近年來(lái)，各地陸續進(jìn)行了農村產(chǎn)權交易市場(chǎng)的創(chuàng )建。一些地區農村產(chǎn)權交易中心雖然為交易雙方出具了產(chǎn)權交易鑒證書(shū)，政策上規定可用以抵押融資等，但執行層面卻困難重重。廣西玉林市農村產(chǎn)權交易中心作為全國的試點(diǎn)之一，至今已出具了3000余份農村《產(chǎn)權交易鑒證書(shū)》及《農村產(chǎn)權備案鑒證書(shū)》，實(shí)現了農村產(chǎn)權抵押貸款項目116個(gè)，累計發(fā)放貸款4.7億元，走在了全國的前列。請看報道——

孟冬剛過(guò)，廣西玉林北流市的檸檬銷(xiāo)售進(jìn)入尾聲。手握300畝良田，民樂(lè )鎮的種植大戶(hù)鐘慶霖內心從來(lái)沒(méi)有像現在這樣踏實(shí)：“今年的檸檬賣(mài)了40萬(wàn)，還貸款不成問(wèn)題。”自2015年拿到《產(chǎn)權交易鑒證書(shū)》以來(lái)，鐘慶霖先后累計獲得90萬(wàn)元貸款：“如果沒(méi)有交易中心和銀行的鼎力支持，單靠我自己不可能發(fā)展這么快。”三年時(shí)間，種植規模擴大兩倍，鐘慶霖是玉林市農村產(chǎn)權流轉交易中心建設運行的第一批受益人。

2014年，玉林市被確定為全國第二批改革試驗區，承擔“農村產(chǎn)權流轉交易市場(chǎng)建設試點(diǎn)”的試驗任務(wù)。同年10月，玉林市農村產(chǎn)權交易中心正式掛牌交易。作為廣西第一家也是目前唯一一家地市級農村產(chǎn)權交易平臺，中心自成立便定位于“市場(chǎng)化運營(yíng)的服務(wù)機構”，面向全市所有合作社、種植大戶(hù)、家庭農場(chǎng)、農業(yè)企業(yè)等經(jīng)營(yíng)主體，提供交易鑒證、流轉撮合、貸款咨詢(xún)等一系列服務(wù)。

截至今年8月，全市經(jīng)產(chǎn)權交易中心出具了3000余份農村《產(chǎn)權交易鑒證書(shū)》及《農村產(chǎn)權備案鑒證書(shū)》。小小一本鑒證書(shū)，實(shí)現了土地經(jīng)營(yíng)權、林權、水域養殖權在內的農村產(chǎn)權抵押貸款項目116個(gè)，累計發(fā)放貸款4.7億元。

1.撮合+鑒證

推動(dòng)交易流轉規范化

走進(jìn)玉林市農村產(chǎn)權交易中心，幾本鮮紅的《產(chǎn)權交易鑒證書(shū)》整齊碼放。翻開(kāi)首頁(yè)，表格清晰記錄了轉讓方、受讓方的詳細信息。在“合同價(jià)款支付方式”一欄，“一年一付，先支付后使用”的字眼一目了然。

據玉林市有關(guān)部門(mén)統計，在所有農村糾紛中，涉及產(chǎn)權糾紛的占70%。土地流轉市場(chǎng)無(wú)序化現象已經(jīng)成為農村產(chǎn)權糾紛的最大隱患。玉林市農村產(chǎn)權交易中心有限公司董事長(cháng)羅瓊濤告訴記者，由于對農村土地流轉相關(guān)法律不了解，以往農戶(hù)與承租者簽訂的土地流轉合同存在主體不清、流轉期限和土地用途不符合法規要求等問(wèn)題。“來(lái)到我們這里的客戶(hù)，只要是做過(guò)流轉的，我們會(huì )首先對他的流轉行為做審核，判定合法規范后，再對流轉合同做鑒定，頒發(fā)交易鑒證書(shū)。沒(méi)有這個(gè)本子，銀行是不會(huì )放貸的。”

2015年，興業(yè)縣惠香中藥材種植專(zhuān)業(yè)合作社聯(lián)系產(chǎn)權交易中心，有意在興業(yè)縣高峰鎮的12個(gè)村承租連片耕地。由于項目涉及耕地面積較大，農戶(hù)較多，中心聯(lián)合各村委建立了“租賃土地溝通會(huì )”制度：各個(gè)村委指派專(zhuān)人，組織安排項目涉及的每個(gè)村民小組組長(cháng)代表本組農戶(hù)參會(huì )，會(huì )后組長(cháng)負責向農戶(hù)傳遞溝通信息、協(xié)調各種關(guān)系。為了確保村民小組組長(cháng)獲得有效授權，項目組安排農戶(hù)與村民組長(cháng)簽訂了《授權委托書(shū)》，明確了組長(cháng)的職責、農戶(hù)信息、流轉土地畝數等，并最終由村委確認土地的權屬信息。

通過(guò)前期的充分溝通協(xié)調，合作社僅用了1個(gè)月時(shí)間就與3000多位農戶(hù)簽訂了144份交易合同，涉及耕地流轉交易面積10419.3畝，沒(méi)有產(chǎn)生一起糾紛。眼下，合作社在流轉土地上種植的中藥材已獲得首次豐收。“我們正計劃利用土地經(jīng)營(yíng)權與地上種植物作為抵押，向銀行申請農業(yè)組合融資，引進(jìn)新技術(shù)和品種。”合作社相關(guān)負責人告訴記者。

“許多農民、業(yè)主在我們組織、指導、撮合的交易過(guò)程中，知道了什么是合法合規的交易，知道了不能擅自改變農村土地的農業(yè)用途，對進(jìn)場(chǎng)規范交易有了新的認識。”羅瓊濤介紹，自開(kāi)展交易以來(lái)，中心累計組織土地承包經(jīng)營(yíng)權、林地使用權、水域養殖權交易服務(wù)的交易及合同鑒證總涉及流轉面積30.47萬(wàn)畝，涉及流轉交易總額26.84億元。

2.信貸+保險

最大阻隔仍是城鄉信貸環(huán)境差異

運轉有序的交易市場(chǎng)為玉林市農地規模經(jīng)營(yíng)創(chuàng )造了良好環(huán)境，也為農村資產(chǎn)的進(jìn)一步盤(pán)活打下了堅實(shí)的基礎。今年，玉林市福綿區的砂糖橘種植大戶(hù)唐承敬的柑橘進(jìn)入盛果期，一筆90萬(wàn)的貸款解了農場(chǎng)開(kāi)銷(xiāo)的燃眉之急。在申請這筆貸款時(shí)，唐承敬從產(chǎn)權交易中心那里了解到貸款保證保險的作用后，便很快拿出兩萬(wàn)多塊買(mǎi)了保險。按他自己的話(huà)說(shuō)：“雖然每次都是按時(shí)還清，但買(mǎi)一份保險，銀行能放心給我貸款，萬(wàn)一遇到天災也不至于破產(chǎn)，是三方共贏(yíng)的好事。”

在玉林市，選擇“信貸+保險/擔保”模式分散資金風(fēng)險，唐承敬已不是個(gè)例。今年，玉林市成立了廣西第一家地市級農業(yè)信貸擔保公司，專(zhuān)門(mén)配合產(chǎn)權交易中心做土地經(jīng)營(yíng)權的抵押貸款。當一筆貸款做了擔?；虮ｋU后，一旦發(fā)生風(fēng)險，擔保和保險公司首先承擔損失，把貸款還給銀行，隨后由擔保公司進(jìn)行抵押物的處置。“銀行的前置風(fēng)險轉移了，可以更加放心地去開(kāi)展業(yè)務(wù)，給經(jīng)營(yíng)主體更多資金支持。”羅瓊濤說(shuō)，另一方面，擔保和保險公司對貸款人的資質(zhì)和征信情況具有嚴格的審核體系，因而一定程度降低了風(fēng)險發(fā)生的可能性。

“信貸+保險”模式初顯成效的同時(shí)，也出現了一些問(wèn)題。“不得不說(shuō)，目前農村的信用環(huán)境相比城市還是有一定差距。比如，雖然目前國家實(shí)施土地的三權分置，但在很多農民的觀(guān)念里，這塊地他們祖祖輩輩耕種了這么多年，它就是‘屬于’自己的。這樣一來(lái)就會(huì )給后期抵押物的處置造成很大麻煩。”羅瓊濤告訴記者，為了改善農村的信用環(huán)境，產(chǎn)權交易中心建立了一個(gè)農村產(chǎn)權交易的誠信數據庫：“比如有些農民看到參與的項目效益比較好，認為約定的租金低了，不到合同期限就要漲價(jià)。我們作為中間平臺就會(huì )記錄下這些行為，以后當有需求方再來(lái)流轉土地時(shí)，數據庫就會(huì )自動(dòng)提示此人曾經(jīng)有擅自提高租金的行為，作為一種信用約束。”

3.土地+附作物

盤(pán)活沉睡資產(chǎn)形成多方聯(lián)合

2015年，主營(yíng)景觀(guān)植物種植的廣西富居農林發(fā)展有限公司總經(jīng)理蔣祖艷如期拿到了產(chǎn)權交易中心出具的《農村產(chǎn)權交易鑒證書(shū)》，可當她拿著(zhù)證書(shū)向銀行申請土地承包經(jīng)營(yíng)權貸款時(shí)卻犯了愁。按以往以土地租金作為價(jià)值評估依據的做法，蔣祖艷公司的110多畝土地只有200萬(wàn)元的授信額度，而這時(shí)公司正急需500萬(wàn)元資金用作周轉。

在得知這一情況后，產(chǎn)權交易中心的工作人員聯(lián)系到了項目屬地的玉林市區農村信用合作聯(lián)社茂林信用社，根據這個(gè)項目的實(shí)際情況與客戶(hù)經(jīng)理溝通。羅瓊濤回憶道：“按租金來(lái)評估，110畝的土地面積不算太大，但富居農林公司把農村土地流轉過(guò)來(lái)是用作景觀(guān)植物的種植，這個(gè)價(jià)格就比較可觀(guān)了。”

最終，產(chǎn)權交易中心與茂林信用社共同確定出了新的評估方案，即土地租金結合地上附作物，除了評估土地租金之外，土地上能產(chǎn)生效益的附作物也可以作為貸款抵押。應用這種新模式，蔣祖燕公司土地的評估價(jià)值接近1個(gè)億，獲得貸款超過(guò)千萬(wàn)元。

評估方案的確立少不了金融機構的支持。通過(guò)深入發(fā)掘優(yōu)質(zhì)農業(yè)項目，每年不定期舉辦全市農村產(chǎn)權融資項目推介會(huì )與農村產(chǎn)權抵押融資銀企對接會(huì )，產(chǎn)權交易中心爭取到了當地金融機構的支持。特別是在創(chuàng )新地上附作物評估方法的過(guò)程中，玉林產(chǎn)權交易中心聯(lián)合玉林市金融辦，共同創(chuàng )建了一部《玉林市農用地估價(jià)參考指引》，初步建立了全市統一的農村產(chǎn)權價(jià)值評估行業(yè)標準。當地出產(chǎn)的高附加值盆景、名貴中藥材以及農業(yè)附屬設施等都可以作為地上附作物進(jìn)行評估抵押，進(jìn)而提高這些抵押物的融資貸款額度。

羅瓊濤告訴記者：“農村產(chǎn)權的評估原來(lái)并沒(méi)有一個(gè)統一的行業(yè)標準，我們聘請了專(zhuān)業(yè)的第三方評估機構，包括廣西評估行業(yè)協(xié)會(huì )的一些理事單位，結合以往對國有土地、房產(chǎn)的評估，共同編制了這部行業(yè)標準，目的就是滿(mǎn)足客戶(hù)的融資需求。”