實(shí)習記者 |王婷婷

原計劃于6-7月進(jìn)行第二批集中供地的廣州，終于在8月26日公布了其土地出讓信息，將于9月26-27日兩天分六批次競拍。

這次廣州共計出讓48宗地塊，總占地面積304.82萬(wàn)平方米，總建面積達878.73萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)累計1124億元。

隨著(zhù)6月29日武漢首場(chǎng)集中供地土拍的結束，全國22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中出讓正式收官。到7月，已有不少城市陸續公布第二批集中出讓的地塊詳情。正常情況下，8月份會(huì )進(jìn)入密集的又一輪土拍大戲。

但是，隨之而來(lái)的是延遲出讓或中止出讓的消息。繼深圳宣布中止第二批集中供地之后，多個(gè)城市也加入土拍延期行列。截止目前，全國已有長(cháng)沙、青島、深圳、天津、濟南等10余個(gè)城市中止或暫緩土地出讓?zhuān)Q(chēng)將調整競拍規則。

在廣州這份遲來(lái)的土地出讓信息中，最值得注意的也是其出讓規則的變化。

首先是溢價(jià)率的限制。本次掛牌地塊均設置溢價(jià)率最高不超過(guò)15%，嚴格控制樓面價(jià)，防止首輪土拍市場(chǎng)過(guò)熱的情形再現。在第一批集中供地中，廣州設置溢價(jià)率最高限制45%，而在土拍中就有6宗地塊溢價(jià)率達到45%，且至少8宗地塊超過(guò)40%。

在競拍方式上，廣州也做了不少調整。新一輪土拍包括“限地價(jià)+競自持+搖號”、“限房?jì)r(jià)+限地價(jià)+競自持+搖號”、“限地價(jià)+競自持+一次性書(shū)面報價(jià)”三種競拍方式。

其中“限地價(jià)+競自持+搖號”為多數地塊采取的方式。在此之前，廣州土拍主要是“限地價(jià)+競配建+搖號”，此次將“競配建”改為“競自持”，一定程度上可避免通過(guò)“競配建”的方式來(lái)增加實(shí)際地價(jià)。

“限房?jì)r(jià)+限地價(jià)+競自持+搖號”方式則主要針對南沙、黃埔（部分）地塊的出讓?zhuān)鞔_每宗地塊的最高房屋銷(xiāo)售價(jià)格，亦是完善了房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)出讓模式。如位于科學(xué)城的香雪地塊，限房?jì)r(jià)38051元/平方米；南沙灣地塊限價(jià)36465元/平方米等，通過(guò)限價(jià)打擊市場(chǎng)預期，避免樓市過(guò)熱。

不過(guò)，“一次性書(shū)面報價(jià)”方式只對于海珠兩宗地采取。本就供應量稀缺、市場(chǎng)熱度高的海珠，不得不出此策略以規避價(jià)高者得的局面，從而推高地價(jià)、房?jì)r(jià)。值得注意的是，最終建筑達到綠色三級標準也是海珠地塊競拍者不可忽視的一點(diǎn)。據了解，這也是廣州首次將綠色建筑標準納入宅地出讓前置條件。

將綠色建筑標準納入土拍規則中的不止廣州。8月18日，青島的二批次供地的新規中也有涉及，提出了在達到溢價(jià)時(shí)，轉入線(xiàn)下競高品質(zhì)商品住宅（包括綠色建筑、智慧化基礎設施配置、裝配式建筑）建設環(huán)節。

自然資源局在近日對集中供地提出的四點(diǎn)明確要求中，也規定在達到地價(jià)或地價(jià)上限時(shí)，可從綠色建筑、裝配式、智慧化等方式擇優(yōu)確認競拍方。

對于競拍企業(yè)，廣州更是提高了準入門(mén)檻。根據此次出讓信息，廣州規定競買(mǎi)人在廣州市范圍內競買(mǎi)商品住宅用地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須使用自由資金，且競買(mǎi)人股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等。一旦違規，將取消其中標資格，且不予退還保證金。

不僅如此，同一名申請人也只能進(jìn)行一次交易申請，類(lèi)似首輪供地中黃埔軍校小學(xué)地塊吸引320組馬甲參拍搖號的情形，將不復存在。

而購房者同樣有涉及，保護剛需被提到前端。例如本次供地中的海珠、黃埔、南沙地塊，均要求首套購房家庭（或個(gè)人）購房總套數，占新建商品房住房規劃總套數的50%。

具體到地塊，本輪土拍預計出讓48宗地塊，集中在增城、南沙、黃埔、白云、海珠、荔灣、從化、花都等9個(gè)區域。從分布區域來(lái)看，增城出讓22宗地塊，其次白云、南沙、番禺為重點(diǎn)區域，天河、越秀仍缺席。

海珠的江泰路地塊為此次單價(jià)最高的地塊，出讓起始價(jià)39200元/平方米，最高樓面價(jià)42728元/平方米。單價(jià)最低的屬曾江街廣汕公路北側地塊，因距離較偏，起始價(jià)5023元/平方米。

首輪供地中經(jīng)過(guò)183輪報價(jià)的番禺創(chuàng )新城地塊，最終以535178萬(wàn)元+45900平方米配建面積成交，折合樓面價(jià)33599元/平方米。而在新一輪土拍中起拍樓面價(jià)23000元/平方米，最高限制樓面價(jià)26450元/平方米，僅僅地價(jià)就少了7149元/平方米，足見(jiàn)其從土地端的調控決心明顯。

而荔灣區廣鋼新城234地塊，起始樓面價(jià)28573元/平方米，最高限制樓面價(jià)31872元/平方米。根據規劃，將廣鋼公園也作為重要配建，成功出讓也即意味著(zhù)該公園需啟動(dòng)建設。目前，該區域周邊新房房?jì)r(jià)在4.8萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米左右。

白云新城將出讓5宗地塊。但最值得關(guān)注的是白云新城機場(chǎng)自主改造地塊，起拍總價(jià)達108億元，對應其起始樓面價(jià)20133元/平方米，最高限制樓面價(jià)22147元/平方米，溢價(jià)率10%。

整體而言，在新出讓的土拍信息中，可明顯看出廣州對地價(jià)的限制，甚至多數地塊的地價(jià)回到了兩年前水平。而對競拍方式、房企參與門(mén)檻的調整，同樣是試圖通過(guò)控制地價(jià)來(lái)實(shí)現穩定房?jì)r(jià)的邏輯。

億翰智庫分析指出，通過(guò)調整土拍規則控制核心城市土拍熱度，穩定地價(jià)，實(shí)現土地市場(chǎng)的穩定運行，既可保持土地公平合理出讓?zhuān)矊⒋龠M(jìn)整體市場(chǎng)保持低位運行。

統計顯示，全國已有超過(guò)5個(gè)城市明確土地競拍規則調整，即強調要完善房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制，如杭州、東莞、金華、惠州和義烏等地，都于近期調控文件中提及相關(guān)內容。預計后續其他重點(diǎn)城市也會(huì )跟上，以進(jìn)一步打擊土地市場(chǎng)炒作現象，從根本上穩定房?jì)r(jià)。