01

他說…..

“保利在XX牛掰的地方拿地”

“保利斥資XX億拿地“

“保利又與那誰合作開發(fā)規(guī)模XXX畝的TOD項(xiàng)目”

認(rèn)知中的保利不是占據(jù)地利/規(guī)模優(yōu)勢，就是聯(lián)袂央/國企有配套及品牌雙重加持，在產(chǎn)品端往往不需要太過發(fā)力項(xiàng)目也不愁賣。

所以， “保利出了個(gè)有意思的產(chǎn)品”這句話本身就挺有意思。

02

前灣與后浪

這“有點(diǎn)意思的項(xiàng)目”即是保利璟園，位于天府新區(qū)前灣板塊。

天府前灣——天府新區(qū)（成都直管區(qū)）的最后一塊拼圖。其規(guī)劃參考了上海前灘、杭州前灣等先進(jìn)城市的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)融合了公園城市的理念。

尤其注重生態(tài)價(jià)值，板塊內(nèi)公園、綠道、綠廊體系互相串聯(lián)，作為織構(gòu)片區(qū)各項(xiàng)城市功能的骨架和基底。

除了生態(tài)環(huán)境，區(qū)域最大的亮點(diǎn)在于軌道交通的配套，兩處TOD站點(diǎn)——昌公堰TOD及青島路TOD。

· 首先交通的便捷性不言而喻。兩個(gè)TOD站點(diǎn)，按照常規(guī)1.5km輻射半徑來計(jì)算均可以覆蓋至項(xiàng)目位置；

· 其次TOD項(xiàng)目更重要的功能是對(duì)板塊商業(yè)版圖的補(bǔ)充和完善；

· 最后在如此近距離的范圍設(shè)置雙TOD，足見政府對(duì)板塊發(fā)展的寄予厚望。

誠然，目前的前灣板塊屬于天府新區(qū)的“后浪”。相較于已經(jīng)較為成熟的錦江生態(tài)帶（北區(qū)）、麓湖等板塊，其價(jià)值兌現(xiàn)還需要一定的時(shí)間。

但正因如此，區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)品定位相對(duì)“親民”，是天府新區(qū)中對(duì)剛改、首改相對(duì)友好的區(qū)域。

前期包括萬科，中海、德商、花樣年、奧園、恒邦等一眾開發(fā)商已布局于此。

在天府新區(qū)其他熱門板塊可供開發(fā)的用地所剩無幾的情況下，這里或?qū)⑻羝鹞磥硖煨鹿?yīng)的大梁。

而保利作為板塊最早一批拓荒者，分別于2016、2018年先后兩次獲得了近千畝土地（包含航空大世界項(xiàng)目）。熟悉區(qū)域老司機(jī)應(yīng)該知道，指的就是保利天空之城項(xiàng)目。而本次亮相的保利璟園，屬于自成體系的獨(dú)立組團(tuán)。

03

有點(diǎn)意思

項(xiàng)目規(guī)劃由2棟T4及8棟T2，6-17F的洋房及小高組成，趨近于半圍合式布局形式。樓間距小高基本在28m以上，洋房則都保證了在22m以上。

關(guān)于樓間距，這里特別需要提一點(diǎn)的是，此類圍合布置中常出現(xiàn)的東西向單元視線被南北向單元山墻遮擋的問題，在項(xiàng)目中給到30m以上的間距，這樣的間距遠(yuǎn)高于規(guī)范允許的下限（13m），幾乎不用擔(dān)心視線的阻擋。

總圖之外，可以歸納為3點(diǎn)意思和1點(diǎn)遺憾

1.有點(diǎn)意思的臺(tái)地

地塊內(nèi)部存在東高西低約4米的高差。項(xiàng)目利用這樣的原生地貌在內(nèi)部形成了一個(gè)高約4米的臺(tái)地。

對(duì)于臺(tái)地項(xiàng)目一般會(huì)關(guān)注兩點(diǎn)：一是臺(tái)地到達(dá)的便捷性，二是銜接空間的景觀處理

· 項(xiàng)目便捷性，比起一些項(xiàng)目動(dòng)輒十幾米的高差，本項(xiàng)目中4米的高差并不大。如果配置電梯當(dāng)然最優(yōu)，如果沒有，稍微燃燒一下卡路里也是無妨的。

· 項(xiàng)目臺(tái)地景觀，才是大俠最關(guān)心的內(nèi)容。好的臺(tái)地景觀絕不是單調(diào)的擋土墻，而是強(qiáng)調(diào)層層遞進(jìn)的關(guān)系，拾級(jí)而上的感受。

從項(xiàng)目的規(guī)劃來看，對(duì)于臺(tái)地的處理還是頗有想法。在分臺(tái)處設(shè)置了緩坡步道及兒童活動(dòng)區(qū)，打破平面與立面的邊界。同時(shí)在臺(tái)地上還設(shè)置了懸浮會(huì)客廳（臺(tái)地觀景臺(tái)）。這樣的景觀處理不僅增強(qiáng)了空間的趣味性也加強(qiáng)了景觀的層次感。

“你站在臺(tái)上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在樓上看你”，這是臺(tái)地景觀最好的注解。

2.有點(diǎn)意思的戶型

戶型方面配置了103/128/141/143四款戶型，面積段表明這是個(gè)偏首改再改類的項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)其實(shí)不乏定位相似的項(xiàng)目，而戶型成為了璟園差異化的核心賣點(diǎn)。

其中印象最深刻的當(dāng)屬這款143㎡的四房雙衛(wèi)產(chǎn)品，這是最近看到的天府新區(qū)范圍內(nèi)最出圈的一款戶型。

歸納了戶型四個(gè)方面的亮點(diǎn)：

亮點(diǎn)① 橫廳體系

最大的驚喜應(yīng)該是8m（軸線尺寸）面寬的客廳開間尺度。

143㎡戶型，配置面寬8m的客廳，橫廳尺度接近39㎡，這是什么概念？這是比肩豪宅的尺度，基本可以看到180-200㎡產(chǎn)品。

這樣的尺度讓空間有了足夠的想象力。舉一個(gè)例子，通過空間的合理規(guī)劃，完全可以實(shí)現(xiàn)中西廚概念。

亮點(diǎn)② 廚房-家政體系

此類餐廚客貫通式設(shè)計(jì)中常見的手法，景觀陽臺(tái)的面寬加大其實(shí)就承載生活陽臺(tái)的功能。

而在保利這個(gè)戶型中，則選擇了L型布局來構(gòu)筑LDK空間，生活陽臺(tái)與廚房相連。有生活陽臺(tái)強(qiáng)迫癥的終于被治愈了。

同時(shí)設(shè)計(jì)中加入了的一個(gè)小巧思，將入戶空間做了雙動(dòng)線處理。

譬如，買菜回家或廚余垃圾帶離都直接通過家政動(dòng)線穿行，與客廳空間互不干擾。

生活陽臺(tái)功能也因此單獨(dú)劃分了出來（不過這里是個(gè)封閉空間，計(jì)全面積，叫它家政空間或許更合適）。

亮點(diǎn)③ 成長體系

基于家庭生命周期的充分考量，戶型設(shè)計(jì)過程中對(duì)剪力墻做了大量的優(yōu)化，使該戶型可以根據(jù)家庭成員的變化進(jìn)行多種微改造。提出幾個(gè)思路供參考

· 北向雙臥室合并。合并之后可以形成一個(gè)約20㎡的空間。這個(gè)空間可根據(jù)家庭兒童的數(shù)量進(jìn)行自由劃分，一間大的單孩房或兩間獨(dú)立的二孩房；

· 南向次臥與客廳、陽臺(tái)合并。合并后客廳面寬將從8m擴(kuò)展至11m，擴(kuò)展區(qū)域可作為家庭廳或兒童活動(dòng)區(qū)，整個(gè)客廳體系面積將超過50㎡。

特別說明，因?yàn)橐?guī)劃條件中對(duì)部分樓棟有公建化外立面的特殊要求，所以項(xiàng)目交付時(shí)，部分房源陽臺(tái)正面已經(jīng)做了封閉陽臺(tái)，更重要的是這里的封閉陽臺(tái)，也只計(jì)半面積。香不香？

亮點(diǎn)④ 次臥體系

三個(gè)次臥的進(jìn)深尺度最小都達(dá)到了3.5m，這樣的尺度無疑在未來家具的選擇與布置上更為靈活。

總結(jié)一下，該戶型公攤面積僅13%，選擇了最經(jīng)濟(jì)的核心筒布置形式。好處是把更多的尺度給予戶內(nèi)呈現(xiàn)出上文所述諸多亮點(diǎn)；但此長彼消，集約核心筒的形式會(huì)讓入戶的感受打折扣。

無論如何，該戶型客廳空間所營造出的尺度感是很多項(xiàng)目中少有的，應(yīng)該也是天府新區(qū)獨(dú)一例的存在。

其他的戶型，如141㎡的小高產(chǎn)品不乏亮點(diǎn)，其設(shè)計(jì)邏輯與大俠前期介紹過的瑰云里項(xiàng)目類似，這里就不再展開討論了。

3.有點(diǎn)意思的價(jià)格

購房者們最關(guān)注的因素?zé)o疑是價(jià)格，項(xiàng)目拿地條件中明確該宗地塊的清水限價(jià)為25000元/㎡，再考慮近3000元/㎡的精裝標(biāo)準(zhǔn)（裝標(biāo)配置標(biāo)準(zhǔn)可現(xiàn)場咨詢，這里就不展開了）。

因此，項(xiàng)目理論限價(jià)為28000元/㎡。限價(jià)就像是容積率指標(biāo)一樣，開發(fā)商們都恨不得頂格做滿上限，最好再來個(gè)精裝升級(jí)包把溢價(jià)做的高一點(diǎn)，再高一點(diǎn)…...

4.外立面的遺憾

顏值即正義的時(shí)代，出彩的外立面能讓項(xiàng)目瞬間脫穎而出，給購房者留下記憶點(diǎn)。

從目前項(xiàng)目公布的立面效果圖，再橫向?qū)Ρ冉跍y評(píng)的幾個(gè)項(xiàng)目來看，璟園的立面稍顯平淡。

倒L折板造型強(qiáng)調(diào)豎向線條的做法，在當(dāng)下很多項(xiàng)目中都已使用，或許是受到成本的限制或許是標(biāo)準(zhǔn)化做法的要求，這樣的設(shè)計(jì)顯得穩(wěn)健有余而新意稍欠。

04

關(guān)于保利

以往提起保利，我們賦予它的往往是“央企、穩(wěn)健、大手筆、營銷牛X……”這樣的標(biāo)簽，卻很少提及產(chǎn)品。

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了下半場，這是一個(gè)比拼內(nèi)功，強(qiáng)調(diào)“長期主義”的時(shí)代，產(chǎn)品的修煉一定其中最重要的科目之一。

璟園項(xiàng)目讓我們看到了保利做產(chǎn)品的態(tài)度與誠意，希望這樣的態(tài)度能伴隨著保利的南圖戰(zhàn)略走的更遠(yuǎn)更穩(wěn)。

保利璟園樣板間已開發(fā)，本周末還有驚喜活動(dòng)等著大家，心動(dòng)的你就趕快行動(dòng)起來吧