我們需要用新的思維和視角構筑中國房?jì)r(jià)未來(lái)走勢研判的新的工具和模型，而不是憑著(zhù)過(guò)去的經(jīng)驗。

文/馬光遠 經(jīng)濟學(xué)家

幾天，圍繞今年樓市是否會(huì )出現“金九銀十”的問(wèn)題，媒體不斷在釋放一些很有用意的信號：

其一，有媒體報道， A股上市公司半年報全部出爐。1 477家上市公司在今年中報和去年年報中均披露了投資性房地產(chǎn)數據。其中1 160家投資性房地產(chǎn)較2016年末有不同程度的減少，占比高達78.5%;還有些上市公司對房地產(chǎn)進(jìn)行了清空式處理。

其二，作為全國樓市風(fēng)向標的北京，在“金九銀十”到來(lái)之際，市長(cháng)陳吉寧通過(guò)媒體釋放了北京樓市調控不會(huì )放松的信號。陳吉寧從三個(gè)方面表示了北京的決心：首先是房?jì)r(jià)，他強調“確保今年房?jì)r(jià)環(huán)比不增長(cháng)”;第二個(gè)是供地，他強調“確保完成今年住宅用地供應計劃”;第三個(gè)是政策，他強調“毫不松懈做好房地產(chǎn)調控”，做好政策儲備，有漏就補。

其三，作為樓市興衰關(guān)鍵的貨幣政策，特別是房貸政策，不僅沒(méi)有松動(dòng)，甚至有加碼的跡象。來(lái)自融360的最新統計數據顯示，8月全國533家銀行中，154家對首套房利率進(jìn)行了再度上調，占比28.89%。截至目前，執行首套房利率上浮的銀行達到252家，徹底打破了7月“基準為主”的格局。8月，全國首套房貸平均利率創(chuàng )下歷史新高，達到5.12%，這是自2016年以來(lái)首次突破5%大關(guān)，相當于基準利率1.04倍，環(huán)比7月上升了2.47%。

這一系列信號的用意是很明顯的，那就是，不要借助“金九銀十”這個(gè)時(shí)間窗口，試圖在市場(chǎng)走勢、政策松動(dòng)以及購房者的預期方面做出任何改變。

當然，在今年各種環(huán)境因素都和過(guò)去完全不同的情況下，樓市本身借助“金九銀十”出現大逆轉和反彈，本身就是小而又小的概率。

看清中國房地產(chǎn)的走勢，有三個(gè)基本的視角，分別是短期、中期和長(cháng)期;也有三個(gè)基本的維度，分別是政策的維度、供需的維度和價(jià)格的維度;還有三個(gè)周期，一是宏觀(guān)經(jīng)濟周期，二是金融周期，三是房地產(chǎn)自身的周期。

從三個(gè)視角而言，中國房?jì)r(jià)短期看政策，中期看城鎮化，長(cháng)期看人口轉折點(diǎn)。

我之所以在年初預判房地產(chǎn)下半年變天，是基于短期政策的考慮。在如此前所未有嚴厲的政策措施下，房?jì)r(jià)的天一定會(huì )變，市場(chǎng)一定會(huì )降溫，熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)一定要調整。

這個(gè)邏輯其實(shí)挺簡(jiǎn)單，但很多不關(guān)注中國房地產(chǎn)真正運行邏輯的人其實(shí)并不容易搞懂，因而總是認為房?jì)r(jià)好像永遠在漲，甚至認為北京的房?jì)r(jià)不會(huì )跌。

中國房?jì)r(jià)從中期看，最重要的因素是城鎮化的路徑和進(jìn)程。城鎮化的路徑指人走向大城市還是小城市，進(jìn)程指中國城鎮化達到70%的情況下房地產(chǎn)將面臨的歷史性大轉折;長(cháng)期，當然看人口。人口轉折點(diǎn)到來(lái)之時(shí)，將是中國房?jì)r(jià)真正到了極限的時(shí)刻。

從三個(gè)維度而言，短期維度主導市場(chǎng)溫度。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)上看，市場(chǎng)周期受制于政策周期的影響，房?jì)r(jià)的表現也受制于政策的變化。在政策一松一緊之間，房?jì)r(jià)都會(huì )出現劇烈的反彈。中國的房地產(chǎn)政策，只有真假之分，沒(méi)有見(jiàn)效不見(jiàn)效這一說(shuō)。政策如果動(dòng)真格，每次都是見(jiàn)效的。

供需的維度決定中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期趨勢。就供求而言，我一直強調，中國住房短缺的歷史其實(shí)已經(jīng)結束，但由于資源的錯配，大城市的供求矛盾將長(cháng)期存在，人為導致的短缺短期不可能改變。當然，最終決定房?jì)r(jià)走勢的是價(jià)格。就目前的價(jià)格而言，的確已經(jīng)處在一個(gè)階段性的歷史高位，需要時(shí)間和空間來(lái)化解。

關(guān)于三個(gè)周期暫不贅述。講這么多，其實(shí)就是告訴大家，不必為“金九銀十”的短期思維所左右。比要不要買(mǎi)房子更重要的是，要及時(shí)認識到房地產(chǎn)下半場(chǎng)的玩法和游戲規則可能完全不同。

編 輯:彭 靖 liqing326@163.com