“要么貴，要么等。”

當第一財經(jīng)記者問(wèn)及房貸利率政策的調整情況時(shí)，某股份制銀行上海分行零售業(yè)務(wù)部門(mén)人士透露，在該行內部，房貸放款的先后順序已開(kāi)始按照貸款利率的高低排序，而非“先來(lái)后到”。

換句話(huà)說(shuō)，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長(cháng)達數月的等待。

銀行收緊房貸的動(dòng)作已經(jīng)在一線(xiàn)城市逐漸鋪開(kāi)，北京、廣州的多家中小銀行近期也已經(jīng)上調了首套房貸款的最低利率。當前，一些銀行的首套房貸款利率較基準利率已經(jīng)上浮1.1倍，二套房則上浮至1.2倍。

一切早有征兆。去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議就指出，要在宏觀(guān)上管住貨幣，微觀(guān)信貸政策要支持合理自住購房，但同時(shí)嚴格限制信貸流向投資投機性購房。央行行長(cháng)周小川在今年全國兩會(huì )上談及房貸時(shí)也表示要“適當平衡”。

更為市場(chǎng)化的原因則是，在當前流動(dòng)性趨緊、資金利率走高的背景下，不上浮房貸利率，“簡(jiǎn)直在做義務(wù)勞動(dòng)。”某股份制銀行上海分行個(gè)貸部門(mén)管理層向第一財經(jīng)記者表示。

個(gè)別基層行房貸業(yè)務(wù)停滯

房地產(chǎn)類(lèi)信貸管控從嚴、市場(chǎng)流動(dòng)性吃緊、銀行控制表內規模增速應對MPA(宏觀(guān)審慎評估體系)考核……多重“緊箍咒”之下，房貸額度變得有些稀缺了。

第一財經(jīng)記者日前從多家銀行上海分行相關(guān)業(yè)務(wù)管理層人士處求證獲悉，上海已有兩家股份制銀行將首套房按揭貸款執行利率提至基準利率的1.1倍。

其中一家銀行內部規定，對個(gè)別高凈值優(yōu)質(zhì)客戶(hù)低于此標準的定價(jià)審批，將逐筆報總行個(gè)人金融部審批。

另一家股份制銀行還被傳已將首套房貸利率上浮至基準利率的1.2倍。第一財經(jīng)記者采訪(fǎng)該銀行兩家上海支行后發(fā)現，這兩家基層行的新增房貸業(yè)務(wù)已基本停滯。

除了上海，多個(gè)一線(xiàn)城市均現相似業(yè)務(wù)調整，北京、廣州等地多家中小銀行近期也已經(jīng)上調了房貸最低利率。多次調整后，一些銀行的貸款利率已從去年末“基準利率8.5折”蛻變?yōu)樯细≈?.1倍，而二套房的貸款利率更是上浮至1.2倍。

在多家銀行的計劃財務(wù)邏輯里，房貸業(yè)務(wù)的“算盤(pán)”正在被重打。這在外界看來(lái)的簡(jiǎn)單業(yè)務(wù)，在銀行內部管理里卻有三套邏輯——房貸作為房地產(chǎn)類(lèi)貸款，講求風(fēng)控邏輯;房貸作為零售貸款，講求資金定價(jià)邏輯;房貸作為中長(cháng)期貸款，講求流動(dòng)性管理邏輯。

銀行的“算盤(pán)”是：信用風(fēng)險、政策風(fēng)險和流動(dòng)性風(fēng)險管理的弦一起被擰緊，資金定價(jià)就易上翹。

根據央行公布的《2016年四季度金融機構貸款投向統計報告》，去年末，個(gè)人購房貸款余額19.14萬(wàn)億元，同比增長(cháng)35%，全年增加近5萬(wàn)億元。

不過(guò)，從央行公布的數據也可以發(fā)現，住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款占新增人民幣貸款的比例正逐漸降低，從去年中最高的超100%降至當前的40%左右。

在去年“資產(chǎn)荒”、好貸款企業(yè)難找、零售業(yè)務(wù)里小微貸款不良率攀升的背景下，個(gè)人房貸一度被銀行當作策略性投靠，所謂“經(jīng)濟下行周期靠零售，零售靠房貸”。然而切換到了今年，房貸已成規模管控眾矢之的。

上述上調房貸利率的股份制銀行總行零售部門(mén)人士告訴記者，今年新風(fēng)向是，把額度調整給消費類(lèi)信貸，以及重回抵押類(lèi)貸款。

調結構控風(fēng)險

房貸利率政策的變動(dòng)與宏觀(guān)政策的調整關(guān)系密切。

在銀行信貸“調結構”的大方向里，個(gè)人住房按揭貸款屬于“房地產(chǎn)類(lèi)貸款”，銀行對此有一套風(fēng)控邏輯。某股份制銀行零售總部管理層人士告訴第一財經(jīng)記者，在所有的“調結構”考量里，樓市宏觀(guān)調控動(dòng)向是他們“最重要的指揮棒”。

早在去年底，中央經(jīng)濟工作會(huì )議就提出，要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現大起大落;要在宏觀(guān)上管住貨幣，微觀(guān)信貸政策要支持合理自住購房，但同時(shí)嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

周小川在今年全國兩會(huì )上也表示，去年部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)快速上漲，帶動(dòng)房地產(chǎn)貸款猛增，預計今年住房貸款還會(huì )以相對較快的速度發(fā)展，但確實(shí)要適當平衡，隨著(zhù)政策調整估計會(huì )適當放慢。

周小川表示，總體上來(lái)看，個(gè)人通過(guò)住房貸款購房后，資金就轉到開(kāi)發(fā)商，所以這個(gè)貸款不能簡(jiǎn)單看作是買(mǎi)房子，實(shí)際上會(huì )傳遞到相當長(cháng)的產(chǎn)業(yè)鏈上。

“管住貨幣”落到具體的額度管控上，不少銀行分行人士感受到了當地監管對轄內各行房貸規模的重視，甚至細致到每個(gè)月的增量和余額。“我們每個(gè)月都要壓額度的。”上述銀行個(gè)貸部門(mén)的管理層表示。

事實(shí)上，“配合去庫存進(jìn)程”、“符合政策導向”等有關(guān)房貸的解讀用詞曾出現在上市銀行2016年半年報中，但在年報中已不見(jiàn)蹤影。

除了政策因素，各家銀行也有對房地產(chǎn)類(lèi)貸款的風(fēng)險把控。從數據來(lái)看，上市銀行個(gè)人房貸不良率在0.3%左右，遠低于全行業(yè)1.74%的不良率。但銀行仍然講求信貸結構的合理，投向不能過(guò)度集中。在去年全行業(yè)對房地產(chǎn)類(lèi)貸款加大投放力度之后，信貸結構優(yōu)化成了各家銀行面臨的任務(wù)。

“流動(dòng)性管理”則是高懸在銀行頭頂的另一根“指揮棒”。

一方面，個(gè)人房貸屬于中長(cháng)期貸款，在去年行業(yè)整體房貸規?？焖僭鲩L(cháng)之后，不少銀行零售貸款中長(cháng)期資產(chǎn)的盤(pán)子已趨于飽和。更形成壓力的是，當前市場(chǎng)資金趨緊，半年末MPA考核又大限將近。整體來(lái)看，銀行已經(jīng)采取從嚴的流動(dòng)性管控措施。

重回“雞肋”

在政策導向及風(fēng)控、流動(dòng)性管理之后，銀行最終的算盤(pán)還是要打在定價(jià)邏輯上的。

上述個(gè)貸部門(mén)管理層人士給第一財經(jīng)記者算了一筆賬：眼下資金緊，銀行的部分高成本負債年利率約4%。這還不是銀行的最終放貸成本，計入20%左右的存款準備金后，實(shí)際成本將達到5%左右。而目前中長(cháng)期貸款的基準利率僅為4.9%。

進(jìn)一步從銀行內部計價(jià)來(lái)看，去年初，第一財經(jīng)記者從某上市銀行總行零售條線(xiàn)負責人處獲悉，該行對房貸采用“薄利多銷(xiāo)”策略，調低了風(fēng)險內評法里的房貸計提，并在FTP計算中給房貸以?xún)?yōu)惠計價(jià)。以該行的政策計算，各分行房貸利率不低于“8.3折”即能保本，因此各基層行有動(dòng)力做大房貸業(yè)務(wù)。今年以來(lái)，多家銀行類(lèi)似的內部?jì)?yōu)惠政策均已取消，部分銀行還數次調高了FTP(內部資金轉移定價(jià))計價(jià)，房貸業(yè)務(wù)對基層行而言重回“雞肋”。

畢竟，繼管控流動(dòng)性風(fēng)險及信用風(fēng)險之后，“穩住息差”已成全銀行業(yè)的又一大要務(wù)。額度本身從緊，加上總行政策不再傾斜，受創(chuàng )利業(yè)績(jì)考核驅動(dòng)的分支行便會(huì )抬高房貸定價(jià)，以擴大息差、拉動(dòng)利潤。一些房貸額度已經(jīng)所剩無(wú)幾的分行，就會(huì )上浮利率，量少自然價(jià)高。

對于個(gè)別額度尚寬松的銀行而言，房貸定價(jià)也有一定程度的調整。

自稱(chēng)房貸利率仍是“良心價(jià)”的某銀行內部人士向第一財經(jīng)記者表示，該行首套房貸利率最低仍有9.5折的優(yōu)惠，但總體房貸利率必須調節到基準上浮，因此該分行的策略為“放一筆9.5折，必須配一筆1.1倍”，且“放貸先后按利率高低排序”。

在此之前，多家銀行的放貸排序仍原則上為“先來(lái)后到”，即按他項權證辦理日期先后排序，形成放貸先后批次。

除“價(jià)高者先得”外，上述銀行內部人士還向記者透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的“高凈值客戶(hù)”，可以更快獲得貸款，因該客戶(hù)通常在理財業(yè)務(wù)等方面對銀行綜合貢獻度較高;二是對于一手房按揭貸款，若樓盤(pán)開(kāi)發(fā)房企也是同一家銀行的對公貸款客戶(hù)，則房貸發(fā)放也可能“插隊”。