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在重慶，未來(lái)的最高樓是470m江北嘴國際金融中心A-one，它還在建。

當下的最高樓，是已建成的354.5m來(lái)福士廣場(chǎng)。

重慶摩天城市，200m以上高樓數量全國第四。

今天，我們說(shuō)的就是巴南第一高樓，京漢鳳凰城。

京漢鳳凰城不僅沒(méi)建成，還疑似停工了。

它有何離奇曲折故事？

背后的開(kāi)發(fā)商奧園會(huì )怎樣？

誰(shuí)能想到，巴南第一高樓、65萬(wàn)方城市綜合體疑似停工了？

京漢鳳凰城位于眾所周知的巴南頭牌區域龍洲灣，那附近的萬(wàn)達廣場(chǎng)、漢海海洋公園甚至某家豌雜面我們都已去過(guò)幾次。

最近有房產(chǎn)自媒體現場(chǎng)探訪(fǎng)發(fā)現，京漢鳳凰城停工或許已經(jīng)超過(guò)半年，因為施工單位留下的封條時(shí)間為1月30日。

其中四期項目原本2020年9月18日竣工，而鳳凰城在去年雙11才正式復工，僅僅80天后就貼上了封條。

盡管鳳凰廣場(chǎng)空空無(wú)人，沿街門(mén)面空置，存活店鋪不超過(guò)5家，鳳凰大廈售樓部只有兩三個(gè)人，可令人驚奇的是，鳳凰大廈仍在售，置業(yè)顧問(wèn)透露主力產(chǎn)品是50多㎡、售價(jià)約9500元/㎡的公寓。

面對墻上去化約為1/5的銷(xiāo)控表，置業(yè)顧問(wèn)表示不是很清楚工地上的事情。

我們了解到，京漢鳳凰城地塊由漢基伊達置業(yè)在2015年3月以樓面價(jià)1904元/㎡拿下。

漢基伊達置業(yè)背后的京漢置業(yè)與重慶鳳凰文化，宣稱(chēng)將打造出一個(gè)65萬(wàn)方的城市綜合體。

可惜，高樓尚未建成，京漢置業(yè)便已被奧園收購。

圖片源自網(wǎng)絡(luò )

有點(diǎn)故事的京漢置業(yè)，被翻篇了。

在北京石景山頗具名氣的京漢置業(yè)，2015年實(shí)現了借殼上市，號稱(chēng)手握房地產(chǎn)+化纖雙輪驅動(dòng)。

并且創(chuàng )始人田漢在2018年跟風(fēng)似的喊出了“去房地產(chǎn)”的口號，后來(lái)的事實(shí)證明果然也僅是個(gè)口號。

隨后在去年4月份奧園發(fā)布公告宣布收購京漢置業(yè)，半年后執行總裁張天誠到位，京漢置業(yè)更名為奧園美谷。至此，京漢置業(yè)的老板也從田漢變成了奧園集團董事長(cháng)郭梓文。

沒(méi)曾想，奧園近年的日子也不好過(guò)。

京漢置業(yè)老板田漢

先說(shuō)，奧園中國的反轉。

被人叫做“郭承包”的奧園創(chuàng )始人郭梓文，在上世紀90年代初借了5萬(wàn)塊錢(qián)先后承包5家國企。

郭梓文后來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)，1998年因創(chuàng )辦“運動(dòng)就在家門(mén)口”的廣州奧林匹克花園一炮而紅，深刻影響了包括“生活向奧林匹克”的重慶著(zhù)名樓盤(pán)奧園。

20年后的2019年，奧園銷(xiāo)售額達到1180.6億元，成為千億房企。大量采取合作開(kāi)發(fā)的奧園實(shí)現了規?？焖贁U張，2016年全口徑合同銷(xiāo)售額同比增長(cháng)68.8%，2018年更是達到了100%。

不過(guò)即便2020年再度增長(cháng)至1330億元，但增速已經(jīng)降到了13%。除開(kāi)營(yíng)收，毛利、凈利潤也都紛紛下降。

更為重要的是，凈負債率逐年遞增，2018年58.9%，2019年74.9%，2020年82.7%。

這還沒(méi)完，奧園集團不僅在去年5月的“三道紅線(xiàn)”新規中踩中兩道，更宣稱(chēng)在2022年才能退出紅線(xiàn)。

在房企竭力變著(zhù)花樣退線(xiàn)的今天，這可能意味著(zhù)奧園又慢又假。

任誰(shuí)也沒(méi)有料到，收購京漢置業(yè)而來(lái)的奧美美谷地產(chǎn)居然又被奧園掛牌出讓了。

一個(gè)多月前的7月15日，奧美美谷地產(chǎn)股權等以10.2億底價(jià)轉讓給唯一符合條件的意向受讓方凱弦投資。

8月4日，奧園美谷收到深交所圍繞公司10.2億地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的十大問(wèn)詢(xún)。

奧園美谷試圖出清地產(chǎn)，轉型純醫美，可現實(shí)在于奧園美谷上半年房地產(chǎn)收入幾乎與公司一季度總營(yíng)收相當，同約6億。

奧園集團董事長(cháng)郭梓文

奧園重慶之路也頗為坎坷。

2007年進(jìn)入重慶已達14年的奧園，擁有了18個(gè)項目。

不過(guò)近年來(lái)，奧園重慶樓盤(pán)接連爆出質(zhì)量問(wèn)題。

重慶萬(wàn)州奧園譽(yù)峯業(yè)主爆出，合同原約定于2019年9月30交房，結果直到2020年6月19日都還沒(méi)交。

在去年5月，更有蔡家?jiàn)W園天悅灣的業(yè)主集體向我們爆料，小區沒(méi)有大門(mén)、涉嫌虛假宣傳、質(zhì)量較差等問(wèn)題，我們還去了現場(chǎng)深度探訪(fǎng)，這一事件在重慶樓市引起極大反響。

今年3月14日，《震驚！奧園業(yè)主未接房，停車(chē)場(chǎng)卻成了垃圾場(chǎng)？》的文章又引爆網(wǎng)絡(luò )。

此外，重慶奧園悅府某鄭姓置業(yè)顧問(wèn)被爆欺騙購房者，作假收據，詐騙5人80余萬(wàn)元。

除開(kāi)質(zhì)量口碑問(wèn)題，奧園重慶也似乎已在重慶沒(méi)有較大發(fā)展。

今年4月的重慶首次集中土拍，奧園不僅沒(méi)有拿到一宗地，并且似乎還并未報名。

一個(gè)沒(méi)啥新的重要項目的房企，又還不參拍，奧園還能干啥？想干啥？

我們得知，到2019年底，奧園重慶土地儲備為17.57萬(wàn)㎡，總貨值約為140億元。2020年，奧園收購京漢新增了6.25萬(wàn)㎡的土儲。這幾乎就是奧園重慶的全部家底。

奧園天悅灣業(yè)主爆料

即便如此，還不能小覷奧園，它身后還有一大強援，重慶第一民企“西南王”金科。

奮力向前的金科沒(méi)那么快了不奇怪，令人驚奇的是，今年5月16日，金科老板、實(shí)際控制人黃紅云帶領(lǐng)副董事長(cháng)王洪飛、聯(lián)席總裁王偉等高管參觀(guān)了奧園廣州總部，見(jiàn)到了奧園老板郭梓文。

被認為再度正式出山的黃紅云與郭梓文談了不少合作，我們重點(diǎn)關(guān)注的是，雙方達成合作意向的重慶區域項目。

據了解，奧園重慶的18個(gè)項目中，至少4個(gè)有金科參與。

項目的合作是一方面，高管的融入也是。

現年46歲的奧園重慶區域總裁張天誠，2017-2018年出任京漢控股集團副董事長(cháng)、京漢股份總裁。

實(shí)際上，2013年起張天誠便擔任黃紅云的高級顧問(wèn)，籌劃成立金科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團，為金科開(kāi)辟第三板塊立下汗馬功勛。隨后，在2015年至2016年任金科董事、副總裁、執行總裁。

或也因此，奧園不僅在今年3月大刀闊斧調整組織架構，30個(gè)區域公司縮減為25個(gè)，并且每個(gè)區域公司年度銷(xiāo)售目標不低于50億元，而核心城市公司年業(yè)績(jì)指標更在一兩百億元。

在奧園所謂的重倉區域西南，50億元大關(guān)，對于沒(méi)有新的重要項目的城市公司奧園重慶，不啻為一道極大的挑戰。

如若奧園重慶完不成業(yè)績(jì)，公司還能在重慶堅持多久？奧園中國怎樣才會(huì )前路平坦？

郭梓文，時(shí)也命也？

大樓的高度，很大程度上就是房地產(chǎn)的高度。

疑似停工的巴南第一高樓京漢鳳凰大廈，折戟200m，不僅代表奧園在重慶的遭遇，或許也代表諸如弘陽(yáng)、榮盛等房企的重慶可能。

其實(shí)，重慶不太是座大廈，更是一片森林，管你江蘇王、華南虎真難免迷路。

·THE END·

板塊分析

悅來(lái)丨大學(xué)城丨中央公園 丨科學(xué)城丨照母山丨悅來(lái)生態(tài)城丨龍洲灣丨南濱路丨西永丨巴濱路丨龍興丨鹿角

品質(zhì)關(guān)切

協(xié)信春山臺丨卓越皇后道丨魯能星城外灘丨綠地海外灘丨中糧中央公園祥云丨奧園天悅灣丨魯能泰山7號

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