這幾年，土拍市場(chǎng)不斷降溫，處在低位。據統計，2024 年前三季度全國的經(jīng)營(yíng)性土地成交建面為 5.02 億平方米，較 2023 年同期下降 20%，創(chuàng )下了 2010 年以來(lái)全國土地交易規模的新低。在拿地格局的調整下，民營(yíng)房企從曾經(jīng)的主力軍，變得越來(lái)越邊緣化。

不過(guò)意外的是，接近 2024 年年尾，土拍卻略有起色，有一批民營(yíng)房企重新活躍起來(lái)，重回杭州、成都、佛山等二三線(xiàn)熱點(diǎn)城市拿地。還有人帶著(zhù)新的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)。

這些都給當下的市場(chǎng)帶來(lái)了生機。

積極的民企

就近期各地的土拍而言，包括南寧、西安、武漢、成都、杭州在內的城市，都有民企的身影出現。不論是沉寂已久還是新成立的，都用真金白銀，切實(shí)付出了行動(dòng)。

先是 2024 年 10 月 24 日，徐州民企昌久置業(yè)公司拿下了賈汪區地塊 ；接著(zhù)在南寧也有兩幅商住地成功出讓?zhuān)粌杉冶就练科笫杖肽抑小?0 月底，西安土拍的 3 宗住宅用地和 2 宗商服用地，全部被民企出手斬獲，包括京頤置業(yè)、鼎誠智和、文啟星途等多家陜西開(kāi)發(fā)商。

進(jìn)入 2024 年 11 月，武漢本土房企湖北祈源地產(chǎn)，以底價(jià)競得了一塊商改住地塊。更厲害的是，成都兩家民企接連拿下新晉樓面價(jià)“地王”，直接提開(kāi)了當地土拍市場(chǎng)的熱度。先是高新區大源地塊，參拍的還有華潤、中海等國企開(kāi)發(fā)商，經(jīng)過(guò) 80 多輪舉牌，最終由“川系新銳房企”遠達集團拿下，成交結果也刷新了高新區的樓面價(jià)成交紀錄，成為新晉區域“地王”。

11 月 15 日的錦江林家壩地塊，同樣吸引了包括濱江、金茂、越秀、建發(fā)、華潤在內的多家房企競拍，由潤達豐濱江以約 44.4% 的溢價(jià)率拍得，一舉成為成都地價(jià)排名第三的地塊。

同日，來(lái)自南通的老牌民企華宇地產(chǎn)，大手筆拿下了主城核心區地塊。

佛山的宏宇地產(chǎn)則是以超 18 億元總價(jià)拿下了原城市廣場(chǎng)地塊，杭州的濱江地產(chǎn)也繼續溢價(jià)拿地。

“異軍突起”

事實(shí)上從 2024 年下半年開(kāi)始，民企就有重返土拍市場(chǎng)的跡象。

2024 年 6 月 19 日，復 星 集 團 旗 下 公 司以 17.94 億元的高價(jià)，順利摘得三亞海棠灣的HT06-14-03 地塊，占地面積約 140 畝。復星集團也一躍成為三亞近幾年首個(gè)拿下超百畝宅地的民企。

7 月 20 日，湖北襄陽(yáng)的土拍市場(chǎng)迎來(lái)了陌生面孔漢成集團，歷經(jīng) 87 輪激烈角逐，它以超 3.98 億元摘得了 19 號地塊，成交樓面價(jià)約 4 056 元 / ㎡，溢價(jià)率高達17.82%。該地塊包括一塊城鎮住宅用地，以及一塊商業(yè)用地，對民企的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)能力都有考驗。

而后 7 月底，西安未央區掛牌的兩宗商住地被貝殼旗下的貝好家拿下。

不久后的 9 月下旬，貝好家又以刷新成都高新區紀錄的樓面成交價(jià)，經(jīng)過(guò)足足83 輪競價(jià)，競得了成都金融城三期 H12地塊，加上各地新開(kāi)的子公司，充分凸顯了其進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的決心。與此同時(shí)，在成都參加土拍的本土民企還有萬(wàn)華、錦安善造等。

9 月，拿下徐州首個(gè)第四代住宅地塊的不僅是一家民企，還是一家來(lái)自外地、剛成立不久的開(kāi)發(fā)商——吉云（海南）投資有限責任公司。這也是今年以來(lái)，徐州首個(gè)拿地的民企。地塊的要求還非常嚴苛，既要嚴格執行第四代住宅的先進(jìn)設計要求，還要準現房銷(xiāo)售，對房企而言難度可不低。

而南寧的兩宗商住地塊，競得者分別為廣西凱譽(yù)匯以及恒力集團。拿地勢頭較猛的“陜北派”以陜西欣多升房地產(chǎn)為代表，也在西安積極拿地。

縱觀(guān)這些民企，一種是本地小型開(kāi)發(fā)商，成立的時(shí)間雖然不短，雖然開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)不多，覆蓋地區也比較有限，但其一直穩扎穩打，有代表產(chǎn)品。

比如自貢的四川遠達集團，橫跨房地產(chǎn)、美食、投資、物業(yè)管理和文化體育等產(chǎn)業(yè)，直到 2021 年才逆勢在成都成立開(kāi)發(fā)公司。目前在高新區先后開(kāi)發(fā)了天嶼城、天薈云庭、天宸名邸 3 個(gè)項目，銷(xiāo)售額也表現不錯，才選擇再拿下區域內的第四宗土地。

另一家成都民企潤達豐濱江，以花園打造和高得房率為核心競爭力。這一年多來(lái)花了超 30 億元，在核心區域瘋狂拿地，甚 至 以 61% 的 溢 價(jià) 拿 下 了 麓 湖 的44 畝地。

而首入湖北襄陽(yáng)的漢成集團，成立于2001 年，業(yè)務(wù)涵蓋汽車(chē)貿易、清潔能源、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和金融等 6 大板塊，此前也在十堰操盤(pán)過(guò)多個(gè)地產(chǎn)項目。還有一種是剛成立不久的民企，背景更加多樣。

比如在徐州拿地的吉云投資公司來(lái)說(shuō)，2024 年 7 月成立，背后的一個(gè)股東有商貿背景，去年才開(kāi)始涉足地產(chǎn)。另一個(gè)昌久置業(yè)的母公司是江蘇徐鋼鋼鐵集團，據資料介紹，這是一家閩商投資的民企，主要業(yè)務(wù)是生產(chǎn)鋼鐵，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為補充板塊。

為什么在此時(shí)此刻出手？

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，民企為什么會(huì )選擇加大拿地力度？首先，這些拿地的民企，自身有實(shí)力，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況都很穩定。

以南通華宇地產(chǎn)為例，其 2022 年拿下玲瓏雅苑地塊，在這個(gè)項目上做到了純現金開(kāi)發(fā)，沒(méi)有一分錢(qián)的抵押貸款。西安的鼎誠智和 2023 年 11 月在大牌房企扎堆的奧體板塊，打造了熱門(mén)樓盤(pán)鼎誠御峰里，取得了四開(kāi)四罄的好成績(jì)。

現金流的好轉，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的增長(cháng)給了他們長(cháng)遠發(fā)展的信心。

其次，政府今年的供地策略也發(fā)生了轉變，拿出了很多優(yōu)質(zhì)特色的地塊，地段核心、配套成熟、資源豐富。還有不斷放寬的土地出讓條件，下調容積率，鼓勵四代住宅和大戶(hù)型開(kāi)發(fā)。像徐州的首幅第四代住宅用地、佛山高明的第四代建筑試點(diǎn)項目，都被民營(yíng)房企拿下。

此外，土拍限價(jià)在全國大范圍取消，市場(chǎng)回歸“價(jià)高者得”，優(yōu)質(zhì)土地的價(jià)值得以充分發(fā)掘。

再從大的政策環(huán)境來(lái)說(shuō)，10 月也是2024 年樓市的一個(gè)重要轉折期。2024 年國慶前夕，中央定調房地產(chǎn)“止跌回穩”，宣布降低存量房貸利率，多個(gè)熱點(diǎn)城市密集出臺新政。10 月中旬，住建部公布了一系列政策“組合拳”，包括以貨幣化安置的方式新增 100 萬(wàn)套城中村和危舊房改造。

在這些政策的強力支持下，房企的信心和積極性有所回升。據統計，2024 年 1 到 10 月核心 24城，各類(lèi)企業(yè)拿地的比重在不斷調整，其中10月總計出讓成交129宗涉宅用地（不包括純保障房地塊），央企、地方國企、民企拿地比重分別為 11%、58%、18.7%。民企拿地占比上升了 6.7%，積極性較 9月有一定提升。

隨著(zhù)供需關(guān)系逆轉，土拍市場(chǎng)也進(jìn)入了買(mǎi)方時(shí)代，地方政府持續簡(jiǎn)化出讓流程，最快可實(shí)現“拿地即開(kāi)工”，千方百計為房企提供支持，豐富融資渠道，對民營(yíng)房企更友好。而新增的土地儲備，關(guān)系到一家房企一兩年后的銷(xiāo)售表現。

2024 年年底，民企集中拿地可以說(shuō)是一個(gè)積極信號，體現出他們當下現金流的寬裕性，以及對行業(yè)新一年發(fā)展的信心，更表明他們不會(huì )放棄土拍市場(chǎng)的決心。