我們需要用新的思維和視角構(gòu)筑中國房價未來走勢研判的新的工具和模型，而不是憑著過去的經(jīng)驗。

文/馬光遠 經(jīng)濟學(xué)家

幾天，圍繞今年樓市是否會出現(xiàn)“金九銀十”的問題，媒體不斷在釋放一些很有用意的信號：

其一，有媒體報道， A股上市公司半年報全部出爐。1 477家上市公司在今年中報和去年年報中均披露了投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。其中1 160家投資性房地產(chǎn)較2016年末有不同程度的減少，占比高達78.5%;還有些上市公司對房地產(chǎn)進行了清空式處理。

其二，作為全國樓市風(fēng)向標的北京，在“金九銀十”到來之際，市長陳吉寧通過媒體釋放了北京樓市調(diào)控不會放松的信號。陳吉寧從三個方面表示了北京的決心：首先是房價，他強調(diào)“確保今年房價環(huán)比不增長”;第二個是供地，他強調(diào)“確保完成今年住宅用地供應(yīng)計劃”;第三個是政策，他強調(diào)“毫不松懈做好房地產(chǎn)調(diào)控”，做好政策儲備，有漏就補。

其三，作為樓市興衰關(guān)鍵的貨幣政策，特別是房貸政策，不僅沒有松動，甚至有加碼的跡象。來自融360的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月全國533家銀行中，154家對首套房利率進行了再度上調(diào)，占比28.89%。截至目前，執(zhí)行首套房利率上浮的銀行達到252家，徹底打破了7月“基準為主”的格局。8月，全國首套房貸平均利率創(chuàng)下歷史新高，達到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關(guān)，相當于基準利率1.04倍，環(huán)比7月上升了2.47%。

這一系列信號的用意是很明顯的，那就是，不要借助“金九銀十”這個時間窗口，試圖在市場走勢、政策松動以及購房者的預(yù)期方面做出任何改變。

當然，在今年各種環(huán)境因素都和過去完全不同的情況下，樓市本身借助“金九銀十”出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)和反彈，本身就是小而又小的概率。

看清中國房地產(chǎn)的走勢，有三個基本的視角，分別是短期、中期和長期;也有三個基本的維度，分別是政策的維度、供需的維度和價格的維度;還有三個周期，一是宏觀經(jīng)濟周期，二是金融周期，三是房地產(chǎn)自身的周期。

從三個視角而言，中國房價短期看政策，中期看城鎮(zhèn)化，長期看人口轉(zhuǎn)折點。

我之所以在年初預(yù)判房地產(chǎn)下半年變天，是基于短期政策的考慮。在如此前所未有嚴厲的政策措施下，房價的天一定會變，市場一定會降溫，熱點城市的房價一定要調(diào)整。

這個邏輯其實挺簡單，但很多不關(guān)注中國房地產(chǎn)真正運行邏輯的人其實并不容易搞懂，因而總是認為房價好像永遠在漲，甚至認為北京的房價不會跌。

中國房價從中期看，最重要的因素是城鎮(zhèn)化的路徑和進程。城鎮(zhèn)化的路徑指人走向大城市還是小城市，進程指中國城鎮(zhèn)化達到70%的情況下房地產(chǎn)將面臨的歷史性大轉(zhuǎn)折;長期，當然看人口。人口轉(zhuǎn)折點到來之時，將是中國房價真正到了極限的時刻。

從三個維度而言，短期維度主導(dǎo)市場溫度。中國房地產(chǎn)市場本質(zhì)上看，市場周期受制于政策周期的影響，房價的表現(xiàn)也受制于政策的變化。在政策一松一緊之間，房價都會出現(xiàn)劇烈的反彈。中國的房地產(chǎn)政策，只有真假之分，沒有見效不見效這一說。政策如果動真格，每次都是見效的。

供需的維度決定中國房地產(chǎn)市場長期趨勢。就供求而言，我一直強調(diào)，中國住房短缺的歷史其實已經(jīng)結(jié)束，但由于資源的錯配，大城市的供求矛盾將長期存在，人為導(dǎo)致的短缺短期不可能改變。當然，最終決定房價走勢的是價格。就目前的價格而言，的確已經(jīng)處在一個階段性的歷史高位，需要時間和空間來化解。

關(guān)于三個周期暫不贅述。講這么多，其實就是告訴大家，不必為“金九銀十”的短期思維所左右。比要不要買房子更重要的是，要及時認識到房地產(chǎn)下半場的玩法和游戲規(guī)則可能完全不同。

編 輯:彭 靖 liqing326@163.com