南京樓市變臉：從 " 萬人搶房 " 到 " 一成首付 " 重現(xiàn)

經(jīng)濟觀察報 記者 謝敏敏 12 月初，上市房企新城控股 ( 28.070, 0.04, 0.14% ) 在南京推出了 " 金焰行動 " 輕松置業(yè)計劃。宣傳海報顯示：千億榮光，五盤共饗。

所謂的 " 金焰行動 "，新城對外的解釋是 11 月，集團提前完成千億指標，基于對全城(南京)客戶的感恩回饋，針對南京五個主力在售項目，打出 " 一成首付 " 的政策。

據(jù)了解，剩余首付可延期支付，購房者可以等到年底年終獎發(fā)放再支付(活動截止時間為 12 月底)，充分緩解其年底首付資金壓力。

今年 1-11 月，新城控股以 1052.45 億元的銷售額，晉級千億房企俱樂部，位居榜單第 13 位。而在南京，新城過去幾年均保持著銷售榜前五的業(yè)績，今年新城南京公司更是對外喊出了銷售百億的目標。

要在南京市場完成百億目標，難度并不小，根據(jù)南京相關統(tǒng)計機構的數(shù)據(jù)，去年南京才誕生首家銷售過百億的房企，即南京萬科。

據(jù)新城南京公司 12 月初的數(shù)據(jù)，新城南京公司的銷售額已經(jīng)超過了 80 億元。因此，新城南京在最后一個月推出 " 分期首付 " 的政策，沖刺百億目標或許是原因之一。

參加 " 金焰行動 " 的五個樓盤分別是新城璞樾和山、新城璞樾鐘山、星悅城、新城樾府和新城源山。璞樾和山、璞樾鐘山為高端產(chǎn)品系、頂級改善樓盤，新城源山和樾府屬于南京都市圈項目，星悅城則為公寓產(chǎn)品。

不過，這其中的個別樓盤目前對外已經(jīng)不再宣傳 " 一成首付 " 的政策。星悅城是位于江北高新區(qū)的熱門公寓產(chǎn)品，上半年號稱已售出 1000 多套房源，12 月上旬，據(jù)南京媒體報道，該樓盤稱對少數(shù)優(yōu)質客戶推出首付分期活動、最低 5 萬元即可購買到。

該樓盤售樓處人員也在電話中對記者否認了一成首付的政策，稱 " 按政策規(guī)定只接受最低 5 成首付 "。

經(jīng)濟觀察報了解到，目前在南京主城推出 " 一成首付 " 政策的樓盤主要是高端產(chǎn)品、公寓類產(chǎn)品或者商鋪。比如同樣在今年沖刺千億規(guī)模的品牌房企世茂，其位于南京的世茂榮里旗下商鋪也推出一成首付，其余首付在明年 2 月交齊即可。

而在南京六合、高淳等郊區(qū)都市圈地段，年底優(yōu)惠幅度更大，一些純住宅類項目也參與其中。

據(jù)統(tǒng)計，高淳的紫晶美域、花樣年花郡、碧桂園伯爵山，六合的東駿悅府，句容的中駿四季陽光等項目都推出了 " 一成首付 " 的優(yōu)惠。

以紫晶美域為例，在售房源為小高層，均價 8000 元 / 平方米。該項目在 12 月中旬推出優(yōu)惠政策：首套房只需首付 1 成，首付 7 萬起，二套房只需首付 2 成，剩余首付在 2019 年 3 月 31 日前付清即可。

這樣的優(yōu)惠力度吸引了不少購房人和投資客，開盤當天多數(shù)房源即被 " 一搶而空 "。12 月 20 日，該項目一銷售人員對經(jīng)濟觀察報記者表示，在售的小戶型房源基本上沒有了，即將會加推 120 平方米的大戶型房源，當記者詢問該銷售人員是否還會有一成首付優(yōu)惠時，他表示 " 只能再申請看看 "。

" 主要原因是年底沖刺，企業(yè)為了完成目標努力一下，也是年終促銷手段，另外一方面，可能有些盤銷售情況沒達到理想預期，也是其推出一成首付的原因，以便于快速回籠資金。" 南京林業(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠分析。

除了 " 一成首付 "，在南京，也有房企在年關之際推出其他優(yōu)惠政策，包括不少知名房企。

例如，南京萬科 3 家樓盤近日推出不同程度的優(yōu)惠活動，其中江寧萬科和昌金域東方，推出限時 99 套青年婚房，即一口價特價房，優(yōu)惠力度最大的一套總價便宜了近 14 萬元;南京世茂啟動了 "2017 年末沖刺清盤抄底 " 大行動，其位于河西南的海峽城號稱 " 清盤抄底價，立減 20 萬元 "。

事實上，在一個月之前，南京樓市呈現(xiàn)出來的整體面貌還截然不同。

11 月中旬，南京河西 10 樓盤齊售，引發(fā)萬人搶房。11 月 15 日上午 8 時，南京河西 10 家樓盤同一時間啟動驗資登記報名，而從 14 日晚間開始，就有購房者連夜到登記處排隊，部分熱門樓盤的登記處門口均有超過千人排隊。

河西的開盤還設置了嚴格的銷售方案，這 10 個樓盤均有對購房者的驗資要求，先驗資后登記，驗資方式為提供指定銀行的銀行本票或定活兩便存單，最低驗資標準是 180 萬元，最高驗資標準是 430 萬元。其次，10 個樓盤全部要求最低八成首付，有一家甚至要求認購當天付清首付，最長的則是 7 天之內付清首付。

即便在如此嚴苛的條件下，南京樓市依然上演了萬人搶房的火爆景象。隨后的 12 月初，位于江北高新區(qū)的一樓盤招商蘭溪谷，推出 516 套房源，但有 8669 組買房人參與報名搖號 " 搶房 "，中簽率僅 5.9%。

這主要是由于上述熱門樓盤均是所謂的 " 限價福利盤 "，限價導致其開盤價格遠低于周邊二手房價格，一二手房價格倒掛嚴重。作為南京樓市最熱的區(qū)域之一，河西目前執(zhí)行嚴格的限價政策，河西南的新房申報價格均不超過 3.5 萬元 / 平方米，河西中的新房申報價格均不超過 4.5 萬元 / 平方米，但目前河西區(qū)域二手房的報價普遍在 5 萬 -6 萬元 / 平方米。而招商蘭溪谷此次推出的是其最后一批房源，銷售均價僅 13920-14870 元 / 平方米，但該項目的二手房掛牌價平均為 2.1 萬元 / 平方米，與新房價格倒掛超過 6000 元 / 平方米。

多位受訪人士認為，南京樓市已經(jīng)出現(xiàn)了分化。一方面，不少房企，甚至包括大型品牌房企為了年底沖量，紛紛推出一成首付的政策，另外一方面，熱門地段的限價樓盤還是 " 一房難求 "。" 有的地方是市場過熱引起爭搶，還有一直沒有房源的有新供應推出來就會比較受追捧，還有就是限價房，現(xiàn)在限價房推出來還是很受歡迎，不容易買到。" 孟祥遠說。

但對開發(fā)商而言，一成首付重現(xiàn)樓市的背后，其實是營銷的難度整體在加大。" 南京房子確實有點不好賣了。河西、江北高新區(qū)這些地方開過盤之后，整個南京新房和二手房倒掛的區(qū)域基本沒有了，最近江北新區(qū)開盤的幾個住宅，開盤當天沒有一家賣過 6 成。" 前述匿名業(yè)內人士說。