萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林在各地投資的消息從未淡出公眾視線(xiàn)。7月初，總投資達到320億元的昆明萬(wàn)達城項目正式啟動(dòng)，王健林在該儀式上公開(kāi)亮相。

但僅僅一個(gè)星期之后的7月10日，包括上述昆明萬(wàn)達城在內的13個(gè)文化旅游項目的絕大多數股權，連帶76個(gè)酒店，被萬(wàn)達商業(yè)打包轉讓予融創(chuàng )中國(01918.HK)，交易對價(jià)為632億元，其中13個(gè)文旅項目的91%股權，交易對價(jià)為295.75億元，并由融創(chuàng )承擔項目貸款。

王健林向媒體稱(chēng)，“轉讓項目能大幅降低萬(wàn)達商業(yè)的負債，并進(jìn)一步實(shí)現輕資產(chǎn)化運營(yíng)。”而孫宏斌則稱(chēng)收購資金全部來(lái)自融創(chuàng )自有資金。

萬(wàn)達商業(yè)和融創(chuàng )中國就上述交易發(fā)布的聯(lián)合公告，以及王健林與融創(chuàng )中國董事局主席孫宏斌隨后的公開(kāi)表態(tài)，并未能平息公眾對上述交易的好奇與驚訝。

網(wǎng)易「清流」工作室此前的調查結果顯示，交易背后，一個(gè)無(wú)法忽略的事實(shí)是萬(wàn)達文旅項目近年來(lái)多地“受挫”的現實(shí)，自2009年進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)以來(lái)，萬(wàn)達文旅項目本身的探索并不盡如人意，先后曾遭遇武漢電影樂(lè )園停業(yè)、大連文化旅游項目擱淺等情況。

不過(guò)，這并未阻礙萬(wàn)達在該領(lǐng)域“跑馬圈地”，其“地產(chǎn)+游樂(lè )園”的商業(yè)模式——大多數萬(wàn)達文旅項目均搭配住宅項目銷(xiāo)售，讓萬(wàn)達文旅版圖達到18個(gè)項目、總計投資近6800億元的規模。而網(wǎng)易「清流」工作室根據公開(kāi)資料統計，與融創(chuàng )交易的13個(gè)文旅項目，此前萬(wàn)達計劃的投資總額達到5000億元。

而王健林本人則一直對文旅項目給予厚望。尤其是主打產(chǎn)品萬(wàn)達城，這個(gè)被稱(chēng)為“萬(wàn)達第四代產(chǎn)品”的項目曾讓王健林放話(huà)“要讓迪士尼中國在未來(lái)10-20年都無(wú)法盈利”。

言猶在耳，萬(wàn)達如今將其中13個(gè)文旅項目悉數相讓與融創(chuàng )。這一讓人始料未及的交易背后，王健林和孫宏斌各自打得什么算盤(pán)?

文旅項目早期探索“坎坷”

武漢中央文化區被視為萬(wàn)達第一個(gè)城市文化旅游項目，是2011年萬(wàn)達在全國最大的一筆投資，總耗資500億元。彼時(shí)，王健林將該項目賦予了這樣的意義：“等我們武漢項目開(kāi)起來(lái)，你們會(huì )看到萬(wàn)達這些年來(lái)的探索。”

原本，王健林的信心不無(wú)道理。占地面積1.8平方公里的武漢中央文化區，是當時(shí)萬(wàn)達的全新生態(tài)：一條長(cháng)達1.5公里的民國風(fēng)情漢街，串起一座萬(wàn)達廣場(chǎng)、兩座萬(wàn)達酒店、一個(gè)武漢萬(wàn)達電影樂(lè )園、一個(gè)漢秀劇場(chǎng)，以及四周的萬(wàn)達寫(xiě)字樓和若干住宅。這也成為2013年后陸續上馬的萬(wàn)達文化旅游項目萬(wàn)達城的雛形。

但萬(wàn)達在文旅產(chǎn)業(yè)的這一開(kāi)山之作，尤其是的武漢萬(wàn)達電影樂(lè )園，卻隨后便處于尷尬境地。2016年7月31日，武漢萬(wàn)達電影樂(lè )園宣布暫停營(yíng)業(yè)，稱(chēng)將進(jìn)行全面升級改造。這個(gè)投資約38億元的項目，2014年12月20日才開(kāi)門(mén)迎客。而目前，該項目仍處在停業(yè)升級期。

自開(kāi)業(yè)便一直在武漢萬(wàn)達電影樂(lè )園工作的王娜此前曾告訴網(wǎng)易「清流」工作室，所謂停業(yè)升級，實(shí)則是樂(lè )園無(wú)法繼續運營(yíng)。

“電影樂(lè )園一直虧損。內部曾說(shuō)按照票價(jià)，每天要保證3000-4000人游玩才能實(shí)現盈利。但除了開(kāi)業(yè)第一年的春節期間有過(guò)每天6000-7000人，和做‘1元搶門(mén)票’活動(dòng)初期最高峰的1.2萬(wàn)人外，平時(shí)很少能超過(guò)(3000-4000人)這個(gè)游客數，最少的時(shí)候200-300人也有過(guò)。”王娜說(shuō)。

王健林或許對此亦頗有微詞。根據公開(kāi)報道，王健林曾在萬(wàn)達集團的年會(huì )上，對由萬(wàn)達文化產(chǎn)業(yè)集團有限公司副總裁唐軍主抓的武漢電影樂(lè )園及漢秀項目，不留情面地一頓痛批。之后，唐軍黯然從萬(wàn)達離職。

事實(shí)上，作為文旅項目的早期探索，萬(wàn)達還曾計劃在大連投資500億元建設大連金石文化旅游地產(chǎn)項目。而網(wǎng)易「清流」工作室此前調查發(fā)現，這一項目悄然擱淺多時(shí)。

2010年8月24日，萬(wàn)達宣布與泛海集團、聯(lián)想集團及大連一方集團共同投資500億元，打造大連金石文化區。根據當時(shí)萬(wàn)達的對外宣傳，這一項目包含影視產(chǎn)業(yè)園、主題公園、大連秀劇院、度假酒店區、濱海高爾夫、商業(yè)中心、醫院和學(xué)校配套居住區共八大功能區，預計2013年建成。

大連金石文化區也被寫(xiě)入萬(wàn)達2010年、2011年和2012年的工作報告。在2012年的報告中，如此介紹該項目：“春節后(編者注：2013年春節)將全面開(kāi)工，力爭2016年、確保2017年建成。這個(gè)項目一旦建成，一定會(huì )在全世界引起轟動(dòng)，成為全球影視產(chǎn)業(yè)的一大中心。”此時(shí)宣稱(chēng)的建成時(shí)間，已經(jīng)比2010年時(shí)預計的延遲了3-4年。

耐人尋味的是，自2013年起的萬(wàn)達工作報告中，再未出現關(guān)于大連金石文化區的相關(guān)信息。據悉，2014年前后，萬(wàn)達便將旅游文化項目撤出大連金石灘，原本的項目用地也已退還政府，僅保留了商業(yè)住宅“大連金石天成”。而時(shí)至今日，萬(wàn)達亦未能就此給出官方解釋。

一位大連金石天成的銷(xiāo)售人員稱(chēng)，由于多方面原因，整個(gè)大連文化旅游項目搬去了青島，即此后萬(wàn)達大力推廣的青島東方影都。

網(wǎng)易「清流」工作室注意到，不少購買(mǎi)了金石天成商品房的業(yè)主則在網(wǎng)上大呼上當，稱(chēng)“當初購買(mǎi)就是看中了周邊的配套旅游設施”，因而要求退房。作為補償，2014年2月，萬(wàn)達開(kāi)始對有退房意向的購房者辦理退房手續，并對不退房的住戶(hù)提供1000元/平方米的補償。

“游樂(lè )園”撬動(dòng)住宅銷(xiāo)售

自2009年探索文旅項目至今八年，除卻“擱淺”的大連金石灘項目，萬(wàn)達已在全國布局了18個(gè)文旅項目，包括武漢中央文化區、西雙版納國際度假區、青島東方影都，南昌、合肥、哈爾濱、廣州、成都、重慶等14座城市已建和在建的萬(wàn)達城。加上酒店、住宅等配套設施，這18個(gè)項目總計投資近6800億元。

而涉及此次協(xié)議的13個(gè)項目，根據公開(kāi)資料統計，萬(wàn)達曾計劃總計投資5000億元左右。

除了早期的武漢、西雙版納項目和青島東方影都外，萬(wàn)達將其他城市的文化旅游項目均命名為“萬(wàn)達城”。萬(wàn)達城被萬(wàn)達賦予了重要使命。

王健林曾公開(kāi)表示，萬(wàn)達城將被快速復制到多地，到2020年前會(huì )在全國完成15-20個(gè)萬(wàn)達城項目。去年，王健林甚至公開(kāi)叫板上海迪士尼樂(lè )園，號稱(chēng)要讓迪士尼中國在未來(lái)10-20年都無(wú)法盈利。

“好虎架不住群狼”，王健林的戰略大抵如此。而其口中的“群狼”便是指萬(wàn)達向“輕資產(chǎn)”轉型的重要標桿之一萬(wàn)達城。從規劃布局上看，最早開(kāi)業(yè)的合肥萬(wàn)達城與南昌萬(wàn)達城，無(wú)不瞄準了一個(gè)中心——上海迪士尼。

“萬(wàn)達城和迪士尼的模式是有區別的，迪士尼是專(zhuān)門(mén)的‘游樂(lè )’模式，萬(wàn)達城則是‘地產(chǎn)+游樂(lè )園’模式，雙方本身運作模式就有很大區別。”同策咨詢(xún)研究總監張宏偉此前對網(wǎng)易「清流」工作室表示，如果純粹從文旅角度講，還是迪士尼經(jīng)驗豐富一點(diǎn)。

實(shí)際上，在南昌打造萬(wàn)達城之初，王健林就曾介紹，400億元總投資中約220億元用于投資文化旅游，剩下的用于200多萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)投資和住宅寫(xiě)字樓的投資。這也是正在全國范圍內大肆興修的萬(wàn)達城的通用模式。

這也與網(wǎng)易「清流」工作室查詢(xún)到的信息相符。在此次涉及到的13個(gè)項目中，有西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱、無(wú)錫11個(gè)城市的文旅項目旁搭配有萬(wàn)達的住宅或商住混合項目在售或者即將開(kāi)售。

比如，最早開(kāi)業(yè)的南昌萬(wàn)達城，目前有多區高層房源在售，均價(jià)為1.45萬(wàn)/平。根據公布的樓盤(pán)信息顯示，開(kāi)發(fā)商為南昌萬(wàn)達城投資有限公司，物業(yè)類(lèi)型為普通住宅、別墅和商鋪。

而尚未放出樓盤(pán)信息的濟南和昆明兩地萬(wàn)達城，根據土地規劃，也均包含居住用地。比如，根據濟南當地媒體《經(jīng)濟導報》報道，6月30日，萬(wàn)達以66.75億元摘得濟南潘田片區16宗地塊，共1495畝。其中，A地塊有5宗，為醫療設施、康體娛樂(lè )等用地;B地塊有11宗，為居住用地。

此前王健林亦公開(kāi)承認了這種模式，“我不可能買(mǎi)地后靠文化旅游用20年來(lái)回收成本，中國的金融模式 (指融資成本)不支持這種發(fā)展模式，在這個(gè)情況下，(資金)只能走銷(xiāo)售(房地產(chǎn))一部分、融資一部分的路子”。

萬(wàn)達、融創(chuàng )在盤(pán)算什么?

如果按照此前王健林說(shuō)法，僅憑單一文旅項目在短時(shí)間或許無(wú)法回收成本，搭配的房地產(chǎn)、住宅寫(xiě)字樓投資才是快速回收成本甚至盈利的主要來(lái)源。

這也是孫宏斌所看重的。

根據融創(chuàng )中國7月11日公告，此次轉讓的13個(gè)文旅項目主要包括萬(wàn)達文化旅游城和配套可供銷(xiāo)售住宅等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項目?？偨ㄖ娣e為5897萬(wàn)平方米，其中自持面積約為924萬(wàn)平方米，可售面積約為4973萬(wàn)平方米。

而根據融創(chuàng )中國財報，截止2016年年底，融創(chuàng )中國所有項目預計可銷(xiāo)售/可租售建筑面積為8428.33萬(wàn)平方米。照此計算，若此次轉讓成功，融創(chuàng )中國獲得的可售面積將是其2016年全年預計可銷(xiāo)售/可租售建筑面積的60%左右。

“在萬(wàn)達文旅項目中，真正賺錢(qián)的是周?chē)康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)。這類(lèi)似華僑城的模式，地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)文旅項目幫助城市打造形象工程，以此為回報，政府給予地產(chǎn)商一個(gè)較低的土地出讓價(jià)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。” 協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng )始人黃立沖對網(wǎng)易「清流」工作室分析。

黃立沖進(jìn)而指出，因為存在巨量可銷(xiāo)售建筑面積，所以孫宏斌樂(lè )于收購這13個(gè)文旅項目。相反，76家酒店則更像是“打包出售”。“中國五星級酒店入住率平均在55%~60%左右，回報率很低。"

另一方面，此前一直為萬(wàn)達文旅產(chǎn)業(yè)高調站臺的王健林為何決意轉讓大部分旗下項目?網(wǎng)易「清流」工作室發(fā)現，就在7月3日，昆明萬(wàn)達城項目才正式宣布啟動(dòng)，王健林也出席了該儀式。

事實(shí)上，轉讓13個(gè)項目后，萬(wàn)達文旅項目?jì)H剩長(cháng)白山國際度假區、武漢中央文化區和還在籌集的烏魯木齊、長(cháng)沙和西安3地萬(wàn)達城。

對此，王健林的解釋是：“轉讓項目能大幅降低萬(wàn)達商業(yè)的負債，并進(jìn)一步實(shí)現輕資產(chǎn)化運營(yíng)。”在2016年萬(wàn)達集團工作報告中，王健林曾詳細說(shuō)明其對“輕資產(chǎn)化”的設想：“企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高境界就是“空手道”，但這個(gè)空手道可不是騙子，是有了品牌，有了能力，別人找上門(mén)來(lái)，你一分錢(qián)不出憑品牌就能掙錢(qián)。比如說(shuō)酒店管理公司，因為有品牌，你找他管理，設計你出錢(qián)，人員工資你付，不管酒店盈虧管理公司都分錢(qián)。”

在此次轉讓協(xié)議中，也體現出這一點(diǎn)。即13個(gè)文旅項目股權交割完成后，上述文旅項目維持品牌不變、規劃內容不變、項目建設不變和運營(yíng)管理不變。

更耐人尋味的是，融創(chuàng )中國此次收購所需631.7億元中，296億元為萬(wàn)達方面借出。期限為3年，利率僅為3年期貸款基準利率。

為何萬(wàn)達如此“誠意”?黃立沖分析，融創(chuàng )中國可能沒(méi)有足夠資金支付完整的631.7億元。但雙方都希望這個(gè)項目盡快有所結局，因此通過(guò)萬(wàn)達委托銀行給融創(chuàng )貸款。這是一個(gè)確保交易完成，互相無(wú)法反悔的方式。

不過(guò)，最為直接的原因也許是，根據萬(wàn)達商業(yè)公司債券2016年年度報告，截止2016年底，萬(wàn)達商業(yè)總資產(chǎn)為7511億元，負債合計為5278億元，資產(chǎn)負債率為70%。而通過(guò)轉讓項目，萬(wàn)達商業(yè)負債得以大幅降低。

這對目前正在A(yíng)股IPO排隊的萬(wàn)達商業(yè)來(lái)說(shuō)，也許是件不得不做的事。