李滄區一新盤(pán)賣(mài)得火，售樓處不愁沒(méi)客戶(hù)卻愁房源所剩無(wú)幾；膠州一在售盤(pán)的大戶(hù)型熱銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商趁勢推出九二折優(yōu)惠；即墨東部一在售盤(pán)兩周賣(mài)了10套房子，新房源將接著(zhù)推向市場(chǎng)……記者連日來(lái)調查看到，隨著(zhù)首付降為兩成、契稅營(yíng)業(yè)稅下調等新政落地實(shí)施，樓市在主城區率先出現熱銷(xiāo)局面，郊區市也緊隨其后，銷(xiāo)售日見(jiàn)起色。統計顯示，2月全市新房、二手房成交量均出現同比上漲近三成的良好態(tài)勢。3月預計有17個(gè)盤(pán)入市，助推樓市銷(xiāo)量繼續上升。

政策

三項利好新政接連出臺

2月初，央行聯(lián)合銀監會(huì )出臺個(gè)人住房貸款政策，下調不實(shí)施限購城市首套房和二套房首付款比例。其中，首次購房的首付比例原則上最低為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)至20%。同時(shí)，二套房最低首付款比例調整為不低于30%。記者了解到，政策出臺后，不少銀行已經(jīng)開(kāi)始落地，新房二手房房貸門(mén)檻降低。而銀行在年初房貸優(yōu)惠比較給力，一些銀行給出八五折優(yōu)惠。

2月19日，財政部、國稅總局等三部門(mén)聯(lián)合調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅、營(yíng)業(yè)稅。從2月22日起，居民購買(mǎi)首套房，面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。二套房面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。此項政策推出以后，主要受益對象為非首套房改善型購房群體以及非普通住宅購房群體。

緊隨其后，我省繼續跟進(jìn)出臺更為寬松的政策，規定自2月22日起，山東契稅繳納的住房查詢(xún)范圍做出調整，首套房的認定由“市”變“縣”(市、區)。舉例來(lái)說(shuō)，如果某市民在市北有房子，在膠州無(wú)房，這時(shí)去膠州買(mǎi)房，仍然算首套房，帶動(dòng)了跨區之間購房積極性，也減輕了購房者負擔。

探訪(fǎng)

市北、李滄

購房者感嘆好房不等人

記者近日來(lái)到市北、李滄等多個(gè)售樓處看到，伴隨著(zhù)政策利好而來(lái)的是扎堆的看房者，不少人是沖著(zhù)改善住房條件而來(lái)。“我在市北有處老房子，太小了沒(méi)法住，所以計劃在李滄買(mǎi)處120平方米左右的大房子，按新政來(lái)看，這算首套房，貸款首付只要付三成，契稅還能省一萬(wàn)多。”正在李滄區金水路一樓盤(pán)看房的市民余先生說(shuō)。而忙于招待客戶(hù)的置業(yè)顧問(wèn)小劉告訴記者：“按往年來(lái)說(shuō)，2月份不是銷(xiāo)售旺季，但從春節后到現在我們一天也沒(méi)休息，因為客戶(hù)一撥接一撥，這兩周賣(mài)了四五十套房，所剩不多了?，F在不是愁沒(méi)客戶(hù)，而是愁新房不趕趟。下一批次新房估計要等一兩個(gè)月才能具備預售條件。”

打算在市北買(mǎi)一套套三房子改善住房條件的市民劉先生發(fā)現，年前自己看好但略微超出預算的一套房子漲了。“中介說(shuō)這是眼下小區里同一戶(hù)型在售的最便宜的一套，我正猶豫是不是再去看一次房，但晚上中介就通知說(shuō)，被人買(mǎi)走了。”劉先生說(shuō)，他沒(méi)想到新政出臺后二手房市場(chǎng)熱度這么高，看來(lái)好房子真是不等人。

膠州

利好疊加大戶(hù)型好賣(mài)了

隨后記者又來(lái)到膠州，在福州路一在售樓盤(pán)售樓處看到，該樓盤(pán)價(jià)格約7800元/平方米，這個(gè)價(jià)格在膠州樓市中算是較高的，但看房者卻不少。“我們賣(mài)的房子以大戶(hù)型為主，一百三四十平方米的以及更大的都有，按照之前的政策，契稅要按照3%繳，現在降為2%。以一套155平方米的房子為例，光契稅這塊就省了12000元。”置業(yè)顧問(wèn)劉女士說(shuō)，目前售樓處推出了購房享九二折的優(yōu)惠，能在原價(jià)基礎上再省8萬(wàn)多元，疊加后給購房者優(yōu)惠了將近10萬(wàn)元，很受改善型客戶(hù)的青睞。

“我們的樓盤(pán)算是賣(mài)得還不錯吧。”地處膠州云溪河畔的一處項目總經(jīng)理劉志勇笑著(zhù)說(shuō)，由于其所處膠州新老城區接合處，是膠州購房者較為認可的區域，周邊交通、醫療、教育等配套較為完善，且新城區經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，已脫胎換骨，成為膠州近年來(lái)熱銷(xiāo)的區域。“我們四期項目已經(jīng)賣(mài)到尾盤(pán)了，可選房源不算多，春節后這段時(shí)間內平均每天能售出兩三套。附近有幾個(gè)盤(pán)房源比較多，日銷(xiāo)售能有四五套，這在年前是不敢想象的，跟國家出臺的樓市新政密不可分。”劉志勇說(shuō)，預計5月份他們將推出五期新房源。

不過(guò)，劉志勇指出，目前膠州樓市分化還是比較明顯的，膠州新城區及緊鄰著(zhù)新城區的區域銷(xiāo)售尚可，尤其是在新政的帶動(dòng)下，部分大戶(hù)型房源比以前好賣(mài)了，其他區域整體較為平淡。膠州市杭州路以西、膠州路以北區域的老城區雖說(shuō)周邊公交、醫院、學(xué)校都比較多，但配套已明顯老化。而往東走，來(lái)到少海板塊，則因為配套欠缺，樓盤(pán)銷(xiāo)售較為緩慢。

即墨

土地市場(chǎng)與樓市雙雙升溫

在即墨市，春節后土地市場(chǎng)率先升溫，四宗黃金地塊走上拍賣(mài)臺。2月23日，華山二路、長(cháng)江二路、華山一路附近的四幅地塊進(jìn)行拍賣(mài)，分別被兩家公司收入囊中，四幅地塊成交總價(jià)超過(guò)4.4億元。據了解，此次拍賣(mài)的四宗地塊全部為商業(yè)、住宅兩用途，出讓年限分別為40年和70年，這也預示著(zhù)即墨城西將再添城市綜合體及大型住宅商業(yè)區。

即墨各大樓盤(pán)從春節長(cháng)假結束后，就開(kāi)始有條不紊地優(yōu)惠促銷(xiāo)、積攢客戶(hù)。“現在樓盤(pán)的來(lái)訪(fǎng)量和成交量均不錯，受到政策的刺激，購房者看房的積極性提高，我們這兩周一共賣(mài)了10套。”即墨東部藍色硅谷片區一在售樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)道，購房者看房積極性提高，樓盤(pán)搶手，銷(xiāo)售的節奏也加快，準備下個(gè)月再推兩棟新樓。

21世紀不動(dòng)產(chǎn)即墨區域總經(jīng)理侯振國告訴記者，年后二手房市場(chǎng)升溫，一些房東對掛牌價(jià)有所松動(dòng)，一定程度上促進(jìn)了二手房的成交。同時(shí)，經(jīng)過(guò)一年多的等待后，購房者看到一些房源的價(jià)格基本上探底，就走出觀(guān)望情緒，立馬出手購房。預計今年的二手房市場(chǎng)好于去年，成交量會(huì )提升。

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

17個(gè)樓盤(pán)3月入市

來(lái)自市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的統計顯示，2月份，我市新房成交5552套，環(huán)比下降47.75%，但是同比漲幅達27.72%。二手房網(wǎng)簽1751套，環(huán)比下降53%，同比上漲24.4%。

春節所在的月份歷來(lái)是樓市成交的冰點(diǎn)，所以2月份成交環(huán)比下滑并不意外，但是出現同比增長(cháng)更值得關(guān)注。根據房?jì)r(jià)點(diǎn)評網(wǎng)青島機構數據中心統計，島城新建商品房2月供應套數為2008套，環(huán)比下降26.04%，同比下降45.09%。

房?jì)r(jià)點(diǎn)評網(wǎng)高級分析師郭軼凡分析指出，新年剛過(guò)完，國家就密集出臺了稅收、降息等優(yōu)惠政策，對于購房者的吸引力巨大。由于出臺時(shí)間已經(jīng)接近2月下旬，所以具體的影響還需要過(guò)一段時(shí)間才能顯現出來(lái)。

每年的3月份是各樓盤(pán)銷(xiāo)售的“小陽(yáng)春”，也是各大開(kāi)發(fā)商在新的一年里搶占市場(chǎng)的一個(gè)比較重要的時(shí)間段。而今年樓市復蘇比往年來(lái)得更早一些，3月份預計將有17個(gè)樓盤(pán)入市，其中純新盤(pán)7個(gè)。從開(kāi)盤(pán)區域來(lái)看，主城區與輔城區可謂平分秋色，主城區共有8個(gè)項目入市，剛需重地李滄區數量最多，占據一半。青島西海岸新區新房成交量、供應量近兩年一直占據各區市首位，3月預計開(kāi)盤(pán)數量將達到5個(gè)。

市場(chǎng)分析

郊區市銷(xiāo)售見(jiàn)起色

島城樓市分析人士張百忍指出，去年末到今年初，樓市一系列利好新政不斷出臺，隨著(zhù)“二孩放開(kāi)”“首付比例降低”“契稅營(yíng)業(yè)稅雙降”等新政的全面刺激，樓市不斷升溫。今年1月以來(lái)，青島房?jì)r(jià)環(huán)比繼續上漲，同比跌幅收窄明顯，這也客觀(guān)地反映出了如今青島樓市的“供需兩旺”。

從目前市場(chǎng)行情來(lái)看，主城區率先回暖，并走上了熱銷(xiāo)甚至賣(mài)斷貨的局面，郊區市緊隨其后，銷(xiāo)售也開(kāi)始日見(jiàn)起色。

“主城區，因為它的地理位置、產(chǎn)業(yè)結構、教育環(huán)境以及公共資源的優(yōu)越性，對外地居民具有強烈的吸引力；再加上近期政策寬松，樓市回暖符合市場(chǎng)規律，主城區體現得格外明顯。”張百忍分析指出，郊區市的開(kāi)發(fā)商仍感覺(jué)壓力較大，就是因為本地的購房需求多數已消化，新流入的人口有限，這種情況下存量房的去化周期就比較長(cháng)。不過(guò)隨著(zhù)郊區市開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)加大，購房者的積極性也充分調動(dòng)起來(lái)了，預計隨著(zhù)三四月份新一批房源入市，銷(xiāo)量將繼續上升。

為去庫存打通通道

與此同時(shí)，為了去庫存，市國土資源和房屋管理局在近日下發(fā)的2016年工作計劃指出，將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側改革力度，計劃出臺一攬子舉措。將建立貫通供地、上市、銷(xiāo)售的全鏈條跟蹤監測體系；對前幾年出臺的抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策措施進(jìn)行清理，取消過(guò)時(shí)的限制性措施。在土地方面，加強土地供應源頭控制，對于房地產(chǎn)供不應求的區域加大土地供應，對于商品房存量超過(guò)合理區間的區市，適當減少或暫停供地。適當增加養老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫療健康、文化地產(chǎn)的土地供應。在上市和銷(xiāo)售環(huán)節，要加強市場(chǎng)引導管理，控制商品房預售許可的總量、時(shí)序和節奏，特別把握好庫存量較高區市商品房上市的速度和數量，避免因預售項目集中入市造成階段性庫存突然增加。打通商品房與公租房和棚戶(hù)區改造安置房的通道，發(fā)展商品房租賃市場(chǎng)，鼓勵自然人和各類(lèi)機構投資者購買(mǎi)庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者。

通過(guò)這一攬子措施，將引導我市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，樓市將持續向好。