最近幾年，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、中介、還是購(gòu)房者，大家對(duì)調(diào)控的感受都越來(lái)越強(qiáng)烈了。地方政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控頻率，已經(jīng)快趕上一個(gè)育齡婦女例假的頻率了。

過(guò)去全國(guó)只有幾個(gè)城市房?jī)r(jià)比較高，半年來(lái)一次大出血，后來(lái)變成三個(gè)月來(lái)一次，最近，一二線城市房?jī)r(jià)集體猛漲，調(diào)控變成一個(gè)月來(lái)一次，半個(gè)月來(lái)一次，甚至一個(gè)禮拜一次。

面對(duì)那些密密麻麻、晦澀難懂的調(diào)控條例，消費(fèi)者既沒(méi)有專業(yè)能力去理解，又沒(méi)有那么多時(shí)間和精力去分析，更搞不明白調(diào)控的目的是什么，其中蘊(yùn)含著哪些機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

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舉個(gè)例子，今年調(diào)控，不少城市執(zhí)行「認(rèn)房又認(rèn)貸」的政策，那么這五個(gè)字究竟代表著什么？

「認(rèn)房」，是認(rèn)當(dāng)?shù)氐姆?，還是認(rèn)全國(guó)的房，不限購(gòu)的商鋪算房嗎？「認(rèn)貸」，是認(rèn)公積金貸款，還是認(rèn)商業(yè)貸款？一個(gè)購(gòu)房人在北京納稅不滿五年貸款買的商住公寓，認(rèn)貸嗎？北京和天津的「認(rèn)房又認(rèn)貸」是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)嗎？和重慶又是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)嗎？

很多朋友聊天時(shí)候提起這些問(wèn)題，其實(shí)都很難搞懂政策的細(xì)節(jié)。再告訴大家一件事，按以往經(jīng)驗(yàn)，「認(rèn)房又認(rèn)貸」通常是周期性限購(gòu)措施，執(zhí)行一段時(shí)間后會(huì)悄無(wú)聲息取消，并且限購(gòu)取消一般不會(huì)正式發(fā)文。

也就是說(shuō)，在很多人還沒(méi)搞明白「認(rèn)房又認(rèn)貸」是什么的時(shí)候，它又變了個(gè)新版本。幾年時(shí)間就這樣過(guò)去，大家還沒(méi)來(lái)得及出手，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)又漲了一輪。

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這個(gè)應(yīng)用性很強(qiáng)的例子，正是普通人在房市調(diào)控面前無(wú)力感的縮影，它體現(xiàn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性、多變性。在這個(gè)圈子里摸爬滾打了幾十年，我研究了全球房地產(chǎn)調(diào)控歷史，慢慢找出了中國(guó)樓市「越調(diào)越漲，越漲越調(diào)」的病因。其實(shí)存在一種可能性，讓房?jī)r(jià)真正平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)調(diào)控的頻率也能降下來(lái)。

不只有中國(guó)人愛(ài)調(diào)控，外國(guó)政府也干預(yù)市場(chǎng)，但是會(huì)更規(guī)則、有序，不會(huì)像婦女來(lái)例假一樣老出血。目前世界上存在三種主流房地產(chǎn)模式：分別是美國(guó)式調(diào)控、新加坡式調(diào)控和德國(guó)式調(diào)控。中國(guó)房市，可以向這幾個(gè)國(guó)家借鑒。

任總說(shuō)過(guò)一句名言，「誰(shuí)說(shuō)調(diào)控是讓每個(gè)人都買得起房子的」？但這不影響大家搞懂房市，看明白調(diào)控的真相。而與之相對(duì)的問(wèn)題是，究竟有沒(méi)有正確的買房時(shí)機(jī)？

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今年以來(lái)，我從風(fēng)馬牛的平臺(tái)聽(tīng)到了一些讓大家糾結(jié)的事情，大家糾結(jié)是該觀望到年底、等房?jī)r(jià)再降降再買房，還是見(jiàn)好就收、適時(shí)抄底？詭異的是，當(dāng)房?jī)r(jià)如愿開(kāi)始下跌，似乎并沒(méi)有給大家減壓，反而讓購(gòu)房人更緊張了。

之前看到一個(gè)段子，說(shuō)中國(guó)有七種永遠(yuǎn)買不到房子的人，分別是永遠(yuǎn)覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)跌的人、永遠(yuǎn)慢人一拍的人、永遠(yuǎn)都不相信開(kāi)發(fā)商和中介的人、永遠(yuǎn)看而不買的人、永遠(yuǎn)相信專家的話的人、永遠(yuǎn)都在等房?jī)r(jià)觸到谷底的人、永遠(yuǎn)想買十全十美房子的人。

我覺(jué)得，還有第八種：就是那些永遠(yuǎn)把精力放在研究購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)，從不腳踏實(shí)地具體問(wèn)題具體分析購(gòu)房需求的人。