公眾號(hào)

在重慶，未來的最高樓是470m江北嘴國(guó)際金融中心A-one，它還在建。

當(dāng)下的最高樓，是已建成的354.5m來福士廣場(chǎng)。

重慶摩天城市，200m以上高樓數(shù)量全國(guó)第四。

今天，我們說的就是巴南第一高樓，京漢鳳凰城。

京漢鳳凰城不僅沒建成，還疑似停工了。

它有何離奇曲折故事？

背后的開發(fā)商奧園會(huì)怎樣？

誰能想到，巴南第一高樓、65萬方城市綜合體疑似停工了？

京漢鳳凰城位于眾所周知的巴南頭牌區(qū)域龍洲灣，那附近的萬達(dá)廣場(chǎng)、漢海海洋公園甚至某家豌雜面我們都已去過幾次。

最近有房產(chǎn)自媒體現(xiàn)場(chǎng)探訪發(fā)現(xiàn)，京漢鳳凰城停工或許已經(jīng)超過半年，因?yàn)槭┕挝涣粝碌姆鈼l時(shí)間為1月30日。

其中四期項(xiàng)目原本2020年9月18日竣工，而鳳凰城在去年雙11才正式復(fù)工，僅僅80天后就貼上了封條。

盡管鳳凰廣場(chǎng)空空無人，沿街門面空置，存活店鋪不超過5家，鳳凰大廈售樓部只有兩三個(gè)人，可令人驚奇的是，鳳凰大廈仍在售，置業(yè)顧問透露主力產(chǎn)品是50多㎡、售價(jià)約9500元/㎡的公寓。

面對(duì)墻上去化約為1/5的銷控表，置業(yè)顧問表示不是很清楚工地上的事情。

我們了解到，京漢鳳凰城地塊由漢基伊達(dá)置業(yè)在2015年3月以樓面價(jià)1904元/㎡拿下。

漢基伊達(dá)置業(yè)背后的京漢置業(yè)與重慶鳳凰文化，宣稱將打造出一個(gè)65萬方的城市綜合體。

可惜，高樓尚未建成，京漢置業(yè)便已被奧園收購(gòu)。

圖片源自網(wǎng)絡(luò)

有點(diǎn)故事的京漢置業(yè)，被翻篇了。

在北京石景山頗具名氣的京漢置業(yè)，2015年實(shí)現(xiàn)了借殼上市，號(hào)稱手握房地產(chǎn)+化纖雙輪驅(qū)動(dòng)。

并且創(chuàng)始人田漢在2018年跟風(fēng)似的喊出了“去房地產(chǎn)”的口號(hào)，后來的事實(shí)證明果然也僅是個(gè)口號(hào)。

隨后在去年4月份奧園發(fā)布公告宣布收購(gòu)京漢置業(yè)，半年后執(zhí)行總裁張?zhí)煺\(chéng)到位，京漢置業(yè)更名為奧園美谷。至此，京漢置業(yè)的老板也從田漢變成了奧園集團(tuán)董事長(zhǎng)郭梓文。

沒曾想，奧園近年的日子也不好過。

京漢置業(yè)老板田漢

先說，奧園中國(guó)的反轉(zhuǎn)。

被人叫做“郭承包”的奧園創(chuàng)始人郭梓文，在上世紀(jì)90年代初借了5萬塊錢先后承包5家國(guó)企。

郭梓文后來進(jìn)入房地產(chǎn)，1998年因創(chuàng)辦“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的廣州奧林匹克花園一炮而紅，深刻影響了包括“生活向奧林匹克”的重慶著名樓盤奧園。

20年后的2019年，奧園銷售額達(dá)到1180.6億元，成為千億房企。大量采取合作開發(fā)的奧園實(shí)現(xiàn)了規(guī)?？焖贁U(kuò)張，2016年全口徑合同銷售額同比增長(zhǎng)68.8%，2018年更是達(dá)到了100%。

不過即便2020年再度增長(zhǎng)至1330億元，但增速已經(jīng)降到了13%。除開營(yíng)收，毛利、凈利潤(rùn)也都紛紛下降。

更為重要的是，凈負(fù)債率逐年遞增，2018年58.9%，2019年74.9%，2020年82.7%。

這還沒完，奧園集團(tuán)不僅在去年5月的“三道紅線”新規(guī)中踩中兩道，更宣稱在2022年才能退出紅線。

在房企竭力變著花樣退線的今天，這可能意味著奧園又慢又假。

任誰也沒有料到，收購(gòu)京漢置業(yè)而來的奧美美谷地產(chǎn)居然又被奧園掛牌出讓了。

一個(gè)多月前的7月15日，奧美美谷地產(chǎn)股權(quán)等以10.2億底價(jià)轉(zhuǎn)讓給唯一符合條件的意向受讓方凱弦投資。

8月4日，奧園美谷收到深交所圍繞公司10.2億地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的十大問詢。

奧園美谷試圖出清地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型純醫(yī)美，可現(xiàn)實(shí)在于奧園美谷上半年房地產(chǎn)收入幾乎與公司一季度總營(yíng)收相當(dāng)，同約6億。

奧園集團(tuán)董事長(zhǎng)郭梓文

奧園重慶之路也頗為坎坷。

2007年進(jìn)入重慶已達(dá)14年的奧園，擁有了18個(gè)項(xiàng)目。

不過近年來，奧園重慶樓盤接連爆出質(zhì)量問題。

重慶萬州奧園譽(yù)峯業(yè)主爆出，合同原約定于2019年9月30交房，結(jié)果直到2020年6月19日都還沒交。

在去年5月，更有蔡家奧園天悅灣的業(yè)主集體向我們爆料，小區(qū)沒有大門、涉嫌虛假宣傳、質(zhì)量較差等問題，我們還去了現(xiàn)場(chǎng)深度探訪，這一事件在重慶樓市引起極大反響。

今年3月14日，《震驚！奧園業(yè)主未接房，停車場(chǎng)卻成了垃圾場(chǎng)？》的文章又引爆網(wǎng)絡(luò)。

此外，重慶奧園悅府某鄭姓置業(yè)顧問被爆欺騙購(gòu)房者，作假收據(jù)，詐騙5人80余萬元。

除開質(zhì)量口碑問題，奧園重慶也似乎已在重慶沒有較大發(fā)展。

今年4月的重慶首次集中土拍，奧園不僅沒有拿到一宗地，并且似乎還并未報(bào)名。

一個(gè)沒啥新的重要項(xiàng)目的房企，又還不參拍，奧園還能干啥？想干啥？

我們得知，到2019年底，奧園重慶土地儲(chǔ)備為17.57萬㎡，總貨值約為140億元。2020年，奧園收購(gòu)京漢新增了6.25萬㎡的土儲(chǔ)。這幾乎就是奧園重慶的全部家底。

奧園天悅灣業(yè)主爆料

即便如此，還不能小覷奧園，它身后還有一大強(qiáng)援，重慶第一民企“西南王”金科。

奮力向前的金科沒那么快了不奇怪，令人驚奇的是，今年5月16日，金科老板、實(shí)際控制人黃紅云帶領(lǐng)副董事長(zhǎng)王洪飛、聯(lián)席總裁王偉等高管參觀了奧園廣州總部，見到了奧園老板郭梓文。

被認(rèn)為再度正式出山的黃紅云與郭梓文談了不少合作，我們重點(diǎn)關(guān)注的是，雙方達(dá)成合作意向的重慶區(qū)域項(xiàng)目。

據(jù)了解，奧園重慶的18個(gè)項(xiàng)目中，至少4個(gè)有金科參與。

項(xiàng)目的合作是一方面，高管的融入也是。

現(xiàn)年46歲的奧園重慶區(qū)域總裁張?zhí)煺\(chéng)，2017-2018年出任京漢控股集團(tuán)副董事長(zhǎng)、京漢股份總裁。

實(shí)際上，2013年起張?zhí)煺\(chéng)便擔(dān)任黃紅云的高級(jí)顧問，籌劃成立金科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，為金科開辟第三板塊立下汗馬功勛。隨后，在2015年至2016年任金科董事、副總裁、執(zhí)行總裁。

或也因此，奧園不僅在今年3月大刀闊斧調(diào)整組織架構(gòu)，30個(gè)區(qū)域公司縮減為25個(gè)，并且每個(gè)區(qū)域公司年度銷售目標(biāo)不低于50億元，而核心城市公司年業(yè)績(jī)指標(biāo)更在一兩百億元。

在奧園所謂的重倉(cāng)區(qū)域西南，50億元大關(guān)，對(duì)于沒有新的重要項(xiàng)目的城市公司奧園重慶，不啻為一道極大的挑戰(zhàn)。

如若奧園重慶完不成業(yè)績(jī)，公司還能在重慶堅(jiān)持多久？奧園中國(guó)怎樣才會(huì)前路平坦？

郭梓文，時(shí)也命也？

大樓的高度，很大程度上就是房地產(chǎn)的高度。

疑似停工的巴南第一高樓京漢鳳凰大廈，折戟200m，不僅代表奧園在重慶的遭遇，或許也代表諸如弘陽、榮盛等房企的重慶可能。

其實(shí)，重慶不太是座大廈，更是一片森林，管你江蘇王、華南虎真難免迷路。

·THE END·

板塊分析

悅來丨大學(xué)城丨中央公園 丨科學(xué)城丨照母山丨悅來生態(tài)城丨龍洲灣丨南濱路丨西永丨巴濱路丨龍興丨鹿角

品質(zhì)關(guān)切

協(xié)信春山臺(tái)丨卓越皇后道丨魯能星城外灘丨綠地海外灘丨中糧中央公園祥云丨奧園天悅灣丨魯能泰山7號(hào)

項(xiàng)目推薦

長(zhǎng)嘉匯丨協(xié)信科技城丨香港置地衿湖翠林丨觀音橋壹號(hào)丨恒大金碧天下丨協(xié)信天驕溪悅丨鷗鵬書院丨恒大錦城丨萬科御瀾道丨中交中央公園丨聯(lián)發(fā)西城首府丨恒大健康城丨歐街92丨保利茵夢(mèng)湖丨首地·江山賦丨保利和光塵樾丨御璟·悅來丨龍湖·景粼玖序丨棕櫚泉壹號(hào)丨萬科星光森林丨香港置地壹江郡丨華宇城丨世茂江城銘著丨橋達(dá)·【巴南】茂宸廣場(chǎng)丨協(xié)信敬瀾山丨融信瀾灣丨融創(chuàng)玖御南濱丨十里長(zhǎng)江丨長(zhǎng)嘉匯丨華遠(yuǎn)·海藍(lán)和光丨萬科招商理想城丨融創(chuàng)文旅城丨華遠(yuǎn)·海藍(lán)城丨華潤(rùn)瀾山望

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