近日，寧波市住建委、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房及其機(jī)動車停車位(庫)租售管理的通知》(下簡稱“通知”)，對商品房預(yù)售、銷售、停車位(庫)租售等方面作出了新的規(guī)定，調(diào)整商品房預(yù)售許可最低規(guī)模、加強(qiáng)車位(庫)租售管理。新規(guī)執(zhí)行后，對寧波樓市會有何影響？對此，金報記者采訪業(yè)內(nèi)人士，進(jìn)行解讀。

今年，寧波樓市調(diào)控連續(xù)打出“組合拳”。調(diào)控的具體措施從區(qū)域限購，再到兩年內(nèi)不許出售，再到調(diào)整商品房預(yù)售許可最低規(guī)模，以及嚴(yán)厲打擊中介的炒作違規(guī)行為等。“即使在這樣的政策壓力下，后期的調(diào)控舉措也許還會隨著市場的態(tài)勢而相繼跟進(jìn)。預(yù)計(jì)明年樓市會較為平穩(wěn)，開發(fā)商可能會根據(jù)市場反應(yīng)在定價上作出一定讓步，給予一些優(yōu)惠。”業(yè)內(nèi)人士分析。

利好一：開發(fā)商再也不能捂盤銷售了

《通知》第一條明確，從2018年2月1日起，新取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以宗地為單位申請商品房預(yù)售許可。因建設(shè)規(guī)模偏大確需分批申請預(yù)售許可的，最后一批次的建筑面積不得少于2萬平方米，其余每批次不得少于5萬平方米，各批次的申請間隔時間不得少于3個月，除特殊情況外不得分層、分單元申請預(yù)售許可。

打比方，某房地產(chǎn)開發(fā)商新取得土地的開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為11萬平方米，按照此規(guī)定，如分批申請預(yù)售許可，可申請兩次，第一批次為5萬平方米，第二批次為6萬平方米。“11萬平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目，估計(jì)可以造七八百套房子，這樣的樓盤在寧波不算小。按照以往的營銷手法，開發(fā)商可以選擇分三四次銷售。”某業(yè)內(nèi)人士說。

事實(shí)上，目前很多開發(fā)商都是走“首開盤—加推—再加推—清盤”的營銷套路，分四五次開盤銷售是挺常見的。據(jù)搜房網(wǎng)顯示，中梁壹號院，曾在2016年12月以及2017年3月、6月、8月、11月，分五次銷售。去年12月首開盤，在售均價17500元/平方米；今年6月中旬加推，項(xiàng)目整體均價19500元/平方米；今年12月份整體均價18500—22000元/平方米。“這樣可以根據(jù)市場情況調(diào)控推售節(jié)奏，根據(jù)客戶基數(shù)調(diào)節(jié)推售套數(shù)。還能根據(jù)市場情況，調(diào)整房價。”寧波知名房產(chǎn)人童喆表示。

利好二：銷售房源稀缺的現(xiàn)象將逐步減少

高新區(qū)某樓盤銷售經(jīng)理告訴金報記者，該樓盤在今年年初的整體均價是22000元/平方米，12月份的在售均價是27500元/平方米。在樓市火爆的時候，開發(fā)商還能通過饑餓營銷呈現(xiàn)房源稀缺的現(xiàn)象，同時抬高房價。這也導(dǎo)致購房者普遍認(rèn)為“買房子要買首開盤最劃算”。

今年，日光盤、夜光盤尤其多。某些樓盤在開盤后，紛紛發(fā)出“去化七成、去化八成、售罄”等快報，紅色的光盤銷控表一次次引起較大的輿論。“買房子還要托關(guān)系、開后門、還要搖號，選房時必須快，因?yàn)槟懵?，房子就被別人搶走了。我去菜場買白菜都得掂量下，幾百萬元的房子連思考的時間都沒有?，F(xiàn)在的樓市瘋了，這不正常。”市民胡先生曾在朋友圈吐槽。

這種現(xiàn)象是否會在新規(guī)正式施行后得到緩解？“新規(guī)實(shí)施后，建設(shè)規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，需要一次性申請商品房預(yù)售許可，整個銷售過程也不能漲價。銷售房源稀缺的現(xiàn)象將逐步減少，日光盤、一房難求的情況可能會減少，老百姓會更理性，也不用急著去搶房子了。”童喆分析。

利好三：車位租售價格公開透明化

該《通知》第四條、第五條明確，在商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)備案價格制作車位(庫)銷售價格承諾書，并與商品房一房一價表在銷售現(xiàn)場醒目位置同步張貼公示；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚有未出售的車位(庫)，不得以只售不租等理由拒絕出租。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)銷售合同和前期物業(yè)服務(wù)管理合同中，明確車位(庫)銷售價格、租賃價格、價格有效期以及有效期滿后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方式、程序等內(nèi)容。

“我買房子時，是不知道車位價格的。馬上房子就要交付了，聽說車位要25萬元，這么貴！不買，怕以后入住率高了找不到車位。買，這加裝修，還有交付時各種費(fèi)用，我起碼還得準(zhǔn)備五十萬元。怎么辦？”市民賀女士提起買車位的事，唉聲嘆氣。

車位價格高，業(yè)主不買，車位就會空置。開發(fā)商為變相綁架銷售，抬高租金。業(yè)主不租，車位上空蕩蕩，資源浪費(fèi)，非車位的道路上卻停滿了車。嚴(yán)重的，導(dǎo)致交通擁堵，甚至引發(fā)社會矛盾。這樣的事之前不是沒發(fā)生過。“新規(guī)實(shí)施后，開發(fā)商在銷售商品房時，需對車位(庫)的租售價格公開透明化。購房者可以在購房前綜合考量，我認(rèn)為這個新規(guī)有非常積極的意義。”童喆表示。

騰訊房產(chǎn)寧波站薛敏強(qiáng)表示：“這個政策出臺目的很明確，就是針對目前市場上一些不太規(guī)范的銷售行為，比如捂盤惜售、抬高價格、變相抬高車位價格等。對開發(fā)商而言，從領(lǐng)取預(yù)售的門檻及一次性公開的房源規(guī)模來看，要充分考慮房企現(xiàn)金流壓力，促其合理定價，積極推盤，這在當(dāng)下尤其是調(diào)控加碼、信貸收緊的大環(huán)境下，對購房者或老百姓而言無疑是一大利好。”

2017寧波樓市

調(diào)控大事記

4月23日，市政府辦公廳下發(fā)《保持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的通知》(甬政辦發(fā)[2017]50號)。同日，市住建委、市國土資源局、市地稅局、市人社局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于落實(shí)住房限購政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》。根據(jù)兩份通知，我市從4月24日起正式施行住房限購、限貸政策，并同步調(diào)整公積金貸款政策。此次住房限購涉及海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)。

7月27日，寧波市住建委發(fā)布《寧波市存量房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽及備案管理辦法(試行)》，根據(jù)要求，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在服務(wù)過程中有六類情況明確禁止——出借網(wǎng)簽賬號供他人使用；以不正當(dāng)手段獲取房屋信息，違背當(dāng)事人意愿發(fā)布、公開、泄露、轉(zhuǎn)賣當(dāng)事人及房屋的相關(guān)信息；隱瞞經(jīng)紀(jì)行為而以自行成交方式申報網(wǎng)上簽約；未經(jīng)買賣雙方當(dāng)事人同意，擅自進(jìn)行合同網(wǎng)簽；代收代管存量房屋交易資金或通過資金監(jiān)管賬戶以外的其他形式結(jié)算存量房屋交易資金；以合同網(wǎng)簽為由違規(guī)收取服務(wù)費(fèi)用。

8月1日起，全市調(diào)整住房公積金貸款最高額度，從原來80萬元下降至60萬元。同時，5類借款人將無法申請住房公積金貸款，可貸額度確定方式改為“按住房公積金賬戶余額的一定倍數(shù)計(jì)算”。

10月1日起，寧波新的限購政策再次升級。住建、國土兩部門聯(lián)合發(fā)文加強(qiáng)樓市調(diào)控，即日起，在海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓，購買時間以交易合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)。非寧波戶籍買房需提供兩年以上個稅或社保繳納證明。

11月27日，寧波市住房和城市建設(shè)委員會與建設(shè)銀行寧波市分行簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。建行方面擬向?qū)幉ㄊ凶赓U市場發(fā)展各主體給予意向性授信支持，金額不少于500億元。這樣的政銀攜手合作，被視作寧波推進(jìn)“租售并舉”政策落地，邁出共同推進(jìn)寧波住房租賃市場發(fā)展的第一步。