“老師，想買(mǎi)一個(gè)改善樓盤(pán)，萬(wàn)科美景世玠和融創(chuàng )大河宸院我該怎么選？”經(jīng)常收到類(lèi)似的提問(wèn)，很糾結，因為每個(gè)人的需求不同，選擇也各不相同。

尤其是針對改善住房者，城內VS城外的交戰一直都存在，從未改變過(guò)。

那么，同樣的改善項目，一個(gè)位于三環(huán)內，擁有成熟的配套；另外一個(gè)是四環(huán)邊項目，配套較弱，周邊居住環(huán)境較好。

若是你需要改善升級，是選擇做遠郊的守望者，還是主城區的主宰者？

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休想騙我出三環(huán)，市區配套成熟，親朋好友都居于此。

我是堅定的主城派，在我看來(lái)，改善的前提，不單單是居住環(huán)境的升級，是生活多方位的全面升級。

而位于遠郊的生活消費遠不及主城的便利，別說(shuō)提升，甚至極大可能是你生活消費的倒退，還如何談改善！如果，能力允許，同樣價(jià)格產(chǎn)品的改善項目，我優(yōu)選主城。

這里說(shuō)的鄭州主城，是指目前鄭州配套齊全的三環(huán)內區域，以及三環(huán)沿線(xiàn)部分區域。

▼區域地圖

三環(huán)內屬于鄭州發(fā)展比較成熟的區域，區域內商圈、教育、醫療、地鐵、BRT建設、路網(wǎng)成熟，都是可看的見(jiàn)繁華，居住生活起來(lái)也是可以享受到的便利。

重要的是，擁有社會(huì )屬性的個(gè)體要工作，而居住在市中心，去鄭州各個(gè)地方都相對都比較方便，交通成本比較低和通勤時(shí)間比較少。

但是由于城區發(fā)展比較早，區域內建筑和規劃有一定的年代，這里道路不是很寬，并且城區環(huán)境一般，且公園之類(lèi)的休閑場(chǎng)所比較少。

有人會(huì )說(shuō)，老城太堵，太破，太亂……在我眼里，這樣的城市，更具有煙火氣息以及文化底蘊。隨著(zhù)舊城改造的深入，一些老破小改顏換新，我們會(huì )遇見(jiàn)一個(gè)更具魅力的老城。

《鄭州市城市總體規劃（2010-2020年）》（2017年修訂）中關(guān)于主城一些規劃，讓我們堅信，主城會(huì )越來(lái)越好。

·1、主城區以改善居住環(huán)境、集中成片建設、重視住房保障為原則，適當降低老城區居住人口密度，規劃居住用地137.2平方千米。

其中老城區以整治、改造為主，完善各項設施，增加開(kāi)敞空間和公園綠地，提升居住環(huán)境質(zhì)量；新區居住建設以鄭東新區、惠濟片區為主；其他片區安排配套性居住用地。

·2、主城區的工業(yè)用地主要向兩個(gè)開(kāi)發(fā)區集中，老城區逐步弱化工業(yè)生產(chǎn)職能。

·3、除原有公園綠地外，新建大型綜合型公園4個(gè)，專(zhuān)類(lèi)公園13個(gè)；沿城市道路、水系建設帶狀公園；按標準配建居住區公園綠地，按照500米服務(wù)半徑規劃建設小游園、街頭綠地。

·4、主城區形成“一城、一鎮、五街、七區、五軸、七廊、多點(diǎn)”的歷史文化名城保護格局。

·歷史城區保護范圍劃定為商代都城內城城垣遺址所環(huán)繞的區域，具體范圍為金水路、杜嶺街、北順城街、南順城街、城南路和城東路所圍合區域，歷史城區面積約為3.8平方公里。

·劃定書(shū)院街歷史文化街區、德化街歷史文化街區、文廟—城隍廟歷史文化街區、二砂歷史文化街區、國棉三廠(chǎng)歷史文化街區，保護城市文脈和歷史風(fēng)貌。

·重點(diǎn)保護主城區中國大運河通濟渠鄭州段世界文化遺產(chǎn)，13處（15項）全國重點(diǎn)文物保護單位和34處省級文物保護單位。

從規劃中可以看到，目前主城的一些問(wèn)題，通過(guò)主城改善環(huán)境升級、工業(yè)布局優(yōu)化、文化名城建設等，鄭州主城會(huì )越來(lái)越好，市中心的地段價(jià)值會(huì )越來(lái)越凸顯，未來(lái)充滿(mǎn)潛力。

總之，我們認為，三環(huán)內是鄭州發(fā)展比較成熟的區域，商業(yè)，教育，醫院等設施都是比較齊全的。

相比四環(huán)外，買(mǎi)個(gè)菜都要去幾公里之外的地方，這里樓下就可買(mǎi)到。在這里，老人，有公園休閑；小孩，有良好的教育資源；你我，有便利的交通，更多的工作機會(huì )。

那么，這么牛逼的主城，有哪些改善項目可以承接我們的夢(mèng)想？

接下來(lái)我們就一起看一下，三環(huán)內120平以上的房源有哪些？為了讓大家更詳細的知道，我們就把高層的也算上，供更多的人挑選！

從表格中可以看出，鄭東新區的改善樓盤(pán)比較多為7個(gè)，但是這些樓盤(pán)中多屬于北龍湖區域。其次是經(jīng)開(kāi)區為4個(gè)，這些樓盤(pán)都在老經(jīng)開(kāi)區，碧桂園天悅為高低配。

三環(huán)內樓盤(pán)如果想要算改善樓盤(pán)，表格中的樓盤(pán)有些最多算是剛改，說(shuō)是改善是比較勉強的，但是如果銀子不夠，又想換房子，剛改樓盤(pán)也是可以購買(mǎi)的。

下面可以按照戶(hù)型面積以及容積率等因素，給大家劃分幾個(gè)等級。如果生活、上學(xué)、工作等方面有強烈的區域要求，可以根據實(shí)際情況購買(mǎi)。

按照目前鄭州一路向東的發(fā)展趨勢，從區域的價(jià)值來(lái)說(shuō)，鄭東新區是比較好的，畢竟是集全省之力打造的一個(gè)區域。

1.環(huán)內的改善第一梯隊，當然要屬于鄭州新區北龍湖的“地王窩”區域了。

▼北龍湖部分樓盤(pán)分布圖

如，榮盛華府、北龍湖金茂府，雅居樂(lè )御賓府。接著(zhù)就是北龍湖稍外圍的樓盤(pán)，比如正商善水上境、恒大悅龍臺。

如果你有資金你就選擇核心區域的樓盤(pán)。北龍湖核心區域樓盤(pán)選擇，就像去調研的時(shí)候置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)的一樣，北龍湖核心范圍的樓盤(pán)都是品質(zhì)比較不錯，開(kāi)發(fā)商為了避免競爭，在產(chǎn)品上也都做出了區分，最終選擇就看你喜歡什么樣子的產(chǎn)品了。還有就是在限價(jià)下可以好好挑選。

至于恒大悅龍臺和正商善水上境如何選？

這兩個(gè)開(kāi)發(fā)商，都算是比較靠譜的，正商善水上境的位置和周邊環(huán)境比較好一些，距離河比較近，恒大出門(mén)都是高架，周邊環(huán)境不是很好，正商的建材是比較不錯的，如果價(jià)格差不多，正商善水上境會(huì )略勝一下。

2.第二梯隊是高鐵片區和緊鄰CBD還有萬(wàn)科鄭紡機地王：萬(wàn)科美景世玠、海馬公園、融創(chuàng )金水府。

高鐵片區和鄰近會(huì )展中心區域，位置比較好。目前商務(wù)中心都是集中在東區。萬(wàn)科地王是老城區，老城區改善樓盤(pán)不多，所以也增加到第二梯隊。

萬(wàn)科美景世玠：萬(wàn)科打造的TOP系產(chǎn)品，在鄭州打造的首個(gè)高端樓盤(pán)，項目是高低配，面積偏大，位于地鐵3號線(xiàn)和地鐵5號線(xiàn)，交通比較方便，周邊配套比較齊全，產(chǎn)品高層精裝交付，建材比較不錯。

但是項目周邊有鐵路，最近的是70米左右，會(huì )有一定的噪音影響。想在老城區置業(yè)的購房者可以關(guān)注。

融創(chuàng )金水府：目前釋放的是精裝，超高層建筑，距離會(huì )展中心、曼哈頓比較近，周邊配套比較全，但是周邊環(huán)境一般。目前有地鐵1號線(xiàn)，但是又有一定的距離。

海馬公園：產(chǎn)品建筑質(zhì)量比較好，距離會(huì )展中心比較近，配套基本成熟，有地鐵5號線(xiàn)，想在東區買(mǎi)剛改樓盤(pán)，但是資金又不是很充足的購房者可以考慮大面積房源。

3.第三梯隊是其他成熟區域樓盤(pán)：昆侖望岳、金地鉑悅、碧桂園天璽、碧桂園天悅、陽(yáng)光城檀悅、華潤紫云府。

按照區域來(lái)說(shuō)，中原老城區會(huì )比管南和經(jīng)開(kāi)的價(jià)值高一些，學(xué)校比較好，醫院配套比較完善。在選擇的時(shí)候，可以?xún)?yōu)先選擇中原區。

昆侖望岳：由小高層和高層組成，距離中原萬(wàn)達比較近，2梯3戶(hù)或2梯2戶(hù)，6號樓樓王位置1梯1戶(hù)，中原區比較稀缺的改善樓盤(pán)。

金地鉑悅：13層小高層在管城區比較少見(jiàn)，地鐵5號線(xiàn)，位置比較好，周邊有鐵路，據說(shuō)要搬走，目前還沒(méi)有動(dòng)工。如果對區域有情結可以考慮，因為目前區域內能買(mǎi)的改善樓盤(pán)不多。

碧桂園天璽：目前來(lái)說(shuō)性?xún)r(jià)比一般，小區是個(gè)小社區，不過(guò)位置比較好，距離東區比較近，展示的建材質(zhì)量一般，如果考慮這個(gè)樓盤(pán)，可以參考一下海馬公園再去購買(mǎi)。

碧桂園天悅：社區比碧桂園天璽要大些，高低配，能享受經(jīng)開(kāi)老城區的配套。但是地塊不是很方正，周邊有高壓線(xiàn)、高架橋，會(huì )有一定的影響，能不能買(mǎi)要看價(jià)格了。

陽(yáng)光城檀悅：位置比較好，配套比較成熟，陽(yáng)光城開(kāi)發(fā)商比較靠譜，容積率比較高，但是項目設計比較偏剛需，但是也有少部分大面積房源，在經(jīng)開(kāi)區住的話(huà)，也是可以考慮，最終還是看價(jià)格。

華潤紫云府：地塊比較少，容積率高，開(kāi)發(fā)商比較靠譜，位置好，周邊配套成熟但是環(huán)境一般，戶(hù)型設計比較好。據說(shuō)釋放價(jià)格是18500，看看不遠處鄭東新區的2萬(wàn) 的價(jià)格，你自己覺(jué)得性?xún)r(jià)比咋樣？

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環(huán)外派論點(diǎn)：環(huán)外環(huán)境好，小區容積率低，舒適度高。

我是市中心一黨，朋友卻是個(gè)嚴格環(huán)外控，我倆沒(méi)少因為這吵吵吵。

按照我這位朋友的觀(guān)點(diǎn)，環(huán)外不是指中牟、滎陽(yáng)、龍湖這種衛星城老偏遠的地方，而是主城自然外溢延伸可抵達的地方，目前最遠可接受四環(huán)邊的位置。

老破舊的主城區，動(dòng)不動(dòng)就堵車(chē)，動(dòng)不動(dòng)就看海，到處是停的車(chē)，到處都是人，看著(zhù)煩躁焦心。

環(huán)外則“距離主城不遠，發(fā)展可期，規劃比之老城上心，未來(lái)也有配套，關(guān)鍵是居住環(huán)境良好。”當然，價(jià)格上，也可能略具有優(yōu)勢。

三環(huán)外，規劃年代比較新，整個(gè)區域環(huán)境來(lái)說(shuō)比較好，居住人口不是很多，樓盤(pán)的容積率相對環(huán)內來(lái)說(shuō)比較小，舒適度會(huì )比較高些。

未來(lái)四環(huán)內的區域同樣規劃有地鐵，交通不是問(wèn)題。

在我看來(lái)，四環(huán)邊的遠郊未來(lái)也是主城，只是目前來(lái)看商業(yè)、教育等設施配套不齊全。

隨著(zhù)城市的建設，慢慢會(huì )發(fā)展起來(lái)，比之遠離主城的衛星城項目要靠譜的多。不在乎配套，不在乎用時(shí)間去等，倒是可以關(guān)注，起碼也是安全。

那么，三環(huán)-四環(huán)邊的改善項目有哪些呢？

環(huán)外的改善樓盤(pán)是比環(huán)內的數量要多些，主要集中在惠濟區和鄭東新區白沙片區，高新區和管城區有少量偏剛改項目。

對于改善的樓盤(pán)，我們依然可以把樓盤(pán)分為幾個(gè)等級。

1.第一梯隊是鄭東新區白沙片區：永威森林花語(yǔ)、亞新紫藤公館、藍城玫瑰園、融創(chuàng )象湖一號、鄭地美景東望

外環(huán)的話(huà)，鄭東新區的規劃會(huì )比較好些，白沙的區域價(jià)值會(huì )高些，距離東區比較近，并且環(huán)境比較好。

永威森林花語(yǔ)：永威品質(zhì)、地鐵8號線(xiàn)，距離綠博園比較近，環(huán)境比較好。

融創(chuàng )象湖一號：在白沙的位置不錯，目前全款是有性?xún)r(jià)比的，融創(chuàng )品質(zhì)還算可以。

亞新紫藤公館：相比較白沙其他區域的樓盤(pán)，這個(gè)位置更接近市區，特別是到高鐵片區。亞新品質(zhì)還算可以，但是周邊環(huán)境一般，但是曾是白沙地王，就不知道價(jià)格是怎么樣的了。

鄭地美景東望：目前別墅是比較稀缺的資源，東望的別墅從建材和整體環(huán)境方面來(lái)說(shuō)是比較不錯的。周邊配套弱，需要時(shí)間等待。

藍城玫瑰園：藍城代建，品牌可以，地鐵8號線(xiàn)；容積率比較低。但是證件速度比較慢，前期內購了不少。

2.第二梯隊是市政府搬遷的區域常西湖新區：碧桂園西湖

常西湖新區是最近比較熱的區域，鄭州市政府搬遷，地鐵線(xiàn)路也在加快修建中，還有西流湖環(huán)境比較好。

碧桂園西湖：首開(kāi)位于常西湖，鄭州市市政府要搬遷該區域，位置比較好。緊鄰西流湖環(huán)境好，產(chǎn)品設計也是偏改善，位置距離成熟區域比較近，配套不是太荒涼。碧桂園也有一定的操盤(pán)能力，西區改善置業(yè)可以關(guān)注。

3.其他的為第三梯隊

其他的樓盤(pán)，從區域上來(lái)說(shuō)，都差不多。但是在這個(gè)梯隊里面想要著(zhù)重說(shuō)一下富力建業(yè)尚悅居、正商中州城和融創(chuàng )大河宸院、這三個(gè)樓盤(pán)。

富力建業(yè)尚悅居：小高層，位置比較好，距離北龍湖的位置比較近，建材展示不錯。但是附近有飛機場(chǎng)，會(huì )有一定噪音。

正商中州城目前差不多進(jìn)入尾盤(pán)，它的洋房性?xún)r(jià)比是比較不錯，大概是均價(jià)是1.5萬(wàn)，想要在這區域內買(mǎi)改善樓盤(pán)的可以關(guān)注下。

融創(chuàng )大河宸院：在北四環(huán)外，周邊配套比較弱，但是1.59容積率，距離索須河比較近，環(huán)境比較好，小區比較純粹，面積為140平左右。

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寫(xiě)在最后

說(shuō)了這么多樓盤(pán)，那么環(huán)內和環(huán)外這些樓盤(pán)如何挑選呢？

1、首先，你要明確你有多少資金，資金不多，但是又迫于換房子，剛改的樓盤(pán)未必不是不可選擇，可以選擇高層的120以上的樓盤(pán)。

每個(gè)區域的價(jià)格也是不一樣，根據你首付的準備情況然后挑選。資金比較充足就買(mǎi)純改善樓盤(pán)。

2、其次，你要明白，鄭州從三環(huán)到四環(huán)的跨進(jìn)，成熟最少需要5年以上的發(fā)展時(shí)間。在這個(gè)時(shí)間里，四環(huán)的配套會(huì )比較弱，且是一個(gè)持續的過(guò)程。

3、想要成熟的配套，就選擇環(huán)內的樓盤(pán)。想要比較好的環(huán)境、社區比較純粹，那就暫時(shí)要忍受周邊的荒涼，沒(méi)有什么是十全十美的。

4、明白了自己的側重點(diǎn)之后，就根據開(kāi)發(fā)商、地段，周邊學(xué)校等情況去分析這個(gè)樓盤(pán)到底值不值得你買(mǎi)？其實(shí)所謂買(mǎi)得值不值，就要看你在整個(gè)角度去看，同樣的錢(qián)你能不能買(mǎi)到更好的。

同區域的改善樓盤(pán)選擇，看性?xún)r(jià)比、開(kāi)發(fā)商、學(xué)校、交通、產(chǎn)品等去分析，如果是環(huán)外樓盤(pán)，一定要考慮交通成本和通勤時(shí)間，是否能夠接受。

5、對于改善而言，從舒適上來(lái)說(shuō)，高層<小高層<洋房<別墅，從區域上來(lái)說(shuō)，鄭東新區的價(jià)值會(huì )比較好些。