有人調侃，黃金周旅游回來(lái)，發(fā)現自己已買(mǎi)不了房了

20個(gè)城市開(kāi)啟“限購模式”

這輪樓市新政后 房?jì)r(jià)如何走

國慶假期前3天，鄭州連續出臺樓市限購和限貸政策，鄭州市政府也對政策進(jìn)行高調解讀。整個(gè)十一假期期間，鄭州樓市有何波動(dòng)？河南商報記者隨機調查了部分樓盤(pán)及二手房市場(chǎng)。未來(lái)，鄭州樓市走勢如何？房?jì)r(jià)是否會(huì )得到理性回歸？

鄭州新政

【限購】

時(shí)隔5年 再次限購

10月1日晚間，鄭州發(fā)布樓市限購政策。10月2日起，在鄭州市內五區和鄭州航空港區、鄭東新區、經(jīng)開(kāi)區、高新區范圍內，對擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購180平方米以下(不含180平方米)的住房。

這里所說(shuō)的住房，包括新建商品住房和二手住房。在住房限購政策實(shí)施前已簽約的新建商品住房買(mǎi)賣(mài)聯(lián)機備案合同、已確認的存量住房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽合同，仍按原規定正常辦理。這是鄭州時(shí)隔5年再次啟動(dòng)限購政策。

官方解讀

近期，鄭州市已采取穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列措施，只要大家理性消費，針對目前出現的房屋交易量和房?jì)r(jià)較快上漲勢頭的限購措施就會(huì )盡早結束，回歸房地產(chǎn)持續健康發(fā)展的常態(tài)。

【限貸】

貸款首付 門(mén)檻提高

鄭州限購政策發(fā)布僅過(guò)去兩天，10月3日下午，鄭州再次發(fā)布限貸政策。居民家庭申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款用于購買(mǎi)首套套型建筑面積在90平方米以下的經(jīng)濟適用房，原則上最低首付款比例為25%，可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

居民家庭所購買(mǎi)住房位于“鄭政辦[2016]64號”文件（上述限購政策文件）規定的限購區域內的，如果是首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例為30%；如果是擁有1套住房且相應購房貸款未結清，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通住房的，最低首付比例為40%。

與之前的“首套房20%、二套房30%”的貸款首付最低比例相比，此次限貸政策提高了貸款準入條件。

這意味著(zhù)，老百姓購買(mǎi)一套價(jià)值200萬(wàn)元的房子，首付款預計需要多拿出20萬(wàn)元。

官方解讀

今年以來(lái)，鄭州市房屋交易量和房?jì)r(jià)出現過(guò)快上漲的情況，為加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，穩定市場(chǎng)預期，鄭州市政府辦公廳發(fā)布實(shí)施限購政策。為加強和改善居民家庭首套普通自住房的購房信貸服務(wù)，根據“差別化住房信貸”“調整個(gè)人住房貸款政策”等相關(guān)文件精神，鄭州做出信貸政策調整決定。

【房管局】

只要市場(chǎng)存在異常

調控就會(huì )持續

對于市場(chǎng)，顯然，鄭州將告別眼下的瘋狂，在限購限貸之后，鄭州的市場(chǎng)將開(kāi)始真正回歸理性和平靜。

對此，鄭州市房管局有關(guān)負責人在為鄭州各大房企及房產(chǎn)中介公司老總開(kāi)會(huì )時(shí)表示，以后，只要市場(chǎng)存在異常，調控就會(huì )持續，甚至會(huì )不斷加大力度，希望大家共同努力，使鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)早日回歸到正常軌道中來(lái)。

全國形勢

【盤(pán)點(diǎn)】

這個(gè)長(cháng)假前后

全國20城市調控

據不完全統計發(fā)現，自9月30日晚間至10月7日，除了鄭州外，全國還有北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布樓市調控政策；10月6日，珠海、東莞和福州重啟限購限貸；10月7日晚間，佛山發(fā)布限購政策，再加上嚴格樓市管理的惠州，使得本輪全國加入調控行列的城市達到20個(gè)。

有媒體分析指出，這意味著(zhù)去年“330”樓市新政以來(lái)全面寬松政策迎來(lái)拐點(diǎn)，樓市或將降溫。

【業(yè)內解讀】

“雙限”是為了穩房?jì)r(jià)

“限購的目的是穩房?jì)r(jià)，而不是降房?jì)r(jià)，限貸也是一樣。”河南省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)宋向清認為，穩房?jì)r(jià)必須做到三點(diǎn)。

非理性漲上去的樓盤(pán)房?jì)r(jià)必須降下來(lái)；醞釀或計劃出臺借勢漲價(jià)方案的開(kāi)發(fā)商必須懸崖勒馬；未來(lái)任何開(kāi)發(fā)商都必須在保持鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健發(fā)展的基礎上制定發(fā)展策略，尤其是價(jià)格策略。

未來(lái)，鄭州是否還會(huì )繼續出臺類(lèi)似的地產(chǎn)調控政策？宋向清認為，這是鄭州市目前對樓市可以采取的較好策略，可以持續一段較長(cháng)時(shí)間，如果未來(lái)樓市沒(méi)有明顯的逆政策導向而大漲的現象，這些政策就足夠了，無(wú)需加碼。

“樓市調控是一項系統工程，講究策略、運用技術(shù)的同時(shí)，也要認識到它還是一門(mén)行政藝術(shù)，分寸的拿捏非常重要。”宋向清說(shuō)，“畢竟政府在遏制房?jì)r(jià)大漲的同時(shí)，還要防止房?jì)r(jià)大跌或樓市長(cháng)期低迷。”

王牌智庫首席專(zhuān)家上官同君也認為，當前政府出手調控樓市，應圍繞扼制樓市恐慌入手，因此，除鄭九條、鄭州市增加土地供應、限購、限貸四組合聯(lián)手調控外，國家層面及地方政府還應該出手打擊房地產(chǎn)違規營(yíng)銷(xiāo)，有必要重新強調房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)導入陽(yáng)光銷(xiāo)售工程，即公開(kāi)房?jì)r(jià)、公開(kāi)房源、公開(kāi)優(yōu)惠、公開(kāi)承諾。

“政府用數字解讀一個(gè)真實(shí)的樓市，房企嚴守道德底線(xiàn)，不發(fā)樓市恐慌財，這些還需要持續專(zhuān)業(yè)引導，任重而道遠。”上官同君說(shuō)。

【展望】

限購之后 房?jì)r(jià)會(huì )降嗎

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)橫向研究了本輪國內房地產(chǎn)調控的“熱點(diǎn)城市”，這其中就包括鄭州。嚴躍進(jìn)說(shuō)，為什么政策會(huì )如此密集，說(shuō)明此類(lèi)政策的制定是在住房管理部門(mén)的統一指揮下進(jìn)行的，體現了各城市的調控目標是基本吻合的，體現了住房管理部門(mén)在全國各大城市正努力布局“政策網(wǎng)”。政策的出臺主要是針對近期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲是最直接的目的。

嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，各類(lèi)城市從靜悄悄發(fā)布政策到高調發(fā)布政策，或暗示年底前會(huì )有一次全國性的城市控制房?jì)r(jià)的政績(jì)考核，所以各類(lèi)城市近期都不敢懈怠。

嚴躍進(jìn)認為，短期看，恐慌性購房需求會(huì )積極釋放，即加快網(wǎng)簽會(huì )成為一個(gè)主導的策略；中期看，年底前市場(chǎng)需求依然是屬于高位的，尤其部分房企會(huì )加快推盤(pán)，個(gè)別大城市房?jì)r(jià)依然會(huì )上漲，只不過(guò)漲幅沒(méi)有近期大。到了明年，市場(chǎng)成交量或會(huì )下滑；長(cháng)期看，政策的效力依然會(huì )減弱，同時(shí)要警惕各類(lèi)規避政策的新做法。