步入12月，又到了房企沖擊業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點。記者近期在市場中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)調(diào)控的深入影響，住宅成交除了部分高性價比樓盤外，大都“冷清”銷售，不少開發(fā)商的沖量戰(zhàn)略開始調(diào)整，從土市到樓市，地產(chǎn)的“商業(yè)味”越來越濃。

品牌房企爭奪商業(yè)綜合體地塊

一般情況下，住宅用地一直是土拍市場的“主角”，而商業(yè)用地則處于“配角”地位。然而，最近出讓的兩宗地塊卻著實“吸睛”。12月8日，高橋城市綜合體地塊被萬科以樓面價5930元/平方米、總價11.44億元斬獲。這塊可建面積逾19.3萬平方米的城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售、住宿餐飲用地，位于海曙區(qū)高橋鎮(zhèn)中山西路與梁祝路交叉口，且緊鄰地鐵1號線梁祝站，未來將憑借“地鐵+商業(yè)”的運營模式打造一個地鐵商住綜合體，有望成為萬科品牌旗下的海曙城西新地標(biāo)。

時隔僅3天，12月11日，城西又迎來了本月內(nèi)的第二宗城市綜合體地塊的成功出讓。海曙區(qū)橫街鎮(zhèn)上陣村住宅、商業(yè)地塊共吸引了包括金茂、碧桂園、中梁在內(nèi)的14家房企角逐，是實行網(wǎng)上競拍以來參與單位最多的一次，激烈程度可見一斑。最終經(jīng)過約4小時，126輪激烈報價、71輪保障房競投，由蘇州勝博暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(陽光城)以樓面價4200元/平方米、配建保障房面積7000平方米成功競得，溢價率達100%。

一時間，各大房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺、微信公眾號發(fā)表的文章中多次用到了“大海曙迎來發(fā)展新高潮”、“城西商業(yè)人居格局改變”等字眼，不少網(wǎng)友通過“寧波新房客”微信公眾號留言，“高橋的地鐵商業(yè)要‘開掛’”、“幸福來得太突然！連橫街鎮(zhèn)都要有綜合體了”、“我們大城西的商業(yè)終于要起飛啦！”……

為何人們對于這兩宗城市綜合體地塊的出讓如此關(guān)注？業(yè)內(nèi)人士分析認為，多年來整個城西板塊的商業(yè)布局較為分散，除了杉井奧特萊斯之外，還沒有形成較大規(guī)模的商業(yè)綜合體。雖然，此次出讓的兩塊城市綜合體地塊體量都不大，但從某種意義上說，打破了“高橋、橫街無商業(yè)”的尷尬局面，也將提升整個城西的競爭力和板塊價值，未來，其輻射效應(yīng)可能將影響到整個新海曙片區(qū)乃至全寧波大市。

商業(yè)項目忙營銷訪客人數(shù)增加

寶龍廣場即將于本月中旬首推建筑面積約30平方米起的地鐵口商鋪以及建筑面積約50平方米的公寓產(chǎn)品；萬達商圈內(nèi)鉑宸·領(lǐng)館打出“創(chuàng)新輕資產(chǎn)”的口號將推出建筑面積約35平方米雙鑰匙loft；慈溪吾悅廣場建筑面積約50-80平方米商鋪預(yù)計本周開盤，商鋪1樓房源均價在30000元/平方米左右，而3樓的價格則為18000-20000元/平方米；鎮(zhèn)海迪賽鄰里+的公寓和商鋪產(chǎn)品也在蓄客待售中……

從各類報紙廣告、微信推送、手機短信及電話營銷中不難發(fā)現(xiàn)，不僅土地市場的商業(yè)綜合體地塊遭“搶奪”，寧波不少商業(yè)地產(chǎn)項目也選擇在年底亮相。

不論是寫字樓、商業(yè)街，還是商住公寓，都開始推進營銷動作，加之年底是“雙十二”、平安夜、圣誕節(jié)、元旦等重要節(jié)日扎堆的階段，各類商業(yè)項目也在抓住機會，通過業(yè)主答謝晚宴、親子DIY體驗、多種購鋪大禮等暖場活動全力沖刺。

另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)深入，大部分非自住型置業(yè)者在住宅市場頻頻“受限”，轉(zhuǎn)而將目光投向商業(yè)地產(chǎn)，他們開始咨詢、對比、考察各種商業(yè)產(chǎn)品的未來潛力。尤其是一些小面積鋪位和社區(qū)底商“低首付、低總價”，也吸引了商鋪置業(yè)的“零基礎(chǔ)者”嘗鮮投資型置業(yè)市場。

“去年，有個朋友在這邊買了一間商鋪，聽說還可以，我打算看看地鐵沿線有沒有合適的產(chǎn)權(quán)式商鋪入手，這樣自己可以一邊忙生意，一邊收租金。”在寧波經(jīng)營紅酒生意的溫州人胡先生在朋友的推薦下，利用周末的時間在市區(qū)多個項目挑選商鋪。

近期即將推出商業(yè)項目的某大型房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人向記者透露，“現(xiàn)在，住宅成交不理想已經(jīng)是不爭的事實，想要在年底再沖刺一把，只能靠商業(yè)地產(chǎn)。目前，新批次的商鋪雖然還處在前期蓄客階段，但上門咨詢的客戶已經(jīng)越來越多，這類客戶大都為‘老帶新’，手頭有一部分閑置資金，在沒有更好的項目的情況下，商鋪成了他們的投資首選。”

商業(yè)地產(chǎn)成交量同比漲幅明顯

隨著城市的不斷擴張和高速發(fā)展，給寧波的商業(yè)地產(chǎn)帶來了更為豐富的可能性。從天一廣場、和義大道，到萬達廣場、來福士，再到印象城、銀泰城，還有在建中的三江口的K11、東部新城的阪急百貨、江北灣頭的萬象城等等，不斷有大型商業(yè)項目推陳出新。

業(yè)內(nèi)人士指出，歷經(jīng)多輪調(diào)控后，房地產(chǎn)行業(yè)中的住宅開發(fā)與銷售將逐漸告別高增長模式，越來越多的開發(fā)商開始關(guān)注到消費需求增長給商業(yè)地產(chǎn)帶來的機會。

數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月份，包括辦公及酒店式公寓在內(nèi)的市區(qū)商業(yè)項目，共計成交9421套，成交面積達888992平方米，這個數(shù)字對比2016年1-11月份所成交的2813套和480987平方米，在成交套數(shù)上同比增長70%，在成交面積上同比增長46%。

但是，并非所有商業(yè)項目都能吸引客戶。記者走訪了解到，目前寧波的商業(yè)市場有些“冷熱不均”，市區(qū)范圍內(nèi)有多個商業(yè)地產(chǎn)，尤其是進入銷售后期的寫字樓項目幾乎“無人問津”，不僅日常訪客量不大，即便開發(fā)商不定期推出線下活動，效果也不盡如人意。

對此，業(yè)內(nèi)專家表示，“目前，寧波的商業(yè)地產(chǎn)處于‘漸飽和’狀態(tài)，在投資上看似受限制少、收益日漸提高，但還是需要謹慎對待。”專家提醒，在項目選擇上可以考量區(qū)域地段、商務(wù)氛圍、商圈配套、后期服務(wù)、差異化特點等這幾大因素，以判斷其未來的增值空間。“因為商業(yè)地產(chǎn)雖然不限購，但在首付和利率方面都不低，對置業(yè)者的資金壓力較大，寧波的商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓的空置率較高，顯然會對租金造成一定影響。哪怕是選擇核心地段的商鋪和公寓產(chǎn)品，置業(yè)者也應(yīng)當(dāng)多方比較，慎重考慮，盡可能地規(guī)避風(fēng)險。”