步入12月，又到了房企沖擊業(yè)績(jì)的關(guān)鍵節點(diǎn)。記者近期在市場(chǎng)中發(fā)現，由于房地產(chǎn)調控的深入影響，住宅成交除了部分高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)外，大都“冷清”銷(xiāo)售，不少開(kāi)發(fā)商的沖量戰略開(kāi)始調整，從土市到樓市，地產(chǎn)的“商業(yè)味”越來(lái)越濃。

品牌房企爭奪商業(yè)綜合體地塊

一般情況下，住宅用地一直是土拍市場(chǎng)的“主角”，而商業(yè)用地則處于“配角”地位。然而，最近出讓的兩宗地塊卻著(zhù)實(shí)“吸睛”。12月8日，高橋城市綜合體地塊被萬(wàn)科以樓面價(jià)5930元/平方米、總價(jià)11.44億元斬獲。這塊可建面積逾19.3萬(wàn)平方米的城鎮住宅、批發(fā)零售、住宿餐飲用地，位于海曙區高橋鎮中山西路與梁祝路交叉口，且緊鄰地鐵1號線(xiàn)梁祝站，未來(lái)將憑借“地鐵+商業(yè)”的運營(yíng)模式打造一個(gè)地鐵商住綜合體，有望成為萬(wàn)科品牌旗下的海曙城西新地標。

時(shí)隔僅3天，12月11日，城西又迎來(lái)了本月內的第二宗城市綜合體地塊的成功出讓。海曙區橫街鎮上陣村住宅、商業(yè)地塊共吸引了包括金茂、碧桂園、中梁在內的14家房企角逐，是實(shí)行網(wǎng)上競拍以來(lái)參與單位最多的一次，激烈程度可見(jiàn)一斑。最終經(jīng)過(guò)約4小時(shí)，126輪激烈報價(jià)、71輪保障房競投，由蘇州勝博暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(陽(yáng)光城)以樓面價(jià)4200元/平方米、配建保障房面積7000平方米成功競得，溢價(jià)率達100%。

一時(shí)間，各大房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )平臺、微信公眾號發(fā)表的文章中多次用到了“大海曙迎來(lái)發(fā)展新高潮”、“城西商業(yè)人居格局改變”等字眼，不少網(wǎng)友通過(guò)“寧波新房客”微信公眾號留言，“高橋的地鐵商業(yè)要‘開(kāi)掛’”、“幸福來(lái)得太突然！連橫街鎮都要有綜合體了”、“我們大城西的商業(yè)終于要起飛啦！”……

為何人們對于這兩宗城市綜合體地塊的出讓如此關(guān)注？業(yè)內人士分析認為，多年來(lái)整個(gè)城西板塊的商業(yè)布局較為分散，除了杉井奧特萊斯之外，還沒(méi)有形成較大規模的商業(yè)綜合體。雖然，此次出讓的兩塊城市綜合體地塊體量都不大，但從某種意義上說(shuō)，打破了“高橋、橫街無(wú)商業(yè)”的尷尬局面，也將提升整個(gè)城西的競爭力和板塊價(jià)值，未來(lái)，其輻射效應可能將影響到整個(gè)新海曙片區乃至全寧波大市。

商業(yè)項目忙營(yíng)銷(xiāo)訪(fǎng)客人數增加

寶龍廣場(chǎng)即將于本月中旬首推建筑面積約30平方米起的地鐵口商鋪以及建筑面積約50平方米的公寓產(chǎn)品；萬(wàn)達商圈內鉑宸·領(lǐng)館打出“創(chuàng )新輕資產(chǎn)”的口號將推出建筑面積約35平方米雙鑰匙loft；慈溪吾悅廣場(chǎng)建筑面積約50-80平方米商鋪預計本周開(kāi)盤(pán)，商鋪1樓房源均價(jià)在30000元/平方米左右，而3樓的價(jià)格則為18000-20000元/平方米；鎮海迪賽鄰里+的公寓和商鋪產(chǎn)品也在蓄客待售中……

從各類(lèi)報紙廣告、微信推送、手機短信及電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)中不難發(fā)現，不僅土地市場(chǎng)的商業(yè)綜合體地塊遭“搶奪”，寧波不少商業(yè)地產(chǎn)項目也選擇在年底亮相。

不論是寫(xiě)字樓、商業(yè)街，還是商住公寓，都開(kāi)始推進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，加之年底是“雙十二”、平安夜、圣誕節、元旦等重要節日扎堆的階段，各類(lèi)商業(yè)項目也在抓住機會(huì )，通過(guò)業(yè)主答謝晚宴、親子DIY體驗、多種購鋪大禮等暖場(chǎng)活動(dòng)全力沖刺。

另一方面，房地產(chǎn)調控政策的持續深入，大部分非自住型置業(yè)者在住宅市場(chǎng)頻頻“受限”，轉而將目光投向商業(yè)地產(chǎn)，他們開(kāi)始咨詢(xún)、對比、考察各種商業(yè)產(chǎn)品的未來(lái)潛力。尤其是一些小面積鋪位和社區底商“低首付、低總價(jià)”，也吸引了商鋪置業(yè)的“零基礎者”嘗鮮投資型置業(yè)市場(chǎng)。

“去年，有個(gè)朋友在這邊買(mǎi)了一間商鋪，聽(tīng)說(shuō)還可以，我打算看看地鐵沿線(xiàn)有沒(méi)有合適的產(chǎn)權式商鋪入手，這樣自己可以一邊忙生意，一邊收租金。”在寧波經(jīng)營(yíng)紅酒生意的溫州人胡先生在朋友的推薦下，利用周末的時(shí)間在市區多個(gè)項目挑選商鋪。

近期即將推出商業(yè)項目的某大型房地產(chǎn)企業(yè)負責人向記者透露，“現在，住宅成交不理想已經(jīng)是不爭的事實(shí)，想要在年底再沖刺一把，只能靠商業(yè)地產(chǎn)。目前，新批次的商鋪雖然還處在前期蓄客階段，但上門(mén)咨詢(xún)的客戶(hù)已經(jīng)越來(lái)越多，這類(lèi)客戶(hù)大都為‘老帶新’，手頭有一部分閑置資金，在沒(méi)有更好的項目的情況下，商鋪成了他們的投資首選。”

商業(yè)地產(chǎn)成交量同比漲幅明顯

隨著(zhù)城市的不斷擴張和高速發(fā)展，給寧波的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了更為豐富的可能性。從天一廣場(chǎng)、和義大道，到萬(wàn)達廣場(chǎng)、來(lái)福士，再到印象城、銀泰城，還有在建中的三江口的K11、東部新城的阪急百貨、江北灣頭的萬(wàn)象城等等，不斷有大型商業(yè)項目推陳出新。

業(yè)內人士指出，歷經(jīng)多輪調控后，房地產(chǎn)行業(yè)中的住宅開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售將逐漸告別高增長(cháng)模式，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注到消費需求增長(cháng)給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的機會(huì )。

數據顯示，2017年1-11月份，包括辦公及酒店式公寓在內的市區商業(yè)項目，共計成交9421套，成交面積達888992平方米，這個(gè)數字對比2016年1-11月份所成交的2813套和480987平方米，在成交套數上同比增長(cháng)70%，在成交面積上同比增長(cháng)46%。

但是，并非所有商業(yè)項目都能吸引客戶(hù)。記者走訪(fǎng)了解到，目前寧波的商業(yè)市場(chǎng)有些“冷熱不均”，市區范圍內有多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是進(jìn)入銷(xiāo)售后期的寫(xiě)字樓項目幾乎“無(wú)人問(wèn)津”，不僅日常訪(fǎng)客量不大，即便開(kāi)發(fā)商不定期推出線(xiàn)下活動(dòng)，效果也不盡如人意。

對此，業(yè)內專(zhuān)家表示，“目前，寧波的商業(yè)地產(chǎn)處于‘漸飽和’狀態(tài)，在投資上看似受限制少、收益日漸提高，但還是需要謹慎對待。”專(zhuān)家提醒，在項目選擇上可以考量區域地段、商務(wù)氛圍、商圈配套、后期服務(wù)、差異化特點(diǎn)等這幾大因素，以判斷其未來(lái)的增值空間。“因為商業(yè)地產(chǎn)雖然不限購，但在首付和利率方面都不低，對置業(yè)者的資金壓力較大，寧波的商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫(xiě)字樓的空置率較高，顯然會(huì )對租金造成一定影響。哪怕是選擇核心地段的商鋪和公寓產(chǎn)品，置業(yè)者也應當多方比較，慎重考慮，盡可能地規避風(fēng)險。”