中報季后，房企債務(wù)數據被攤在陽(yáng)光下。

億翰智庫監測的50家頭部上市房企中，綠檔房企僅24家，占比不到一半，黃、橙、紅檔房企分別為19家、5家和1家，降檔減負依舊任重道遠。

就三個(gè)維度而言，“河南王”建業(yè)地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率最高，為87.25%；中交地產(chǎn)凈負債率雖較年初的296%有所減少，但依舊高達234.80%；富力地產(chǎn)非限制性現金對短債的覆蓋則從年初的0.40下降至0.25，手頭資金不僅無(wú)法覆蓋短債，資金缺口也進(jìn)一步拉大。

有機構表示，隨著(zhù)融資環(huán)境收緊、銷(xiāo)售下行壓力加大，疊加部分房企信用事件的發(fā)生，保障財務(wù)安全、降低負債率及融資成本將成為各房企工作的重中之重。

降負債試點(diǎn)滿(mǎn)一年

2020年8月，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng )、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽(yáng)光城在內的12家房企參加了一場(chǎng)主題為“三道紅線(xiàn)”的座談會(huì )，會(huì )上要求各家房企在9月底上交降檔方案。

何為降檔？即房企按照“三道紅線(xiàn)”相關(guān)指標由紅轉橙、由橙轉黃，最后降至綠檔。

具體來(lái)看，“三道紅線(xiàn)”規定剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不得小于1倍。

三項均超出的為“紅檔”，有息負債規模不得增加；二項超出的為“橙檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)5%；一項超出的為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%；三項均未超出的為“綠檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)15%。

由于座談會(huì )時(shí)間和中期報告相近，“三道紅線(xiàn)”也成為當年業(yè)績(jì)會(huì )的焦點(diǎn)之一。沒(méi)有觸碰任一紅線(xiàn)的中海稱(chēng)，未來(lái)會(huì )繼續保持優(yōu)勢；萬(wàn)科雖踩中資產(chǎn)負債率一條紅線(xiàn)，但直言手握現金充足，對降檔一事充滿(mǎn)信心；因2019年“黑天鵝”事件影響導致銀行斷貸、評級下調，無(wú)奈之下提前降杠桿、降負債的新城，可以說(shuō)是因禍得福的典型代表，總裁王曉松認為三條紅線(xiàn)對公司影響不大。

除與會(huì )的12家房企外，其余房企也紛紛表態(tài)，雖未接到監管文件，但認為“三條紅線(xiàn)”對行業(yè)發(fā)展是好事，并主動(dòng)加入降檔隊伍，其中，世茂集團、濱江集團、寶龍地產(chǎn)、融信中國、龍湖集團等房企持續保持綠檔。

降負債一年，房企“三道紅線(xiàn)”達標情況并不理想。平安證券所研究數據顯示，2021上半年，上市房企整體在手現金對一年內到期長(cháng)短期債務(wù)覆蓋比例為117.3%，較2020年末下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，仍高于2014、2015年的歷史低位；剔除合同負債后的資產(chǎn)負債率為71.9%，較上年末下降0.5個(gè)百分點(diǎn)；凈負債率為77.6%，較上年末提升1.1個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，剔除合同負債后的資產(chǎn)負債率依舊踩中紅線(xiàn)。

具體到企業(yè)，2020年末踩中一條紅線(xiàn)歸為黃檔的萬(wàn)科成功實(shí)現降檔。2021年年中，萬(wàn)科剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為45.83%，凈負債率為21.04%，現金短債比為2.2，三個(gè)指標全部達標。

繼續位于紅檔的是富力地產(chǎn)。截至2021年6月底，公司剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為74.9%，凈負債率為123.5%，現金短債比為0.55，“三道紅線(xiàn)”全踩，依舊劃為紅檔。

開(kāi)源節流促銷(xiāo)回款

由于三道紅線(xiàn)對融資的要求，房企也通過(guò)多種方式來(lái)改善各項指標，例如在銷(xiāo)售端加速回款，提升去化速度；投資端謹慎拿地，減少資金流出。

國信證券經(jīng)濟研究所數據顯示，上半年20家大中型房企經(jīng)營(yíng)現金流為-34億元，相對去年同期的-1246 億元大幅減少，現金凈流出創(chuàng )過(guò)去十年同期的最低水平。即使剔除掉恒大數據，19家大中型房企期內經(jīng)營(yíng)現金流為-894 億元，相對上年同期-1155 億元亦有所改善。

而為了能繼續改善指標，融創(chuàng )、金科、金茂、龍湖、旭輝等回款率高達90%的房企，都在年中業(yè)績(jì)會(huì )上強調要抓銷(xiāo)售、促回款。金科甚至直言要以現金為王，做有回款的銷(xiāo)售。

開(kāi)源方面，由于土拍兩集中和融資限制，房企拿地力度有所減弱。中信建投數據顯示，2021上半年，TOP20房企平均的土地投資強度（拿地額/銷(xiāo)售額）為 38.1%，小于去年同期的 46.2%及去年全年的 41.3%。

拿上半年土地投資強度排名第一的融創(chuàng )中國舉例?？v然回款率常年維持在100%，有充足的現金流入，依舊在年中業(yè)績(jì)會(huì )上對外放出下半年會(huì )降低拿地規模，從而降低負債指標的信號。

金科則以實(shí)際行動(dòng)減少了土地購置金額。2021年上半年，金科新增土地儲備39宗，土地購置合同金額達到354億元，不到去年全年892億元土地購置金額的4成。談及下半年投資策略，管理層也表示要遵守監管投銷(xiāo)比不超過(guò)40%的“投資紅線(xiàn)”。

綠地香港則更加保守，董事局主席陳軍直言，由于市場(chǎng)變化速度遠遠超出預期，“今年下半年，我們不會(huì )為完成任務(wù)而拿地，將根據市場(chǎng)狀況隨時(shí)調整方案，選擇合適的投資機會(huì )。”

這和世茂許世壇的謹慎拿地策略一致。“世茂今年會(huì )采取一個(gè)比較謹慎的防守型策略，多銷(xiāo)售、多回款，嚴控公司投資，不拿貴地。”2021年上半年，世茂支付的權益地價(jià)為118.15億元，而同規模房企華潤置地權益地價(jià)高達742.9億元。

值得注意的是，房企擴張節奏放緩的同時(shí)，板塊總資產(chǎn)增速也明顯下降。截至2021年6月底，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)為14.5萬(wàn)億元，相對2020年末增長(cháng) 4.1%，增速大幅下滑，并創(chuàng )下近十年新低。

房企再融資難度加大

現如今，能借新還舊的房企，都成為券商口中的“好房企”，若能在此基礎之下，降低再融資成本，則是難得的“績(jì)優(yōu)股”。

數據顯示，截至7月末，房地產(chǎn)融資呈現五個(gè)持續下降。其中，房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng )8年新低，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(cháng)8.7%，低于各項貸款增速3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)貸款集中度連續10個(gè)月下降，房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重同比下降0.95%；房地產(chǎn)信托規模自2019年6月以來(lái)持續下降，房地產(chǎn)信托余額同比下降約15%。

“愿意并且能借錢(qián)給房企的渠道和機構不多了。”業(yè)內人士表示，投資機構更偏好債務(wù)狀況良好的房企，例如綠檔房企中海、華潤置地、中國金茂，相對應2021上半年的加權平均綜合融資成本分別為3.60%、3.88%、4.01%。

期內，金茂完成發(fā)行30億元的中期票據，期限三年，票面利率3.74%，低于市場(chǎng)平均水平。而得益于融資規模和平均利率同比下降，截至2021年6月底，金茂利息開(kāi)支總額約為31.47億元，同比減少23%，其中，資本化的利息開(kāi)支約為16.14億元，較上年同期減少44%。

與之形成鮮明對比的是在近期遭遇股債雙殺的富力。為了借新還舊，富力上半年曾通過(guò)其間接全資附屬公司怡略有限公司訂立認購協(xié)議，擬發(fā)行于2024年到期的3.25億美元優(yōu)先票據，年利率高達11.625%。

高息發(fā)債并沒(méi)有讓企業(yè)債務(wù)好轉。9月2日，富力地產(chǎn)2022年1月到期的5.75%債券每1美元跌5.3美分，至78.9美分，為該債券2016年12月發(fā)行以來(lái)的最大單日跌幅。

雪上加霜的是，“三道紅線(xiàn)”之外，房企將再迎“三道補丁”。其中，由于不納入監管、不計入有息負債而備受房企喜愛(ài)的商票數據，被央行將納入其監控范圍，并要求房企每月上報商票數據。

這將意味著(zhù)，越來(lái)越多的債務(wù)濾鏡將破碎。有機構預測，受信貸控制、調控收緊等因素影響，下半年將有更多房企通過(guò)加快結轉、謹慎投資來(lái)實(shí)現“三條紅線(xiàn)”的降檔和優(yōu)化。