調控壓力下，中小房企生存愈發(fā)艱難，來(lái)自四川自貢的老牌房企雄飛集團率先進(jìn)入死亡倒計時(shí)。

四川省自貢市中級人民法院（2021）川03破申26號公告顯示：2021年8月10日，申請人四川雄飛集團有限責任公司以其公司已不能清償到期債務(wù)，且資不抵債為由向法院申請重整。

經(jīng)審查，法院于2021年8月13日裁定受理申請人四川雄飛集團有限公司的重整申請。

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雄飛集團創(chuàng )始于2000年，起家于四川自貢，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，同時(shí)重點(diǎn)投資“三網(wǎng)合一”的光電產(chǎn)業(yè)。

雄飛集團是一家典型的家族民營(yíng)企業(yè)。

集團名字來(lái)源于公司創(chuàng )始人吳雄飛，他持股約89.2%，為公司實(shí)際控制人。其兄弟吳思雄、吳思遠分別持股約5.9%和約4.5%，妻子曾淑蘭持股約0.3%。

雄飛集團股權結構

同時(shí)，吳雄飛還兼任集團旗下30多個(gè)公司的董事長(cháng)、法人代表或高管。

在其主業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，雄飛集團主要布局在成都、自貢、內江、宜賓等川內城市，總開(kāi)發(fā)面積達500多萬(wàn)平方米。

雄飛集團地產(chǎn)項目分布（圖源雄飛官網(wǎng)）

旗下在業(yè)內具備一定知名度的四川飛陽(yáng)科技有限公司，曾提出5年上市計劃，不料雄飛集團卻先一步陷入經(jīng)營(yíng)困境。

2014年，雄飛集團提出在四川實(shí)現30億元銷(xiāo)售目標，在成都大量拿地七盤(pán)首發(fā)，這也是其歷史高光時(shí)刻。

去年9月，雄飛集團仍然成功入圍四川民營(yíng)企業(yè)100強，但排名較2019年的第46位大幅下降至第84位。

作為一家實(shí)際有著(zhù)25年發(fā)展歷史、并連續多年入選“四川民營(yíng)企業(yè)100強”的四川本地老牌房企，究竟是什么原因，導致雄飛集團陷入破產(chǎn)窘境？

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梳理時(shí)間軸，我們發(fā)現，2015年以后，雄飛集團多有爆雷事件發(fā)生，曾陷入經(jīng)營(yíng)危機和債務(wù)危機。

2017年，作為雄飛在成都的標志性建筑——位于春熙路商圈的雄飛中心被報道因運營(yíng)不善，變?yōu)?ldquo;幽靈商業(yè)體”，8層樓的商場(chǎng)僅余一些零星商鋪在營(yíng)業(yè)；

同年，位于高新區藍天立交旁的雄飛新園名都在銷(xiāo)售其公寓組團——堅果社區時(shí)，因銷(xiāo)售人員故意模糊70年產(chǎn)權住宅和40年商業(yè)產(chǎn)權公寓的概念，宣稱(chēng)他們賣(mài)的公寓是產(chǎn)權可以自動(dòng)續約的類(lèi)住宅，而被購房者質(zhì)疑遭到曝光；

堅果社區沙盤(pán)圖

2018年5月，因散布虛假通宵排隊買(mǎi)房視頻，惡意炒作龍泉驛雄飛生活廣場(chǎng)項目，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，被龍泉驛區房管局通報批評，暫停網(wǎng)簽和信用記減分處理，并停業(yè)整頓。

截圖來(lái)自成都電臺

2017年，雄飛集團向雄飛中心業(yè)主發(fā)函，內容為“企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難”并單方面要求對簽訂了返租合同的業(yè)主降租。之后通過(guò)協(xié)商，業(yè)主答應了雄飛集團的要求。但不久后再次發(fā)函要求減租6個(gè)月。有關(guān)部門(mén)與雄飛集團溝通協(xié)調無(wú)果，最終建議業(yè)主通過(guò)司法途徑，依法保護自身合法權益。

另?yè)A夏時(shí)報報道，2012年4月，雄飛集團通過(guò)公開(kāi)招標程序成為成都市錦江區東大街D10地塊土地整理項目的投資人，并在2014年10月底完成對該地塊的整理。而后，雄飛集團預估該地塊再進(jìn)行二級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資巨大，自己難以獨自承擔，于2015年與恒大達成合作協(xié)議。然而，在該地塊出讓前的關(guān)鍵時(shí)刻，對方突然發(fā)函解除合作協(xié)議，雄飛集團只得停止D10地塊的競拍，原本將由雄飛集團摘得的地塊最終被新希望拿下。

此次合作落空讓雄飛集團損失數億元。對雄飛集團而言，是一次沉重的打擊。

2019年4月，雄飛集團將其持有的國寶人壽1.5億股股權出質(zhì)給四川信托。2020年末，國寶人壽10%股權作價(jià)3.75億元在西南聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌擬出讓?zhuān)瑩敃r(shí)媒體消息，股權轉讓人正是雄飛集團，此舉也被外界看作雄飛集團陷入流動(dòng)性危機的標志。

近年來(lái)，雄飛集團還牽涉多起借款合同糾紛、債券糾紛。據不完全統計，雄飛集團牽涉法律訴訟高達143條，被執行人14條，被執行總金額約13.59億元。

天眼查數據顯示，從今年5月份以來(lái)，雄飛集團已經(jīng)有14條被執行人記錄。

截至2021年6月30日，雄飛集團公司賬面資產(chǎn)合計23.33億元，負債合計23.75億元，公司所有者權益-4174萬(wàn)元。

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2005年，在“大本營(yíng)”自貢當地連續開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的雄飛首次進(jìn)入成都市場(chǎng)，陸續開(kāi)發(fā)多個(gè)項目：春熙路的雄飛中心、龍泉驛區西河地鐵口的雄飛生活廣場(chǎng)、高新區的雄飛新園國際、新都的雄飛北尚廣場(chǎng)、雙流的雄飛翰林書(shū)院、郫都區三道堰的雄飛上院（瑞和上院）等多項目。

其中，除了雄飛中心位于主城區，其余項目多分布在新都、龍泉驛等二圈層周邊區域。在“高手云集”的成都地產(chǎn)市場(chǎng)上，發(fā)聲甚微，存在感較低。

雄飛上院（瑞和上院）——目前雄飛集團在成都唯一在售的住宅項目，成為“破產(chǎn)重整”后被首要關(guān)注的對象。

該項目為10-13層的小高層、中高層，曾兩次開(kāi)盤(pán)，合計推出608套房源，最近一次開(kāi)盤(pán)是去年11月，清水單價(jià)為7600-8300/㎡。兩次開(kāi)盤(pán)數據均表現慘淡，據銷(xiāo)售顧問(wèn)介紹，現在尚有少量房源在售，面積為100-123㎡。

雄飛集團重整的消息被披露后，雄飛上院微信公眾號發(fā)布文章稱(chēng)項目與雄飛集團無(wú)任何法律聯(lián)系。

對于目前雄飛集團面臨的經(jīng)營(yíng)危機，自貢市自流井區商務(wù)局近期也在問(wèn)政四川網(wǎng)絡(luò )平臺上進(jìn)行了公開(kāi)回復：“雄飛集團為擺脫經(jīng)營(yíng)困境，正在積極引入重整投資人”。

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調控持續，融資收緊，房地產(chǎn)嚴格調控下，樓市進(jìn)入新一輪周期，洗牌之際，市場(chǎng)出清加速，最先扛不住的，往往是一些抵御“風(fēng)寒”能力更弱的中小企業(yè)。

雄飛集團從鼎盛走向破產(chǎn)，筆者認為主要原因有兩個(gè)：

一是作為一家典型家族民營(yíng)房企，在初創(chuàng )階段，家族企業(yè)算是一種簡(jiǎn)單高效的組織形式。但是隨著(zhù)企業(yè)發(fā)展壯大進(jìn)入規?；\作，需要職業(yè)經(jīng)理人等專(zhuān)業(yè)人士“新鮮血液”的補充。而根據一位曾任職雄飛集團的高管人士透露，吳雄飛很多關(guān)系密切的工友和“貴人”基本是文化水平偏低的非專(zhuān)業(yè)人員，集團內幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士。

二是房地產(chǎn)大局已變，行業(yè)底層邏輯也已經(jīng)發(fā)聲改變，“躺著(zhù)都能賺錢(qián)”的地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)終結，沒(méi)有核心競爭力就等于沒(méi)有生存下去的籌碼，只有面臨出局。

行業(yè)嚴冬之際，優(yōu)勝劣汰在所難免，相比在品牌、政企及社會(huì )資源、資金調動(dòng)、產(chǎn)業(yè)資源、操盤(pán)能力等方面具備更大優(yōu)勢且應變能力更強的大型房企，中小房企無(wú)疑最先迎來(lái)生存大考。

諸如雄飛集團，不過(guò)是該時(shí)代背景下一個(gè)剪影。

房貸集中度管控政策束縛，融資困難；債務(wù)高壓，抗風(fēng)險能力弱；資金實(shí)力有限，“兩集中”再增加拿地難度，目前許多中小房企都面臨著(zhù)“不拿地難以為生，拿高價(jià)地怕難去化”的兩難境地，更多房企正處于“無(wú)米可炊”的尷尬局面。銷(xiāo)售放緩、收入放慢、利潤降低在中小房企中間成為普遍現象。

“中小房企現在壓力確實(shí)比較大，這種壓力和大房企并不同，大房企涉及的攤子大，比較怕出現金融風(fēng)險和社會(huì )問(wèn)題。而中小房企目前主要面臨拿地、經(jīng)營(yíng)、融資方面的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示。

但“暴雷”的也并非只有中小房企。

據統計，去年至今，也有多家大型房企出現違約情況，包括泰禾、三盛、福晟、華夏幸福、協(xié)信遠創(chuàng )、泛海、藍光發(fā)展等。其中，泰禾、華夏幸福、藍光都曾位居TOP30，都是千億規模房企。

在“房住不炒”的基調下，調控政策持續收緊，“三道紅線(xiàn)”、“房地產(chǎn)貸款集中度”、“兩集中供地”……房企面臨壓力與日俱增。

地產(chǎn)市場(chǎng)整體份額萎縮、行業(yè)環(huán)境日趨嚴峻，大型房企尚可憑借資源、資金、土儲等綜合優(yōu)勢站穩腳跟，而中小房企在這場(chǎng)行業(yè)“內卷”中無(wú)疑處于劣勢，市占率不斷被擠壓。

頭部企業(yè)市場(chǎng)份額越來(lái)越大，中小房企份額越來(lái)越小。

隨著(zhù)房地產(chǎn)調控加強，信貸收緊，對于中小企業(yè)尤其是實(shí)力各方面競爭力比較弱的房企，被淘汰似乎是個(gè)大趨勢。

面對不可逆轉的大勢，中小房企出路何在？

文軒財經(jīng)認為，一是需要根據時(shí)代發(fā)展要求走以及及時(shí)增進(jìn)自我，抓住機遇，比如研究后疫情時(shí)代下的市場(chǎng)新機會(huì )；二是需要積極與合作伙伴根據各自?xún)?yōu)勢進(jìn)行資源整合；三是需要培養或開(kāi)發(fā)核心競爭力，精細化產(chǎn)品打造力和綜合運營(yíng)力；更重要的是，在發(fā)展過(guò)程中需要注重運營(yíng)效率，避免盲目跟風(fēng)硬搞多元化。

總之，不論是大型房企還是中小房企，在當前形勢下，去化庫存回籠資金，平衡風(fēng)險與發(fā)展，才是活下去的關(guān)鍵。

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