租房需求就是流動人口的基本需求，伴隨全國持續(xù)性的城市化進程，流動人口租房剛需將產(chǎn)生更加巨大的市場。根據(jù)根據(jù)中國指數(shù)研究院測算，當前我國總租賃人口接近1.8億人，占總?cè)丝诒戎貫?3%，租房市場規(guī)模達1.38萬億元，預計2020年我國租賃市場規(guī)模將達1.71萬億元。

另一方面，房價陡升也使得部分城市人口由購房群體轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥咳后w。

（4）從消費升級到供應(yīng)端改造，長租公寓發(fā)展成為必然趨勢

80、90后正在成為主流租客群體，他們整體呈現(xiàn)年輕化和高知化，受互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展和城市經(jīng)濟的影響更深，因此，由傳統(tǒng)個人房源組成的租房服務(wù)市場，已經(jīng)不能滿足其日益增長的美好生活需求。

此外，與美國多元化的租房供給組成相比，國內(nèi)租房供給側(cè)結(jié)構(gòu)單一，服務(wù)不善是普遍問題。美國80%的可支付的租賃住房則是由住房協(xié)會、私營企業(yè)及業(yè)主、非盈利組織、房地產(chǎn)信托基金和保險公司提供，而國內(nèi)租房市場依舊是傳統(tǒng)由買方需求驅(qū)動的，供給側(cè)房源絕大部分來自個人業(yè)主，因此大小中介遍地，房源質(zhì)量參差不齊，配套不完善、居住環(huán)境差成為普遍問題。

因此，消費升級必然促進租房向品牌化、專業(yè)化、服務(wù)化轉(zhuǎn)變，也就是現(xiàn)在的長租公寓所表現(xiàn)的形態(tài)。

（二）長租公寓釋義

長租公寓是近幾年新興的一種租房服務(wù)形態(tài)，總體呈現(xiàn)以下幾個特點：保持一致的品牌輸出與裝修風格，配置完善的家具家電設(shè)施，提供完善的租后生活社區(qū)服務(wù)與（或）物業(yè)管理服務(wù)等。

由于公寓運營商自身的起始點和優(yōu)劣勢不同，在房源獲取上存在一定差異，因此，根據(jù)房源在地理空間上的分布，可以將長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓兩種。此外，公寓運營商根據(jù)不同租客的定位，賦予房間不同的裝修風格以及相關(guān)服務(wù)特色，在租客終端的產(chǎn)品上有略微的差異。

（三）長租公寓發(fā)展歷程

長租公寓的爆發(fā)隨著房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的加深而伴生的。1999年，第一家房地產(chǎn)網(wǎng)站“搜房網(wǎng)”成立，隨后2年，300多家房地產(chǎn)網(wǎng)站先后成立；2007年，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)電商平臺“安居客”成立，打破傳統(tǒng)房產(chǎn)交易形態(tài)；2012年開始，受國外領(lǐng)先商業(yè)模式影響，各類互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)百花齊放，根據(jù)鯨準App數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012-2014年間成立的長租公寓、非標短租、房產(chǎn)中介、房產(chǎn)眾籌、房租分期等賽道項目數(shù)量達到了400之多。

（四）長租公寓創(chuàng)業(yè)融資數(shù)據(jù)

根據(jù)鯨準收錄的數(shù)據(jù)，目前國內(nèi)長租公寓企業(yè)超過170家，超過半數(shù)項目發(fā)生融資事件，天使及以前融資占比27%，A輪與B輪項目融資占比分別為13.9%、6.56%。

詳細來看，至2012年起，長租公寓領(lǐng)域共發(fā)生融資事件99起； 2014年，資本開始進入長租公寓，共發(fā)生16起融資事件，融資集中在天使與A輪；2015年，長租公寓領(lǐng)域融資有爆發(fā)式的增加，總投資近40起，B輪及B+輪項目獲得5起融資；2016年，賽道融資趨冷，早期融資減少，而C輪、C+輪與戰(zhàn)略融資開始增加，投資進入緩沖期。

從融資額來看，從2012年至2016年，長租公寓領(lǐng)域所投資的資本逐年增加，截止目前，資本所投金額達67.5億元。

二、長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈與模式研究

（一）長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成

長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈可以簡單分為上游資產(chǎn)（房源），下游租客，以及中間長租公寓運營商，在公寓運營的過程中，平臺基于成本控制出發(fā)，一般不會自建裝修施工隊、家電維修、家政保潔以及其他生活服務(wù)團隊，因此第三方服務(wù)機構(gòu)為公寓運營商提供必不可少的產(chǎn)品以及服務(wù)支持。此外，長租公寓是一個資金和資源雙重密集型的行業(yè)，金融機構(gòu)對于企業(yè)融資具有非常重要的影響。

（二）長租公寓運營模式及主要參與者

（1）長租公寓主要參與者及運營模式

長租公寓在運營模式上分為重資產(chǎn)模式與輕資產(chǎn)模式兩種，在表現(xiàn)上分為重資產(chǎn)集中式、輕資產(chǎn)集中式、輕資產(chǎn)分散式、重資產(chǎn)分散式4種。長租公寓運營商主要有4類參與者，房地產(chǎn)開發(fā)商系、酒店集團系、房產(chǎn)服務(wù)中介系、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)系。

長租公寓企業(yè)的運營發(fā)展與其資產(chǎn)運營模式有直接關(guān)系，從資產(chǎn)運營的角度來考慮，重資產(chǎn)模式對于運營商在物業(yè)獲取、運營效率和跨周期資產(chǎn)運營方面有諸多優(yōu)勢，但重資產(chǎn)運營模式對資金的要求更高；輕資產(chǎn)模式前期資金沉淀相對較少，可以在短時間內(nèi)快速擴展市場，但從長期來看，在租期時間里，通過薄弱租金利差盈利，實現(xiàn)快速回籠成本并獲得盈利較為困難。

（2）長租公寓城市格局與競爭關(guān)系

根據(jù)媒體報道已公開資料不完全統(tǒng)計，目前長租公寓運營商在城市布局情況為，主要集中在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，同時地方省會城市同樣是不可或缺的市場，其次，在成都、重慶、杭州等城市，隨著城市凈流入人口的增長，相關(guān)租房政策的落地，長租公寓也將著重在這些重要二線城市布局。

在競爭性方面，以北京為例，根據(jù)鏈家租房市場報告預估，未來北京會有1000萬人租房，人均20平米左右，需求是兩億平米的租房面積，目前還有一億平米空缺，目前長租公寓品牌占有率不足10%，其中地產(chǎn)商系、中介服務(wù)系、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)系大體上各占比30%左右，未來，在重要一線城市地產(chǎn)系、中介服務(wù)系運營商擁有市場占比將會進一步增加，而直接的公寓運營互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者所能擁有的市場將進一步減小。

（3）長租公寓代表廠商：

• 地產(chǎn)開發(fā)商系：

房地產(chǎn)行業(yè)進入“交易后市場”階段，隨著拿地成本的逐漸升高，樓市調(diào)控越發(fā)嚴酷，周轉(zhuǎn)和去化放緩的背景下，地產(chǎn)開發(fā)利潤率下降，傳統(tǒng)“開發(fā)+銷售”經(jīng)營模式已不可持續(xù)，開發(fā)商開始尋求其他業(yè)務(wù)增長點。數(shù)據(jù)顯示，排名前三十的房產(chǎn)企業(yè)有三分之一以自營或投資的方式布局長租公寓賽道，代表廠商如：萬科（泊寓）、旭輝（領(lǐng)寓國際）、招商蛇口（壹間）、龍湖（冠寓）、金地（草莓社區(qū)）、保利（N+公寓）、朗詩（朗詩寓）、石榴（熊貓公寓）等。

• 酒店集團系：

盡管在宏觀政策上，無論是“炒房限制”還是“促進租賃”對于酒店企業(yè)來說都沒有太直接相關(guān)的利益，但就酒店業(yè)內(nèi)的情況來看，國內(nèi)酒店行業(yè)發(fā)展極不規(guī)范，大小家庭式旅館遍布，精細化運營不足，經(jīng)營模式趨同，服務(wù)及產(chǎn)品同質(zhì)化，隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，信息的不對稱性被打破，暴露了酒店行業(yè)更多經(jīng)營管理不善的問題。于此同時“非標住宿”“長租公寓”給酒店行業(yè)帶來變革靈感和契機。其中：如家（逗號）、華?。ǔ羌夜ⅲ?、鉑濤（窩趣）等積極布局長租公寓。

• 房產(chǎn)服務(wù)中介系：

房地產(chǎn)服務(wù)中介較早開始布局長租公寓，因其租賃業(yè)務(wù)中承上啟下的作用，以最直接的行業(yè)視角與敏捷的姿態(tài)搶先布局長租公寓，并通過在房源以及客源中的優(yōu)勢，以較低成本收集房源，迅速規(guī)?；７慨a(chǎn)服務(wù)中介系代表玩家如：鏈家（自如）、我愛我家（相寓）、世聯(lián)行（紅璞）。

• 互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)系：

互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)系是整個長租公寓領(lǐng)域最多的一類玩家，其憑借自身在互聯(lián)網(wǎng)渠道方面的優(yōu)勢，解決房客和房東之間的信息不對稱問題，迎合青年主流消費者的需求，快速獲取用戶，有效利用資本助力，建立品牌與布局。

三、長租公寓發(fā)展趨勢及建議

（一）長租公寓發(fā)展困境：高投入、長周期、微利潤是行業(yè)最大問題

雖然長租公寓呼聲很高，但實際運營結(jié)果確有些差強人意。YOU+更換CEO并宣布去“公寓化”；蘑菇公寓改名蘑菇租房，轉(zhuǎn)型為公寓出租平臺；窩趣公寓被鉑濤酒店作價1200萬元轉(zhuǎn)讓旗下16.4%股權(quán)……

對于公寓運營商而言，即使是輕資產(chǎn)、分散式運營，前期的租金、裝修投入同樣很大，擴張投入遠遠大于資金回收速度，且3~5年里看不到回報，此外，長租公寓、聯(lián)合辦公等領(lǐng)域蜂擁而至的創(chuàng)業(yè)者，助長資產(chǎn)價格提升，進一步造成利潤空間壓縮。

（二）長租公寓發(fā)展趨勢

（1）金融工具助力長租公寓發(fā)展，未來3~5年里將迎來增長爆發(fā)

在過去兩年，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的試點常常被提及，盡管目前相關(guān)的稅收政策和配套法律法規(guī)還未出臺，但就一月前“新派公寓權(quán)益型類REITs”破冰長租公寓REITs 后，“ 保利租賃住房REITs” 通過上證審議，讓REITs突破長租公寓瓶頸有了更多期待。

隨著政策支持力度加大，資產(chǎn)證券化，類REITs金融產(chǎn)品將進一步加快長租公寓重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，從而實現(xiàn)更大的規(guī)?；c可持續(xù)發(fā)展；在3~5年內(nèi)，現(xiàn)階段地產(chǎn)開發(fā)商大量投入的重資產(chǎn)集中式公寓將大面積投入市場運營中，帶來新的運營增長；此外，3~5年長租公寓運營商經(jīng)過模式驗證與長期運營，或?qū)㈤_始正向盈利。由此來看，后續(xù)資本市場投資仍將繼續(xù)，未來3~5年，長租公寓獲將迎來新一輪的增長爆發(fā)。

（2）長租公寓品牌兩級分化，強者越強，弱者越弱

長租公寓是資金和資源雙重密集型行業(yè)，從房源獲取與市場占有來看，搶先獲取價值房源的企業(yè)，在租期截止前，占領(lǐng)房源等同于占領(lǐng)該地區(qū)的市場，而后來者機會較小。如資源較強的地產(chǎn)開發(fā)系運營商，一方面可憑借母公司的供應(yīng)鏈資源，在房源開發(fā)和改造的成熟經(jīng)驗，降低投入成本，另一方面，類REITs金融模式一經(jīng)跑通，開發(fā)商們將迎來長租公寓全面規(guī)模化的黃金期，而發(fā)行ABS、REITs金融產(chǎn)品具有較高的資質(zhì)門檻，創(chuàng)業(yè)者難以大規(guī)模進入，因此，在資源和資金上占強勢地位的企業(yè)未來發(fā)展優(yōu)勢明顯，長租公寓品牌將產(chǎn)生兩級分化，強者越強，弱者發(fā)展受到擠壓。

（三）長租公寓創(chuàng)業(yè)建議

盡管創(chuàng)業(yè)者在資金與資源不占優(yōu)勢，但長租公寓除了資源資金這個大壁壘，運營同樣不是一個小壁壘。對于長租公寓運營商，收入減成本的利差綜合取決于它的拿房成本、裝修成本、運營實際坪效、出房時間差、入住率以及租金。在眾多條件不可控條件下，也不是地產(chǎn)開發(fā)商系、房產(chǎn)服務(wù)中介系一家獨有的機會。

（1）分散式與集中式協(xié)同發(fā)展，品牌與服務(wù)差異化突出重圍

創(chuàng)業(yè)者在前期可通過輕資產(chǎn)、分散式房源獲得規(guī)模效應(yīng)，從發(fā)展的中長期看，分散式房源存在租期短和違約風險，為確保不為他人做嫁衣，發(fā)展集中式公寓，獲得品牌效應(yīng)至關(guān)重要，此外，集中式房源在管理效益上也高于分散式房源，可提升企業(yè)利潤。

目前絕大多數(shù)的長租公寓創(chuàng)業(yè)者定位重疊，與地產(chǎn)商系、地產(chǎn)服務(wù)中介系之間競爭關(guān)系明顯，在規(guī)模化能力不足，品牌優(yōu)勢不顯的情況下，進行差異化定位，服務(wù)特定人群的特定需求，是創(chuàng)業(yè)系長租公寓可持續(xù)發(fā)展的重要方向；其次，長租公寓是一個分散性市場，即使產(chǎn)生龍頭企業(yè)，在部分空間區(qū)域內(nèi)的覆蓋度也是有限的，這也是創(chuàng)業(yè)者的機會所在。

（2）輕一線，重二、三線城市運營機會更大

從長租公寓品牌在城市布局分布情況來看，一線城市與新興的準一線城市，長租公寓品牌密布，競爭激烈。分析師認為，在一線城市是一個資源偏向型的市場，極度考驗創(chuàng)業(yè)者資源而二三線城市則是運營偏向型的市場，而運營恰恰是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者所擅長的。