“2015年底到現在拍地的開(kāi)發(fā)商基本都不賺錢(qián)。在合肥，有樓盤(pán)地價(jià)1萬(wàn)7，房?jì)r(jià)只賣(mài)1萬(wàn)5，因為限價(jià)。當下房企要盡量把趨勢判斷好，踩準發(fā)展節奏，才能在下一年更加殘酷的競爭中生存下來(lái)。”18日至19日，由省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )在蘇州吳江主辦的“長(cháng)三角房地產(chǎn)高峰論壇”上，安徽省房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)、恒泰集團董事長(cháng)程宏的一席話(huà)，道出一二線(xiàn)城市房企生存現狀。

在這一場(chǎng)由蘇浙皖滬四地品牌房企等各方參與的論壇上，學(xué)者和研究人士不約而同發(fā)出“2018年將是樓市小年”的聲音。明源地產(chǎn)研究院副院長(cháng)黃樂(lè )認為，房企將從賺大錢(qián)到賺小錢(qián)，從賺快錢(qián)到賺慢錢(qián)，“行業(yè)年化利潤率已從10%左右跌落至6%-7%，甚至3%-4%;未來(lái)必須深耕慢做、比拼軟實(shí)力，比如物業(yè)服務(wù)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)、社區服務(wù)等，才能勝出。”

限制政策不會(huì )放松，

“地產(chǎn)小年”或持續至2020年

“2018年樓市或將整體下行，市場(chǎng)防大起大落，房企須護好資金鏈。”住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌給出市場(chǎng)預判。無(wú)獨有偶，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在一番分析后，也得出“2018年甚至到2020年都是房地產(chǎn)小年”的結論。

“十九大報告提出，‘堅持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’，還能指望房?jì)r(jià)暴漲嗎?!”鐘偉說(shuō)，眼下投資房地產(chǎn)儼然已非上策。“年初時(shí)我們就提出判斷，認為2017年最好的投資機會(huì )不是房地產(chǎn)而是股票，事實(shí)上今年隨便買(mǎi)一支央企的股票都是賺的。”

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)。但鐘偉稱(chēng)，明年金融對于房地產(chǎn)的支持力度會(huì )大幅縮減。“2017年CPI漲幅預計1.7%或1.8%、PPI漲幅約6.5%到7%，明年CPI會(huì )比今年高0.5個(gè)百分點(diǎn)、PPI可能略高于4%，在CPI向上、PPI向下的情況下，央行大規模降準、降息幾無(wú)可能，所以諸位開(kāi)發(fā)企業(yè)今年年內把資金籌集到位比明年籌集資金要劃算，明年資金更緊。”而且，房地產(chǎn)“小年”的狀況會(huì )從2018年持續到2020年。

數據還顯示，雖然當前中國金融行業(yè)資金回報率已從高點(diǎn)時(shí)的26%降至11%-13%，但是相較歐洲和美國銀行業(yè)8%-10%的資金回報率仍然高，尤其是相較實(shí)體經(jīng)濟5%-6%的回報率更高，所以，2018年金融機構將繼續向實(shí)體輸血。而當前中央要求守住不發(fā)生金融系統性風(fēng)險的底線(xiàn)，不難想象，今后兩三年金融對房地產(chǎn)行業(yè)的支持有限。

中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟政策研究中心主任郭克莎表示，限購、限貸、限價(jià)、限售短期調控政策至少會(huì )延續到2020年，而2020年之后，房地產(chǎn)稅很可能真正實(shí)施。鐘偉也認為，在以房地產(chǎn)稅為核心的長(cháng)效機制出臺之前，各種高壓限制政策都不會(huì )有方向性的大幅度放松。

“長(cháng)效機制建立起來(lái)后房地產(chǎn)市場(chǎng)從此就太平了?不見(jiàn)得。美國市場(chǎng)發(fā)展很完善，照樣出現金融危機。有形之手必須把短期調控和長(cháng)效機制結合在一起。”顧云昌說(shuō)。

實(shí)現“住有所居”，

既需雪中送炭也需錦上添花

“小康不小康，關(guān)鍵在住房;美好不美好，先要住房好。”顧云昌在分析新時(shí)代背景下房地產(chǎn)業(yè)的新使命時(shí)，用了“雪中送炭”和“錦上添花”兩個(gè)詞。

我國城市居民人均住房面積已達36平方米，與中等發(fā)達國家居住水平相當。但是中低收入群體如新就業(yè)大學(xué)生、新市民的居住卻存在大問(wèn)題。“為解決好這兩類(lèi)人的住房問(wèn)題，中央提出來(lái)多主體供給、多渠道保障、租購并舉，這符合實(shí)際。北京未來(lái)5年要蓋150萬(wàn)套住房，其中租賃房50萬(wàn)套，占1/3，50萬(wàn)套租賃房中的40萬(wàn)套將蓋在集體建設用地上。這叫雪中送炭。”

對于大多數已有住房的城市居民而言，要滿(mǎn)足他們對美好生活的向往，則需要錦上添花，從住有所居到住有優(yōu)居、住有綠居、住有樂(lè )居。據預測，到2020年，中國近一半人將跨入中產(chǎn)階級行列，中產(chǎn)階級是消費引領(lǐng)者，新消費中80%由中產(chǎn)階級帶來(lái)，因此，滿(mǎn)足中產(chǎn)階級住房改善需求，將拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)。

鐘偉說(shuō)，十九大報告提出“多主體供給，多渠道保障”，以前是“一條腿”走路，房屋供應僅靠商品房，目前房屋供應94%是商品房，6%是各級政府建設的保障性住房，“但是，有約30%的人買(mǎi)不起房，顯然不能只靠商品房解決中低收入階層的住房問(wèn)題。所以，未來(lái)住房供應主體不會(huì )過(guò)于強調市場(chǎng)，各級政府是非常重要的房屋供應主體，估計商品房在市場(chǎng)占比會(huì )下降到85%-90%，政府供給部分占10%-15%。”房地產(chǎn)市場(chǎng)也將從目前只有市場(chǎng)這“一軌”，發(fā)展到市場(chǎng)與準市場(chǎng)或者政府并存的“雙軌制”。

提高樓市調控水平，

“租購并舉”也要因地制宜

顧云昌表示，房子是不動(dòng)產(chǎn)，不能流動(dòng)，所以它的地區差異性很大。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)有周期性，短周期大概3年左右?；诖?，應提高調控水平，建立長(cháng)效機制，不能僅從需求側調控，否則只會(huì )產(chǎn)生短期效益。

他尤其提醒地方政府在調控中不能違背市場(chǎng)經(jīng)濟規律，“最近南京河西10家樓盤(pán)3000多套房子上市引起爭搶?zhuān)驗橄迌r(jià)后新房?jì)r(jià)格比二手房低很多，大家都想買(mǎi)。限價(jià)是為了價(jià)格平穩，但也讓市場(chǎng)扭曲了。減少調控負面影響，必須讓市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中發(fā)揮決定性作用，還是應該讓價(jià)格充分反映市場(chǎng)的真實(shí)狀況”。

他同時(shí)提出，須深化房改，建制立法。“目前為止中國還沒(méi)有一個(gè)‘住房法’，這么大的產(chǎn)業(yè)沒(méi)有法律，結果可想而知。”

鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)則針對“租購并舉”建言。他說(shuō)，“租購并舉”使得住宅租賃業(yè)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新引擎。今年，領(lǐng)軍型房企無(wú)一例外地進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，成為行業(yè)最大亮點(diǎn)。2017年典型品牌房企自持租賃住房已有5萬(wàn)套左右，但這也僅是“太平洋中的一滴水”，“租賃市場(chǎng)總體還是應以存量改造為主，增量開(kāi)發(fā)不可能覆蓋這么大人口的需求”。與此同時(shí)，并非所有城市都適合發(fā)展住房租賃，比如人口導入少甚至流出多、房?jì)r(jià)不是特別高且人均居住面積較高的城市就不適合。未來(lái)租賃市場(chǎng)必須更好地提供終端服務(wù)并豐富產(chǎn)品線(xiàn)，才能增加市場(chǎng)黏性及可持續性。“日本住房租賃需求中50%是單身租賃需求，既有年輕單身也有老年單身，由此出現單人餐廳、無(wú)人超市、迷你唱吧等，發(fā)展租賃市場(chǎng)需要探求人口結構等背后的規律。”