01

他說(shuō)…..

“保利在XX牛掰的地方拿地”

“保利斥資XX億拿地“

“保利又與那誰(shuí)合作開(kāi)發(fā)規模XXX畝的TOD項目”

認知中的保利不是占據地利/規模優(yōu)勢，就是聯(lián)袂央/國企有配套及品牌雙重加持，在產(chǎn)品端往往不需要太過(guò)發(fā)力項目也不愁賣(mài)。

所以， “保利出了個(gè)有意思的產(chǎn)品”這句話(huà)本身就挺有意思。

02

前灣與后浪

這“有點(diǎn)意思的項目”即是保利璟園，位于天府新區前灣板塊。

天府前灣——天府新區（成都直管區）的最后一塊拼圖。其規劃參考了上海前灘、杭州前灣等先進(jìn)城市的規劃經(jīng)驗，同時(shí)融合了公園城市的理念。

尤其注重生態(tài)價(jià)值，板塊內公園、綠道、綠廊體系互相串聯(lián)，作為織構片區各項城市功能的骨架和基底。

除了生態(tài)環(huán)境，區域最大的亮點(diǎn)在于軌道交通的配套，兩處TOD站點(diǎn)——昌公堰TOD及青島路TOD。

· 首先交通的便捷性不言而喻。兩個(gè)TOD站點(diǎn)，按照常規1.5km輻射半徑來(lái)計算均可以覆蓋至項目位置；

· 其次TOD項目更重要的功能是對板塊商業(yè)版圖的補充和完善；

· 最后在如此近距離的范圍設置雙TOD，足見(jiàn)政府對板塊發(fā)展的寄予厚望。

誠然，目前的前灣板塊屬于天府新區的“后浪”。相較于已經(jīng)較為成熟的錦江生態(tài)帶（北區）、麓湖等板塊，其價(jià)值兌現還需要一定的時(shí)間。

但正因如此，區域項目的產(chǎn)品定位相對“親民”，是天府新區中對剛改、首改相對友好的區域。

前期包括萬(wàn)科，中海、德商、花樣年、奧園、恒邦等一眾開(kāi)發(fā)商已布局于此。

在天府新區其他熱門(mén)板塊可供開(kāi)發(fā)的用地所剩無(wú)幾的情況下，這里或將挑起未來(lái)天新供應的大梁。

而保利作為板塊最早一批拓荒者，分別于2016、2018年先后兩次獲得了近千畝土地（包含航空大世界項目）。熟悉區域老司機應該知道，指的就是保利天空之城項目。而本次亮相的保利璟園，屬于自成體系的獨立組團。

03

有點(diǎn)意思

項目規劃由2棟T4及8棟T2，6-17F的洋房及小高組成，趨近于半圍合式布局形式。樓間距小高基本在28m以上，洋房則都保證了在22m以上。

關(guān)于樓間距，這里特別需要提一點(diǎn)的是，此類(lèi)圍合布置中常出現的東西向單元視線(xiàn)被南北向單元山墻遮擋的問(wèn)題，在項目中給到30m以上的間距，這樣的間距遠高于規范允許的下限（13m），幾乎不用擔心視線(xiàn)的阻擋。

總圖之外，可以歸納為3點(diǎn)意思和1點(diǎn)遺憾

1.有點(diǎn)意思的臺地

地塊內部存在東高西低約4米的高差。項目利用這樣的原生地貌在內部形成了一個(gè)高約4米的臺地。

對于臺地項目一般會(huì )關(guān)注兩點(diǎn)：一是臺地到達的便捷性，二是銜接空間的景觀(guān)處理

· 項目便捷性，比起一些項目動(dòng)輒十幾米的高差，本項目中4米的高差并不大。如果配置電梯當然最優(yōu)，如果沒(méi)有，稍微燃燒一下卡路里也是無(wú)妨的。

· 項目臺地景觀(guān)，才是大俠最關(guān)心的內容。好的臺地景觀(guān)絕不是單調的擋土墻，而是強調層層遞進(jìn)的關(guān)系，拾級而上的感受。

從項目的規劃來(lái)看，對于臺地的處理還是頗有想法。在分臺處設置了緩坡步道及兒童活動(dòng)區，打破平面與立面的邊界。同時(shí)在臺地上還設置了懸浮會(huì )客廳（臺地觀(guān)景臺）。這樣的景觀(guān)處理不僅增強了空間的趣味性也加強了景觀(guān)的層次感。

“你站在臺上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在樓上看你”，這是臺地景觀(guān)最好的注解。

2.有點(diǎn)意思的戶(hù)型

戶(hù)型方面配置了103/128/141/143四款戶(hù)型，面積段表明這是個(gè)偏首改再改類(lèi)的項目。區域內其實(shí)不乏定位相似的項目，而戶(hù)型成為了璟園差異化的核心賣(mài)點(diǎn)。

其中印象最深刻的當屬這款143㎡的四房雙衛產(chǎn)品，這是最近看到的天府新區范圍內最出圈的一款戶(hù)型。

歸納了戶(hù)型四個(gè)方面的亮點(diǎn)：

亮點(diǎn)① 橫廳體系

最大的驚喜應該是8m（軸線(xiàn)尺寸）面寬的客廳開(kāi)間尺度。

143㎡戶(hù)型，配置面寬8m的客廳，橫廳尺度接近39㎡，這是什么概念？這是比肩豪宅的尺度，基本可以看到180-200㎡產(chǎn)品。

這樣的尺度讓空間有了足夠的想象力。舉一個(gè)例子，通過(guò)空間的合理規劃，完全可以實(shí)現中西廚概念。

亮點(diǎn)② 廚房-家政體系

此類(lèi)餐廚客貫通式設計中常見(jiàn)的手法，景觀(guān)陽(yáng)臺的面寬加大其實(shí)就承載生活陽(yáng)臺的功能。

而在保利這個(gè)戶(hù)型中，則選擇了L型布局來(lái)構筑LDK空間，生活陽(yáng)臺與廚房相連。有生活陽(yáng)臺強迫癥的終于被治愈了。

同時(shí)設計中加入了的一個(gè)小巧思，將入戶(hù)空間做了雙動(dòng)線(xiàn)處理。

譬如，買(mǎi)菜回家或廚余垃圾帶離都直接通過(guò)家政動(dòng)線(xiàn)穿行，與客廳空間互不干擾。

生活陽(yáng)臺功能也因此單獨劃分了出來(lái)（不過(guò)這里是個(gè)封閉空間，計全面積，叫它家政空間或許更合適）。

亮點(diǎn)③ 成長(cháng)體系

基于家庭生命周期的充分考量，戶(hù)型設計過(guò)程中對剪力墻做了大量的優(yōu)化，使該戶(hù)型可以根據家庭成員的變化進(jìn)行多種微改造。提出幾個(gè)思路供參考

· 北向雙臥室合并。合并之后可以形成一個(gè)約20㎡的空間。這個(gè)空間可根據家庭兒童的數量進(jìn)行自由劃分，一間大的單孩房或兩間獨立的二孩房；

· 南向次臥與客廳、陽(yáng)臺合并。合并后客廳面寬將從8m擴展至11m，擴展區域可作為家庭廳或兒童活動(dòng)區，整個(gè)客廳體系面積將超過(guò)50㎡。

特別說(shuō)明，因為規劃條件中對部分樓棟有公建化外立面的特殊要求，所以項目交付時(shí)，部分房源陽(yáng)臺正面已經(jīng)做了封閉陽(yáng)臺，更重要的是這里的封閉陽(yáng)臺，也只計半面積。香不香？

亮點(diǎn)④ 次臥體系

三個(gè)次臥的進(jìn)深尺度最小都達到了3.5m，這樣的尺度無(wú)疑在未來(lái)家具的選擇與布置上更為靈活。

總結一下，該戶(hù)型公攤面積僅13%，選擇了最經(jīng)濟的核心筒布置形式。好處是把更多的尺度給予戶(hù)內呈現出上文所述諸多亮點(diǎn)；但此長(cháng)彼消，集約核心筒的形式會(huì )讓入戶(hù)的感受打折扣。

無(wú)論如何，該戶(hù)型客廳空間所營(yíng)造出的尺度感是很多項目中少有的，應該也是天府新區獨一例的存在。

其他的戶(hù)型，如141㎡的小高產(chǎn)品不乏亮點(diǎn)，其設計邏輯與大俠前期介紹過(guò)的瑰云里項目類(lèi)似，這里就不再展開(kāi)討論了。

3.有點(diǎn)意思的價(jià)格

購房者們最關(guān)注的因素無(wú)疑是價(jià)格，項目拿地條件中明確該宗地塊的清水限價(jià)為25000元/㎡，再考慮近3000元/㎡的精裝標準（裝標配置標準可現場(chǎng)咨詢(xún)，這里就不展開(kāi)了）。

因此，項目理論限價(jià)為28000元/㎡。限價(jià)就像是容積率指標一樣，開(kāi)發(fā)商們都恨不得頂格做滿(mǎn)上限，最好再來(lái)個(gè)精裝升級包把溢價(jià)做的高一點(diǎn)，再高一點(diǎn)…...

4.外立面的遺憾

顏值即正義的時(shí)代，出彩的外立面能讓項目瞬間脫穎而出，給購房者留下記憶點(diǎn)。

從目前項目公布的立面效果圖，再橫向對比近期測評的幾個(gè)項目來(lái)看，璟園的立面稍顯平淡。

倒L折板造型強調豎向線(xiàn)條的做法，在當下很多項目中都已使用，或許是受到成本的限制或許是標準化做法的要求，這樣的設計顯得穩健有余而新意稍欠。

04

關(guān)于保利

以往提起保利，我們賦予它的往往是“央企、穩健、大手筆、營(yíng)銷(xiāo)牛X……”這樣的標簽，卻很少提及產(chǎn)品。

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了下半場(chǎng)，這是一個(gè)比拼內功，強調“長(cháng)期主義”的時(shí)代，產(chǎn)品的修煉一定其中最重要的科目之一。

璟園項目讓我們看到了保利做產(chǎn)品的態(tài)度與誠意，希望這樣的態(tài)度能伴隨著(zhù)保利的南圖戰略走的更遠更穩。

保利璟園樣板間已開(kāi)發(fā)，本周末還有驚喜活動(dòng)等著(zhù)大家，心動(dòng)的你就趕快行動(dòng)起來(lái)吧