“2015年底到現(xiàn)在拍地的開發(fā)商基本都不賺錢。在合肥，有樓盤地價1萬7，房價只賣1萬5，因為限價。當下房企要盡量把趨勢判斷好，踩準發(fā)展節(jié)奏，才能在下一年更加殘酷的競爭中生存下來。”18日至19日，由省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會在蘇州吳江主辦的“長三角房地產(chǎn)高峰論壇”上，安徽省房地產(chǎn)商會會長、恒泰集團董事長程宏的一席話，道出一二線城市房企生存現(xiàn)狀。

在這一場由蘇浙皖滬四地品牌房企等各方參與的論壇上，學(xué)者和研究人士不約而同發(fā)出“2018年將是樓市小年”的聲音。明源地產(chǎn)研究院副院長黃樂認為，房企將從賺大錢到賺小錢，從賺快錢到賺慢錢，“行業(yè)年化利潤率已從10%左右跌落至6%-7%，甚至3%-4%;未來必須深耕慢做、比拼軟實力，比如物業(yè)服務(wù)、商業(yè)經(jīng)營服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等，才能勝出。”

限制政策不會放松，

“地產(chǎn)小年”或持續(xù)至2020年

“2018年樓市或?qū)⒄w下行，市場防大起大落，房企須護好資金鏈。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌給出市場預(yù)判。無獨有偶，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在一番分析后，也得出“2018年甚至到2020年都是房地產(chǎn)小年”的結(jié)論。

“十九大報告提出，‘堅持房子是用來住的，不是用來炒的’，還能指望房價暴漲嗎?!”鐘偉說，眼下投資房地產(chǎn)儼然已非上策。“年初時我們就提出判斷，認為2017年最好的投資機會不是房地產(chǎn)而是股票，事實上今年隨便買一支央企的股票都是賺的。”

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)。但鐘偉稱，明年金融對于房地產(chǎn)的支持力度會大幅縮減。“2017年CPI漲幅預(yù)計1.7%或1.8%、PPI漲幅約6.5%到7%，明年CPI會比今年高0.5個百分點、PPI可能略高于4%，在CPI向上、PPI向下的情況下，央行大規(guī)模降準、降息幾無可能，所以諸位開發(fā)企業(yè)今年年內(nèi)把資金籌集到位比明年籌集資金要劃算，明年資金更緊。”而且，房地產(chǎn)“小年”的狀況會從2018年持續(xù)到2020年。

數(shù)據(jù)還顯示，雖然當前中國金融行業(yè)資金回報率已從高點時的26%降至11%-13%，但是相較歐洲和美國銀行業(yè)8%-10%的資金回報率仍然高，尤其是相較實體經(jīng)濟5%-6%的回報率更高，所以，2018年金融機構(gòu)將繼續(xù)向?qū)嶓w輸血。而當前中央要求守住不發(fā)生金融系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，不難想象，今后兩三年金融對房地產(chǎn)行業(yè)的支持有限。

中國社會科學(xué)院經(jīng)濟政策研究中心主任郭克莎表示，限購、限貸、限價、限售短期調(diào)控政策至少會延續(xù)到2020年，而2020年之后，房地產(chǎn)稅很可能真正實施。鐘偉也認為，在以房地產(chǎn)稅為核心的長效機制出臺之前，各種高壓限制政策都不會有方向性的大幅度放松。

“長效機制建立起來后房地產(chǎn)市場從此就太平了?不見得。美國市場發(fā)展很完善，照樣出現(xiàn)金融危機。有形之手必須把短期調(diào)控和長效機制結(jié)合在一起。”顧云昌說。

實現(xiàn)“住有所居”，

既需雪中送炭也需錦上添花

“小康不小康，關(guān)鍵在住房;美好不美好，先要住房好。”顧云昌在分析新時代背景下房地產(chǎn)業(yè)的新使命時，用了“雪中送炭”和“錦上添花”兩個詞。

我國城市居民人均住房面積已達36平方米，與中等發(fā)達國家居住水平相當。但是中低收入群體如新就業(yè)大學(xué)生、新市民的居住卻存在大問題。“為解決好這兩類人的住房問題，中央提出來多主體供給、多渠道保障、租購并舉，這符合實際。北京未來5年要蓋150萬套住房，其中租賃房50萬套，占1/3，50萬套租賃房中的40萬套將蓋在集體建設(shè)用地上。這叫雪中送炭。”

對于大多數(shù)已有住房的城市居民而言，要滿足他們對美好生活的向往，則需要錦上添花，從住有所居到住有優(yōu)居、住有綠居、住有樂居。據(jù)預(yù)測，到2020年，中國近一半人將跨入中產(chǎn)階級行列，中產(chǎn)階級是消費引領(lǐng)者，新消費中80%由中產(chǎn)階級帶來，因此，滿足中產(chǎn)階級住房改善需求，將拉動整個經(jīng)濟增長。

鐘偉說，十九大報告提出“多主體供給，多渠道保障”，以前是“一條腿”走路，房屋供應(yīng)僅靠商品房，目前房屋供應(yīng)94%是商品房，6%是各級政府建設(shè)的保障性住房，“但是，有約30%的人買不起房，顯然不能只靠商品房解決中低收入階層的住房問題。所以，未來住房供應(yīng)主體不會過于強調(diào)市場，各級政府是非常重要的房屋供應(yīng)主體，估計商品房在市場占比會下降到85%-90%，政府供給部分占10%-15%。”房地產(chǎn)市場也將從目前只有市場這“一軌”，發(fā)展到市場與準市場或者政府并存的“雙軌制”。

提高樓市調(diào)控水平，

“租購并舉”也要因地制宜

顧云昌表示，房子是不動產(chǎn)，不能流動，所以它的地區(qū)差異性很大。此外，房地產(chǎn)市場有周期性，短周期大概3年左右?；诖耍瑧?yīng)提高調(diào)控水平，建立長效機制，不能僅從需求側(cè)調(diào)控，否則只會產(chǎn)生短期效益。

他尤其提醒地方政府在調(diào)控中不能違背市場經(jīng)濟規(guī)律，“最近南京河西10家樓盤3000多套房子上市引起爭搶，因為限價后新房價格比二手房低很多，大家都想買。限價是為了價格平穩(wěn)，但也讓市場扭曲了。減少調(diào)控負面影響，必須讓市場在房地產(chǎn)資源配置中發(fā)揮決定性作用，還是應(yīng)該讓價格充分反映市場的真實狀況”。

他同時提出，須深化房改，建制立法。“目前為止中國還沒有一個‘住房法’，這么大的產(chǎn)業(yè)沒有法律，結(jié)果可想而知。”

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)則針對“租購并舉”建言。他說，“租購并舉”使得住宅租賃業(yè)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展新引擎。今年，領(lǐng)軍型房企無一例外地進入住房租賃市場，成為行業(yè)最大亮點。2017年典型品牌房企自持租賃住房已有5萬套左右，但這也僅是“太平洋中的一滴水”，“租賃市場總體還是應(yīng)以存量改造為主，增量開發(fā)不可能覆蓋這么大人口的需求”。與此同時，并非所有城市都適合發(fā)展住房租賃，比如人口導(dǎo)入少甚至流出多、房價不是特別高且人均居住面積較高的城市就不適合。未來租賃市場必須更好地提供終端服務(wù)并豐富產(chǎn)品線，才能增加市場黏性及可持續(xù)性。“日本住房租賃需求中50%是單身租賃需求，既有年輕單身也有老年單身，由此出現(xiàn)單人餐廳、無人超市、迷你唱吧等，發(fā)展租賃市場需要探求人口結(jié)構(gòu)等背后的規(guī)律。”