交通便利、社區成熟、配套完善、供應充足……5月中旬，二手房憑借這些優(yōu)勢首度取代新房占據市場(chǎng)交易主導地位。業(yè)內人士稱(chēng)，盡管這只是商品房縮供帶來(lái)的暫時(shí)現象，但樓市向存量市場(chǎng)過(guò)渡卻是必然趨勢。

二手房 首度成市場(chǎng)主角

來(lái)自市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的最新數據顯示，按一個(gè)月上中下三旬時(shí)間段劃分，5月中旬，主城區二手住房成交面積49.74萬(wàn)平方米，首度超過(guò)同期主城區商品住房成交面積47.05萬(wàn)平方米。

數據顯示，5月中旬主城商品住房成交面積環(huán)比減少18.07%，同比增加0.44%。其中，高層商品住房成交面積34.56萬(wàn)平方米，占73.46%；多層商品住房（花園洋房）成交面積6.7萬(wàn)平方米，占14.25%；低密度住宅（別墅）成交面積2.62萬(wàn)平方米，占5.58%；裝修房成交面積2.7萬(wàn)平方米，占5.73%。

同期二手住房成交面積環(huán)比增加29.8%，同比增加193.97%。1月至5月中旬主城區二手房成交面積469.55萬(wàn)平方米，同比增加111.38%。其中，二手住宅成交面積448.34萬(wàn)平方米，同比增加121.46%，二手非住宅成交面積21.2萬(wàn)平方米，同比增加7.76%。

一手房長(cháng)期主宰住宅市場(chǎng)，已成為主城樓市的慣例。今年4月，主城商品住宅成交254.81萬(wàn)平方米，二手房成交219.89萬(wàn)平方米。就在5月上旬，主城商品住宅成交57.43萬(wàn)平方米，也比二手房成交38.32萬(wàn)平方米高出近20萬(wàn)平方米。因此，二手房首度翻身成為住宅市場(chǎng)的主角，成為5月中旬獨有的景象。

二手房 尚不能主導樓市

“目前北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市，二手房交易量已經(jīng)遠超新房。”重慶中原地產(chǎn)總經(jīng)理肖仁啟表示，目前一線(xiàn)城市核心城區新增供應量已經(jīng)很少，新建商品住房多呈郊區化。出于價(jià)格、交通、配套等因素影響，大多剛需從一手房市場(chǎng)轉向二手房市場(chǎng)，一線(xiàn)城市的住房市場(chǎng)已率先步入以存量房交易為主的階段。

“重慶二手房市場(chǎng)還沒(méi)有達到主導樓市的地步。”肖仁啟表示，目前主城二手房成交量每月只有1萬(wàn)多套，還遠低于一手房，二手房的價(jià)格仍受到一手房市場(chǎng)的影響。

“出現本月中旬這種情況，可能是一種偶然。”肖仁啟分析，5月商品房市場(chǎng)進(jìn)入調整期，第一周沒(méi)有新盤(pán)，第二周僅有一家新盤(pán)，第三周才有4家新盤(pán)。5月中旬，主城區商品住房批準上市25.44萬(wàn)平方米，環(huán)比減少44.88%，商品房供應縮量導致二手房成為主角。從全月甚至下個(gè)月的數據看，商品房還會(huì )占據主角。

“二手房占據樓市主角有兩個(gè)標志。”肖仁啟稱(chēng)，一是二手房?jì)r(jià)格全面提升，部分地段甚至超過(guò)一手房；二是土地供應量明顯減少，影響到商品房供應減少。目前重慶商品房庫存依然較大，并未形成二手房主導市場(chǎng)的格局。

敏感度 二手房最高

盡管認為5月中旬二手房超過(guò)一手房是偶然，但肖仁啟也認為，目前重慶的存量房源已經(jīng)非常多了，主城邁入二手房交易為主導的時(shí)代很快會(huì )來(lái)臨，5月中旬也許就是一個(gè)明顯的信號。“前幾年重慶二手房與新房交易比例還是1∶8，現在已發(fā)展到可以分庭抗禮的階段。”而美國、德國、英國、法國、日本等發(fā)達國家二手房與新房交易比例約為8∶1至10∶1之間。

“交通便利，社區成熟，配套完善。”重慶沅易房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)理李國正表示，除了供應充足之外，二手房還有上述這些受購房者青睞的原因，尤其是80后買(mǎi)家的比例正顯著(zhù)上升。

“隨著(zhù)存量時(shí)代的到來(lái)，住宅市場(chǎng)會(huì )更反映出真實(shí)需求。”肖仁啟表示，影響二手房和新房?jì)r(jià)格的因素截然不同。房?jì)r(jià)看漲預期強烈往往導致需求上升，二手房主就會(huì )以惜售、跳價(jià)等表現減少市場(chǎng)供給；反之，當房?jì)r(jià)下跌趨勢明顯，二手房主則傾向于拋售房源，購房者則會(huì )進(jìn)入觀(guān)望狀態(tài)。因此，二手房主導市場(chǎng)時(shí)，房?jì)r(jià)更多將依賴(lài)市場(chǎng)機制調節。“從樓市敏感度看，二手房也最先感知行情冷暖。”

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