行 情 重 磅

6月21日，萬(wàn)科新一屆董事會(huì )候選人名單出爐，持續近兩年的股權之爭終于落下帷幕。資本市場(chǎng)用腳投票，表達了自身的態(tài)度：6月22日，萬(wàn)科A股價(jià)大漲3.99%，隨后兩個(gè)交易日，萬(wàn)科均在尾盤(pán)以漲停報收，股價(jià)創(chuàng )了年內新高，今年以來(lái)上漲超過(guò)30%。

萬(wàn)科股價(jià)在王石離任后為何出現大漲？房地產(chǎn)行業(yè)調控最嚴厲的時(shí)候，房地產(chǎn)龍頭股為何仍不斷走強？房?jì)r(jià)持續上漲的市場(chǎng)環(huán)境下，買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)股能跑贏(yíng)房?jì)r(jià)嗎？諸多問(wèn)題，投資者需要認真思考！

市場(chǎng)用腳投票：萬(wàn)科為何出現大漲行情？

根據深交所公開(kāi)交易信息發(fā)現，6月23日有兩路資金大舉買(mǎi)入萬(wàn)科A，一是著(zhù)名游資中信證券上?；春Ｖ新纷C券營(yíng)業(yè)部，買(mǎi)入金額為2.03億元，二則是一家機構席位，買(mǎi)入金額為9004.05萬(wàn)元，兩者累計買(mǎi)入金額達到2.9億元，其余三家營(yíng)業(yè)部買(mǎi)入金額則均在6500萬(wàn)元左右。據計算，6月23日買(mǎi)賣(mài)萬(wàn)科A前五席位累計凈買(mǎi)入金額達到3億元，主力資金呈現大幅流入狀態(tài)。

除了內地資金，盤(pán)后深股通數據顯示，北上資金也加入了爭搶萬(wàn)科A股票的行列。目前市場(chǎng)風(fēng)格偏愛(ài)白馬股，作為房地產(chǎn)龍頭的萬(wàn)科自然會(huì )成為資金追逐的對象。

海通分析師涂力磊、賈亞童認為之前壓制投資者對萬(wàn)科信心的主要因素來(lái)自股權爭奪。伴隨地鐵集團正式成為第一大股東和新一屆董事會(huì )成員主要由地鐵集團和萬(wàn)科推選，股權問(wèn)題實(shí)質(zhì)大局已定。

涂力磊、賈亞童認為，深圳地鐵集團在萬(wàn)科中的基石股東地位，有利于萬(wàn)科股權結構優(yōu)化，更好地服務(wù)地方經(jīng)濟和自身發(fā)展，股權問(wèn)題解決有利保證公司經(jīng)營(yíng)穩定，加速發(fā)展。

萬(wàn)科A一路上漲，最高興的非寶能系莫屬。在姚振華的帶領(lǐng)下，寶能通過(guò)高杠桿融資持有萬(wàn)科A25.4%的股權，資金壓力緊張，尤其前些日萬(wàn)科A股價(jià)再度跌到18一帶，又回到了寶能系的成本線(xiàn)附近，由于杠桿融資持股成本還在不斷悄然上漲，如今萬(wàn)科A股價(jià)走強終于可以暫時(shí)松一口氣。

值得一提的是，寶能的持股在下個(gè)月即將到解禁期，萬(wàn)科股價(jià)會(huì )否承壓仍需觀(guān)察。

截至目前，萬(wàn)科的股權結構為：在獲得恒大14.07%的股權轉讓之后，深圳地鐵持有萬(wàn)科A股份29.38%，寶能系持有約25.4%，安邦持股6.18%，萬(wàn)科通過(guò)金鵬和德贏(yíng)資管計劃合計持股7.8%，萬(wàn)科工會(huì )持股0.61%，自然人劉元生持股1.23%。

買(mǎi)房產(chǎn)股為何應在行業(yè)最低谷時(shí)？

房地產(chǎn)行業(yè)越降溫，市場(chǎng)的風(fēng)險偏好越低，股票投資者越傾向配置那些估值已提前反映、甚至過(guò)度反映了房地產(chǎn)降溫預期的標的。

在房地產(chǎn)繁榮期，政策打壓猶如不知何時(shí)落下的達摩克里斯之劍，對股票投資者而言，不確定的利空才最具殺傷力；在降溫期，政策打壓則變成了常量，對股票投資者而言，確定的利空未必是利空了，而且邊際也會(huì )遞減，甚至隨著(zhù)降溫加劇，“政策打壓”有望轉化為“政策托舉”利好的可能！

縱觀(guān)過(guò)去幾年的地產(chǎn)A股小周期，上述邏輯亦被印證：譬如2011年上半年，當時(shí)房地產(chǎn)打壓政策也是層出不窮，還加了兩次息、上調了六次存款準備金率，行業(yè)基本面也是持續降溫：新建商品房銷(xiāo)售面積累計同比增速從2月份的13.8%滑落至5月份的9.1%、銷(xiāo)售額從27.4%滑落至18.1%、新開(kāi)工面積從27.9%滑落至23.8%、施工面積從39%滑落至32.4%，當時(shí)同期滬深300指數顯著(zhù)下跌，但保利的股價(jià)卻上漲超14%、招商地產(chǎn)的股價(jià)卻上漲超15%，且申萬(wàn)房地產(chǎn)指數的漲幅在28個(gè)行業(yè)中能排到前四名！

優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股能跑贏(yíng)房?jì)r(jià)嗎？

買(mǎi)房是近20年來(lái)普通中國人最重要、最成功的投資渠道，沒(méi)有之一。如果在2000年投入60萬(wàn)左右，加上5倍杠桿效應，可以在北京三環(huán)邊上買(mǎi)到8套百平三居，而且房租覆蓋房貸還有富裕。通過(guò)房?jì)r(jià)漲幅估算，到今天，這筆錢(qián)大概變成了1個(gè)億，資產(chǎn)增值160倍左右，小目標就這么實(shí)現了。

毋庸置疑，很多人通過(guò)買(mǎi)房賺了很多錢(qián)，也改變了命運，有沒(méi)有買(mǎi)房甚至成為階層分野的重要指標。根據胡潤的財富報告，職業(yè)炒房客已經(jīng)成為新富階層的重要組成部分。

但是我們或許忽略了另一個(gè)重要的投資機會(huì )，那就是房地產(chǎn)股。事實(shí)上，作為公司業(yè)績(jì)和行業(yè)前景的重要體現，房地產(chǎn)公司股價(jià)隨著(zhù)房?jì)r(jià)大漲的邏輯是顯而易見(jiàn)的。

以1999年以來(lái)的數據比較，全國房?jì)r(jià)上漲3.49倍，而房地產(chǎn)指數上漲了4.36倍，實(shí)際上，房地產(chǎn)股票是跑贏(yíng)了房?jì)r(jià)的。從龍頭品種比較來(lái)看，萬(wàn)科A 20年來(lái)上漲超過(guò)200倍，華夏幸福12年來(lái)上漲接近300倍，和一線(xiàn)城市近20年來(lái)房?jì)r(jià)上漲30倍、最大收益150倍相比，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)股的收益還是完勝的。

為什么房地產(chǎn)股漲幅比房?jì)r(jià)更大，但是買(mǎi)房的賺了大錢(qián)，而買(mǎi)房地產(chǎn)股的卻很少有人賺到大錢(qián)，甚至虧多賺少，這主要和投資者交易習慣和市場(chǎng)交易環(huán)境有關(guān)系。

總的來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)股的高波動(dòng)性和高流動(dòng)性成為普通投資者盈利的重要障礙和陷阱。對于熱衷短線(xiàn)交易、專(zhuān)業(yè)度不高的股民來(lái)講，股票超強的變現能力和劇烈波動(dòng)使大多數人難以長(cháng)期持有，難以獲取中長(cháng)線(xiàn)巨額收益。而房?jì)r(jià)的穩定增長(cháng)、房租帶來(lái)的穩定現金流、加上較低的變現能力，反而成就了大量并不專(zhuān)業(yè)的房市投資者。

從目前的情況來(lái)看，熱點(diǎn)城市的租售比換算成PE計算已經(jīng)接近70倍，而A股房產(chǎn)股目前的整體PE低于20倍，香港內資房地產(chǎn)股更是低至9倍，顯然當前買(mǎi)低估的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股比買(mǎi)房更有投資價(jià)值。

一言以弊之，如果能堅持價(jià)值投資和長(cháng)期投資的理念，買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)股是能獲得比買(mǎi)房子更高的收益的。