如今槌子已落下，雖然嘉凱城買(mǎi)入賣(mài)出著(zhù)實(shí)費人思量，但從競拍時(shí)恒大的角色或許可以窺得一二;另一方面，作為“并購王”的融創(chuàng )，接盤(pán)這樁生意又是否劃算?

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)在恒大買(mǎi)入萬(wàn)科A、融創(chuàng )買(mǎi)入金科股份兩者輪番占據行業(yè)頭條之時(shí)，一個(gè)集齊恒大、萬(wàn)科的“戰場(chǎng)”，使得一宗原本不太起眼的交易也吸引了大眾的眼球。

11月28日，嘉凱城青島項目兜兜轉轉一年后終于迎來(lái)新東家，經(jīng)過(guò)236輪競價(jià)，青島融創(chuàng )以36.62億元競得青島嘉凱城100%股權，相比轉讓起始價(jià)16億元，溢價(jià)率達到128.875%。

根據公示信息，青島嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負債為65.46億元，由此，融創(chuàng )總獲取的成本約102.08億元。以目前項目可售建面98萬(wàn)平方米估計，融創(chuàng )拿下這部分地塊的成本價(jià)達11342元/平方米，目前該項目每平米售價(jià)亦在1萬(wàn)元左右。

嘉凱城出售青島項目

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，青島嘉凱城為青島時(shí)代城(現更名為恒大時(shí)代城)的項目公司。

2010年9月，青島嘉凱城以37億元總價(jià)競得青島市李滄區上王埠、東王埠、桃園社區城中村改造項目的土地使用權，總建筑面積182.05萬(wàn)平方米。

11月29日恒大于公告中透露，這次以36.62億出售青島項目公司全部股權，預期恒大將從中確認未經(jīng)審核除稅前收益約27.9億元，出售事項所得款項將用作嘉凱城集團的一般營(yíng)運資金。

正是這筆交易，或將使嘉凱城擺脫盈利困境。根據嘉凱城所披露的前三季度報告顯示，前三季度累計凈利潤的預計為-12.5億元，基本每股收益-0.69元。

有業(yè)內人士分析，賣(mài)掉項目可能挽救嘉凱城被“戴帽”的結局，而在恒大成為嘉凱城控股股東之前，嘉凱城已賣(mài)地心切。

公開(kāi)信息顯示，嘉凱城早在去年12月便宣布，計劃以6.1億元轉讓青島嘉凱城51%股份。

彼時(shí)，嘉凱城全資子公司嘉凱城集團(上海)有限公司同另外兩位股東浙江省浙能房地產(chǎn)有限公司、青島百通城市建設集團股份有限公司整體掛牌轉讓該青島公司100%股權，掛牌底價(jià)12億元。

嘉凱城當時(shí)預期，股權轉讓若以?huà)炫频變r(jià)成交，完成全部交易并收回所有款項，預計公司可實(shí)現稅前利潤約6222萬(wàn)元。

不過(guò)，這次掛牌卻最終因一“重大事項”而終止。聯(lián)系此后嘉凱城公司的一系列變化來(lái)看，這一“重大事項”正是恒大與嘉凱城的股東進(jìn)行接洽收購嘉凱城52.78%股份。

在青島公司從浙江產(chǎn)權交易所下架五個(gè)月之后，8月30日，又一則出讓青島嘉凱城35%股權的公告再度出現，掛牌價(jià)格4.2億元。就在隨后的一個(gè)多月里，嘉凱城分別從青島百通及浙能房產(chǎn)購入剩余49%股權，持股增至100%。

正當大家思量著(zhù)嘉凱城這賣(mài)出又買(mǎi)入的矛盾心理之時(shí)，青島嘉凱城11月21日再次出現在浙江產(chǎn)權交易所網(wǎng)站上。不過(guò)，經(jīng)過(guò)一年時(shí)間的騰挪，青島公司的掛牌底價(jià)已升至16億元。

一周之后，融創(chuàng )在恒大的主場(chǎng)，以36.62億元的總價(jià)，溢價(jià)128.875%拿下了該公司。

對于一年來(lái)買(mǎi)賣(mài)動(dòng)作的原因，嘉凱城在回答觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體時(shí)表示，一切以公告為準。

如今槌子已落下，雖然嘉凱城買(mǎi)入賣(mài)出著(zhù)實(shí)費人思量，但從競拍時(shí)恒大的角色或許可以窺得一二;另一方面，作為“并購王”的融創(chuàng )，接盤(pán)這莊生意又是否劃算?

競買(mǎi)者恒大與接盤(pán)俠融創(chuàng )

在入股時(shí)，恒大曾在公告中透露，嘉凱城的項目主要位于長(cháng)三角區域城市以及武漢、青島、重慶等華中、華北、西南核心城市，共計約50個(gè)項目，剩余總可售面積近600萬(wàn)平方米。通過(guò)收購嘉凱城52.78%股份，可豐富恒大的土地儲備資源，進(jìn)一步增加一二線(xiàn)城市項目數量占比。

而青島項目可售建面98萬(wàn)平方米的體量，更是一塊不可多得的蛋糕。對此，有業(yè)內人士分析道，恒大原本有意在青島擴大布局，這從恒大在控股嘉凱城之后將青島項目名稱(chēng)改為“恒大時(shí)代城”可以看得出來(lái)。

該人士認為，若有意布局青島，恒大或許可以采取協(xié)議方式直接從嘉凱城手中購入青島項目，但恒大卻跳過(guò)此步驟，轉而參與競拍該項目公司。按青島媒體報道，當天參與青島嘉凱城拍賣(mài)的公司主要有融創(chuàng )、萬(wàn)科、保利、恒大。

該業(yè)內人士分析道，恒大參與競拍青島公司，可見(jiàn)其并沒(méi)有完全打定注意將項目拱手讓予他人。拍賣(mài)時(shí)，恒大若能抓取到盈利的平衡點(diǎn)，可進(jìn)可退。如今，融創(chuàng )摘牌、恒大獲益27.9億元或許正是其權衡的結果之一。

另一方面，恒大及嘉凱城選擇脫手該項目，接盤(pán)者融創(chuàng )未來(lái)仍具相當挑戰。

翻看青島嘉凱城近幾年的營(yíng)業(yè)情況可見(jiàn)，該公司近幾年一直呈虧損狀態(tài)。嘉凱城公告顯示，從2013年至2015年，該公司的凈利潤從-6427.38萬(wàn)跌至-1.95億元。2016年上半年，這個(gè)數字為-4029.19萬(wàn)元。

此外，根據公示信息，青島嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負債為65.46億元，加上收購價(jià)36.62億元，融創(chuàng )總獲取的成本達到102.08億元。

以目前項目可售建面98萬(wàn)平方米估計，融創(chuàng )拿下這部分地塊的成本價(jià)達11342元/平方米。據了解，目前這個(gè)項目每平米售價(jià)在1萬(wàn)元左右。按此計算，“并購王”孫宏斌的這筆買(mǎi)賣(mài)代價(jià)昂貴。

對此，銳理數據青島公司總經(jīng)理馬光明分析，近兩年青島主城區推出的地塊非常少，主要是以舊村改造為主，但要拿到舊村改造地塊的難度也比較大。

而青島嘉凱城項目的周邊景觀(guān)比較好，加上體量比較大，在主城區中算是比較稀少的。長(cháng)期來(lái)看，不管是否調控，地塊的價(jià)值是處于上升的趨勢。此外，主城區新房市場(chǎng)供不應求，整體來(lái)看未來(lái)的房?jì)r(jià)也是看漲。

馬光明介紹，由于嘉凱城項目中部分容積率比較低，可做成別墅或洋房產(chǎn)品。聯(lián)排別墅售價(jià)可在兩萬(wàn)五以上，洋房產(chǎn)品能在一萬(wàn)七以上，高層則為一萬(wàn)二。以融創(chuàng )的項目打造能力來(lái)看，若融創(chuàng )能夠把項目的品質(zhì)做上來(lái)，或許可以賣(mài)到更高。更多精彩內容，請點(diǎn)擊http://t.kanshangjie.com/r4

不過(guò)，馬光明還表示，如果加上建安成本，從現在的市場(chǎng)價(jià)來(lái)看，這個(gè)價(jià)格是比較高。

此外，也有業(yè)內人士分析，采取股權加負債102.08億成本的計算方法，算出來(lái)的交易成本太高，也許其中一些債務(wù)是可以抵銷(xiāo)的。