萬達集團董事長王健林在各地投資的消息從未淡出公眾視線。7月初，總投資達到320億元的昆明萬達城項目正式啟動，王健林在該儀式上公開亮相。

但僅僅一個星期之后的7月10日，包括上述昆明萬達城在內(nèi)的13個文化旅游項目的絕大多數(shù)股權(quán)，連帶76個酒店，被萬達商業(yè)打包轉(zhuǎn)讓予融創(chuàng)中國(01918.HK)，交易對價為632億元，其中13個文旅項目的91%股權(quán)，交易對價為295.75億元，并由融創(chuàng)承擔(dān)項目貸款。

王健林向媒體稱，“轉(zhuǎn)讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負(fù)債，并進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。”而孫宏斌則稱收購資金全部來自融創(chuàng)自有資金。

萬達商業(yè)和融創(chuàng)中國就上述交易發(fā)布的聯(lián)合公告，以及王健林與融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌隨后的公開表態(tài)，并未能平息公眾對上述交易的好奇與驚訝。

網(wǎng)易「清流」工作室此前的調(diào)查結(jié)果顯示，交易背后，一個無法忽略的事實是萬達文旅項目近年來多地“受挫”的現(xiàn)實，自2009年進軍文旅產(chǎn)業(yè)以來，萬達文旅項目本身的探索并不盡如人意，先后曾遭遇武漢電影樂園停業(yè)、大連文化旅游項目擱淺等情況。

不過，這并未阻礙萬達在該領(lǐng)域“跑馬圈地”，其“地產(chǎn)+游樂園”的商業(yè)模式——大多數(shù)萬達文旅項目均搭配住宅項目銷售，讓萬達文旅版圖達到18個項目、總計投資近6800億元的規(guī)模。而網(wǎng)易「清流」工作室根據(jù)公開資料統(tǒng)計，與融創(chuàng)交易的13個文旅項目，此前萬達計劃的投資總額達到5000億元。

而王健林本人則一直對文旅項目給予厚望。尤其是主打產(chǎn)品萬達城，這個被稱為“萬達第四代產(chǎn)品”的項目曾讓王健林放話“要讓迪士尼中國在未來10-20年都無法盈利”。

言猶在耳，萬達如今將其中13個文旅項目悉數(shù)相讓與融創(chuàng)。這一讓人始料未及的交易背后，王健林和孫宏斌各自打得什么算盤?

文旅項目早期探索“坎坷”

武漢中央文化區(qū)被視為萬達第一個城市文化旅游項目，是2011年萬達在全國最大的一筆投資，總耗資500億元。彼時，王健林將該項目賦予了這樣的意義：“等我們武漢項目開起來，你們會看到萬達這些年來的探索。”

原本，王健林的信心不無道理。占地面積1.8平方公里的武漢中央文化區(qū)，是當(dāng)時萬達的全新生態(tài)：一條長達1.5公里的民國風(fēng)情漢街，串起一座萬達廣場、兩座萬達酒店、一個武漢萬達電影樂園、一個漢秀劇場，以及四周的萬達寫字樓和若干住宅。這也成為2013年后陸續(xù)上馬的萬達文化旅游項目萬達城的雛形。

但萬達在文旅產(chǎn)業(yè)的這一開山之作，尤其是的武漢萬達電影樂園，卻隨后便處于尷尬境地。2016年7月31日，武漢萬達電影樂園宣布暫停營業(yè)，稱將進行全面升級改造。這個投資約38億元的項目，2014年12月20日才開門迎客。而目前，該項目仍處在停業(yè)升級期。

自開業(yè)便一直在武漢萬達電影樂園工作的王娜此前曾告訴網(wǎng)易「清流」工作室，所謂停業(yè)升級，實則是樂園無法繼續(xù)運營。

“電影樂園一直虧損。內(nèi)部曾說按照票價，每天要保證3000-4000人游玩才能實現(xiàn)盈利。但除了開業(yè)第一年的春節(jié)期間有過每天6000-7000人，和做‘1元搶門票’活動初期最高峰的1.2萬人外，平時很少能超過(3000-4000人)這個游客數(shù)，最少的時候200-300人也有過。”王娜說。

王健林或許對此亦頗有微詞。根據(jù)公開報道，王健林曾在萬達集團的年會上，對由萬達文化產(chǎn)業(yè)集團有限公司副總裁唐軍主抓的武漢電影樂園及漢秀項目，不留情面地一頓痛批。之后，唐軍黯然從萬達離職。

事實上，作為文旅項目的早期探索，萬達還曾計劃在大連投資500億元建設(shè)大連金石文化旅游地產(chǎn)項目。而網(wǎng)易「清流」工作室此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一項目悄然擱淺多時。

2010年8月24日，萬達宣布與泛海集團、聯(lián)想集團及大連一方集團共同投資500億元，打造大連金石文化區(qū)。根據(jù)當(dāng)時萬達的對外宣傳，這一項目包含影視產(chǎn)業(yè)園、主題公園、大連秀劇院、度假酒店區(qū)、濱海高爾夫、商業(yè)中心、醫(yī)院和學(xué)校配套居住區(qū)共八大功能區(qū)，預(yù)計2013年建成。

大連金石文化區(qū)也被寫入萬達2010年、2011年和2012年的工作報告。在2012年的報告中，如此介紹該項目：“春節(jié)后(編者注：2013年春節(jié))將全面開工，力爭2016年、確保2017年建成。這個項目一旦建成，一定會在全世界引起轟動，成為全球影視產(chǎn)業(yè)的一大中心。”此時宣稱的建成時間，已經(jīng)比2010年時預(yù)計的延遲了3-4年。

耐人尋味的是，自2013年起的萬達工作報告中，再未出現(xiàn)關(guān)于大連金石文化區(qū)的相關(guān)信息。據(jù)悉，2014年前后，萬達便將旅游文化項目撤出大連金石灘，原本的項目用地也已退還政府，僅保留了商業(yè)住宅“大連金石天成”。而時至今日，萬達亦未能就此給出官方解釋。

一位大連金石天成的銷售人員稱，由于多方面原因，整個大連文化旅游項目搬去了青島，即此后萬達大力推廣的青島東方影都。

網(wǎng)易「清流」工作室注意到，不少購買了金石天成商品房的業(yè)主則在網(wǎng)上大呼上當(dāng)，稱“當(dāng)初購買就是看中了周邊的配套旅游設(shè)施”，因而要求退房。作為補償，2014年2月，萬達開始對有退房意向的購房者辦理退房手續(xù)，并對不退房的住戶提供1000元/平方米的補償。

“游樂園”撬動住宅銷售

自2009年探索文旅項目至今八年，除卻“擱淺”的大連金石灘項目，萬達已在全國布局了18個文旅項目，包括武漢中央文化區(qū)、西雙版納國際度假區(qū)、青島東方影都，南昌、合肥、哈爾濱、廣州、成都、重慶等14座城市已建和在建的萬達城。加上酒店、住宅等配套設(shè)施，這18個項目總計投資近6800億元。

而涉及此次協(xié)議的13個項目，根據(jù)公開資料統(tǒng)計，萬達曾計劃總計投資5000億元左右。

除了早期的武漢、西雙版納項目和青島東方影都外，萬達將其他城市的文化旅游項目均命名為“萬達城”。萬達城被萬達賦予了重要使命。

王健林曾公開表示，萬達城將被快速復(fù)制到多地，到2020年前會在全國完成15-20個萬達城項目。去年，王健林甚至公開叫板上海迪士尼樂園，號稱要讓迪士尼中國在未來10-20年都無法盈利。

“好虎架不住群狼”，王健林的戰(zhàn)略大抵如此。而其口中的“群狼”便是指萬達向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的重要標(biāo)桿之一萬達城。從規(guī)劃布局上看，最早開業(yè)的合肥萬達城與南昌萬達城，無不瞄準(zhǔn)了一個中心——上海迪士尼。

“萬達城和迪士尼的模式是有區(qū)別的，迪士尼是專門的‘游樂’模式，萬達城則是‘地產(chǎn)+游樂園’模式，雙方本身運作模式就有很大區(qū)別。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉此前對網(wǎng)易「清流」工作室表示，如果純粹從文旅角度講，還是迪士尼經(jīng)驗豐富一點。

實際上，在南昌打造萬達城之初，王健林就曾介紹，400億元總投資中約220億元用于投資文化旅游，剩下的用于200多萬平方米的房地產(chǎn)投資和住宅寫字樓的投資。這也是正在全國范圍內(nèi)大肆興修的萬達城的通用模式。

這也與網(wǎng)易「清流」工作室查詢到的信息相符。在此次涉及到的13個項目中，有西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱、無錫11個城市的文旅項目旁搭配有萬達的住宅或商住混合項目在售或者即將開售。

比如，最早開業(yè)的南昌萬達城，目前有多區(qū)高層房源在售，均價為1.45萬/平。根據(jù)公布的樓盤信息顯示，開發(fā)商為南昌萬達城投資有限公司，物業(yè)類型為普通住宅、別墅和商鋪。

而尚未放出樓盤信息的濟南和昆明兩地萬達城，根據(jù)土地規(guī)劃，也均包含居住用地。比如，根據(jù)濟南當(dāng)?shù)孛襟w《經(jīng)濟導(dǎo)報》報道，6月30日，萬達以66.75億元摘得濟南潘田片區(qū)16宗地塊，共1495畝。其中，A地塊有5宗，為醫(yī)療設(shè)施、康體娛樂等用地;B地塊有11宗，為居住用地。

此前王健林亦公開承認(rèn)了這種模式，“我不可能買地后靠文化旅游用20年來回收成本，中國的金融模式 (指融資成本)不支持這種發(fā)展模式，在這個情況下，(資金)只能走銷售(房地產(chǎn))一部分、融資一部分的路子”。

萬達、融創(chuàng)在盤算什么?

如果按照此前王健林說法，僅憑單一文旅項目在短時間或許無法回收成本，搭配的房地產(chǎn)、住宅寫字樓投資才是快速回收成本甚至盈利的主要來源。

這也是孫宏斌所看重的。

根據(jù)融創(chuàng)中國7月11日公告，此次轉(zhuǎn)讓的13個文旅項目主要包括萬達文化旅游城和配套可供銷售住宅等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項目?？偨ㄖ娣e為5897萬平方米，其中自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米。

而根據(jù)融創(chuàng)中國財報，截止2016年年底，融創(chuàng)中國所有項目預(yù)計可銷售/可租售建筑面積為8428.33萬平方米。照此計算，若此次轉(zhuǎn)讓成功，融創(chuàng)中國獲得的可售面積將是其2016年全年預(yù)計可銷售/可租售建筑面積的60%左右。

“在萬達文旅項目中，真正賺錢的是周圍房地產(chǎn)的開發(fā)。這類似華僑城的模式，地產(chǎn)商開發(fā)文旅項目幫助城市打造形象工程，以此為回報，政府給予地產(chǎn)商一個較低的土地出讓價進行房地產(chǎn)開發(fā)。” 協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對網(wǎng)易「清流」工作室分析。

黃立沖進而指出，因為存在巨量可銷售建筑面積，所以孫宏斌樂于收購這13個文旅項目。相反，76家酒店則更像是“打包出售”。“中國五星級酒店入住率平均在55%~60%左右，回報率很低。"

另一方面，此前一直為萬達文旅產(chǎn)業(yè)高調(diào)站臺的王健林為何決意轉(zhuǎn)讓大部分旗下項目?網(wǎng)易「清流」工作室發(fā)現(xiàn)，就在7月3日，昆明萬達城項目才正式宣布啟動，王健林也出席了該儀式。

事實上，轉(zhuǎn)讓13個項目后，萬達文旅項目僅剩長白山國際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)和還在籌集的烏魯木齊、長沙和西安3地萬達城。

對此，王健林的解釋是：“轉(zhuǎn)讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負(fù)債，并進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。”在2016年萬達集團工作報告中，王健林曾詳細(xì)說明其對“輕資產(chǎn)化”的設(shè)想：“企業(yè)經(jīng)營的最高境界就是“空手道”，但這個空手道可不是騙子，是有了品牌，有了能力，別人找上門來，你一分錢不出憑品牌就能掙錢。比如說酒店管理公司，因為有品牌，你找他管理，設(shè)計你出錢，人員工資你付，不管酒店盈虧管理公司都分錢。”

在此次轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，也體現(xiàn)出這一點。即13個文旅項目股權(quán)交割完成后，上述文旅項目維持品牌不變、規(guī)劃內(nèi)容不變、項目建設(shè)不變和運營管理不變。

更耐人尋味的是，融創(chuàng)中國此次收購所需631.7億元中，296億元為萬達方面借出。期限為3年，利率僅為3年期貸款基準(zhǔn)利率。

為何萬達如此“誠意”?黃立沖分析，融創(chuàng)中國可能沒有足夠資金支付完整的631.7億元。但雙方都希望這個項目盡快有所結(jié)局，因此通過萬達委托銀行給融創(chuàng)貸款。這是一個確保交易完成，互相無法反悔的方式。

不過，最為直接的原因也許是，根據(jù)萬達商業(yè)公司債券2016年年度報告，截止2016年底，萬達商業(yè)總資產(chǎn)為7511億元，負(fù)債合計為5278億元，資產(chǎn)負(fù)債率為70%。而通過轉(zhuǎn)讓項目，萬達商業(yè)負(fù)債得以大幅降低。

這對目前正在A股IPO排隊的萬達商業(yè)來說，也許是件不得不做的事。