2017年接近尾聲，這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調，地方以城市群為調控場(chǎng)，調控效果逐步顯現。2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現什么特征？哪些因素在左右未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？

在12月21舉辦的鏈家研究院年度思享會(huì )上，鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)對2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)，并發(fā)布了年度市場(chǎng)報告《品質(zhì)時(shí)代——2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)展望》，其指出，2017年是“超級繁榮期”的尾巴，2018年的成交量不會(huì )有大起色，成交價(jià)相對穩定。但2018年是非常不一樣的年份。這是1998年中國啟動(dòng)“房改”20年周年，是中國以租賃、租購并舉為導向的新的住房改革運動(dòng)。也是“十三五”和十九大的發(fā)軔之年，這一系列的大周期變化都會(huì )反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

“大家一定要相信和敬畏互聯(lián)網(wǎng)的力量，中國房地產(chǎn)的前景取決于兩個(gè)10億人：10億城鎮移民和10億互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)民”楊現領(lǐng)說(shuō)，隨著(zhù)需求結構主體的變化，將促使中國房地產(chǎn)行業(yè)在2018年走進(jìn)“品質(zhì)時(shí)代”。

以下為楊現領(lǐng)的發(fā)言實(shí)錄（有刪減）：

2017年從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票和交易市場(chǎng)看，是大型房企的盛宴。大企業(yè)獲得了投資者非常明顯的估值溢價(jià)，這是資本的盛宴。同時(shí)，前面50家開(kāi)發(fā)企業(yè)的集中度已經(jīng)超過(guò)40%，未來(lái)會(huì )更加集中，所以這是一次銷(xiāo)售額的盛宴。

但這些大豐收都是表面的，背后要相信三股力量：

第一，相信和敬畏互聯(lián)網(wǎng)的力量，這么多年來(lái)，真正的盛宴從來(lái)都不是房地產(chǎn)，而是在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。騰訊的估值等于十個(gè)萬(wàn)科，等于前面TOP20開(kāi)發(fā)企業(yè)的市值總和，這才是真正的盛宴。而房地產(chǎn)領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)化仍然緩慢。

未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的改造，有兩個(gè)指標：第一個(gè)是房地產(chǎn)領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)占10億互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)的比重，比如騰訊是100%甚至更多，所以它已經(jīng)成為全球化公司，但房地產(chǎn)是兩千萬(wàn)用戶(hù)除以10億互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)，基本可以忽略。第二個(gè)指標是中國的城鎮化浪潮，今天是8億城鎮人口，未來(lái)將會(huì )達到10億，這10億人口怎么分布，他們的需求特征是什么，將決定房地產(chǎn)行業(yè)的需求結構和相應的供給結構。

第二股力量：過(guò)去20年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，是由1966年到1974年出生的兩億人帶動(dòng)的。大概五年之后，這批人將變成中國老齡社會(huì )的典型代表，85后、90后將會(huì )接力成為房地產(chǎn)行業(yè)的主力。他們的需求將會(huì )帶有時(shí)代格局，他們不會(huì )再去看電視，在北京這么高房?jì)r(jià)的地方為什么有客廳、為什么要放電視、為什么要放餐桌，對空間本質(zhì)的思考取決于這波人的需求結構是什么特征。

第三，要相信時(shí)代和運營(yíng)的力量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是階段性產(chǎn)物，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)還有十年甚至更長(cháng)周期，但它的消亡是必然的，只是時(shí)間問(wèn)題。從長(cháng)期講，開(kāi)發(fā)商將向運營(yíng)、服務(wù)轉變，跟開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售相關(guān)的業(yè)務(wù)占比只有5%。

日本三個(gè)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不單純是以開(kāi)發(fā)為主，都是多元化業(yè)務(wù)發(fā)展。中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應該會(huì )走向這樣，最后一定是基于自身在資源、資金上的能力，在租賃、物業(yè)、存量領(lǐng)域都占有一定份額，我相信日本的運營(yíng)管理和精細化管理，會(huì )對我們企業(yè)有非常大的指導，美國的REITs會(huì )對我們有很大的啟發(fā)。所以中國的未來(lái)大概會(huì )等于美國化的金融+日本化的運營(yíng)。

所以，站在2018年看長(cháng)周期，我們要相信互聯(lián)網(wǎng)的力量，運營(yíng)的力量，人的力量，這是房地產(chǎn)永恒不變需要思考的事情。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的5個(gè)特征

第一，2017、2016年均價(jià)漲幅超過(guò)全國的城市占比大概只有10%，說(shuō)明房?jì)r(jià)越來(lái)越集中，背后的動(dòng)力也越來(lái)越匱乏。無(wú)法支撐更多的城市一起漲，所以房?jì)r(jià)上漲永遠都是少數城市的故事。

成交量上，2018年很難保持2016年和2017年的高歌猛進(jìn)的局面。最重要的因素是利率收緊，中央經(jīng)濟工作會(huì )議的核心點(diǎn)包括，在未來(lái)三到五年內防風(fēng)險，其中很重要的是防范跟房地產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險，如房產(chǎn)金融風(fēng)險，以及跟房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險。不僅僅是資金價(jià)格上漲、額度緊張，還有放貸周期的延長(cháng)、資質(zhì)審查的更加嚴格，疊加在一起，影響到交易量。

第二，一個(gè)城市是不是能夠長(cháng)周期繁榮，歸根結底在于對人口的包容度，尤其是對年輕人口的包容度。很高的房?jì)r(jià)、很高的杠桿+長(cháng)周期的人口增速放緩，會(huì )導致一線(xiàn)城市房地產(chǎn)的估值得到一定重塑。深圳還是年輕人的深圳，但北京和上海已經(jīng)不是年輕人的城市。人口疏解帶來(lái)的結果一定會(huì )反映在市場(chǎng)上，比如說(shuō)上海的租金已經(jīng)連續兩年不怎么漲，甚至下降。北京也會(huì )出現類(lèi)似壓力。

第三，房地產(chǎn)的主戰場(chǎng)會(huì )從三四線(xiàn)城市回歸重點(diǎn)二線(xiàn)城市。2017年，三四線(xiàn)城市棚戶(hù)區改造、一系列貨幣化推動(dòng)等，使得其房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮。但2017年70%的高價(jià)土地都賣(mài)到三四線(xiàn)城市，庫存永遠都去不掉，三四線(xiàn)城市回面臨新庫存的壓力。

二線(xiàn)城市對未來(lái)人口流動(dòng)的政策吸引力更大。一些交通便利的人口大省，比如鄭州、武漢、合肥，都在經(jīng)歷大規模的基礎設施建設，它們的人口流入速度比較快，此輪建設完之后，它們的估值溢價(jià)會(huì )體現出來(lái)。

第四，城市圈成為載體，目前中國實(shí)際上已經(jīng)成為了城市群驅動(dòng)的房地產(chǎn)主體。

第五，潛在的未來(lái)趨勢有，人口向城市中心回流，日本東京都的三區人口最近十年都在漲，回到市中心。因為東京經(jīng)過(guò)城市更新改造，中心城區可宜居性變得更強，文化感更好。紐約也一樣。還有一個(gè)趨勢是職住平衡通過(guò)租賃市場(chǎng)、二手房交易，會(huì )得到很大的緩解。

租賃市場(chǎng)：“5+3”的發(fā)展思路

租賃市場(chǎng)按人群和城市分，不同的開(kāi)發(fā)商、中介公司，凡是做公寓的都可以從解決5類(lèi)人群和針對3類(lèi)城市入手，針對不同的租住需求，為其提供以可支付為核心的配套資源及服務(wù)。

五類(lèi)人群包括：

第一、二類(lèi)是農民工，本市低收入人群。他們傾向于家庭流動(dòng)，需求的典型特征是：居住安全、租金可支付、設施安全、機構化管理、交通便利、面積適中，即藍領(lǐng)公寓。

第三類(lèi)是年輕白領(lǐng)以單間為主的合租需求。目前一線(xiàn)城市租賃面積要小于其他發(fā)達城市；同時(shí)，租賃市場(chǎng)房源40%是商品房，還有老公房、農民自建房、回遷房等，供應端存在不夠和質(zhì)量問(wèn)題，所以供應總量不足且結構失衡，品質(zhì)有待提高。

第四、五類(lèi)是以家庭為中心的整租需求。這里有無(wú)房整租家庭，也有有房換組家庭，這類(lèi)人群一套甚至兩套房子，房子在北京五環(huán)外，工作在三環(huán)，所以他們也需要換租房。

三類(lèi)城市租房市場(chǎng)的分化：

第一類(lèi)城市：一線(xiàn)城市，北京、上海、深圳，存在剛性的絕對的住房短缺，以上五類(lèi)人群的住房需求都沒(méi)有得到滿(mǎn)足，需要增量盤(pán)活和開(kāi)發(fā)增量，比如北京大概租賃人口將近800萬(wàn)，房屋供應量大概300萬(wàn)間，所以在北京做租賃，必須提高每一平米房屋的使用價(jià)值。

第二類(lèi)城市：二線(xiàn)城市會(huì )存在一定程度的合租需求和床位需求，但沒(méi)有一線(xiàn)那么強，因為一線(xiàn)絕對的剛性房屋總量不夠，所以重點(diǎn)在盤(pán)活存量；

第三類(lèi)城市：三四線(xiàn)沒(méi)有人口凈流入，不太需要床位產(chǎn)品，也不太需要合租產(chǎn)品，只需要核心地段的高端、整租產(chǎn)品。所以三四線(xiàn)城市要做租賃，一定要在中心地段最好的位置，做最好的配置和服務(wù)，滿(mǎn)足基本保障。

北京租房人群畫(huà)像：高學(xué)歷、高流動(dòng)性、高互聯(lián)網(wǎng)人員等

鏈家研究院對北京線(xiàn)下1000個(gè)租戶(hù)的調查數據顯示。21到35歲年齡的人占91%，83%為流動(dòng)人口，65%的人學(xué)歷在本科及以上，互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員33%，所以北京租客的特征是高度年輕化、高流動(dòng)性、高學(xué)歷、高互聯(lián)網(wǎng)人員占比。

換房頻率也比較高，一年換一次房的占比17.29%，換兩次的占比29.79%，換三次的為28.25%。租期比較短。

對開(kāi)發(fā)商而言，租客一年換兩到三次，每年都要管理兩到三次的租賃周期，這是很大的換房找客成本。開(kāi)發(fā)商做公寓最大的問(wèn)題就是，開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)掉之后，幾乎跟自己沒(méi)關(guān)系了，但做租賃后，會(huì )發(fā)現房子開(kāi)發(fā)出來(lái)是服務(wù)的開(kāi)始，必須要做好房源管理、出租管理。

租金收入比在10%-30%的居多，合租一個(gè)單間的占比39.20%，其次最多的需求是整租，占比34.49%。整體的租住面積比較小，人均居住面積15-20平米的占比最高，為31.12%。

47%的人出行為地鐵，所以他們特別考量房子的交通，地鐵房的租金平均會(huì )有30%左右的溢價(jià)。租房信息的獲取渠道上，朋友介紹的占比最高，為49.1%。

四類(lèi)市場(chǎng)居住主體需求指向“品質(zhì)時(shí)代”

中國的房屋購買(mǎi)需求，未來(lái)會(huì )面臨四種結構化的住房需求。

第一類(lèi)，高收入人群、有房一族的改善性需求成為市場(chǎng)主流。比如在北京買(mǎi)房子的，年齡越來(lái)越往后推遲，以30到46歲的中年人為主，核心需求是換房。在全國，改善性需求已經(jīng)快接近50%。對品質(zhì)需求會(huì )非常強。所以什么是品質(zhì)？怎么滿(mǎn)足這些人的品質(zhì)改善需求？是需要考慮的問(wèn)題。

大環(huán)境比較平淡的情況下，結構化的好房子還會(huì )繼續享受市場(chǎng)上的溢價(jià)，因為供給不夠。北京土地供應越來(lái)越多的供應到公租房、共有產(chǎn)權房、自持性租賃住房，非常不靠譜。政府的政策錯的越厲害，開(kāi)發(fā)商的機會(huì )就越大。

第二類(lèi)，中等收入家庭的首次置業(yè)需求，首次置業(yè)門(mén)檻的剛需房已突破460萬(wàn)元，大部分人已經(jīng)買(mǎi)不起房。首次置業(yè)未來(lái)越來(lái)越多的只能靠二手房，二手房提供的房源更多，可選性更強。

第三類(lèi)是單身獨居人群的品質(zhì)居住。中國的單身比例、離婚率都在快速上漲。適齡未婚青年、離異不再婚中青年、喪偶老年人構成了獨居三大主力。這部分人群的需求特征，有兩本書(shū)一定要讀，一本是《單身社會(huì )》，第二本是《人類(lèi)住宅六千年》，講人類(lèi)這六千年里住宅的各種變遷，回歸到人性中最本質(zhì)的東西找答案。

第四類(lèi)是老年人分散式的”居家養老”需求。老年人不喜歡跟老年人一起住，不喜歡養老院，喜歡的是居家分散式養老。日本的分散式養老非常成熟，核心在于產(chǎn)品設計，電梯縱深非常長(cháng)，可以放下兩個(gè)輪椅，馬桶的設計可以讓老年人一個(gè)人可以生活的很好，讓老年人分散居住融入社區，圍繞老年人的產(chǎn)品設備、配套服務(wù)，都是新的需求。所以養老院非常不靠譜，怎樣滿(mǎn)足老年人的居家養老服務(wù)，核心不是住宅本身，核心是與老年人生活相關(guān)的各種各樣的服務(wù)。

這些人群的需求，共同指向的是“品質(zhì)”，是“好宅”而非“豪宅”。

而這也需要品質(zhì)的信息跟品質(zhì)的服務(wù)，線(xiàn)上靠?jì)热?，線(xiàn)下靠一系列職業(yè)化階層的崛起，要靠靠譜、專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀人，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理人員、專(zhuān)業(yè)的租賃房屋管理人員等等，這一系列的服務(wù)階層都需要全面的崛起和職業(yè)化，才能夠把城市人的房子管理好，這是我們面臨的核心問(wèn)題。