“二手房指導價(jià)”終于還是在廣州落地了。

8月31日，廣州住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機制的通知》，成交活躍的熱點(diǎn)區域，以住宅小區為單位，由廣州市住房政策研究中心在過(guò)去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎上，綜合考慮評估價(jià)格、周邊一手樓盤(pán)成交價(jià)格等因素，形成二手住房交易參考價(jià)格。

與此同時(shí)，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )信息發(fā)布平臺等應對掛牌房源開(kāi)展對照自查，不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關(guān)機構，應將二手住房交易參考價(jià)格作為開(kāi)展業(yè)務(wù)的參考依據之一。

該政策自8月31日起開(kāi)始執行，首批發(fā)布二手住房交易參考價(jià)的小區共有96個(gè)（表格附文后）。

不難發(fā)現，首批小區主要分布在天河區、越秀區、海珠區、番禺區、黃埔區，其中天河區小區數量最多達到54個(gè)，黃埔區小區有23個(gè)，恰好是去年以來(lái)漲幅最大的兩個(gè)區域。

從指導價(jià)來(lái)看，這些小區都與目前在貝殼的掛牌價(jià)有約大概3-5成的價(jià)差，全部低于10萬(wàn)元/平方米。單價(jià)最高的是天河區的保利心語(yǔ)花園，指導價(jià)約為9.7萬(wàn)元/平方米，貝殼的掛牌價(jià)普遍高于15萬(wàn)元/平方米，最新成交價(jià)約為14.4萬(wàn)元/平方米。

廣州住建局指出，首批發(fā)布熱點(diǎn)區域成交活躍的小區樓盤(pán)，下一步將繼續加強對二手住房市場(chǎng)運行的監測分析，按照調控要求結合市場(chǎng)運行情況適時(shí)發(fā)布其他熱點(diǎn)區域小區的交易參考價(jià)。

在今年全方位的的樓市調控中，“二手房指導價(jià)”成為新的調控利器，自今年2月深圳率先出臺二手房成交參考價(jià)格機制后，已有多個(gè)熱點(diǎn)城市陸續跟進(jìn)，包括東莞、寧波、成都、西安、紹興、上海等。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，今年4月，住建部約談廣州，就明確提到，強化二手房交易管理，而從深圳、上海、成都、西安的調控可以發(fā)現，二手房指導價(jià)機制，都是發(fā)生在住建部調研督導之后。

“對熱度城市的督導，除了短期調控，更重要的是建立長(cháng)效機制，二手房監管的長(cháng)效機制的重要內容就是監管系統和參考價(jià)，這是二手房調控的基礎設施和平臺。”李宇嘉認為，二手房指導政策的出臺不是短期調控要求，而是長(cháng)效機制建設的必然。

過(guò)去限價(jià)政策往往針對的是新房，二手房市場(chǎng)的調控政策相對欠缺。平安證券分析師楊侃稱(chēng)，傳統調控“治標不治本”，新房限價(jià)導致“一二手倒掛”，存在推高新房熱度與社會(huì )公平性問(wèn)題。

李宇嘉指出，新房限價(jià)是當下趨勢，但這會(huì )導致二手房和一手房?jì)r(jià)格倒掛，結果就是“打新熱潮”，打不到新房的人就涌入二手房市場(chǎng)，二手房業(yè)主抱團漲價(jià)，最后形成一二手房?jì)r(jià)格聯(lián)動(dòng)上漲的局面。“所以，必須要對二手房進(jìn)行指導價(jià)管控。”

不難發(fā)現，為了遏制去年下半年以來(lái)廣州部分區域樓市火熱的情況，今年4月廣州重新祭出新房限價(jià)政策，部分區域也出現了 “一二手房倒掛”的情況。

二手房指導價(jià)格的出爐將極大程度地給樓市打補丁，但值得注意的是，該政策的重要作用在于變相提高首付，抑制炒房氛圍，如果銀行不按照“二手房指導價(jià)”來(lái)作為審批房貸的依據，則該政策的作用更多的在于平緩市場(chǎng)情緒，穩定預期，對二手房的實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)格的影響較小。

李宇嘉指出，廣州此次的政策特別強調“二手住房交易涉及的相關(guān)機構，應將二手住房交易參考價(jià)格作為開(kāi)展業(yè)務(wù)的參考依據之一”，可能包括中介機構，銀行和稅務(wù)機關(guān)。中介機構按照參考價(jià)對二手房進(jìn)行掛牌，高于參考價(jià)的需要撤牌；銀行也需要以參考價(jià)作為貸款評估價(jià)；稅務(wù)機關(guān)按參考價(jià)作為計稅基礎。

廣州部分銀行已經(jīng)開(kāi)始響應。

資深按揭貸款業(yè)內人士鄭大源對界面新聞表示，部分銀行立即審核了是否有列入名單的樓盤(pán)，凡是列入名單的，即便到了今天輪到放款，也被暫停放款。從審批角度分析，部分銀行凡是尚未審批通過(guò)房貸的，按照參考價(jià)格執行政策，即便審批通過(guò)的，也被暫停進(jìn)一步工作，等待后續政策的解讀。

“不過(guò)多數銀行暫時(shí)尚未執行參考價(jià)政策，這個(gè)自然不是這些銀行不會(huì )執行，而是銀行需要時(shí)間消化，以及走流程，相信各個(gè)銀行陸陸續續都會(huì )執行參考價(jià)的政策。目前公積金中心也尚未執行參考價(jià)政策。”

二手房指導價(jià)短期作用在于變相提高首付，降低成交量。廣州克而瑞首席市場(chǎng)分析師肖文曉指出表示，參考價(jià)出來(lái)之后，作為業(yè)主方肯定是不愿意妥協(xié)的，而買(mǎi)家則會(huì )選擇觀(guān)望，所以首當其沖的就是成交量急劇下降。

他進(jìn)一步指出，由于有調控助陣，這場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)博弈的天平會(huì )更傾向買(mǎi)家，所以后期部分業(yè)主就會(huì )降低心理預期。不過(guò)，由于本次發(fā)布的參考價(jià)是過(guò)去一年的網(wǎng)簽均價(jià)，與目前的市場(chǎng)價(jià)有較大差額，所以參照深圳的例子，最可能的結果還是雙方各讓一步，業(yè)主降一點(diǎn)價(jià)，而買(mǎi)家也把首付提高。

從深圳的實(shí)施情況來(lái)看，自建立二手房參考價(jià)機制后，深圳二手房成交量迅速下降，二手房?jì)r(jià)也出現回調。

美聯(lián)物業(yè)數據顯示，7月份深圳二手房過(guò)戶(hù)套數為2557套，環(huán)比下跌0.7%，同比下跌80.9%。另?yè)医y計局數據，深圳二手房?jì)r(jià)已經(jīng)連續三個(gè)月環(huán)比下跌，7月份環(huán)比下跌0.4%。

深圳的調控效果在前，想必此次二手房指導價(jià)的落地也能給廣州樓市進(jìn)一步去泡沫。此外，鄭大源指出，相比二手限價(jià)，當前一手限價(jià)相對市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)差距不是很大，一手樓可貸款額度會(huì )更高一些，所以此次政策可能變相利好一手樓。