行 情 重 磅

6月21日，萬(wàn)科新一屆董事會(huì)候選人名單出爐，持續(xù)近兩年的股權(quán)之爭(zhēng)終于落下帷幕。資本市場(chǎng)用腳投票，表達(dá)了自身的態(tài)度：6月22日，萬(wàn)科A股價(jià)大漲3.99%，隨后兩個(gè)交易日，萬(wàn)科均在尾盤以漲停報(bào)收，股價(jià)創(chuàng)了年內(nèi)新高，今年以來(lái)上漲超過(guò)30%。

萬(wàn)科股價(jià)在王石離任后為何出現(xiàn)大漲？房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候，房地產(chǎn)龍頭股為何仍不斷走強(qiáng)？房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的市場(chǎng)環(huán)境下，買優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)股能跑贏房?jī)r(jià)嗎？諸多問(wèn)題，投資者需要認(rèn)真思考！

市場(chǎng)用腳投票：萬(wàn)科為何出現(xiàn)大漲行情？

根據(jù)深交所公開(kāi)交易信息發(fā)現(xiàn)，6月23日有兩路資金大舉買入萬(wàn)科A，一是著名游資中信證券上?；春Ｖ新纷C券營(yíng)業(yè)部，買入金額為2.03億元，二則是一家機(jī)構(gòu)席位，買入金額為9004.05萬(wàn)元，兩者累計(jì)買入金額達(dá)到2.9億元，其余三家營(yíng)業(yè)部買入金額則均在6500萬(wàn)元左右。據(jù)計(jì)算，6月23日買賣萬(wàn)科A前五席位累計(jì)凈買入金額達(dá)到3億元，主力資金呈現(xiàn)大幅流入狀態(tài)。

除了內(nèi)地資金，盤后深股通數(shù)據(jù)顯示，北上資金也加入了爭(zhēng)搶萬(wàn)科A股票的行列。目前市場(chǎng)風(fēng)格偏愛(ài)白馬股，作為房地產(chǎn)龍頭的萬(wàn)科自然會(huì)成為資金追逐的對(duì)象。

海通分析師涂力磊、賈亞童認(rèn)為之前壓制投資者對(duì)萬(wàn)科信心的主要因素來(lái)自股權(quán)爭(zhēng)奪。伴隨地鐵集團(tuán)正式成為第一大股東和新一屆董事會(huì)成員主要由地鐵集團(tuán)和萬(wàn)科推選，股權(quán)問(wèn)題實(shí)質(zhì)大局已定。

涂力磊、賈亞童認(rèn)為，深圳地鐵集團(tuán)在萬(wàn)科中的基石股東地位，有利于萬(wàn)科股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，更好地服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)和自身發(fā)展，股權(quán)問(wèn)題解決有利保證公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，加速發(fā)展。

萬(wàn)科A一路上漲，最高興的非寶能系莫屬。在姚振華的帶領(lǐng)下，寶能通過(guò)高杠桿融資持有萬(wàn)科A25.4%的股權(quán)，資金壓力緊張，尤其前些日萬(wàn)科A股價(jià)再度跌到18一帶，又回到了寶能系的成本線附近，由于杠桿融資持股成本還在不斷悄然上漲，如今萬(wàn)科A股價(jià)走強(qiáng)終于可以暫時(shí)松一口氣。

值得一提的是，寶能的持股在下個(gè)月即將到解禁期，萬(wàn)科股價(jià)會(huì)否承壓仍需觀察。

截至目前，萬(wàn)科的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：在獲得恒大14.07%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，深圳地鐵持有萬(wàn)科A股份29.38%，寶能系持有約25.4%，安邦持股6.18%，萬(wàn)科通過(guò)金鵬和德贏資管計(jì)劃合計(jì)持股7.8%，萬(wàn)科工會(huì)持股0.61%，自然人劉元生持股1.23%。

買房產(chǎn)股為何應(yīng)在行業(yè)最低谷時(shí)？

房地產(chǎn)行業(yè)越降溫，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)偏好越低，股票投資者越傾向配置那些估值已提前反映、甚至過(guò)度反映了房地產(chǎn)降溫預(yù)期的標(biāo)的。

在房地產(chǎn)繁榮期，政策打壓猶如不知何時(shí)落下的達(dá)摩克里斯之劍，對(duì)股票投資者而言，不確定的利空才最具殺傷力；在降溫期，政策打壓則變成了常量，對(duì)股票投資者而言，確定的利空未必是利空了，而且邊際也會(huì)遞減，甚至隨著降溫加劇，“政策打壓”有望轉(zhuǎn)化為“政策托舉”利好的可能！

縱觀過(guò)去幾年的地產(chǎn)A股小周期，上述邏輯亦被印證：譬如2011年上半年，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)打壓政策也是層出不窮，還加了兩次息、上調(diào)了六次存款準(zhǔn)備金率，行業(yè)基本面也是持續(xù)降溫：新建商品房銷售面積累計(jì)同比增速?gòu)?月份的13.8%滑落至5月份的9.1%、銷售額從27.4%滑落至18.1%、新開(kāi)工面積從27.9%滑落至23.8%、施工面積從39%滑落至32.4%，當(dāng)時(shí)同期滬深300指數(shù)顯著下跌，但保利的股價(jià)卻上漲超14%、招商地產(chǎn)的股價(jià)卻上漲超15%，且申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)的漲幅在28個(gè)行業(yè)中能排到前四名！

優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股能跑贏房?jī)r(jià)嗎？

買房是近20年來(lái)普通中國(guó)人最重要、最成功的投資渠道，沒(méi)有之一。如果在2000年投入60萬(wàn)左右，加上5倍杠桿效應(yīng)，可以在北京三環(huán)邊上買到8套百平三居，而且房租覆蓋房貸還有富裕。通過(guò)房?jī)r(jià)漲幅估算，到今天，這筆錢大概變成了1個(gè)億，資產(chǎn)增值160倍左右，小目標(biāo)就這么實(shí)現(xiàn)了。

毋庸置疑，很多人通過(guò)買房賺了很多錢，也改變了命運(yùn)，有沒(méi)有買房甚至成為階層分野的重要指標(biāo)。根據(jù)胡潤(rùn)的財(cái)富報(bào)告，職業(yè)炒房客已經(jīng)成為新富階層的重要組成部分。

但是我們或許忽略了另一個(gè)重要的投資機(jī)會(huì)，那就是房地產(chǎn)股。事實(shí)上，作為公司業(yè)績(jī)和行業(yè)前景的重要體現(xiàn)，房地產(chǎn)公司股價(jià)隨著房?jī)r(jià)大漲的邏輯是顯而易見(jiàn)的。

以1999年以來(lái)的數(shù)據(jù)比較，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲3.49倍，而房地產(chǎn)指數(shù)上漲了4.36倍，實(shí)際上，房地產(chǎn)股票是跑贏了房?jī)r(jià)的。從龍頭品種比較來(lái)看，萬(wàn)科A 20年來(lái)上漲超過(guò)200倍，華夏幸福12年來(lái)上漲接近300倍，和一線城市近20年來(lái)房?jī)r(jià)上漲30倍、最大收益150倍相比，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)股的收益還是完勝的。

為什么房地產(chǎn)股漲幅比房?jī)r(jià)更大，但是買房的賺了大錢，而買房地產(chǎn)股的卻很少有人賺到大錢，甚至虧多賺少，這主要和投資者交易習(xí)慣和市場(chǎng)交易環(huán)境有關(guān)系。

總的來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)股的高波動(dòng)性和高流動(dòng)性成為普通投資者盈利的重要障礙和陷阱。對(duì)于熱衷短線交易、專業(yè)度不高的股民來(lái)講，股票超強(qiáng)的變現(xiàn)能力和劇烈波動(dòng)使大多數(shù)人難以長(zhǎng)期持有，難以獲取中長(zhǎng)線巨額收益。而房?jī)r(jià)的穩(wěn)定增長(zhǎng)、房租帶來(lái)的穩(wěn)定現(xiàn)金流、加上較低的變現(xiàn)能力，反而成就了大量并不專業(yè)的房市投資者。

從目前的情況來(lái)看，熱點(diǎn)城市的租售比換算成PE計(jì)算已經(jīng)接近70倍，而A股房產(chǎn)股目前的整體PE低于20倍，香港內(nèi)資房地產(chǎn)股更是低至9倍，顯然當(dāng)前買低估的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股比買房更有投資價(jià)值。

一言以弊之，如果能堅(jiān)持價(jià)值投資和長(zhǎng)期投資的理念，買優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)股是能獲得比買房子更高的收益的。