一年房?jì)r(jià)大漲17.8%，超過(guò)北京和廣州！瘋狂的樓市終于驚動(dòng)了政府，南京樓市“限漲令”已呼之欲出！昨天上午，南京多個(gè)網(wǎng)絡(luò )公眾平臺先后發(fā)布消息稱(chēng)，南京市將對除溧水、高淳、六合外的其他區域新建商品住宅，按申報價(jià)格分三等，年化漲幅不得超過(guò)8%-12%。到昨天下午，新政不斷在網(wǎng)上發(fā)酵，文件照片也隨后流出。

記者經(jīng)多方求證獲悉，這一限價(jià)政策是4月20日南京市委市政府召開(kāi)的全市供給側結構性改革工作會(huì )議上提出的，相關(guān)文件將于“五一”前正式下發(fā)。

網(wǎng)傳“限漲令”是真的，“五一”前發(fā)布！

分三級調控，一年限漲8%、10%和12%

昨天上午，南京玄武區官方微博“玄武發(fā)布”發(fā)出重磅消息稱(chēng)，南京將加強房地產(chǎn)市場(chǎng)引導，主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，申報均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2到3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

雖然“玄武發(fā)布”迅速刪除了這條微博，但消息很快四散開(kāi)來(lái)，不管是開(kāi)發(fā)企業(yè)還是普通市民，都議論紛紛，南京房?jì)r(jià)連漲13個(gè)月，政府終于要出手了！還有市民已經(jīng)快速算了筆賬，以河西某樓盤(pán)近45000元/m2的價(jià)格計算，一年內最多只能賣(mài)到48500多元/m2。

記者隨后向多個(gè)政府部門(mén)求證，限價(jià)消息是真的！4月20日，南京市委市政府召開(kāi)了全市供給側結構性改革工作會(huì )議，而“玄武發(fā)布”發(fā)布的內容，就是從這個(gè)會(huì )議上流傳出來(lái)的領(lǐng)導講話(huà)內容。

南京市委宣傳部答復揚子晚報記者稱(chēng)，的確有此調控政策，但還沒(méi)有看到最終文件，近期將統一對外發(fā)布。

南京市物價(jià)局相關(guān)人士也坦言參與了政策制定過(guò)程，“五一”前將由市委市政府統一對外發(fā)布調控政策。

“官方文件”流出，內容很豐富！

除了“限漲”，還包括差別化信貸、公積金額度調整等

隨著(zhù)“南京限價(jià)令”在網(wǎng)上越炒越熱，昨天下午，“官方文件”也露出真容。從內容看，這份文件應該就是4月20日會(huì )議上的講話(huà)稿。文中提出，要加強房地產(chǎn)市場(chǎng)引導，履行好房?jì)r(jià)調控主體責任，穩定房?jì)r(jià)預期，避免房?jì)r(jià)大起大落。

而具體的措施中，除了最重磅的“限價(jià)令”外，還包括：今年南京全市新建商品住宅用地供應不低于500公頃，與去年持平。鼓勵企業(yè)加快普通商品住宅上市節奏，有效增加中小套型住房供應，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)合理適度價(jià)格水平。及時(shí)開(kāi)展新建商品住房成本調查，對供應偏緊區域的典型樓盤(pán)，了解房?jì)r(jià)成本構成，對競拍取得的土地，溢價(jià)45%以上部分不作為準許成本調查內容。

嚴厲打擊虛假廣告、捂盤(pán)惜售等市場(chǎng)交易違法違規行為，加強對個(gè)人住房貸款首付資金來(lái)源的審查，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

支持鼓勵合理住房需求，落實(shí)差別化住房信貸政策和稅收優(yōu)惠政策，加大對剛性和改善性住房需求的支持力度，繼續推進(jìn)住房公積金異地個(gè)人住房貸款，適當調整公積金貸款額度，等等。

這次的“限漲令”，和以前不太一樣！

是官方首次通報樓盤(pán)個(gè)體限漲幅度

2011年以來(lái)，南京樓市走過(guò)三個(gè)上漲周期和兩個(gè)下跌周期，限價(jià)也并不是第一次實(shí)施。早在2011年3月，南京市政府就曾公布2011年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標不得超過(guò)10.4%。此后房?jì)r(jià)應聲下跌，跌了一年左右。

2013年3月底，在“國五條”刺激下南京樓市不冷反熱，南京市政府也發(fā)布了《關(guān)于公布南京市2013年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標的通知》，將當年新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標確定為漲幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。當年，由于房?jì)r(jià)持續上漲，11月份南京市政府又發(fā)布了“寧八條”。

此輪漲幅一直延續到2014年上半年。當年2月南京市政府辦公廳再發(fā)“寧七條”，要求按季度分解控制房?jì)r(jià)漲幅。如上一季度房?jì)r(jià)指數漲幅過(guò)高，則對當季度目標進(jìn)行動(dòng)態(tài)調整和控制。對高價(jià)盤(pán)、漲幅明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的項目且不接受物價(jià)、住建部門(mén)價(jià)格指導的，暫不核發(fā)銷(xiāo)售許可證。

在近年來(lái)的歷次調控中，雖然時(shí)有物價(jià)部門(mén)調控“紅線(xiàn)”的數據流出，但是一直未得到物價(jià)部門(mén)的公開(kāi)承認。而今年這次調控，南京市政府在公開(kāi)的會(huì )議上通報了對樓盤(pán)個(gè)體漲幅的“紅線(xiàn)”，無(wú)疑是近年來(lái)第一次。

業(yè)內反應

最嚴“限漲令”嚇壞南京開(kāi)發(fā)商

全市已有40余家樓盤(pán)售價(jià)超“紅線(xiàn)”

如何執行成爭議焦點(diǎn)

這是南京首次針對樓盤(pán)提出了“漲價(jià)紅線(xiàn)”，此舉被不少開(kāi)發(fā)商認為是動(dòng)了“真格”。就全市目前在售的130家樓盤(pán)價(jià)格水平而言，統計顯示已經(jīng)有40余家項目超過(guò)了物價(jià)部門(mén)此次規定的“紅線(xiàn)”，那么這些樓盤(pán)真的不能漲了嗎？

全市40余家樓盤(pán)房?jì)r(jià)超限

包括主城區與江寧、江浦在內，申報價(jià)格每平方米2萬(wàn)以下的年化漲幅不宜高于12%，每平方米2到3萬(wàn)元的不宜高于10%，每平方米3萬(wàn)元以上的不宜高于8%，這是南京“限漲令”的核心內容。

那么，南京上述區域的在售樓盤(pán)年內的漲幅達到了多少呢？據搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)對全市近130家樓盤(pán)的摸底調查，發(fā)現已經(jīng)有40余家樓盤(pán)今年以來(lái)的房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)了規定的“紅線(xiàn)”，其中最多的是江北板塊，一共有11家，江寧有7家，還有仙東板塊的9家，河西板塊則超過(guò)5家。

年內最高漲幅達37.7%

在漲幅變化的排行榜中，有4家樓盤(pán)超過(guò)30%，也就是說(shuō)，按照“限漲令”這些樓盤(pán)都無(wú)法漲價(jià)了。江北的大華錦繡華城今年首開(kāi)價(jià)格為14500元/㎡，最近的一次推盤(pán)是3月底，均價(jià)為19000元/㎡，漲幅達31%；華府國際今年內從16500元/㎡賣(mài)到了21500元/㎡，漲幅為30.3%。麒麟板塊的啟迪方洲最“狠”，年初售價(jià)13800元/㎡，如今售價(jià)19000元/㎡，漲幅高達37.7%，為全市之冠。

在人們最關(guān)心的河西板塊，由于房?jì)r(jià)從去年底、今年初開(kāi)始便維持較高的水平，因此漲幅看起來(lái)似乎并不算大，河西南的魯能公館從28500元/㎡賣(mài)到32000元/㎡，漲幅12.3%，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)目前售價(jià)33500元/㎡左右，較年初漲幅8.06%。一向被視為河西標桿的仁恒江灣城年初銷(xiāo)售均價(jià)39000元/㎡，最近一次開(kāi)盤(pán)賣(mài)到了45000元/㎡，漲幅為15.4%。

房企認為房?jì)r(jià)要變化

超過(guò)“紅線(xiàn)”的項目真的不能漲了嗎？不僅市民們關(guān)心這一話(huà)題，多家開(kāi)發(fā)商在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也表示很“擔憂(yōu)”。

“現在的文件是有了，關(guān)鍵是執行的細則沒(méi)有公布，等等看再說(shuō)吧。”融創(chuàng )南京公司相關(guān)人士告訴揚子晚報記者，房?jì)r(jià)限漲在南京并非新鮮事，但這次“限漲令”出臺的背景不同，可能會(huì )動(dòng)“真格”了。

多家房企的營(yíng)銷(xiāo)人士認為，從政府的決心來(lái)看，此次“限漲令”或許會(huì )令南京房?jì)r(jià)有較大變化，至少每月公布的全國70大城市房?jì)r(jià)統計表上的數字會(huì )好看一些。

也有業(yè)內人士指出，通過(guò)行政手段降房?jì)r(jià)，能否奏效有待觀(guān)察。

幾個(gè)疑問(wèn)

“年化漲幅”是什么意思？

不少市民注意到，與此前的限價(jià)不同，這次南京對樓盤(pán)價(jià)格的“限漲令”，提出了“年化”漲幅的概念。有業(yè)內人士分析，所謂“年化”漲幅，與通常表述的一年內漲幅還是有區別的，你不能一季度大漲、二季度又大跌，雖然最終也只漲了8%，但是這樣并不滿(mǎn)足“年化漲幅”限制的要求。以網(wǎng)傳文件中“申報均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%”為例，也就是要求將這一指標分配到每個(gè)季度的話(huà)，各季度的漲幅都不得超過(guò)3%，以防止樓市大起大落。

“年化漲幅”時(shí)間節點(diǎn)如何確定？

據記者了解，這也是房企們最為關(guān)心的問(wèn)題，如果是按照今年1月份的房?jì)r(jià)為基點(diǎn)，那么全市有30%的樓盤(pán)已經(jīng)無(wú)法再漲價(jià)了，對于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，可能是個(gè)好消息。如果是按照當前的房?jì)r(jià)水平來(lái)計算，也就是以今年4月份到明年4月份為區間，仍以仁恒江灣城為例，該項目到明年4月的售價(jià)最高只能賣(mài)到48600元/㎡了。

業(yè)內人士透露，過(guò)去房?jì)r(jià)控制目標多以年度為單位，這次提出的是“年化”，因此也不排除跨年調控的出臺，時(shí)間節點(diǎn)的確定還需要相關(guān)部門(mén)公布細則。

“不宜超過(guò)”是預留空間嗎？

在“限漲令”的原文中，關(guān)于價(jià)格漲幅提到的是“不宜超過(guò)”，這被許多業(yè)內人士認為是預留了一定的空間。相關(guān)人士認為，“不宜”不同于“不準”，如果是“不準”的話(huà)意味著(zhù)一定不可以，而“不宜”顯然有操作空間，或者說(shuō)并非一刀切，根據不同的板塊或者不同的項目背景而有所區別。

南京樓市供應量會(huì )減少嗎？

一旦“限漲令”嚴格落實(shí)，不排除會(huì )有一些價(jià)格漲不上去的樓盤(pán)索性不賣(mài)了，即便達到領(lǐng)取預售證的標準，也不去領(lǐng)證，選擇“捂盤(pán)惜售”。“這樣你還真拿它沒(méi)辦法。”業(yè)內人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商如果資金實(shí)力雄厚，不領(lǐng)證賣(mài)房也能撐得下去，政府是監管不了的，這就容易導致市場(chǎng)供應量減少，買(mǎi)房人無(wú)房可買(mǎi)。不過(guò)，這樣的情況發(fā)生幾率很小，開(kāi)發(fā)商需要資金周轉起來(lái)繼續拿地開(kāi)發(fā)，捂在手上不賣(mài)，萬(wàn)一市場(chǎng)走勢轉了風(fēng)向呢？

“限漲”樓盤(pán)會(huì )變相漲價(jià)嗎？

這種可能性還是存在的，比如過(guò)去常用的毛坯改精裝，增加裝修部分的附加值，借此來(lái)抬高房?jì)r(jià)。在如今的賣(mài)方市場(chǎng)環(huán)境中，買(mǎi)房人的話(huà)語(yǔ)權幾乎消失殆盡，如果對開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略有所不滿(mǎn)的話(huà)，開(kāi)發(fā)商可以完全不用理會(huì )，因為想買(mǎi)房的人太多。此外，開(kāi)發(fā)商還可能“夾帶”車(chē)位銷(xiāo)售，抬高車(chē)位的定價(jià)彌補房?jì)r(jià)的“損失”。凡此種種，皆需要政府主管部門(mén)嚴格執法，維護買(mǎi)房人的利益。

“限漲令”下南京房?jì)r(jià)板塊：

單價(jià)2萬(wàn)元以下，年化漲幅不宜高于12%的區域：

堯化門(mén)、麒麟、板橋、西善橋-鐵心橋、高新、橋北、

江浦、東山、三山、大學(xué)城、祿口、六合、江寧濱江。

單價(jià)2-3萬(wàn)元，年化漲幅不宜高于10%的區域：

鼓樓濱江、邁皋橋、新玄武、燕子磯、老城東、小行、

河西北、百家湖、九龍湖、仙林中心、仙林湖。

單價(jià)3萬(wàn)元以上，年化漲幅不宜高于8%的區域：

河西中、南站、大校場(chǎng)、賽虹橋、河西南、江心洲、城中。