圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng )意

形勢突然又起變化。

今天（8月11日），青島市自然資源和規劃局發(fā)布公告，稱(chēng)7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100幅地塊拍賣(mài)活動(dòng)因故“終止”，再次實(shí)施公開(kāi)出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準。

同是今天上午有消息稱(chēng)，8月10日自然資源部召開(kāi)了閉門(mén)會(huì )議，對第二批次核心城市土地出讓政策進(jìn)行調整。

中國房地產(chǎn)報記者經(jīng)過(guò)多方信源了解到，此次自然資源部確實(shí)召開(kāi)了閉門(mén)會(huì )議，集中供地規則也確實(shí)要進(jìn)行調整。但具體怎么調，尚未有明確政策出臺。

“前段時(shí)間自然資源部開(kāi)了幾次關(guān)于‘兩集中、三公告’的會(huì )議，大家都認為集中供地政策推出后，反而加劇了企業(yè)搶地?，F在討論的重點(diǎn)是怎么優(yōu)化這個(gè)政策，怎么補漏洞，目的就是將地價(jià)控制住。”一位參加過(guò)土地出讓“兩集中”會(huì )議的研究人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

從上半年22個(gè)城市試點(diǎn)首批集中供地的情況來(lái)看，反而讓開(kāi)發(fā)商更積極搶地，土地溢價(jià)率突出，對穩地價(jià)進(jìn)而穩房?jì)r(jià)產(chǎn)生了“負外部性”。

目前從試點(diǎn)城市動(dòng)作來(lái)看，也透露出政策待變的跡象。自8月6日起，深圳、沈陽(yáng)、天津以及前述的青島都先后宣布中止或延期第二輪集中供地計劃。外界認為，這些城市都在等待土地拍賣(mài)新規的“靴子”落地，有分析認為，估計會(huì )要求城市政府限定土地溢價(jià)上限，如單宗住宅用地溢價(jià)率不能超過(guò)15%，并且不得通過(guò)調高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際房?jì)r(jià)。

有城市拍地違背政策初衷，做得最好的是北京

土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭。尤其城鎮國有建設用地市場(chǎng)形態(tài)介于壟斷競爭和完全壟斷之間，其競價(jià)出讓規則被認為是推高地價(jià)的主要原因。管控地價(jià)、抑制住房成本和企業(yè)用地成本已成為共識。

中央財經(jīng)大學(xué)副教授、中房智庫研究院執行院長(cháng)柴鐸對中國房地產(chǎn)報記者表示，今年推出的土地“兩集中”政策，本意是分散土地競爭、釋放土地集中大量供應的預期信號以平抑地價(jià)，但結果有些適得其反，熱點(diǎn)城市集中供地反而加劇市場(chǎng)壟斷、釋放土地短缺信號，引發(fā)企業(yè)積蓄財力集中購地，導致溢價(jià)率上升。

所謂土地“兩集中”，一是集中發(fā)布出讓公告，二是集中組織出讓活動(dòng)，原則上全年不得超過(guò)三次。自然資源部劃定了22個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行實(shí)施，包括北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(cháng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)新一線(xiàn)和二線(xiàn)城市。

在首輪集中供地中，除鄭州、長(cháng)春等城市遇冷，多數地塊以底價(jià)成交外，諸如合肥、廈門(mén)等城市熱點(diǎn)地塊，開(kāi)拍即達最高價(jià)，并進(jìn)入搖號階段。尤其是南方城市，多次出現10多家知名房企或聯(lián)合體圍獵一幅土地的現象。

在土地市場(chǎng)熱得發(fā)燙的杭州，首批推出的57宗地塊中，有41宗達到了封頂溢價(jià)，并啟動(dòng)了競爭自持，自持率最高的地塊高達40%。

中指院統計數據顯示，重慶首批集中供地出讓46宗地塊，總成交金額為635億元，成交樓面均價(jià)9133元/平方米，平均溢價(jià)率43%，其中有22宗地塊成交溢價(jià)率超過(guò)50%，最高溢價(jià)率達到130%。

在武漢，還誕生了首輪集中供地競價(jià)輪次高達421次的地塊，溢價(jià)率超100%，堪稱(chēng)武漢光谷“新地王”。

愈發(fā)嚴格的競拍條件還催生了“馬甲”大軍。在廣州土地拍賣(mài)市場(chǎng)上，位于黃埔軍校小學(xué)的地塊吸引競拍的房企“馬甲”達320家。在蘇州，就在32宗地塊競拍前夕，有部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。這顯然是違背了集中供地政策的初衷。

做得最好的，還是北京。“原以為北京會(huì )爭奪得最激烈，但沒(méi)想到溢價(jià)率都控制得很精準，拿到地的房企也都有錢(qián)可掙，其他城市可以來(lái)現場(chǎng)觀(guān)摩取經(jīng)。”一位企業(yè)人士稱(chēng)。

在首輪供地落幕，第二輪即將開(kāi)啟之際，各大城市紛紛變得謹慎起來(lái)。

8月6日，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱(chēng)，中止第二批集中供地的掛牌出讓工作，具體出讓時(shí)間另行公告；開(kāi)發(fā)商已交納的保證金將原路退回。

8月10日，天津市規劃和自然資源局公告稱(chēng)，第二批61宗國有建設用地掛牌出讓時(shí)間延長(cháng)。8月11日，青島市相關(guān)部門(mén)亦宣布，6宗土地拍賣(mài)活動(dòng)因故“終止”；同日，惠州發(fā)布消息稱(chēng)，原定于8月11日拍賣(mài)的惠城區金山新城某商住地塊在8月10日被中止出讓?zhuān)碛墒窃摰貕K需要完善房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)措施，“待完善房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)措施后再恢復掛牌出讓”。

二輪集中供地新規迎大調整，學(xué)者建議企業(yè)不能一次投多塊土地

7月30日，中央政治局會(huì )議再度強調“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。這是對下半年房地產(chǎn)調控工作的總體部署。此基調下，對土地拍賣(mài)規則進(jìn)行優(yōu)化調整，控制住地價(jià)，已成為當務(wù)之急。自然資源部門(mén)的壓力不可謂不大。

據此次土地拍賣(mài)形勢的分析信息，第二輪集中供地新規可能涉及內容有：參與商品住宅用地競買(mǎi)企業(yè)應當具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；建立有效的購地審查制度；單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%；在達到地價(jià)或溢價(jià)率上限時(shí)，不以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)競一次性合理報價(jià)、搖號、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競得人等。

實(shí)際上，對于土地拍賣(mài)新規的出臺，此前中央已有相關(guān)基調上的明確。

7月22日，中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作電視電話(huà)會(huì )議并講話(huà)，他指出要加快完善“穩地價(jià)”工作機制，優(yōu)化土地競拍規則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

同一天，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司司長(cháng)張其光表示，將著(zhù)力建立房地聯(lián)動(dòng)機制，推廣北京市的做法，限房?jì)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

“近期一系列政策信號正是對第一輪政策的實(shí)際效果偏離初衷的補救，但效果還需要檢驗。” 柴鐸認為。

柴鐸通過(guò)對前期3000個(gè)土地成交案例樣本進(jìn)行定量研究發(fā)現，一次競價(jià)等規則在熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的應用可能適得其反，當資源稀缺、大家競相搶購時(shí)，限價(jià)規則必然出現失效。

“而在達到地價(jià)或溢價(jià)率上限時(shí)，通過(guò)搖號方式確定競得人的做法，也很難保證公平?？赡軗嗡滥懘蟮?、餓死膽小的。就像北京機動(dòng)車(chē)搖號一樣，想要的企業(yè)拿不到地，有些企業(yè)運氣好，一直能拿到地。這可能催生土地二級市場(chǎng)使用權二次交易的活躍和房企合作的大量出現。”柴鐸分析稱(chēng)。

這種擔憂(yōu)并非沒(méi)有道理，目前已經(jīng)出現一個(gè)新現象，即一味搶地后已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始退地。

7月20日，宋都股份（600077.SH）公告，該公司放棄此前在杭州首批集中供地中以17.83億元競得的一幅宅地。8月10日其回復上海證券交易所的公告中稱(chēng)，放棄該地塊的原因，是由于合作方祥生控股在5月13日突然通知公司單方面表示不再參與本次合作，“單方面的違約導致公司在極短時(shí)間內無(wú)法達成其他商業(yè)合作機會(huì )，給公司短期內的資金安排帶來(lái)巨大壓力”。

易居智庫研究總監嚴躍進(jìn)置評道，“政策完善其實(shí)是對土地市場(chǎng)進(jìn)行的一次系統、全面、務(wù)實(shí)、高效的打補丁操作，具有真正穩地價(jià)功效。”從一些城市的做法和規定可看出，未來(lái)拍地一旦超過(guò)溢價(jià)率，就會(huì )有一次性報價(jià)、搖號、競品質(zhì)等做法。對于房企而言，未來(lái)要不斷研究競品質(zhì)的新規則，尤其是要學(xué)習北京模式。

嚴躍進(jìn)建議在競品質(zhì)方面，房企要關(guān)注綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)應用、管理模式、城市設計及總圖規劃、建筑單體、交通流線(xiàn)設計、景觀(guān)與公共環(huán)境等因素，真正具備高品質(zhì)建造技術(shù)，進(jìn)而在競品質(zhì)評分環(huán)節取得高分。

柴鐸認為，從當下幾種土地拍賣(mài)規則來(lái)看，超限價(jià)后“熔斷”，對于避免熱點(diǎn)地塊產(chǎn)生“地王”最為有效，但卻經(jīng)常導致超限價(jià)流拍，不僅浪費資源，也會(huì )打亂城市土地供應節奏；限價(jià)+競價(jià)模式，則可能導致用地主體在后續環(huán)節壓縮成本，造成房屋面積縮水、質(zhì)量問(wèn)題，同時(shí)，由于未來(lái)市場(chǎng)不確定性，限房?jì)r(jià)可能導致銷(xiāo)售期新房和二手房?jì)r(jià)格倒掛，扭曲市場(chǎng)；“一次報價(jià)”模式，相對行政干預相對較少，這種方式未來(lái)很可能大量采用，但缺點(diǎn)在于地價(jià)控制較柔性。

“還應該出臺的補救措施很多，包括一個(gè)企業(yè)一次不能投三塊土地，中標多塊土地的，只能選擇其中一塊，然后其他的重新?lián)u號。” 柴鐸建議。