第二批“雙集中”供地即將來(lái)臨，據澎湃新聞（www.thepaper.cn）從各大上市開(kāi)發(fā)商在2021年中期業(yè)績(jì)會(huì )上的表態(tài)發(fā)現，大多數認為在目前“三道紅線(xiàn)”、融資收緊、限制拿地總金額的情況下，下半年的拿地要愈發(fā)謹慎，拿地金額都會(huì )控制在權益銷(xiāo)售比40%以?xún)?，期望以合理的價(jià)格獲取土地，公司發(fā)展以穩為主，保證現金流的穩定。

上半年土地市場(chǎng)“內卷”，有房企一塊地都沒(méi)拿

寶龍地產(chǎn)（01238.HK）總裁許華芳在公司2021年中期業(yè)績(jì)會(huì )上稱(chēng)，“今年上半年，在集中供地的城市中，寶龍地產(chǎn)一塊地也沒(méi)拿。在集中供地的城市中，算來(lái)算去上海利潤最好，而其他地方利潤比較薄。”許華芳表示，土地市場(chǎng)還是應該回歸理性，如果土地太貴，又控制了房子的售價(jià)，加上監管還比較嚴，開(kāi)發(fā)商的生意是很難進(jìn)行。因此寶龍地產(chǎn)調整了策略，避開(kāi)較熱的土地。

另一家開(kāi)發(fā)商三盛控股（02183.HK）董事長(cháng)林榮濱談及上半年拿地的情況時(shí)表示，政府實(shí)施集中供地，目的是為了降地價(jià)，但就第一次集中供地情況看，效果不好，甚至把地價(jià)推得更高。第一批拿地的結果，大概率看利潤率跟毛利率都會(huì )非常低。林榮濱稱(chēng)，這種情況下，政府給集中供地按下暫停鍵。第二批集中供地政策發(fā)生了很多變化，導向更傾向于競爭品質(zhì)，給房企留有一定的盈利空間，這對房地產(chǎn)行業(yè)是好的。

正榮地產(chǎn)（06158.HK）董事會(huì )主席兼行政總裁黃仙枝認為，今年三道紅線(xiàn)和集中供地政策對整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)影響非常大。第一批供地雖然土地放量比較大，但價(jià)格端，在起拍價(jià)、競配建、競自持上做了諸多限制，熱點(diǎn)城市價(jià)格還是在往上走，未來(lái)利潤率還是會(huì )隨著(zhù)市場(chǎng)往下走，不過(guò)還是有一定的空間。

中國奧園（03883.HK）執行董事、營(yíng)運總裁馬軍表示，今年上半年公司拿的項目不是很多，目前在觀(guān)察雙集中的供地情況，現階段加緊布局三道紅線(xiàn)的問(wèn)題，投資關(guān)心現有舊改項目的轉化，全年拿地不超過(guò)原來(lái)的300億元的土地購置金額，會(huì )適當補充一些貨量。另外，上半年的土拍雖然成交面積較往年有所下降，但土地單方造價(jià)明顯提高。后續第二輪集中供地，希望對地價(jià)有相應的緩沖辦法。

8月中旬有消息稱(chēng)，監管層召開(kāi)了閉門(mén)會(huì )議，對部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門(mén)作出新部署。在地價(jià)方面，會(huì )議要求“單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，絕不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調整溢價(jià)率”；在達到地價(jià)或溢價(jià)率上限的時(shí)候，不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)一次性合理報價(jià)、搖號等方式確定競得人。

隨之，多地宣布延期第二批集中供地的出讓?zhuān)谠幸巹t的基礎上進(jìn)行補充更新，如提出“限房?jì)r(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”的競拍規則、禁止多個(gè)馬甲同時(shí)競拍同一幅地塊、加強審查購地資金來(lái)源、競現房銷(xiāo)售的比例、競全裝修房屋的比例”，打破以?xún)r(jià)高者得的原則等等。全面落實(shí)“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的房地產(chǎn)長(cháng)效機制。

以穩為主不再唯規模論，下半年土地市場(chǎng)會(huì )更理性

從澎湃新聞?wù)淼亩嗉曳科髮ο掳肽晖恋厥袌?chǎng)的判斷來(lái)看，大部分開(kāi)發(fā)商認為第二、第三次集中供地的規則會(huì )有所改變，市場(chǎng)走向有望趨于平穩。

“下半年在拿地方面會(huì )相對保守，市場(chǎng)壓力會(huì )比較大，整個(gè)融資市場(chǎng)的信貸市場(chǎng)壓力也比較大，銷(xiāo)售壓力也大，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過(guò)去一樣拿地，會(huì )吞掉我很多利潤，未來(lái)希望獨資的項目更多。我們現在需要安全。在這個(gè)目標下拿地就必須這樣，這就是選擇。”融創(chuàng )中國（01918.HK）董事會(huì )主席孫宏斌在公司2021年中期業(yè)績(jì)會(huì )上表示，預計公司下半年權益拿地銷(xiāo)售比將控制在20%以?xún)?，全年權益拿地銷(xiāo)售比將控制在30%以?xún)取?/span>

對于華潤置地（01109.HK）下半年拿地的節奏，華潤置地總裁李欣認為，拿地的規則在變，華潤置地下半年的打法堅持量入為出，堅持回報底線(xiàn)，符合華潤置地聚焦區域、產(chǎn)品方向和回報率的土地會(huì )予以考慮的。

中海集團董事長(cháng)顏建國認為，從土地端預測下半年會(huì )更加理性一點(diǎn)，不會(huì )像上半年這樣熱，土拍政策也在調整，行業(yè)會(huì )更加理性的發(fā)展。“上半年總的來(lái)看拿地比預期稍微少了一點(diǎn)點(diǎn)，但是投資紀律重要過(guò)拿地本身，不會(huì )為買(mǎi)地而買(mǎi)地。投資的目標最終還是要看土地市場(chǎng)的競爭情況，中海不賺錢(qián)的地不會(huì )去買(mǎi)。所以主要是看看最后集中供地的城市，競爭情況以及政府的新的規則。”

對于即將到來(lái)的第二批集中供地，正榮地產(chǎn)董事會(huì )主席兼行政總裁黃仙枝表示，如果土地價(jià)格能真正降下來(lái)，對開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)提升和所有房企的利潤空間都有好處。黃仙枝預計，第二批土地留了一定空間給房企。

祥生控股集團（02599.HK）首席財務(wù)官談銘恒在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，公司會(huì )采取多元化拿地的政策，拓展開(kāi)發(fā)模式，加大合作開(kāi)發(fā)力度。祥生控股集團常務(wù)副總裁韓波認為，現在很多城市出臺了新的政策來(lái)提升土拍市場(chǎng)的供地節奏控制，提升土拍市場(chǎng)的穩定性，讓企業(yè)以合理的成本和合理的土地價(jià)格獲得土地，從而提升項目利潤率。

龍光地產(chǎn)行政總裁賴(lài)卓斌對于在集中供地方面拿地認為，“第一次集中供地大家各方面的一些經(jīng)驗可能不是太夠，局部一些城市地價(jià)過(guò)熱，導致拿這些地就沒(méi)什么利潤。第二次在規則方面做了比較大的修改，這是比較積極和正面的，無(wú)論是控制溢價(jià)率也好，強調品質(zhì)也好，對整個(gè)行業(yè)利潤率都是有一個(gè)幫助的。從第二次集中供地開(kāi)始，整個(gè)行業(yè)利潤率會(huì )有逐步探底的過(guò)程，慢慢會(huì )有回升。”但賴(lài)卓斌也強調，不能對利潤率有過(guò)高的期望，這不符合各方利益，在第二次集中供地之后，利潤率會(huì )回到行業(yè)比較合理的水平。

“公司對首輪集中供地做過(guò)測算，約60%的土地都不太賺錢(qián)，很多地塊甚至是虧損的。沒(méi)必要去做虧本生意。下半年會(huì )有一些窗口期，如果下半年地價(jià)比較理性，公司會(huì )加大投資。上半年調控比較密集，和集中供地有很大關(guān)系，政府希望通過(guò)集中供地穩地價(jià)、穩預期，但是效果不太好，出現一些比較貴的地、市場(chǎng)預期也好，如果不調控房?jì)r(jià)上行壓力會(huì )比較大。第二輪集中供地規則已經(jīng)進(jìn)行一些調整，但整體政策還是偏緊，緊到一定程度，會(huì )有適度的放松。”世茂集團（00813.HK）總裁許世壇在業(yè)績(jì)會(huì )上如是說(shuō)。

旭輝控股集團（00884.HK）CEO林峰預計，下半年集中供地的城市應該會(huì )有更多的投資機會(huì )，不是集中出讓土地但供求健康的城市也會(huì )有更好的投資機會(huì )。公司會(huì )盤(pán)活土地儲備，加快滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減少資金的占用量，減少土儲的年份，把土儲周期保持在2年左右。