國慶之前的這個(gè)周末，樓市調控炸響“驚雷”——“史上最嚴”限售政策密集出臺。

9月23日，重慶、南昌同一天發(fā)布限售政策，獲得房產(chǎn)證后2年限售;西安發(fā)布新房調價(jià)需要申報的政策;石家莊更猛!直接限售5年，而之前保定新房限售期長(cháng)達10年。很多省會(huì )城市沒(méi)來(lái)得及跟進(jìn)，不排除更多二線(xiàn)熱點(diǎn)城市加大限售政策。

從7個(gè)城市新出調控政策的條款來(lái)看，大多針對新購房再上市作出限售，時(shí)間為2年至5年不等。通過(guò)延長(cháng)新購房的限售期，嚴厲控制新購房再上市，精準打擊“短炒”。另?yè)私?，長(cháng)沙市此次是23日凌晨發(fā)布新政，有關(guān)消息稱(chēng)，9月22日晚上突擊開(kāi)盤(pán)項目將一律嚴厲查處。

此前，中國央行已經(jīng)表態(tài)，支持北上廣深房貸利率上浮，房貸利率已經(jīng)突破5%，而且進(jìn)入上行通道。 面對新一輪“房貸利率上浮+新購房限售期延長(cháng)”的雙重巨壓，中國樓市未來(lái)會(huì )走向何方?

“史上最嚴限售”密集出臺

9月23日，石家莊發(fā)布《加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的補充意見(jiàn)》。

該意見(jiàn)提出，非本市戶(hù)籍居民家庭在申請購買(mǎi)首套住房時(shí)，須提供近3年內連續繳納24個(gè)月，及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì )保險繳納證明，限購1套住房;本市戶(hù)籍居民家庭自發(fā)文之日起，新購住房(含新建商品住房和二手房)，五年內不得上市交易。

據了解，上周五晚到次日凌晨，重慶、南昌、南寧、長(cháng)沙先后發(fā)布樓市限售新政。

重慶和南昌要求，新購住房取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)兩年后才能上市交易;南寧限售兩年針對二套及以上住房;長(cháng)沙要求購房滿(mǎn)三年方可交易;西安還發(fā)布了商品房?jì)r(jià)格調控通知。

貴陽(yáng)市有關(guān)部門(mén)在22日發(fā)布樓市調控新政策，主要包括以下要點(diǎn)：

1)銷(xiāo)售周期在36個(gè)月以上的區(縣、市)要停止供應土地;36-18個(gè)月的，要減少供地;18-12個(gè)月的，維持正常供地;12-6個(gè)月的，要增加供地;6個(gè)月以下的，要顯著(zhù)增加供地，并加快供地節奏;

2)將第二次住房公積金貸款的首付比例由20%調整為30%;職工家庭累計有過(guò)兩次或兩次以上住房貸款記錄的，認定為三套或以上住房貸款，停止辦理住房公積金貸款;

3)即日起購買(mǎi)新建商品住房3年內限制轉讓。自2017年9月23日零時(shí)起，凡在我市購買(mǎi)的新建商品住房，3年內不得轉讓。購買(mǎi)時(shí)間以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)間為準。

“樓市速凍”效應加速擴散

北上廣樓市在經(jīng)歷第一季度“瘋狂”，第二季度調整之后，第三季度開(kāi)始進(jìn)入“速凍”。

特別值得注意的是，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率，進(jìn)一步加速北上廣樓市“速凍”。

各種跡象表明，北上廣樓市“速凍”效應開(kāi)始顯現，8月愈發(fā)明顯。緊要關(guān)頭，9月19日，中國央行表態(tài)支持房貸利率上浮。這是關(guān)于房貸政策的最新動(dòng)向，意味著(zhù)房貸利率進(jìn)入上行通道。

輿論認為，北上廣“樓市速凍”之后，目前這種效應正在加速向省會(huì )城市擴散，意味中國房地產(chǎn)調控政策“嚴厲升級”。

“沒(méi)有想到這么快，北上廣的速凍效應開(kāi)始向二線(xiàn)省會(huì )城市蔓延，新房限售期延長(cháng)意味著(zhù)凍結交易量，主要是為了遏制房?jì)r(jià)漲幅。至于速凍效果如何?監管部門(mén)或許仍在觀(guān)察樓市的反應，然后才能制定新的調整政策，目前難以下定論。”9月23日，一位大型公募基金投研人士說(shuō)。

今年以來(lái)，一系列樓市調控政策出臺，一線(xiàn)城市大多無(wú)法購買(mǎi)，北上廣樓市8月份交易量猛然“腰斬”。這種情況說(shuō)明，一方面一線(xiàn)城市的第一步調控目標基本達到預期，已經(jīng)出現量?jì)r(jià)齊跌的現象;另一方面，在這種情況下，7、8月份大量購房資金加速轉移至二三線(xiàn)城市。

統計顯示，8月份二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅仍然較大，甚至出現暴漲的情況。因此，管理層再度趕在國慶長(cháng)假之前的周末，加速出臺新房限售等調控措施，進(jìn)一步遏制“金九銀十”的房?jì)r(jià)漲幅。

長(cháng)沙市住建委有關(guān)負責人在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，此次樓市調控政策“加碼”的特點(diǎn)是，全面強化了住宅的“居住屬性”，堅決抑制其“投資屬性”。同時(shí)，強力保障剛需購房，精準調控投機行為和市場(chǎng)炒作。

該人士表示，受益于政策影響，下階段長(cháng)沙市場(chǎng)低端有住房保障、限價(jià)房托底，中端市場(chǎng)切實(shí)保障了剛性住房需求，高端市場(chǎng)則可充分滿(mǎn)足改善及其他品質(zhì)需求。同時(shí)，限售期限延長(cháng)將直接影響市場(chǎng)走勢預判，投機炒房需求尋求空間已十分艱難，市場(chǎng)看漲預期將明顯改觀(guān)，房?jì)r(jià)有望趨于穩定。

開(kāi)發(fā)商繼續“硬扛”

“七城限售”新政甫一發(fā)布，社會(huì )各界有關(guān)人士紛紛發(fā)表點(diǎn)評，引起海內外極大關(guān)注。

顯然，長(cháng)沙市住建委負責人的上述一番話(huà)意味著(zhù)，“長(cháng)沙房?jì)r(jià)有望趨于穩定”!

據了解，一位基金業(yè)投資人士第一時(shí)間發(fā)表了自己的點(diǎn)評：“不許買(mǎi)不許賣(mài)，干掉流動(dòng)性，需求側管理!短缺經(jīng)濟學(xué)才是中國經(jīng)濟的秘密……”

關(guān)鍵問(wèn)題在于：限售期延長(cháng)的意義到底在哪里? 有關(guān)人士指出，進(jìn)入下半年以來(lái)，國家在樓市調控思路和邏輯上發(fā)生了改變，一改過(guò)去為了調控房?jì)r(jià)而調控，現在重點(diǎn)從“更加民生”的角度，期望解決所有人的住房問(wèn)題。

以長(cháng)沙為例，新購房限售期從2年延長(cháng)到3年，無(wú)疑是調控政策在升級，表明當地政府穩定樓市的決心。另一方面而言，限售期延長(cháng)能降低房屋的流動(dòng)性，減少一次交易，就少一次加價(jià)機會(huì )，客觀(guān)上減輕了對“剛需”群體的誤傷。

除了對于炒房者、投資客的驅趕效應之外，普通購房者更關(guān)心的是，限售之后房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )有影響呢?或者說(shuō)，會(huì )不會(huì )帶來(lái)新一輪房?jì)r(jià)大跌?

有一種值得思考的觀(guān)點(diǎn)認為，新政在一定程度上會(huì )影響購房者的心里預期，直接切斷了短期投機者的后路。另外一方面，限購升級又把一部分人趕出樓市門(mén)外，喪失了購房資格，這意味著(zhù)對于后來(lái)者更加有利。

目前而言，開(kāi)發(fā)商仍在“硬扛”。中國央行貨幣政策從緊還會(huì )持續，至少到目前為止還看不到放松的可能性。如果持續下去再借不到錢(qián)，明年就有問(wèn)題了，所以資金緊張可能在明年，那么有可能房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售會(huì )出現更快速的下行?？傅绞裁磿r(shí)候呢?扛到資金不夠的時(shí)候，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商就得“降價(jià)”了。

更關(guān)鍵的是，在未來(lái)幾年，不排除政府直接用限價(jià)措施繼續調控房?jì)r(jià)，強制開(kāi)發(fā)商降價(jià)。這種可能性究竟多大?業(yè)內人士認為，還得繼續觀(guān)察后市的走向。