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萬(wàn)達商管上市提上日程，已進(jìn)入企業(yè)重組這一重要階段。

8月4日，公開(kāi)信息顯示，上市主體珠海萬(wàn)達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)珠海萬(wàn)達商管）在香港注冊登記。為符合上市管理條例，8月2日，珠海萬(wàn)達商管母公司萬(wàn)達商管對外公告，肖廣瑞辭去公司總裁職務(wù)，由董事長(cháng)齊界兼任。

若一系列重組完成后，珠海萬(wàn)達商管將進(jìn)入上市籌劃階段，提交上市申請。一位接近交易人士對界面新聞透露，推動(dòng)商管2021年內于香港聯(lián)交所上市，是萬(wàn)達今年的重要計劃之一。不出意外，珠海萬(wàn)達商管或將在今年11月左右完成上市。

這一年，為推動(dòng)商管上市，萬(wàn)達確實(shí)下了不少功夫。

今年3月，萬(wàn)達商管決定將其輕資產(chǎn)商業(yè)運營(yíng)、 科技、數據、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司落戶(hù)珠海橫琴。同時(shí)珠海國資委出資30億戰投入股萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司——珠海萬(wàn)達商管。

30億引入珠海國資后，不斷有媒體消息稱(chēng)，超過(guò)20家投資者對珠海萬(wàn)達商管新一輪融資展現出興趣，籌資規?；驅⑦_到200億元人民幣，承銷(xiāo)商為中信證券、瑞士信貸和摩根大通。

6月21日，評級機構中誠信在出具的大連萬(wàn)達2021年度跟蹤評級報告中，透露了珠海萬(wàn)達上市進(jìn)程——“目前公司正在籌備珠海萬(wàn)達商管上市引戰工作，中誠信國際將對珠海萬(wàn)達商管后續引入戰略投資者及上市進(jìn)展保持關(guān)注。”

對外引戰的同時(shí)，內部一系列的企業(yè)重組也在快速鋪開(kāi)。

在企業(yè)類(lèi)型方面，7月5日，珠海萬(wàn)達商管經(jīng)營(yíng)范圍發(fā)生變更，不再包含互聯(lián)網(wǎng)數據服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)；企業(yè)類(lèi)型由"其他股份有限公司(非上市)"變更為"股份有限公司(外商投資、未上市)"。

近期珠海萬(wàn)達商管股東結構發(fā)生了重大變化。

根據天眼查APP信息顯示，目前，大連萬(wàn)達商管、銀川萬(wàn)達廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展有限公司在珠海萬(wàn)達商管分別持股1.37%和0.01%，非發(fā)起人持股為98.62%。

企查查APP信息則顯示，目前珠海萬(wàn)達商管由大連萬(wàn)達商管和銀川萬(wàn)達廣場(chǎng)分別持股70.1499%和0.0138%，非發(fā)起人持股29.8363%。公司實(shí)際控制人為王健林。

在管理層方面，8月2日，肖廣瑞辭去萬(wàn)達商管總裁職務(wù)，由董事長(cháng)齊界兼任。而肖廣瑞依然為珠海萬(wàn)達商管董事兼總經(jīng)理。

這是一次為上市而做的人事調整。根據《首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市管理辦法》，發(fā)行人的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)負責人和董事會(huì )秘書(shū)等高級管理人員不得在控股股東、實(shí)際控制人及其控制的其他企業(yè)中擔任除董事、監事以外的其他職務(wù)，不得在控股股東、實(shí)際控制人及其控制的其他企業(yè)領(lǐng)薪。

《上市公司治理準則》第二十三條規定，明確上市公司人員應獨立于控股股東。上市公司的經(jīng)理人員、財務(wù)負責人、營(yíng)銷(xiāo)負責人和董事會(huì )秘書(shū)在控股股東單位不得擔任除董事以外的其他職務(wù)。

在模式方面，珠海萬(wàn)達商管轉換為更受資本市場(chǎng)追捧的輕資產(chǎn)模式，以便上市進(jìn)展更為順利，估值更高。

珠海萬(wàn)達商管最主要的收入來(lái)源是項目運營(yíng)階段租金管理費和服務(wù)費。在這之外，萬(wàn)達集團稱(chēng)，輕資產(chǎn)商管公司將著(zhù)重研究萬(wàn)達廣場(chǎng)巨額線(xiàn)下流量變現的盈利模式。

今年，這一公司將開(kāi)展國內金融機構針對萬(wàn)達廣場(chǎng)中小微企業(yè)的金融服務(wù)，提供數據支持，創(chuàng )新開(kāi)展萬(wàn)達廣場(chǎng)、酒店、影城、文旅等生態(tài)系統的大數據服務(wù)、新能源服務(wù)、廣告經(jīng)營(yíng)服務(wù)等業(yè)務(wù)。

據界面新聞了解，珠海萬(wàn)達商管成立后，確實(shí)開(kāi)始研究線(xiàn)下流量變現的盈利模式。一方面，為全面推動(dòng)“流量變現”工作，萬(wàn)達舉辦“萬(wàn)達集團線(xiàn)下流量變現創(chuàng )意大賽”活動(dòng)，王健林董事長(cháng)親自擔任組長(cháng)。

另一方面，自今年5月以來(lái)，齊界帶隊，萬(wàn)達集團各系統部分創(chuàng )新業(yè)務(wù)高管赴科技互聯(lián)網(wǎng)公司字節跳動(dòng)、貝殼集團、小米集團等總部考察交流，與其總裁及高管就組織管理、流量變現、創(chuàng )新工具運用、線(xiàn)下線(xiàn)上轉型、新零售、大數據運用等管理經(jīng)驗進(jìn)行交流探討。

根據公開(kāi)信息，截至2021年3月底，萬(wàn)達商管共擁有368家萬(wàn)達廣場(chǎng)，其中自持萬(wàn)達廣場(chǎng)達到270家，輕資產(chǎn)及合作萬(wàn)達廣場(chǎng)為98家。并且，萬(wàn)達商管計劃到2021-2022年每年開(kāi)設約50家商場(chǎng)，其中70%以上屬于資產(chǎn)輕模式，2022年后停止開(kāi)發(fā)資產(chǎn)密集型商場(chǎng)。

在城市能級方面，中誠信總結表示，萬(wàn)達商管一線(xiàn)和二線(xiàn)城市項目建筑面積占比約 35.54%，而其中自持項目一二線(xiàn)城市占比約 38.5%，輕資產(chǎn)和合作類(lèi)項目一二線(xiàn)城市占比 26.5%。整體來(lái)看，萬(wàn)達商管商業(yè)項目三四線(xiàn)占比高，其中通過(guò)輕資 產(chǎn)和合作模式下沉尤為明顯，而自持模式布局更優(yōu)。

作為中國最大的購物中心開(kāi)發(fā)商，以輕資產(chǎn)全新面貌轉換IPO賽道的珠海萬(wàn)達商管，引起了投資人極大關(guān)注。同時(shí)，隨著(zhù)上市計劃的推進(jìn)，評級機構也對萬(wàn)達信用狀況做了新的表態(tài)。

今年4月26日，標普稱(chēng)，上市或還能幫助萬(wàn)達商管進(jìn)一步提升自身信用質(zhì)量，并與萬(wàn)達集團的整體信用狀況拉開(kāi)距離。同時(shí)還能擴大萬(wàn)達商管的境外融資渠道。

在債務(wù)方面，標普認為，萬(wàn)達商管能夠管理2021年非常集中的大規模債務(wù)到期壓力。萬(wàn)達商管 488億元的短期債務(wù)中約 75%為境內資本市場(chǎng)債券，其余主要為銀行貸款。公司406 億元的非限制性現金能夠完全覆蓋即將到期的境內債券。鑒于公司與內地銀行有較長(cháng)且牢固的合作關(guān)系，標普認為其應該能夠為銀行貸款展期。

去年11月3日，惠譽(yù)將萬(wàn)達商管美元債券的評級從'BB+'下調至'BB'。今年8月2日，惠譽(yù)卻對其進(jìn)行上調，確認萬(wàn)達商管的長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級為'BB+'。

在大體量、廣泛城市布局和輕重結合的模式下，惠譽(yù)預計，2021年萬(wàn)達商管經(jīng)常性收入將增18%，達到420億元人民幣，這得益于可出租建筑面積（LFA）估計增長(cháng)11%，租金比2020年增加1個(gè)月。

盡管，因其擴大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬(wàn)達商管的經(jīng)常性息稅前利潤將從2020年的50%降至長(cháng)期40%的資產(chǎn)輕商城毛利率，但惠譽(yù)認為，利潤率下降反映了商業(yè)模式的變化，而不是基礎業(yè)務(wù)的惡化，并相信萬(wàn)達商管的資產(chǎn)輕商城的升級將減少其資本支出需求，支持其近期的財務(wù)狀況。

在流動(dòng)性和債務(wù)結構方面，惠譽(yù)稱(chēng)，萬(wàn)達商管在2021年3月底有430億元的可用現金。同時(shí)，估計該公司的理財產(chǎn)品超過(guò)300億元人民幣，與2020年底相似，大部分由期限不到一年的商業(yè)銀行發(fā)行。

惠譽(yù)相信萬(wàn)達商業(yè)的流動(dòng)性足以支付500億元人民幣的短期債務(wù)。其披露，盡管自今年年初以來(lái)信貸環(huán)境有所減弱，但萬(wàn)達商管已再融資或償還其2021年7月底之前到期的367億元人民幣在岸債券。