上市房企年底大考之際,營(yíng)銷(xiāo)人眼中的“主要看氣質(zhì)”變成“主要看業(yè)績(jì)”。綜合來(lái)看,截至12月8日,據中原地產(chǎn)監測,20家房企公布了今年前11個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jì),合計為8795.7億元,其中,多家房企提前完成年度銷(xiāo)售任務(wù)。

值得注意的是,《證券日報》記者注意到,在上述20家房企中,雖然多家開(kāi)發(fā)商提前完成年度銷(xiāo)售任務(wù),但今年前11個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)實(shí)現30%以上同比增長(cháng)幅度的房企僅約三成,除了房企年初制定銷(xiāo)售目標較為謹慎外,庫存量大難以消化仍舊是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jì)承壓的重要因素。“雖然各個(gè)城市不一樣,但我們的庫存迅速增長(cháng),2011年以來(lái),增長(cháng)幅度接近40%。”任志強近日在一次論壇上表示,大量庫存集中在三、四線(xiàn)城市。“是不是取消限購就能解決庫存問(wèn)題,目前來(lái)看不能完全解決”。

20家房企銷(xiāo)售額近8800億元

《證券日報》記者注意到,在上述20家公布今年前11個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的房企中,萬(wàn)科以2282億元居首,剛剛上調業(yè)績(jì)目標的恒大地產(chǎn)以1723.9億元暫居第二,同樣千億元規模量級的碧桂園完成了1156.6億元。

而在這三家千億元量級的上市房企中,只有恒大地產(chǎn)同比增長(cháng)率超過(guò)了30%,萬(wàn)科為20%,碧桂園為11.2%。

“大部分已經(jīng)完成或接近完成了2015年銷(xiāo)售目標,從同比數據來(lái)看,除了綠城、富力等少數企業(yè)外,基本上做到了同比10%以上增長(cháng)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示,多家房企提前完成了年度銷(xiāo)售任務(wù)。

其中,恒大近期將銷(xiāo)售目標由1500億元上調至1800億元之后,前11個(gè)月銷(xiāo)售額完成上調后目標的95.8%;旭輝控股發(fā)布11月業(yè)績(jì)公告稱(chēng),2015年集團總銷(xiāo)售額達253.5億元,已提前完成全年的250億元目標;中駿置業(yè)控股有限公司公布11月業(yè)績(jì)時(shí)稱(chēng),本年度前11個(gè)月累計銷(xiāo)售134.59億元人民幣,已基本完成全年135億元銷(xiāo)售目標。

對此,張大偉認為,雖然金九成色不足,但10月份、11月份住宅市場(chǎng)成交明顯上漲,成交量整體回暖帶動(dòng)全國房?jì)r(jià)呈現上漲走勢,樓市出現了暖冬,特別是一、二線(xiàn)城市樓市總體上行。

鑒于此,重點(diǎn)房企今年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)好于去年同期,但購地銷(xiāo)售比卻處于低位。張大偉預計,今年四季度重點(diǎn)城市新房成交量有望與去年同期持平,將比今年三季度有所增長(cháng)。

商業(yè)庫存仍難消化

值得注意的是,消化庫存仍是難題,尤其商業(yè)項目的去化問(wèn)題難以解決。

據中原監測的24個(gè)重點(diǎn)城市庫存數據來(lái)看,多數城市的庫存面積微降,部分城市的消化周期已經(jīng)小有回落,這些城市已經(jīng)成功壓制住了該指標繼續增長(cháng)的勢頭。按當前市場(chǎng)趨勢,重點(diǎn)城市銷(xiāo)售市場(chǎng)的活躍仍可維持。

但張大偉表示,從全國房地產(chǎn)市場(chǎng)看,一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)升溫,庫存降低,但很多三、四線(xiàn)城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴重,局部三、四線(xiàn)市場(chǎng)即使在救市的情況下,依然醞釀崩盤(pán)風(fēng)險,尤其商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力依然非常大。

事實(shí)上,2011年是中國房地產(chǎn)“供給側”的拐點(diǎn)。據國家統計局公布數據顯示,2011年末全國商品房待售面積2.7億平方米,全國商品房銷(xiāo)售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底,全國商品房待售面積6.8億平方米,全國商品房銷(xiāo)售面積接近9.5億平方米。 與2011年相比,庫存劇增,銷(xiāo)售面積增幅卻被遠遠被甩在庫存增幅后面。而截至11月底,我國商品房待售面積已升至約達6.9億平方米,再創(chuàng )歷史新高。

任志強最近表示,中國現存6.8億平方米庫存,其中住宅面積約4.3億平方米,商業(yè)和寫(xiě)字樓面積約2.5億平方米。“我們一年銷(xiāo)售住宅面積約為10億平方米,與庫存之比為1:0.4,但是商業(yè)和寫(xiě)字樓一年只銷(xiāo)售2億平方米,與庫存之比為1:1.2?？梢?jiàn),至少從現在來(lái)看,商業(yè)和寫(xiě)字樓的部分是存在一些問(wèn)題的”。

值得注意的是,2011年限購等過(guò)度緊縮政策出臺后,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了兩種轉變:2010年下半年至2011年,很多大中型開(kāi)發(fā)商逃離被限購的一、二線(xiàn)城市,向三、四線(xiàn)城市進(jìn)軍,導致這些城市供應量劇增;緊縮性政策連續出臺后,2011年下半年,全國樓市趨于降溫,其后三、四線(xiàn)城市吸納外來(lái)人口能力較弱,市場(chǎng)飽和,而之前拿地、動(dòng)工的項目仍在源源不斷地制造大量房子。

尤其一些三、四線(xiàn)城市的商業(yè)和寫(xiě)字樓項目,消化速度非常緩慢。有消息人士曾向《證券日報》記者透露,某項目原本規劃為商業(yè)項目,開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按此規劃建設,但非常難賣(mài),相關(guān)部門(mén)甚至欲主動(dòng)調整項目規劃變?yōu)樽≌?以提高去庫存速度。 或許,正如任志強直言,“是不是取消了限制措施就能解決庫存問(wèn)題,目前來(lái)看,不能完全解決”。