近日，寧波市住建委、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商品房及其機動(dòng)車(chē)停車(chē)位(庫)租售管理的通知》(下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”)，對商品房預售、銷(xiāo)售、停車(chē)位(庫)租售等方面作出了新的規定，調整商品房預售許可最低規模、加強車(chē)位(庫)租售管理。新規執行后，對寧波樓市會(huì )有何影響？對此，金報記者采訪(fǎng)業(yè)內人士，進(jìn)行解讀。

今年，寧波樓市調控連續打出“組合拳”。調控的具體措施從區域限購，再到兩年內不許出售，再到調整商品房預售許可最低規模，以及嚴厲打擊中介的炒作違規行為等。“即使在這樣的政策壓力下，后期的調控舉措也許還會(huì )隨著(zhù)市場(chǎng)的態(tài)勢而相繼跟進(jìn)。預計明年樓市會(huì )較為平穩，開(kāi)發(fā)商可能會(huì )根據市場(chǎng)反應在定價(jià)上作出一定讓步，給予一些優(yōu)惠。”業(yè)內人士分析。

利好一：開(kāi)發(fā)商再也不能捂盤(pán)銷(xiāo)售了

《通知》第一條明確，從2018年2月1日起，新取得土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，應以宗地為單位申請商品房預售許可。因建設規模偏大確需分批申請預售許可的，最后一批次的建筑面積不得少于2萬(wàn)平方米，其余每批次不得少于5萬(wàn)平方米，各批次的申請間隔時(shí)間不得少于3個(gè)月，除特殊情況外不得分層、分單元申請預售許可。

打比方，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新取得土地的開(kāi)發(fā)項目建筑面積為11萬(wàn)平方米，按照此規定，如分批申請預售許可，可申請兩次，第一批次為5萬(wàn)平方米，第二批次為6萬(wàn)平方米。“11萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)項目，估計可以造七八百套房子，這樣的樓盤(pán)在寧波不算小。按照以往的營(yíng)銷(xiāo)手法，開(kāi)發(fā)商可以選擇分三四次銷(xiāo)售。”某業(yè)內人士說(shuō)。

事實(shí)上，目前很多開(kāi)發(fā)商都是走“首開(kāi)盤(pán)—加推—再加推—清盤(pán)”的營(yíng)銷(xiāo)套路，分四五次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售是挺常見(jiàn)的。據搜房網(wǎng)顯示，中梁壹號院，曾在2016年12月以及2017年3月、6月、8月、11月，分五次銷(xiāo)售。去年12月首開(kāi)盤(pán)，在售均價(jià)17500元/平方米；今年6月中旬加推，項目整體均價(jià)19500元/平方米；今年12月份整體均價(jià)18500—22000元/平方米。“這樣可以根據市場(chǎng)情況調控推售節奏，根據客戶(hù)基數調節推售套數。還能根據市場(chǎng)情況，調整房?jì)r(jià)。”寧波知名房產(chǎn)人童喆表示。

利好二：銷(xiāo)售房源稀缺的現象將逐步減少

高新區某樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理告訴金報記者，該樓盤(pán)在今年年初的整體均價(jià)是22000元/平方米，12月份的在售均價(jià)是27500元/平方米。在樓市火爆的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商還能通過(guò)饑餓營(yíng)銷(xiāo)呈現房源稀缺的現象，同時(shí)抬高房?jì)r(jià)。這也導致購房者普遍認為“買(mǎi)房子要買(mǎi)首開(kāi)盤(pán)最劃算”。

今年，日光盤(pán)、夜光盤(pán)尤其多。某些樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)后，紛紛發(fā)出“去化七成、去化八成、售罄”等快報，紅色的光盤(pán)銷(xiāo)控表一次次引起較大的輿論。“買(mǎi)房子還要托關(guān)系、開(kāi)后門(mén)、還要搖號，選房時(shí)必須快，因為你慢了，房子就被別人搶走了。我去菜場(chǎng)買(mǎi)白菜都得掂量下，幾百萬(wàn)元的房子連思考的時(shí)間都沒(méi)有?，F在的樓市瘋了，這不正常。”市民胡先生曾在朋友圈吐槽。

這種現象是否會(huì )在新規正式施行后得到緩解？“新規實(shí)施后，建設規模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，需要一次性申請商品房預售許可，整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程也不能漲價(jià)。銷(xiāo)售房源稀缺的現象將逐步減少，日光盤(pán)、一房難求的情況可能會(huì )減少，老百姓會(huì )更理性，也不用急著(zhù)去搶房子了。”童喆分析。

利好三：車(chē)位租售價(jià)格公開(kāi)透明化

該《通知》第四條、第五條明確，在商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應根據備案價(jià)格制作車(chē)位(庫)銷(xiāo)售價(jià)格承諾書(shū)，并與商品房一房一價(jià)表在銷(xiāo)售現場(chǎng)醒目位置同步張貼公示；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尚有未出售的車(chē)位(庫)，不得以只售不租等理由拒絕出租。要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購房人應當在商品房預銷(xiāo)售合同和前期物業(yè)服務(wù)管理合同中，明確車(chē)位(庫)銷(xiāo)售價(jià)格、租賃價(jià)格、價(jià)格有效期以及有效期滿(mǎn)后的收費標準調整方式、程序等內容。

“我買(mǎi)房子時(shí)，是不知道車(chē)位價(jià)格的。馬上房子就要交付了，聽(tīng)說(shuō)車(chē)位要25萬(wàn)元，這么貴！不買(mǎi)，怕以后入住率高了找不到車(chē)位。買(mǎi)，這加裝修，還有交付時(shí)各種費用，我起碼還得準備五十萬(wàn)元。怎么辦？”市民賀女士提起買(mǎi)車(chē)位的事，唉聲嘆氣。

車(chē)位價(jià)格高，業(yè)主不買(mǎi)，車(chē)位就會(huì )空置。開(kāi)發(fā)商為變相綁架銷(xiāo)售，抬高租金。業(yè)主不租，車(chē)位上空蕩蕩，資源浪費，非車(chē)位的道路上卻停滿(mǎn)了車(chē)。嚴重的，導致交通擁堵，甚至引發(fā)社會(huì )矛盾。這樣的事之前不是沒(méi)發(fā)生過(guò)。“新規實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，需對車(chē)位(庫)的租售價(jià)格公開(kāi)透明化。購房者可以在購房前綜合考量，我認為這個(gè)新規有非常積極的意義。”童喆表示。

騰訊房產(chǎn)寧波站薛敏強表示：“這個(gè)政策出臺目的很明確，就是針對目前市場(chǎng)上一些不太規范的銷(xiāo)售行為，比如捂盤(pán)惜售、抬高價(jià)格、變相抬高車(chē)位價(jià)格等。對開(kāi)發(fā)商而言，從領(lǐng)取預售的門(mén)檻及一次性公開(kāi)的房源規模來(lái)看，要充分考慮房企現金流壓力，促其合理定價(jià)，積極推盤(pán)，這在當下尤其是調控加碼、信貸收緊的大環(huán)境下，對購房者或老百姓而言無(wú)疑是一大利好。”

2017寧波樓市

調控大事記

4月23日，市政府辦公廳下發(fā)《保持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行的通知》(甬政辦發(fā)[2017]50號)。同日，市住建委、市國土資源局、市地稅局、市人社局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于落實(shí)住房限購政策有關(guān)事項的通知》。根據兩份通知，我市從4月24日起正式施行住房限購、限貸政策，并同步調整公積金貸款政策。此次住房限購涉及海曙區、江北區、鄞州區。

7月27日，寧波市住建委發(fā)布《寧波市存量房屋轉讓合同網(wǎng)簽及備案管理辦法(試行)》，根據要求，經(jīng)紀機構及其從業(yè)人員在服務(wù)過(guò)程中有六類(lèi)情況明確禁止——出借網(wǎng)簽賬號供他人使用；以不正當手段獲取房屋信息，違背當事人意愿發(fā)布、公開(kāi)、泄露、轉賣(mài)當事人及房屋的相關(guān)信息；隱瞞經(jīng)紀行為而以自行成交方式申報網(wǎng)上簽約；未經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方當事人同意，擅自進(jìn)行合同網(wǎng)簽；代收代管存量房屋交易資金或通過(guò)資金監管賬戶(hù)以外的其他形式結算存量房屋交易資金；以合同網(wǎng)簽為由違規收取服務(wù)費用。

8月1日起，全市調整住房公積金貸款最高額度，從原來(lái)80萬(wàn)元下降至60萬(wàn)元。同時(shí)，5類(lèi)借款人將無(wú)法申請住房公積金貸款，可貸額度確定方式改為“按住房公積金賬戶(hù)余額的一定倍數計算”。

10月1日起，寧波新的限購政策再次升級。住建、國土兩部門(mén)聯(lián)合發(fā)文加強樓市調控，即日起，在海曙區、江北區、鄞州區、鎮海區、北侖區行政區域內新購買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)滿(mǎn)兩年后方可轉讓?zhuān)徺I(mǎi)時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽時(shí)間為準。非寧波戶(hù)籍買(mǎi)房需提供兩年以上個(gè)稅或社保繳納證明。

11月27日，寧波市住房和城市建設委員會(huì )與建設銀行寧波市分行簽署住房租賃戰略合作協(xié)議。建行方面擬向寧波市租賃市場(chǎng)發(fā)展各主體給予意向性授信支持，金額不少于500億元。這樣的政銀攜手合作，被視作寧波推進(jìn)“租售并舉”政策落地，邁出共同推進(jìn)寧波住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的第一步。