近期房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)作不斷，一方面房屋租賃市場(chǎng)受到極大關(guān)注，相關(guān)政策密集出臺，另一方面，地產(chǎn)調控影響持續，房貸收緊、成交探底，價(jià)格有所松動(dòng)。

此外，萬(wàn)達甩賣(mài)資產(chǎn)引起市場(chǎng)對房企債務(wù)、市場(chǎng)前景擔憂(yōu)，顯然，房企躺著(zhù)賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，一個(gè)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)階段正在來(lái)臨。

政策層面：租賃政策密集出臺

近期，租賃市場(chǎng)受到極大關(guān)注，政策紅利持續釋放，預示著(zhù)新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來(lái)。

從國辦39號文《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，到住建部等九部門(mén)發(fā)文推動(dòng)人口凈流入大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，以及廣州的“租購同權”，相關(guān)政策密集出臺。

根據通知，住建部已會(huì )同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。實(shí)施的措施包括搭建交易平臺，推動(dòng)國企轉型為住房租賃企業(yè)，細化金融、土地等支持政策。

除試點(diǎn)城市外，更多城市早已開(kāi)始將發(fā)展租賃市場(chǎng)作為解決住房問(wèn)題的重要方式和任務(wù)。北京、上海要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達70年。

對于北上廣深等房?jì)r(jià)偏高的城市，政策偏向“購租并舉”，更符合房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(cháng)期發(fā)展要求。對人口凈流入大的地方、租房矛盾突出的城市進(jìn)行“分類(lèi)處理、因城施策”，也更符合現實(shí)情況。

可以說(shuō)，租賃市場(chǎng)正在從過(guò)去缺乏監管、相對混亂、“重售輕租”的局面，逐漸向加強監管、鼓勵“購租并舉”的方向發(fā)展，租賃市場(chǎng)迎來(lái)黃金發(fā)展期。

房企層面：現金流弱房企還債壓力大

上個(gè)月，萬(wàn)達甩賣(mài)了將近700億元的資產(chǎn)，雖然符合此前公布的“輕資產(chǎn)”轉型戰略，但外界還是將懷疑目光鎖定在萬(wàn)達的負債上。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，高杠桿、高負債是普遍現象，但在調控持續、房貸收緊的下半年，銷(xiāo)售速度放緩，開(kāi)發(fā)商日子更加艱難。

據民生證券研究院分析師管清友在一份研究報告中統計，截至2017年6月底，存量的房地產(chǎn)債券市場(chǎng)尚有1.34萬(wàn)億元的規模，涉及發(fā)行人230家。其中，小型房企的存量債券僅1502.7億元，而大中型房企的存量債券為9681.7億元。從2019年開(kāi)始，上述債券將逐步進(jìn)入到期償還的高峰期。

另一方面，在去杠桿背景下，房企融資壓力持續增加。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，2017年前7個(gè)月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據等債權融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相比，下降了71.7%。

分析人士指出，待明后年償債高峰期來(lái)臨之際，債券融資帶來(lái)的償還規模疊加其他債務(wù)帶來(lái)的兌付壓力，可能將導致個(gè)別現金流出現危機的房企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者指出，現階段市場(chǎng)上呈現出許多新趨勢，萬(wàn)達賣(mài)項目其實(shí)是在降負債，其他企業(yè)也有剝離不良資產(chǎn)，出售或合作相對不太優(yōu)質(zhì)的項目，下半年到四季度這個(gè)現象可能會(huì )更多。

“在近期限購限貸、房貸放緩情況下，市場(chǎng)交易量下降，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售收入也隨之下降，回款很難支付到期資金，加劇企業(yè)資金鏈緊張局面。四季度開(kāi)發(fā)商可能采取主動(dòng)降價(jià)措施。”張宏偉說(shuō)。

消費層面：房貸收緊成交量探底

信貸是決定短期房?jì)r(jià)的關(guān)鍵因素，房?jì)r(jià)調整壓力越來(lái)越大。以北京為例，自“3·17新政”等一系列政策調控下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，成交量探底，各家銀行房貸審批和放款節奏也越來(lái)越慢。

央行統計數據顯示，今年以來(lái)，北京市新增個(gè)人購房貸款在各項貸款中的占比大幅下降，且人民幣個(gè)人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。

不過(guò)，由于房貸利率的提高，在房?jì)r(jià)開(kāi)始下調的當下，購房者面臨的購房成本可能增加。目前，北京地區首套房利率平均折扣為基準的1.01倍，上海、深圳、廣州仍有部分銀行提供基準以下優(yōu)惠折扣，但總體額度有限。二線(xiàn)城市中，超7成銀行首套利率已回歸基準。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中經(jīng)網(wǎng)記者指出，在進(jìn)入慣例的7、8月淡季后，市場(chǎng)繼續低迷，樓市調控政策影響繼續加強。北京等一二線(xiàn)城市在3月調控后，網(wǎng)簽成交量持續走低，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調整周期。

“整體價(jià)格從4月開(kāi)始到現在3個(gè)月累計跌幅在8%左右，部分區域房源價(jià)格超過(guò)了10%，目前的價(jià)格大約回到了春節前后水平。”張大偉說(shuō)。