)的銀行行長(cháng)告訴海盜，對于民營(yíng)企業(yè)而言，他做商業(yè)基本都是虧。

因為民營(yíng)企業(yè)的資金成本平均基本在7%，而商業(yè)租金帶來(lái)的收益很難達到7%。

他還預言，我們非常熟悉的一家開(kāi)發(fā)商，兩年之內一定會(huì )失敗，因為他的對沖資金以及整個(gè)運營(yíng)成本，每年要差幾十個(gè)億。

而同時(shí)，國外某家知名企業(yè)90億投資中國內地某家地產(chǎn)企業(yè)，如果破產(chǎn)成為定局，那么將成為中國地產(chǎn)史上迄今最知名最失敗的投資案例。

（5）

國內知名開(kāi)發(fā)商融創(chuàng )在今年前5個(gè)月以430億人民幣，豪購18個(gè)地塊，這引起了人民銀行以及國土資源部的關(guān)注，據說(shuō)正在對其已購地塊進(jìn)行深度排查。

融創(chuàng )在重慶下一次的集中拍地，很可能將放緩。而海盜將對此進(jìn)行持續關(guān)注。

（6）

從去年三道紅線(xiàn)，到今年集中拍地，到今年6月地方土地出讓金收取轉為國稅部門(mén)。國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控層層加碼，不斷升級。

而土地出讓金的改變，可能是革命性的，因為這是從莊家開(kāi)始，它的影響會(huì )在接下來(lái)逐步體現出來(lái)。是最終掌控的房?jì)r(jià)？還是束縛了地方發(fā)展沖動(dòng)？還是兩害相權取其輕？過(guò)三幾年我們才會(huì )看到答案。

05.

房?jì)r(jià)會(huì )降嗎？

現在該買(mǎi)房嗎？

對各方相對合適的辦法是，房?jì)r(jià)緩慢增長(cháng)，暴漲暴跌如果能夠控制就不會(huì )發(fā)生的啦。

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