隨著(zhù)2015年末M3號線(xiàn)北半段的正式開(kāi)通，青島的地鐵商業(yè)迎來(lái)發(fā)展的新紀元。早在M3號線(xiàn)建設時(shí)期，與地鐵關(guān)聯(lián)的地上商業(yè)項目便扎堆上馬，幾年間這些新興商業(yè)綜合體在規劃地鐵沿線(xiàn)紛紛落成。反觀(guān)地下商業(yè)，雖然具備與地鐵連通的先天優(yōu)勢，但項目進(jìn)展在地鐵人流導入前卻進(jìn)行的不明顯。

其實(shí)，地鐵的開(kāi)通將市民再次帶入地下空間，也重新喚起市民對地下商業(yè)的關(guān)注。從去年初開(kāi)始，青島市關(guān)于地下空間的規劃開(kāi)發(fā)大動(dòng)作頻頻。多宗地下空間走上拍賣(mài)臺，李村、臺東地下空間規劃相繼出臺……與地鐵關(guān)聯(lián)的地下空間開(kāi)發(fā)步伐正在加快。

“地下青島”規劃全景問(wèn)世

眾所周知，青島地下商業(yè)現狀慘淡，除了即墨路小商品市場(chǎng)還算能夠維持外，青島最早一批地下商業(yè)的代表——龍山商城、中山路商業(yè)街全部處于半停業(yè)狀態(tài)。然而青島軌道交通的建設，將打破這樣慘淡的局面，青島地下空間建設，尤其是地下商業(yè)將迎來(lái)經(jīng)濟轉折的契機點(diǎn)。

2015年青島市先后出臺《地下空間國有建設用地使用權管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）及《青島城市地下空間資源綜合利用總體規劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規劃》），以此統籌地上、地下規劃，加大地下空間開(kāi)發(fā)利用力度，形成地下空間健康有序發(fā)展的初步框架。

《辦法》首次對地下空間予以定義，明確地下空間產(chǎn)權，并規定各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性項目地下建設用地使用權，應當通過(guò)招拍掛等有償使用方式取得繳納土地出讓款。

《規劃》則提出“地下青島”規劃概念。根據規劃，青島全域將打造總占地面積11282平方公里的“地下青島”，重點(diǎn)規劃范圍包含六區（市南、市北、李滄、嶗山、城陽(yáng)、黃島）和藍色硅谷核心區及膠東空港組團，包含地下交通系統、地下市政系統、地下公共服務(wù)系統和地下防空防災系統等功能劃分。規劃期限劃分四個(gè)階段，到2050年“地下青島”基本形成。

地鐵沿線(xiàn)商圈轉型升級瞄準地下

隨著(zhù)相關(guān)辦法及規劃的出臺，青島對地下空間的開(kāi)發(fā)步伐開(kāi)始加快。而M3號線(xiàn)最早開(kāi)通的北段直接惠及新都心商圈及李村商圈，開(kāi)發(fā)工作更是緊鑼密鼓的展開(kāi)。

2015年5月17日，青島市首宗地下商業(yè)空間走上拍賣(mài)臺，該地下空間位于市北新都心，占地2771.4㎡。已在附近蓋起商業(yè)綜合體的和達置業(yè)以137.7萬(wàn)元成功拿到建設使用權。根據規劃，該地下空間西連地鐵3號線(xiàn)清江路站2號口，東連和達中心城地下一層，未來(lái)將建設與地鐵3號線(xiàn)通聯(lián)的地下商業(yè)長(cháng)廊。

2015年10月25日，新都心又一宗地下空間進(jìn)行拍賣(mài)，最終被青島市市北區雙峰工貿總公司以總價(jià)193.20萬(wàn)元競得，樓面地價(jià)1610元/平方米。該項目同樣將作為地上商業(yè)體——雙峰商業(yè)廣場(chǎng)與地鐵連接的走廊，為地上商業(yè)導流的同時(shí)，進(jìn)一步擴容新都心地下商業(yè)空間。

去年9月，李村商圈也公布了針對地鐵的地下空間開(kāi)發(fā)規劃，將建設古鎮路、向陽(yáng)路、少山路地下通道工程。整個(gè)項目的總用地面積約10145平方米，地下通道全部為人行地道，建成后將可連接地鐵3號線(xiàn)李村站、嶗山百貨等交通及商業(yè)設施。在滿(mǎn)足人行交通的前提下，配建部分商業(yè)及公共服務(wù)配套設施。

作為與李村站同樣享有雙地鐵交匯的站點(diǎn)，傳統商圈臺東在去年也啟動(dòng)了地下空間規劃。根據最新的規劃顯示，臺東三路步行街將向地下延伸，挖出一條地下兩層的“新步行街”。 該項目以臺東萬(wàn)達廣場(chǎng)為起點(diǎn)，到十九中為終點(diǎn)，一路經(jīng)過(guò)當代商城、穿戴大世界、千川百貨等等，全長(cháng)652米，地下部分總建筑面積達30038平方米，未來(lái)將與地鐵實(shí)現直接連通。

地下商業(yè)項目開(kāi)發(fā)進(jìn)入增長(cháng)期

據記者了解，目前青島興建的地下商業(yè)空間有棧橋PARKCITY、李村維客廣場(chǎng)、臺東恒泰東鎮商業(yè)項目、新都心美思佰樂(lè )地下商業(yè)街、市北CBD中央廣場(chǎng)以及青島北客站地下商業(yè)廣場(chǎng)等項目，它們都“傍上”了正在如火如荼建設的地鐵大規劃，而被冠以了“地鐵商業(yè)”標簽。據悉，每個(gè)地鐵商業(yè)的側重點(diǎn)略有不同，但隨著(zhù)軌道交通的建設，將實(shí)現“片網(wǎng)相融”，形成統一的“地下青島”。

棧橋PARKCITY項目規劃為一個(gè)集海鮮批發(fā)市場(chǎng)和海鮮美食樂(lè )園的商業(yè)綜合體，建筑面積9萬(wàn)平方米，整體規劃區域分為8大板塊，包括海鮮產(chǎn)品展覽區、中華名吃一條街和海鮮特色餐飲區及兒童游樂(lè )區等。屆時(shí)待M3號線(xiàn)全線(xiàn)開(kāi)通，整個(gè)客流面將覆蓋全青島，棧橋PARKCITY正在急切地等待能夠迎來(lái)“重生”的機會(huì )。

李村商圈中心的維客廣場(chǎng)改造項目是青島市三大地鐵綜合體項目之一，也是出現在人們視線(xiàn)最早的地鐵商業(yè)。該項目規劃6萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，建成后將成為省內最大的地鐵換乘空間，使地鐵2號線(xiàn)、3號線(xiàn)實(shí)現無(wú)縫對接，乘坐地鐵的市民可以通過(guò)電梯，直接進(jìn)入周邊的各大商場(chǎng)休閑購物。目前項目已啟動(dòng)招商，開(kāi)業(yè)在即。

臺東“女人街”拆遷后，騰空地塊規劃了臺東恒泰東鎮商業(yè)項目。為在“地鐵商業(yè)”中分得一杯羹，該項目更改了最初規劃，大幅增加地下空間面積。項目規劃1.8萬(wàn)㎡地下空間，用于建設地鐵交換站和地下商業(yè)，地鐵1號線(xiàn)與地鐵2號線(xiàn)經(jīng)過(guò)臺東將在本項目地下實(shí)現換乘。

雖然如今地鐵僅通車(chē)了M3線(xiàn)北半段，但關(guān)于地鐵商業(yè)的熱點(diǎn)話(huà)題已經(jīng)吸引了眾多地產(chǎn)圈業(yè)內人士的關(guān)注。業(yè)內專(zhuān)家表示，新興的“地鐵商業(yè)”是利用地鐵的輻射力和吸引力來(lái)發(fā)展零售業(yè)的特色商業(yè)，這比單打獨斗的傳統商業(yè)要更加“吃香”，這些都在其它城市得到了很好的印證。此外，電商對線(xiàn)下實(shí)體商業(yè)的沖擊，加速了一些地下商業(yè)的衰落，未來(lái)青島地鐵連接的地下或地下大型商業(yè)體中，體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)的規劃與組合一定是發(fā)展的大勢所趨，不管怎么說(shuō)，地鐵將給青島商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一股沖擊，在這樣的發(fā)展大潮下，地下商業(yè)又將迎來(lái)重新崛起的良機。