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孫宏斌收購(gòu)生意經(jīng) 102億拿下嘉凱城青島的成本之辯
張凱璇 2016-12-05 09:38:39

孫宏斌收購(gòu)生意經(jīng) 102億成本拿下嘉凱城青島項(xiàng)目的成本之辯

如今槌子已落下,雖然嘉凱城買入賣出著實(shí)費(fèi)人思量,但從競(jìng)拍時(shí)恒大的角色或許可以窺得一二;另一方面,作為“并購(gòu)?fù)?rdquo;的融創(chuàng),接盤這樁生意又是否劃算?

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)在恒大買入萬(wàn)科A、融創(chuàng)買入金科股份兩者輪番占據(jù)行業(yè)頭條之時(shí),一個(gè)集齊恒大、萬(wàn)科的“戰(zhàn)場(chǎng)”,使得一宗原本不太起眼的交易也吸引了大眾的眼球。

11月28日,嘉凱城青島項(xiàng)目兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一年后終于迎來(lái)新東家,經(jīng)過(guò)236輪競(jìng)價(jià),青島融創(chuàng)以36.62億元競(jìng)得青島嘉凱城100%股權(quán),相比轉(zhuǎn)讓起始價(jià)16億元,溢價(jià)率達(dá)到128.875%。

根據(jù)公示信息,青島嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)債為65.46億元,由此,融創(chuàng)總獲取的成本約102.08億元。以目前項(xiàng)目可售建面98萬(wàn)平方米估計(jì),融創(chuàng)拿下這部分地塊的成本價(jià)達(dá)11342元/平方米,目前該項(xiàng)目每平米售價(jià)亦在1萬(wàn)元左右。

嘉凱城出售青島項(xiàng)目

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,青島嘉凱城為青島時(shí)代城(現(xiàn)更名為恒大時(shí)代城)的項(xiàng)目公司。

2010年9月,青島嘉凱城以37億元總價(jià)競(jìng)得青島市李滄區(qū)上王埠、東王埠、桃園社區(qū)城中村改造項(xiàng)目的土地使用權(quán),總建筑面積182.05萬(wàn)平方米。

11月29日恒大于公告中透露,這次以36.62億出售青島項(xiàng)目公司全部股權(quán),預(yù)期恒大將從中確認(rèn)未經(jīng)審核除稅前收益約27.9億元,出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)將用作嘉凱城集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

正是這筆交易,或?qū)⑹辜蝿P城擺脫盈利困境。根據(jù)嘉凱城所披露的前三季度報(bào)告顯示,前三季度累計(jì)凈利潤(rùn)的預(yù)計(jì)為-12.5億元,基本每股收益-0.69元。

有業(yè)內(nèi)人士分析,賣掉項(xiàng)目可能挽救嘉凱城被“戴帽”的結(jié)局,而在恒大成為嘉凱城控股股東之前,嘉凱城已賣地心切。

公開信息顯示,嘉凱城早在去年12月便宣布,計(jì)劃以6.1億元轉(zhuǎn)讓青島嘉凱城51%股份。

彼時(shí),嘉凱城全資子公司嘉凱城集團(tuán)(上海)有限公司同另外兩位股東浙江省浙能房地產(chǎn)有限公司、青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司整體掛牌轉(zhuǎn)讓該青島公司100%股權(quán),掛牌底價(jià)12億元。

嘉凱城當(dāng)時(shí)預(yù)期,股權(quán)轉(zhuǎn)讓若以掛牌底價(jià)成交,完成全部交易并收回所有款項(xiàng),預(yù)計(jì)公司可實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)約6222萬(wàn)元。

不過(guò),這次掛牌卻最終因一“重大事項(xiàng)”而終止。聯(lián)系此后嘉凱城公司的一系列變化來(lái)看,這一“重大事項(xiàng)”正是恒大與嘉凱城的股東進(jìn)行接洽收購(gòu)嘉凱城52.78%股份。

在青島公司從浙江產(chǎn)權(quán)交易所下架五個(gè)月之后,8月30日,又一則出讓青島嘉凱城35%股權(quán)的公告再度出現(xiàn),掛牌價(jià)格4.2億元。就在隨后的一個(gè)多月里,嘉凱城分別從青島百通及浙能房產(chǎn)購(gòu)入剩余49%股權(quán),持股增至100%。

正當(dāng)大家思量著嘉凱城這賣出又買入的矛盾心理之時(shí),青島嘉凱城11月21日再次出現(xiàn)在浙江產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上。不過(guò),經(jīng)過(guò)一年時(shí)間的騰挪,青島公司的掛牌底價(jià)已升至16億元。

一周之后,融創(chuàng)在恒大的主場(chǎng),以36.62億元的總價(jià),溢價(jià)128.875%拿下了該公司。

對(duì)于一年來(lái)買賣動(dòng)作的原因,嘉凱城在回答觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體時(shí)表示,一切以公告為準(zhǔn)。

如今槌子已落下,雖然嘉凱城買入賣出著實(shí)費(fèi)人思量,但從競(jìng)拍時(shí)恒大的角色或許可以窺得一二;另一方面,作為“并購(gòu)?fù)?rdquo;的融創(chuàng),接盤這莊生意又是否劃算?

競(jìng)買者恒大與接盤俠融創(chuàng)

在入股時(shí),恒大曾在公告中透露,嘉凱城的項(xiàng)目主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域城市以及武漢、青島、重慶等華中、華北、西南核心城市,共計(jì)約50個(gè)項(xiàng)目,剩余總可售面積近600萬(wàn)平方米。通過(guò)收購(gòu)嘉凱城52.78%股份,可豐富恒大的土地儲(chǔ)備資源,進(jìn)一步增加一二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比。

而青島項(xiàng)目可售建面98萬(wàn)平方米的體量,更是一塊不可多得的蛋糕。對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士分析道,恒大原本有意在青島擴(kuò)大布局,這從恒大在控股嘉凱城之后將青島項(xiàng)目名稱改為“恒大時(shí)代城”可以看得出來(lái)。

該人士認(rèn)為,若有意布局青島,恒大或許可以采取協(xié)議方式直接從嘉凱城手中購(gòu)入青島項(xiàng)目,但恒大卻跳過(guò)此步驟,轉(zhuǎn)而參與競(jìng)拍該項(xiàng)目公司。按青島媒體報(bào)道,當(dāng)天參與青島嘉凱城拍賣的公司主要有融創(chuàng)、萬(wàn)科、保利、恒大。

該業(yè)內(nèi)人士分析道,恒大參與競(jìng)拍青島公司,可見(jiàn)其并沒(méi)有完全打定注意將項(xiàng)目拱手讓予他人。拍賣時(shí),恒大若能抓取到盈利的平衡點(diǎn),可進(jìn)可退。如今,融創(chuàng)摘牌、恒大獲益27.9億元或許正是其權(quán)衡的結(jié)果之一。

另一方面,恒大及嘉凱城選擇脫手該項(xiàng)目,接盤者融創(chuàng)未來(lái)仍具相當(dāng)挑戰(zhàn)。

翻看青島嘉凱城近幾年的營(yíng)業(yè)情況可見(jiàn),該公司近幾年一直呈虧損狀態(tài)。嘉凱城公告顯示,從2013年至2015年,該公司的凈利潤(rùn)從-6427.38萬(wàn)跌至-1.95億元。2016年上半年,這個(gè)數(shù)字為-4029.19萬(wàn)元。

此外,根據(jù)公示信息,青島嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)債為65.46億元,加上收購(gòu)價(jià)36.62億元,融創(chuàng)總獲取的成本達(dá)到102.08億元。

以目前項(xiàng)目可售建面98萬(wàn)平方米估計(jì),融創(chuàng)拿下這部分地塊的成本價(jià)達(dá)11342元/平方米。據(jù)了解,目前這個(gè)項(xiàng)目每平米售價(jià)在1萬(wàn)元左右。按此計(jì)算,“并購(gòu)?fù)?rdquo;孫宏斌的這筆買賣代價(jià)昂貴。

對(duì)此,銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明分析,近兩年青島主城區(qū)推出的地塊非常少,主要是以舊村改造為主,但要拿到舊村改造地塊的難度也比較大。

而青島嘉凱城項(xiàng)目的周邊景觀比較好,加上體量比較大,在主城區(qū)中算是比較稀少的。長(zhǎng)期來(lái)看,不管是否調(diào)控,地塊的價(jià)值是處于上升的趨勢(shì)。此外,主城區(qū)新房市場(chǎng)供不應(yīng)求,整體來(lái)看未來(lái)的房?jī)r(jià)也是看漲。

馬光明介紹,由于嘉凱城項(xiàng)目中部分容積率比較低,可做成別墅或洋房產(chǎn)品。聯(lián)排別墅售價(jià)可在兩萬(wàn)五以上,洋房產(chǎn)品能在一萬(wàn)七以上,高層則為一萬(wàn)二。以融創(chuàng)的項(xiàng)目打造能力來(lái)看,若融創(chuàng)能夠把項(xiàng)目的品質(zhì)做上來(lái),或許可以賣到更高。更多精彩內(nèi)容,請(qǐng)點(diǎn)擊http://t.kanshangjie.com/r4

不過(guò),馬光明還表示,如果加上建安成本,從現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)來(lái)看,這個(gè)價(jià)格是比較高。

此外,也有業(yè)內(nèi)人士分析,采取股權(quán)加負(fù)債102.08億成本的計(jì)算方法,算出來(lái)的交易成本太高,也許其中一些債務(wù)是可以抵銷的。

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