值得注意的是，在土地市場(chǎng)火熱難抑的同時(shí)，與其相依存的房?jì)r(jià)漲幅卻出現連續3個(gè)月下滑現象。業(yè)內人士表示，現階段房企已“瘋”，在寬松的流動(dòng)性支持下，早已不計成本拿地，資產(chǎn)價(jià)格不斷被推升，抑制資產(chǎn)泡沫刻不容緩。

形勢　土地市場(chǎng)“瘋牛”

8月24日下午，經(jīng)過(guò)兩個(gè)小時(shí)360輪激烈的競拍應價(jià)，合景泰富以57.7億元拿下天津濱海中心商務(wù)區一地塊，樓面價(jià)達22014元，超過(guò)目前周邊在售項目房?jì)r(jià)，溢價(jià)率高達312%。同日，上海出讓松江區小昆山鎮涉宅類(lèi)地塊，路勁以總價(jià)42.5億元將該地塊拿下，成交樓板價(jià)20934元/平方米，溢價(jià)率158%。若剔除公共設施、保障房等，可售部分實(shí)際樓板價(jià)則高達25418元/平方米。

這只是8月土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，樓面價(jià)開(kāi)始全面超過(guò)房?jì)r(jià)，如果說(shuō)2016年出現了一次密集地王勢頭，8月則是最密集的月份。

中原地產(chǎn)數據顯示，如果將總價(jià)超過(guò)10億元的地塊看作地王的話(huà)，截至8月25日，年內全國已經(jīng)出現單宗土地超過(guò)10億的地塊303宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王達到了153宗。僅8月單月，總價(jià)超10億元地塊數量就達47宗，溢價(jià)率超100%的多達33宗。

同時(shí)，高總價(jià)地王頻現。截至目前，單宗地超過(guò)100億的總價(jià)地王達到了4宗，超過(guò)50億的有24宗，超過(guò)30億的有77宗。其中，208宗溢價(jià)率超過(guò)50%的地王分布在25個(gè)城市，全部為一二線(xiàn)城市或者輻射區。

值得一提的是，地王均分布在房?jì)r(jià)漲幅較高地區。張大偉認為，這種不理性行為趨勢將導致房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大風(fēng)險，去杠桿已成必然課題。

風(fēng)險　資產(chǎn)泡沫隱現

據測算，以北京土地市場(chǎng)為例，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元地塊合計59宗，合計土地出讓金1919.38億元，以此計算其平均成本樓面價(jià)將約為3.8萬(wàn)元/平方米。張大偉表示，這意味著(zhù)，未來(lái)上述地塊銷(xiāo)售均價(jià)需達6萬(wàn)元。而目前北京的房?jì)r(jià)銷(xiāo)售均價(jià)在3.5萬(wàn)左右，這部分地王入市的難度依然非常大。

同時(shí)，張大偉認為，現階段已經(jīng)出現了遍地地王的現象，樓面價(jià)超過(guò)房?jì)r(jià)已成為常態(tài)。“雖然地王不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的集中出現，未來(lái)房?jì)r(jià)很難不受到影響。”

“造成現狀的主要原因，是寬松流動(dòng)性下信貸的支持。”張大偉說(shuō)，2016年前7個(gè)月房貸釋放了2.8萬(wàn)億元，刷新了歷史紀錄，是2009年全年個(gè)人按揭貸款1.4萬(wàn)億元的2倍。數據顯示，去年第四季度以來(lái)個(gè)人房貸增速均高于整體房地產(chǎn)貸款增速，2016年上半年個(gè)人購房貸款余額更是同比增長(cháng)31%，占全部房地產(chǎn)貸款的比例高達81%。

的確，連續多次的降準降息為房企與購房者帶來(lái)了低廉的融資利率和貸款利率。融360最新數據顯示，8月全國首套房平均房貸利率為4.44%，進(jìn)入2016年后首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。

中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，現在房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟已經(jīng)陷入一個(gè)奇怪的循環(huán)。一方面，大家都覺(jué)得房地產(chǎn)有前景，所有的需求端無(wú)論是中低收入者、中產(chǎn)階級還是高收入階層，無(wú)論是買(mǎi)房自己住，還是投資，大家都瞄準了房地產(chǎn)，尤其是中等以上的收入階層。因此在居民的資產(chǎn)結構中，60%以上的資產(chǎn)都是房地產(chǎn)。“而這也使房?jì)r(jià)在不斷走高的同時(shí)，房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟之間的隱患與風(fēng)險也在不斷放大。”

困境　地方處境尷尬

值得注意的是，在廈門(mén)等城市房市火熱，庫存急速下滑的同時(shí)，另外一些城市庫存卻只增不減。

上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，2016年7月，在22個(gè)城市庫存下滑的同時(shí)，13個(gè)城市庫存卻出現了大幅增長(cháng)的現象。具體來(lái)看，合肥、南京和蘇州分別同比下調63.3%、58.4%和39.6%，而茂名、太原和濟寧3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到58.3%、55.3%和55.1%。

從房地產(chǎn)庫存存銷(xiāo)比來(lái)看，在南京、合肥存銷(xiāo)比不足3個(gè)月的同時(shí)，北海存銷(xiāo)比卻高達30個(gè)月，西寧也需要26個(gè)月以上。

的確，現階段地方市場(chǎng)難抑與庫存難消兩個(gè)極端并存，且市場(chǎng)越差的地方庫存越難消。沙縣國土資源局相關(guān)負責人介紹，沙縣已從2014年基本停止住宅用地的供應，主要是為去庫存。一些地產(chǎn)商拍出去的地至今沒(méi)有動(dòng)工。也正因如此，從去年開(kāi)始沙縣已開(kāi)始兩輪鼓勵農民買(mǎi)房政策，今年沙縣繼續出臺化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)，要求從7月開(kāi)始，購房可領(lǐng)補貼。

倪鵬飛表示，現在宏觀(guān)經(jīng)濟高度依賴(lài)房地產(chǎn)，盡管中國經(jīng)濟要轉型，一直說(shuō)要轉向科技創(chuàng )新、轉向制造業(yè)，鼓勵大眾創(chuàng )新等，但從實(shí)踐效果來(lái)看，在財源不足的背景下，轉向房地產(chǎn)在增加。

事實(shí)上，據記者了解，在經(jīng)濟整體疲軟的背景下，目前仍將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟主要抓手的地區不在少數。某省會(huì )城市就曾表示，受整體經(jīng)濟下行影響，房地產(chǎn)投資下滑，商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)遲緩，部分項目進(jìn)展緩慢，少數項目停工待建。如果不采取積極穩妥措施解決，該市整體經(jīng)濟發(fā)展將會(huì )因房地產(chǎn)貢獻率大幅下降而受到重要影響。

“現如今熱點(diǎn)區域的發(fā)展紅利和潛力往往很快被房地產(chǎn)透支。比如，一個(gè)區域有一個(gè)重要的利好，很快就被房地產(chǎn)商進(jìn)行炒作，往往這個(gè)利好還沒(méi)兌現，房?jì)r(jià)就上去了。”倪鵬飛說(shuō)。

倪鵬飛說(shuō)，目前大家普遍認為其他產(chǎn)業(yè)都不行，其他投資都沒(méi)有賺錢(qián)的機會(huì )，都向房地產(chǎn)方面投資，經(jīng)濟越來(lái)越依賴(lài)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越影響經(jīng)濟。目前宏觀(guān)經(jīng)濟的房地產(chǎn)化十分嚴重，當經(jīng)濟房地產(chǎn)化到一定程度，持續不下去的時(shí)候，那么經(jīng)濟就會(huì )出現停滯。

“當然，在大家都有信心的情況下，虛假的需求可能還會(huì )繼續。房地產(chǎn)泡沫很大程度上是這種信心造成的，但從根本上說(shuō)，信心不可能離開(kāi)真實(shí)需求太遠，房地產(chǎn)市場(chǎng)根本上還是來(lái)源于真實(shí)需求。”倪鵬飛表示，根據預測，2025年長(cháng)期的拐點(diǎn)可能要出現。更多精彩內容，請點(diǎn)擊http://t.kanshangjie.com/r4

因此，地方政府正面臨著(zhù)政策調控兩難窘境，一方面市場(chǎng)火熱，泡沫堆積，而另一方面，則是市場(chǎng)冷淡下的去庫存難題。