這幾年，土拍市場(chǎng)不斷降溫，處在低位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024 年前三季度全國的經(jīng)營性土地成交建面為 5.02 億平方米，較 2023 年同期下降 20%，創(chuàng)下了 2010 年以來全國土地交易規(guī)模的新低。在拿地格局的調(diào)整下，民營房企從曾經(jīng)的主力軍，變得越來越邊緣化。

不過意外的是，接近 2024 年年尾，土拍卻略有起色，有一批民營房企重新活躍起來，重回杭州、成都、佛山等二三線熱點(diǎn)城市拿地。還有人帶著新的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)。

這些都給當(dāng)下的市場(chǎng)帶來了生機(jī)。

積極的民企

就近期各地的土拍而言，包括南寧、西安、武漢、成都、杭州在內(nèi)的城市，都有民企的身影出現(xiàn)。不論是沉寂已久還是新成立的，都用真金白銀，切實(shí)付出了行動(dòng)。

先是 2024 年 10 月 24 日，徐州民企昌久置業(yè)公司拿下了賈汪區(qū)地塊 ；接著在南寧也有兩幅商住地成功出讓，被兩家本土房企收入囊中。10 月底，西安土拍的 3 宗住宅用地和 2 宗商服用地，全部被民企出手?jǐn)孬@，包括京頤置業(yè)、鼎誠智和、文啟星途等多家陜西開發(fā)商。

進(jìn)入 2024 年 11 月，武漢本土房企湖北祈源地產(chǎn)，以底價(jià)競(jìng)得了一塊商改住地塊。更厲害的是，成都兩家民企接連拿下新晉樓面價(jià)“地王”，直接提開了當(dāng)?shù)赝僚氖袌?chǎng)的熱度。先是高新區(qū)大源地塊，參拍的還有華潤、中海等國企開發(fā)商，經(jīng)過 80 多輪舉牌，最終由“川系新銳房企”遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)拿下，成交結(jié)果也刷新了高新區(qū)的樓面價(jià)成交紀(jì)錄，成為新晉區(qū)域“地王”。

11 月 15 日的錦江林家壩地塊，同樣吸引了包括濱江、金茂、越秀、建發(fā)、華潤在內(nèi)的多家房企競(jìng)拍，由潤達(dá)豐濱江以約 44.4% 的溢價(jià)率拍得，一舉成為成都地價(jià)排名第三的地塊。

同日，來自南通的老牌民企華宇地產(chǎn)，大手筆拿下了主城核心區(qū)地塊。

佛山的宏宇地產(chǎn)則是以超 18 億元總價(jià)拿下了原城市廣場(chǎng)地塊，杭州的濱江地產(chǎn)也繼續(xù)溢價(jià)拿地。

“異軍突起”

事實(shí)上從 2024 年下半年開始，民企就有重返土拍市場(chǎng)的跡象。

2024 年 6 月 19 日，復(fù) 星 集 團(tuán) 旗 下 公 司以 17.94 億元的高價(jià)，順利摘得三亞海棠灣的HT06-14-03 地塊，占地面積約 140 畝。復(fù)星集團(tuán)也一躍成為三亞近幾年首個(gè)拿下超百畝宅地的民企。

7 月 20 日，湖北襄陽的土拍市場(chǎng)迎來了陌生面孔漢成集團(tuán)，歷經(jīng) 87 輪激烈角逐，它以超 3.98 億元摘得了 19 號(hào)地塊，成交樓面價(jià)約 4 056 元 / ㎡，溢價(jià)率高達(dá)17.82%。該地塊包括一塊城鎮(zhèn)住宅用地，以及一塊商業(yè)用地，對(duì)民企的開發(fā)和運(yùn)營能力都有考驗(yàn)。

而后 7 月底，西安未央?yún)^(qū)掛牌的兩宗商住地被貝殼旗下的貝好家拿下。

不久后的 9 月下旬，貝好家又以刷新成都高新區(qū)紀(jì)錄的樓面成交價(jià)，經(jīng)過足足83 輪競(jìng)價(jià)，競(jìng)得了成都金融城三期 H12地塊，加上各地新開的子公司，充分凸顯了其進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)的決心。與此同時(shí)，在成都參加土拍的本土民企還有萬華、錦安善造等。

9 月，拿下徐州首個(gè)第四代住宅地塊的不僅是一家民企，還是一家來自外地、剛成立不久的開發(fā)商——吉云（海南）投資有限責(zé)任公司。這也是今年以來，徐州首個(gè)拿地的民企。地塊的要求還非常嚴(yán)苛，既要嚴(yán)格執(zhí)行第四代住宅的先進(jìn)設(shè)計(jì)要求，還要準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，對(duì)房企而言難度可不低。

而南寧的兩宗商住地塊，競(jìng)得者分別為廣西凱譽(yù)匯以及恒力集團(tuán)。拿地勢(shì)頭較猛的“陜北派”以陜西欣多升房地產(chǎn)為代表，也在西安積極拿地。

縱觀這些民企，一種是本地小型開發(fā)商，成立的時(shí)間雖然不短，雖然開發(fā)的樓盤不多，覆蓋地區(qū)也比較有限，但其一直穩(wěn)扎穩(wěn)打，有代表產(chǎn)品。

比如自貢的四川遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)，橫跨房地產(chǎn)、美食、投資、物業(yè)管理和文化體育等產(chǎn)業(yè)，直到 2021 年才逆勢(shì)在成都成立開發(fā)公司。目前在高新區(qū)先后開發(fā)了天嶼城、天薈云庭、天宸名邸 3 個(gè)項(xiàng)目，銷售額也表現(xiàn)不錯(cuò)，才選擇再拿下區(qū)域內(nèi)的第四宗土地。

另一家成都民企潤達(dá)豐濱江，以花園打造和高得房率為核心競(jìng)爭(zhēng)力。這一年多來花了超 30 億元，在核心區(qū)域瘋狂拿地，甚 至 以 61% 的 溢 價(jià) 拿 下 了 麓 湖 的44 畝地。

而首入湖北襄陽的漢成集團(tuán)，成立于2001 年，業(yè)務(wù)涵蓋汽車貿(mào)易、清潔能源、地產(chǎn)開發(fā)和金融等 6 大板塊，此前也在十堰操盤過多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。還有一種是剛成立不久的民企，背景更加多樣。

比如在徐州拿地的吉云投資公司來說，2024 年 7 月成立，背后的一個(gè)股東有商貿(mào)背景，去年才開始涉足地產(chǎn)。另一個(gè)昌久置業(yè)的母公司是江蘇徐鋼鋼鐵集團(tuán)，據(jù)資料介紹，這是一家閩商投資的民企，主要業(yè)務(wù)是生產(chǎn)鋼鐵，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為補(bǔ)充板塊。

為什么在此時(shí)此刻出手？

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，民企為什么會(huì)選擇加大拿地力度？首先，這些拿地的民企，自身有實(shí)力，開發(fā)和銷售情況都很穩(wěn)定。

以南通華宇地產(chǎn)為例，其 2022 年拿下玲瓏雅苑地塊，在這個(gè)項(xiàng)目上做到了純現(xiàn)金開發(fā)，沒有一分錢的抵押貸款。西安的鼎誠智和 2023 年 11 月在大牌房企扎堆的奧體板塊，打造了熱門樓盤鼎誠御峰里，取得了四開四罄的好成績。

現(xiàn)金流的好轉(zhuǎn)，銷售業(yè)績的增長給了他們長遠(yuǎn)發(fā)展的信心。

其次，政府今年的供地策略也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，拿出了很多優(yōu)質(zhì)特色的地塊，地段核心、配套成熟、資源豐富。還有不斷放寬的土地出讓條件，下調(diào)容積率，鼓勵(lì)四代住宅和大戶型開發(fā)。像徐州的首幅第四代住宅用地、佛山高明的第四代建筑試點(diǎn)項(xiàng)目，都被民營房企拿下。

此外，土拍限價(jià)在全國大范圍取消，市場(chǎng)回歸“價(jià)高者得”，優(yōu)質(zhì)土地的價(jià)值得以充分發(fā)掘。

再從大的政策環(huán)境來說，10 月也是2024 年樓市的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折期。2024 年國慶前夕，中央定調(diào)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，宣布降低存量房貸利率，多個(gè)熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)新政。10 月中旬，住建部公布了一系列政策“組合拳”，包括以貨幣化安置的方式新增 100 萬套城中村和危舊房改造。

在這些政策的強(qiáng)力支持下，房企的信心和積極性有所回升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024 年 1 到 10 月核心 24城，各類企業(yè)拿地的比重在不斷調(diào)整，其中10月總計(jì)出讓成交129宗涉宅用地（不包括純保障房地塊），央企、地方國企、民企拿地比重分別為 11%、58%、18.7%。民企拿地占比上升了 6.7%，積極性較 9月有一定提升。

隨著供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，土拍市場(chǎng)也進(jìn)入了買方時(shí)代，地方政府持續(xù)簡(jiǎn)化出讓流程，最快可實(shí)現(xiàn)“拿地即開工”，千方百計(jì)為房企提供支持，豐富融資渠道，對(duì)民營房企更友好。而新增的土地儲(chǔ)備，關(guān)系到一家房企一兩年后的銷售表現(xiàn)。

2024 年年底，民企集中拿地可以說是一個(gè)積極信號(hào)，體現(xiàn)出他們當(dāng)下現(xiàn)金流的寬裕性，以及對(duì)行業(yè)新一年發(fā)展的信心，更表明他們不會(huì)放棄土拍市場(chǎng)的決心。