對于房企而言，只有不斷提升軟實(shí)力，推進(jìn)企業(yè)數字化轉型，向管理要效益，為市場(chǎng)提供更好的設計、具有更好居住體驗、更過(guò)硬質(zhì)量的住宅，方能在競爭中突出重圍。

上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續發(fā)布的2021年中期業(yè)績(jì)報告，是了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況的重要窗口。通過(guò)上市房企中報可以看出，“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入深度調整期。眾多房企正通過(guò)精耕細作和拓展布局謀求更多發(fā)展機遇。

增收少增利成為今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的真實(shí)寫(xiě)照。如碧桂園、保利、融創(chuàng )營(yíng)業(yè)收入增幅均達20%以上，萬(wàn)科增長(cháng)14.2%。而凈利潤卻增減不一，且增幅不大。頭部企業(yè)萬(wàn)科凈利潤同比下降11.68%，為12年來(lái)首次出現半年凈利潤下降。融創(chuàng )凈利潤同比增長(cháng)9.4%，碧桂園凈利潤同比僅增2.3%，保利地產(chǎn)則同比僅增1.72%。其實(shí)，增收少增利的情況并不是今年才發(fā)生，隨著(zhù)近年來(lái)房地產(chǎn)調控持續發(fā)力，推進(jìn)房地產(chǎn)長(cháng)效機制建設，房企也隨之迎來(lái)發(fā)展換擋期，正逐步告別過(guò)去粗放和高利潤的發(fā)展階段。面臨深度調整的房企，規模和速度不應再是唯一目標。

眾多房企中期報告顯示，政策助推下，經(jīng)營(yíng)安全正成為追求重要目標。高融資、高負債、高杠桿是過(guò)去相當長(cháng)時(shí)間以來(lái)房企重要特征。房地產(chǎn)金融調控下，房企“三高”顯著(zhù)改善，降負債、降杠桿取得積極成效。

上半年，對房企影響較大的政策之一是重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理的 “三線(xiàn)四檔”規則。“三道紅線(xiàn)”是指剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線(xiàn)情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。每降一檔，有息負債規模增速上限增加5%，即使是處于綠檔的房企，有息負債年增幅也不得超過(guò)15%。“踩線(xiàn)”數量越多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的降杠桿壓力將越大。一時(shí)間，“降檔”成為房企頭等大事。“三線(xiàn)四檔”規則自去年 8月份推出，實(shí)施已超過(guò)1年。當前，重點(diǎn)房企三項核心經(jīng)營(yíng)財務(wù)指標明顯改善，負債規模穩步下降，經(jīng)營(yíng)融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營(yíng)趨于穩健。

今年以來(lái)，央行對銀行業(yè)金融機構設置的房地產(chǎn)貸款集中管理制度，是另一項對房企影響頗深的金融調控舉措。此舉使銀行一定程度上壓縮了投向房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規模，在給房企去杠桿方面，與“三線(xiàn)四檔”規則形成政策合力。

應該看到，努力降負債、降杠桿的過(guò)程中，一些房企在短期內可能出現陣痛。然而“三高”模式始終如走在鋼絲繩上，一旦出現經(jīng)營(yíng)問(wèn)題則是牽一發(fā)而動(dòng)全身，可能引發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)危機甚至系統性金融風(fēng)險。從長(cháng)遠來(lái)看，房企應在“三線(xiàn)四檔”規則引導下，通過(guò)降負債、降杠桿讓亮起黃燈、橙燈、紅燈的指標變綠。這有利于矯正一些房企盲目擴張的經(jīng)營(yíng)行為，增強自身抗風(fēng)險能力。更應明確，調控使企業(yè)發(fā)展風(fēng)險逐步降低，有利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，行穩致遠。

規模速度為導向的發(fā)展思路難以為繼，房企將向何處去？

上半年開(kāi)始實(shí)施的土地出讓“兩集中”規則，也是涉及房企經(jīng)營(yíng)的一項十分重要的規則轉變。從過(guò)去的不定期土地出讓?zhuān)浇衲暌詠?lái)集中發(fā)布土地出讓規劃，集中組織出讓?zhuān)恋丶谐鲎寱?huì )帶來(lái)后期新建商品住宅集中入市，激烈的市場(chǎng)競爭要求房企以高質(zhì)量產(chǎn)品換取競爭力。

高質(zhì)量產(chǎn)品的呈現需苦練內功。對于房企而言，只有不斷提升軟實(shí)力，推進(jìn)企業(yè)數字化轉型，向管理要效益，為市場(chǎng)提供更好的設計、具有更好居住體驗、更過(guò)硬質(zhì)量的住宅，方能在競爭中突出重圍。同時(shí)，緊盯國家未來(lái)發(fā)展規劃，房企可在城市更新、老舊小區改造、住房租賃、物業(yè)管理、社區養老等方面贏(yíng)得更多發(fā)展機遇。

多元化布局也是企業(yè)應對行業(yè)變化的重要舉措。如碧桂園中報提及了對機器人產(chǎn)業(yè)、智能建造、現代農業(yè)布局的進(jìn)展。萬(wàn)科的業(yè)務(wù)已延伸至長(cháng)租公寓、商業(yè)、物流倉儲等。保利則在品牌酒店、購物中心、旅游度假等領(lǐng)域已有布局。只不過(guò)，多元化的廣泛布局與傳統主業(yè)的專(zhuān)注經(jīng)營(yíng)，到底哪個(gè)更能帶來(lái)企業(yè)利潤的提升，尚需時(shí)間檢驗。