走在危險邊緣的富力地產(chǎn)（02777.HK）拿到了一筆救命錢(qián)。

9月20日下午，富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，執行董事及大股東李思廉、張力將為公司提供約80億港元的股東資金，預計在未來(lái)1-2個(gè)月內完成，其中約24億港元將在9月21日收到。

這筆錢(qián)大概率會(huì )來(lái)自李思廉、張力出售富力物業(yè)所得。跟上述公告差不多同一時(shí)間，碧桂園服務(wù)（06098.HK）宣布與富力物業(yè)簽訂股權轉讓協(xié)議，以不超過(guò)約100億元人民幣收購富良環(huán)球100%股權，從而間接收購富力物業(yè)在中國從事物業(yè)管理服務(wù)的目標公司100%股權。

富力物業(yè)與富力地產(chǎn)早已沒(méi)有任何股權關(guān)系，由李思廉和張力分別持股46.48%，兩人親友陳思樂(lè )持有剩下的7.05%股權。

去年4月，富力地產(chǎn)將旗下從事物業(yè)管理服務(wù)的主要平臺天力物業(yè)以約3億元人民幣的“白菜價(jià)”賣(mài)給了李思廉和張力持有的廣州富星，后為了上市，李思廉和張力成立了境外控股公司富良環(huán)球，間接持有天力物業(yè)100%股權。

這筆市盈率只有6倍的交易在當時(shí)就曾被外界質(zhì)疑為富力地產(chǎn)向大股東輸送利益，事實(shí)也證明，僅一年多過(guò)去，大股東轉手就賣(mài)了接近100億元人民幣，溢價(jià)接近97億元，但富力物業(yè)的規模顯然并沒(méi)有如此大的增幅。

今年4月，富力物業(yè)向港交所遞交招股書(shū)，數據顯示，2020年富力物業(yè)的收入同比增長(cháng)19.7%至約26億元人民幣，利潤同比增長(cháng)275.6%至約2.4億元人民幣。截至2020年底，富力物業(yè)總在管面積約為6940萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)20.9%。

碧桂園服務(wù)此次接近100億人民幣的收購金額并非單單考量富力物業(yè)現在的狀況，還將未來(lái)的增量也計入其中。公告顯示，收購金額由兩部分組成，第一階段為不超過(guò)人民幣70億，針對2021年現狀部分；第二階段為不超過(guò)人民幣30 億元，針對未來(lái)0.66億平方米在管面積合約。

在當前充滿(mǎn)不確定性的市場(chǎng)環(huán)境下，碧桂園服務(wù)也為這場(chǎng)交易設定了嚴格的交易門(mén)檻，如富力物業(yè)未能實(shí)現相關(guān)業(yè)績(jì)承諾，碧桂園服務(wù)的支付代價(jià)則會(huì )作出相應調減。

具體而言，富力物業(yè)承諾2021年的經(jīng)審計扣非歸母凈利潤不低于人民幣5億元，收入不低于人民幣42億元，截至2021年底的在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。

除了0.86億平方米外，富力物業(yè)及關(guān)聯(lián)方還要承諾交付（或促使第三方交付）0.66億平方米在管面積。與此同時(shí)，為了確保業(yè)績(jì)增長(cháng)的長(cháng)期持續穩定，碧桂園服務(wù)要求富力物業(yè)關(guān)聯(lián)方與其之間的非業(yè)務(wù)增值服務(wù)的收入和毛利不得超出富力物業(yè)總收入的總毛利的50%，超出部分不計入富力物業(yè)2021年度業(yè)績(jì)指標。

如果富力物業(yè)2021年的歸母凈利潤低于人民幣5億元，則第一階段的代價(jià)將按比例減少相應5億元與實(shí)際歸母凈利潤之間的差額；若2021年的收入低于42億元，則第一階段的代價(jià)將按比例減少相應42億元與實(shí)際收入之間的差額；若截至2021年底的在管面積以及總合約面積低于承諾，則第一階段的代價(jià)將按比例減少相應差額。

若富力物業(yè)無(wú)法達成業(yè)績(jì)承諾約定的多個(gè)財務(wù)指標，調減金額將以差額最高者為準，且在第二階段代價(jià)中扣減。

碧桂園服務(wù)執行董事兼總裁李長(cháng)江對界面新聞表示，資本市場(chǎng)對物業(yè)公司的估值常常與房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量聯(lián)系在一起，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢下，碧桂園服務(wù)在收購時(shí)要求會(huì )更嚴格。

對于碧桂園服務(wù)來(lái)說(shuō)，收購富力物業(yè)不僅可以加強其在一二線(xiàn)城市的布局，而且可以推動(dòng)其在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)上的發(fā)展。

富力物業(yè)招股書(shū)顯示，2020年其收入主要分為住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)兩個(gè)部分，分別錄得收入17.57億元和8.4億元，分別占總收入收入的67.6%和32.4%。

李長(cháng)江表示，選擇收購富力物業(yè)確實(shí)與碧桂園服務(wù)想在商業(yè)物管服務(wù)上發(fā)力有一定關(guān)系，富力物業(yè)的商業(yè)物管服務(wù)業(yè)務(wù)占比較高，剛好可以彌補碧桂園服務(wù)的業(yè)務(wù)短板。

今年上半年，碧桂園服務(wù)新增加了商業(yè)物管服務(wù)，帶來(lái)約1.4億元的營(yíng)收。碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官黃鵬在中期業(yè)績(jì)會(huì )上稱(chēng)，公司期待商業(yè)運營(yíng)的收入5年內突破100億元。

從近期幾宗收購來(lái)看，中小物業(yè)放棄上市而選擇加入頭部物企的趨勢已經(jīng)越來(lái)越明顯，一是因為物企獨立在香港IPO已經(jīng)越來(lái)越難，二是資本市場(chǎng)給出估值也越來(lái)越低了。

面對急需輸血的富力地產(chǎn)，李思廉、張力只能選擇放棄充滿(mǎn)不確定性的IPO ，而選擇真金白銀的收并購，因為上市公司層面的債務(wù)壓力愈來(lái)愈緊張。

9月13日，國際評級機構惠譽(yù)宣布，將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級展望從“穩定”調整至“負面”，并確認這兩家公司的發(fā)行人違約評級為“B+”?；葑u(yù)稱(chēng)，“負面”展望反映了富力地產(chǎn)在未來(lái)12個(gè)月內持續的再融資需求與受限的融資渠道。

同一日，聯(lián)合資信公告稱(chēng)，決定維持富力地產(chǎn)主體和“16富力04”等6只債券的信用等級為 AAA，評級展望調整為負面。

聯(lián)合資信稱(chēng)，今年7月以來(lái)，富力地產(chǎn)多只境內外債券價(jià)格出現較大幅度下跌。目前持續偏緊的行業(yè)政策和信貸環(huán)境、行業(yè)負面事件、債券價(jià)格顯著(zhù)波動(dòng)對富力地產(chǎn)再融資均有不利影響。

惠譽(yù)指出，未來(lái)12個(gè)月內，富力地產(chǎn)有120億元的債務(wù)即將到期或可回售行權，2021年下半年和2022年分別為30億元、90億元，而截至上半年底，富力地產(chǎn)持有現金及現金等價(jià)物（不包含受限制現金）約為127.6億元，短期償債壓力較大。

在今年8月的投資者會(huì )上，李思廉表示，僅靠賣(mài)樓這種最原始的做法可能追不上現在對現金流的要求，因此在項目層面、在投資物業(yè)層面，富力都在加強力度去出售，在“高強度洽談”中。

9月20日的公告中，富力地產(chǎn)對近期的融資情況也簡(jiǎn)單進(jìn)行了介紹，稱(chēng)自中期業(yè)績(jì)公告（8月24日）以來(lái)，公司已在項目層面成功完成若干境外融資及再融資交易，緩解了項目層面的資金需求。

但在當前房地產(chǎn)行業(yè)整體不景氣的情況下，富力地產(chǎn)在資產(chǎn)出售上并沒(méi)有太大進(jìn)展，僅就一些非核心資產(chǎn)接受了要約意向書(shū)。

富力地產(chǎn)想要緩解嚴重的債務(wù)危機，僅靠大股東輸血和賣(mài)掉一些非核心資產(chǎn)顯然不夠，必須果斷采取更進(jìn)一步的動(dòng)作。