交通便利、社區(qū)成熟、配套完善、供應(yīng)充足……5月中旬，二手房憑借這些優(yōu)勢首度取代新房占據(jù)市場交易主導(dǎo)地位。業(yè)內(nèi)人士稱，盡管這只是商品房縮供帶來的暫時(shí)現(xiàn)象，但樓市向存量市場過渡卻是必然趨勢。

二手房 首度成市場主角

來自市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)顯示，按一個(gè)月上中下三旬時(shí)間段劃分，5月中旬，主城區(qū)二手住房成交面積49.74萬平方米，首度超過同期主城區(qū)商品住房成交面積47.05萬平方米。

數(shù)據(jù)顯示，5月中旬主城商品住房成交面積環(huán)比減少18.07%，同比增加0.44%。其中，高層商品住房成交面積34.56萬平方米，占73.46%；多層商品住房（花園洋房）成交面積6.7萬平方米，占14.25%；低密度住宅（別墅）成交面積2.62萬平方米，占5.58%；裝修房成交面積2.7萬平方米，占5.73%。

同期二手住房成交面積環(huán)比增加29.8%，同比增加193.97%。1月至5月中旬主城區(qū)二手房成交面積469.55萬平方米，同比增加111.38%。其中，二手住宅成交面積448.34萬平方米，同比增加121.46%，二手非住宅成交面積21.2萬平方米，同比增加7.76%。

一手房長期主宰住宅市場，已成為主城樓市的慣例。今年4月，主城商品住宅成交254.81萬平方米，二手房成交219.89萬平方米。就在5月上旬，主城商品住宅成交57.43萬平方米，也比二手房成交38.32萬平方米高出近20萬平方米。因此，二手房首度翻身成為住宅市場的主角，成為5月中旬獨(dú)有的景象。

二手房 尚不能主導(dǎo)樓市

“目前北京、上海、深圳等一線城市，二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)超新房。”重慶中原地產(chǎn)總經(jīng)理肖仁啟表示，目前一線城市核心城區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少，新建商品住房多呈郊區(qū)化。出于價(jià)格、交通、配套等因素影響，大多剛需從一手房市場轉(zhuǎn)向二手房市場，一線城市的住房市場已率先步入以存量房交易為主的階段。

“重慶二手房市場還沒有達(dá)到主導(dǎo)樓市的地步。”肖仁啟表示，目前主城二手房成交量每月只有1萬多套，還遠(yuǎn)低于一手房，二手房的價(jià)格仍受到一手房市場的影響。

“出現(xiàn)本月中旬這種情況，可能是一種偶然。”肖仁啟分析，5月商品房市場進(jìn)入調(diào)整期，第一周沒有新盤，第二周僅有一家新盤，第三周才有4家新盤。5月中旬，主城區(qū)商品住房批準(zhǔn)上市25.44萬平方米，環(huán)比減少44.88%，商品房供應(yīng)縮量導(dǎo)致二手房成為主角。從全月甚至下個(gè)月的數(shù)據(jù)看，商品房還會(huì)占據(jù)主角。

“二手房占據(jù)樓市主角有兩個(gè)標(biāo)志。”肖仁啟稱，一是二手房價(jià)格全面提升，部分地段甚至超過一手房；二是土地供應(yīng)量明顯減少，影響到商品房供應(yīng)減少。目前重慶商品房庫存依然較大，并未形成二手房主導(dǎo)市場的格局。

敏感度 二手房最高

盡管認(rèn)為5月中旬二手房超過一手房是偶然，但肖仁啟也認(rèn)為，目前重慶的存量房源已經(jīng)非常多了，主城邁入二手房交易為主導(dǎo)的時(shí)代很快會(huì)來臨，5月中旬也許就是一個(gè)明顯的信號(hào)。“前幾年重慶二手房與新房交易比例還是1∶8，現(xiàn)在已發(fā)展到可以分庭抗禮的階段。”而美國、德國、英國、法國、日本等發(fā)達(dá)國家二手房與新房交易比例約為8∶1至10∶1之間。

“交通便利，社區(qū)成熟，配套完善。”重慶沅易房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)理李國正表示，除了供應(yīng)充足之外，二手房還有上述這些受購房者青睞的原因，尤其是80后買家的比例正顯著上升。

“隨著存量時(shí)代的到來，住宅市場會(huì)更反映出真實(shí)需求。”肖仁啟表示，影響二手房和新房價(jià)格的因素截然不同。房價(jià)看漲預(yù)期強(qiáng)烈往往導(dǎo)致需求上升，二手房主就會(huì)以惜售、跳價(jià)等表現(xiàn)減少市場供給；反之，當(dāng)房價(jià)下跌趨勢明顯，二手房主則傾向于拋售房源，購房者則會(huì)進(jìn)入觀望狀態(tài)。因此，二手房主導(dǎo)市場時(shí)，房價(jià)更多將依賴市場機(jī)制調(diào)節(jié)。“從樓市敏感度看，二手房也最先感知行情冷暖。”

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