01.

這兩年海盜經(jīng)常都在說，地產(chǎn)行業(yè)正處于劇變時(shí)代，媒體也正處于劇變時(shí)代。

這個(gè)說法似乎并不新穎甚至空洞。但身處其中的海盜，最近感受可以越來越真實(shí)。

今天我們既要聊地產(chǎn)媒體，又要聊開發(fā)商?；径际巧⒘?，有的話不能說太細(xì)。但對于地產(chǎn)行業(yè)以及媒體行業(yè)伙伴，我們希望看完本文，你不是覺得在浪費(fèi)時(shí)間。

03.

媒體當(dāng)然影響著開發(fā)商。

但開發(fā)商更深入的改變，革命性改變，并不是媒體帶來的。開發(fā)商劇變時(shí)代已經(jīng)開始了，比想象的可能要慘烈。

接下來我們聊幾個(gè)比較瑣碎的點(diǎn)：

（1）

重慶土拍延期了。為何延期？當(dāng)然有多個(gè)原因，但一定有個(gè)原因就是，要找到更合適的新土拍細(xì)則，技術(shù)性細(xì)則。

我們以6月土拍成都土拍為例，他有兩個(gè)重要特點(diǎn)。

第一是，本地開發(fā)商參與更多，知名開發(fā)行拿地很少。這說明什么？大開發(fā)商研判水平更高，大開發(fā)商不敢拿，小開發(fā)商拿了被套可能性更大。而小開發(fā)商往往就是本地開發(fā)商，對地方經(jīng)濟(jì)意義更為特殊。

第二是，成都這次自持比例非常高，最高達(dá)到59%，平均達(dá)到百分之30多，這是驚人比例，而中國開發(fā)商的基因就是高周轉(zhuǎn)，所以這里面的沖突是非常劇烈的。

一方面，相關(guān)方面希望開發(fā)商逐步擺脫高周轉(zhuǎn)，從賺快錢模式，調(diào)整為長線服務(wù)模式。問題是，高速列車一旦啟動(dòng)，不是說剎車就剎車的。

所以，國內(nèi)開發(fā)商必將面臨大洗牌，這是其中重要原因之一。

（2）

前面，國內(nèi)某知名開發(fā)商在集團(tuán)區(qū)域總層面會議上宣布，地產(chǎn)開發(fā)正式進(jìn)入微利時(shí)代，他們集團(tuán)地產(chǎn)板塊，近30年來的擴(kuò)張擴(kuò)張擴(kuò)張策略，從今年開始會正式調(diào)整。

啷個(gè)調(diào)整？

那就是實(shí)在算不過來賬的地塊，就不會為了保團(tuán)隊(duì)沖規(guī)模，咬牙拿。從而尋找地產(chǎn)之外的真正第二增長曲線。

這可能是中國地產(chǎn)商幾十年來的革命性轉(zhuǎn)變！

（3）

結(jié)合前面兩點(diǎn)，我們看到龍湖大舉進(jìn)攻天街，打算全國布局80加天街，千億投入級別，這就是開拓真正第二曲線的真實(shí)案例。

龍湖大舉擴(kuò)張?zhí)旖钟袃蓚€(gè)原因，首先是第二增強(qiáng)曲線，還有就是天街模式越來越有利于增加她拿新地塊的砝碼。

但龍湖是特殊案例。

一來因?yàn)辇埡虡I(yè)多年，經(jīng)驗(yàn)人才等積累相對成熟，二來龍湖資金成本始終處于授信很高的維度，這是至關(guān)重要的。

（4）

昨天，重慶一位有投資專長的銀行行長告訴海盜，對于民營企業(yè)而言，他做商業(yè)基本都是虧。

因?yàn)槊駹I企業(yè)的資金成本平均基本在7%，而商業(yè)租金帶來的收益很難達(dá)到7%。

他還預(yù)言，我們非常熟悉的一家開發(fā)商，兩年之內(nèi)一定會失敗，因?yàn)樗膶_資金以及整個(gè)運(yùn)營成本，每年要差幾十個(gè)億。

而同時(shí)，國外某家知名企業(yè)90億投資中國內(nèi)地某家地產(chǎn)企業(yè)，如果破產(chǎn)成為定局，那么將成為中國地產(chǎn)史上迄今最知名最失敗的投資案例。

（5）

國內(nèi)知名開發(fā)商融創(chuàng)在今年前5個(gè)月以430億人民幣，豪購18個(gè)地塊，這引起了人民銀行以及國土資源部的關(guān)注，據(jù)說正在對其已購地塊進(jìn)行深度排查。

融創(chuàng)在重慶下一次的集中拍地，很可能將放緩。而海盜將對此進(jìn)行持續(xù)關(guān)注。

（6）

從去年三道紅線，到今年集中拍地，到今年6月地方土地出讓金收取轉(zhuǎn)為國稅部門。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控層層加碼，不斷升級。

而土地出讓金的改變，可能是革命性的，因?yàn)檫@是從莊家開始，它的影響會在接下來逐步體現(xiàn)出來。是最終掌控的房價(jià)？還是束縛了地方發(fā)展沖動(dòng)？還是兩害相權(quán)取其輕？過三幾年我們才會看到答案。

05.

房價(jià)會降嗎？

現(xiàn)在該買房嗎？

對各方相對合適的辦法是，房價(jià)緩慢增長，暴漲暴跌如果能夠控制就不會發(fā)生的啦。

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