南京一樓盤(pán)推 379 套房?jì)H賣(mài)出不到 10 套 ——

強力調控，樓市年末降溫了

" 唉，運氣好差，蘭溪谷 5700 多號，白馬瀾山 2200 多號，華潤國際社區 3500 多號，想買(mǎi)的樓盤(pán)一個(gè)都搖不中。"12 月 26 日，南京多家樓盤(pán)搖號售房，下午 5 點(diǎn)多，記者加入的一個(gè) " 韶房 " 微信群里，跳出網(wǎng)友 " 膽小鬼 " 發(fā)出的 " 壞消息 "。

" 膽小鬼 " 參與搖號的這三家江北樓盤(pán)，個(gè)個(gè)炙手可熱，如華潤國際社區 1145 套房，共有 7251 人報名搖號，買(mǎi)房概率只有 15.8%;旭輝銀城白馬瀾山 166 套房，3222 人搖號，買(mǎi)房概率僅 5.15%。

年末，南京樓盤(pán)放量沖刺年度業(yè)績(jì)。僅在上周，就有 21 家樓盤(pán)齊領(lǐng)銷(xiāo)售許可，6000 多套房源接踵涌市。不過(guò)，從銷(xiāo)售狀況來(lái)看，卻是幾家歡樂(lè )幾家愁。上述 " 神盤(pán)現象 "，已絕非當前南京樓市的普遍寫(xiě)照。

25 日晚，南京鼓樓濱江樓盤(pán)深業(yè)濱江半島開(kāi)盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)通知購房人 17：30 簽到，18：30 選房。然而，不少買(mǎi)房人直到 19：30 才趕到現場(chǎng)。不爭、不搶?zhuān)瑥娜葸x房，這樣的場(chǎng)景在往常著(zhù)實(shí)不多見(jiàn)。

這家樓盤(pán)推出 264 套毛坯房源，銷(xiāo)許均價(jià) 38780 元 / 平方米，其中，平層房源主力面積 132-192 平方米，12 套躍層房源面積 220-360 平方米。如此算來(lái)，買(mǎi)一套毛坯房，總價(jià)少則 500 多萬(wàn)元，多則 1000 多萬(wàn)元，購房成本不菲。原本，經(jīng)過(guò)公證搖號，這家樓盤(pán)共有 443 組有效買(mǎi)房人，購房概率 59.6%。而截至 26 日 19：30，官網(wǎng) " 網(wǎng)上房地產(chǎn) " 顯示，其開(kāi)盤(pán)認購套數僅 62 套。

12 月 23 日，城東馬群地鐵口的中垠紫金觀(guān)邸 168 套房新房開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 26500 元 / 平方米，該樓盤(pán)上次開(kāi)盤(pán)還是去年 7 月，時(shí)隔一年多，受限價(jià)影響，樓盤(pán)銷(xiāo)許價(jià)格與前期基本持平，每平方米售價(jià)比周邊二手房小區低數百元至 4000 多元。按理，這樣的一、二手房?jì)r(jià)格倒掛對市場(chǎng)購買(mǎi)新房很有吸引力，確實(shí)也有 813 組買(mǎi)房人報名參與搖號，買(mǎi)房概率不到 21%。然而，看上去 " 一房難求 " 的樓盤(pán)，最終銷(xiāo)售結果卻出乎意料：居然沒(méi)賣(mài)完!

這家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當天，售樓處一大早就被購房人塞滿(mǎn)，其中不少人沖著(zhù)約 90 平方米小戶(hù)型而來(lái)，既有買(mǎi)房結婚的剛需自住者，更有希望低成本投資的購買(mǎi)者。最終，一些購房人在沒(méi)有中意戶(hù)型的情況下放棄購房，而樓盤(pán)所售大戶(hù)型房源乏人問(wèn)津。

記者查詢(xún) " 網(wǎng)上房地產(chǎn) " 發(fā)現，上周南京開(kāi)盤(pán)的一批樓盤(pán)中，有幾家明顯 " 欠收 "。江北的通宇林景尊園推出 379 套房，均價(jià) 27300 元 / 平方米，至 26 日晚僅認購 8 套、成交 1 套。這家樓盤(pán)以低總價(jià)的小戶(hù)型為主力，銷(xiāo)售卻如此低迷，的確也是 " 爆冷 ";江寧祿口純新盤(pán)藍天星港花園，推出 459 套精裝房，均價(jià) 17000 多元 / 平方米，樓盤(pán)賣(mài)的基本是 80 多平方米的小戶(hù)型，總價(jià)多在 100 多萬(wàn)，但到 26 日晚不過(guò)認購出 219 套。

官方數據顯示，上周南京 8 家樓盤(pán)共推 2165 套商品住宅，而一周來(lái)當地樓市共認購商品住宅 1291 套、成交 1634 套，與此前一周認購 1070 套、成交 2050 套相比，認購量上漲兩成，成交卻下跌 20%。顯然，在房企沖業(yè)績(jì)加大供應量的情況下，往年年末通常出現的成交 " 翹尾 " 行情并沒(méi)出現。

市場(chǎng)的絲絲涼意，其實(shí)在土地拍賣(mài)市場(chǎng)也可感受到。12 月 22 日、27 日、29 日，南京連辦三場(chǎng)網(wǎng)上土地拍賣(mài)會(huì )，21 幅地塊起槌開(kāi)拍，而從 22 日拍賣(mài)的 6 幅地塊來(lái)看，江寧、六合的 5 幅住宅用地均未達到最高限價(jià)。

莫尼塔調研顯示，在限價(jià)的前提下，去年高價(jià)地利潤受到嚴重擠壓，當前的調控政策未見(jiàn)松動(dòng)跡象，開(kāi)發(fā)商有前車(chē)之鑒，不敢哄抬地價(jià)，市場(chǎng)繼續降溫。

地價(jià)與房?jì)r(jià)，一直互相影響和牽制，地價(jià)穩、房?jì)r(jià)穩;房?jì)r(jià)穩，又促進(jìn)地價(jià)穩。

值得一提的是，在強力調控之下，南京房?jì)r(jià)整體降了。據國家統計局發(fā)布的數據，11 月南京房?jì)r(jià)同比下跌 1.5%。這意味著(zhù)，南京房?jì)r(jià)已跌回一年前的水平。

365 淘房的統計數據表明，今年至今，南京已有 20 家樓盤(pán)價(jià)格下跌，其中每平方米房?jì)r(jià)下跌超千元的有 3 家，有 13 家跌幅從 900 元至 100 元不等。銀城東岳府今年最新開(kāi)盤(pán)與去年最后開(kāi)盤(pán)相比，房?jì)r(jià)下跌 1521 元。

業(yè)內人士文濤預判，接下來(lái)還有幾類(lèi)房源的價(jià)格可能下跌：因房?jì)r(jià)透支、產(chǎn)品落后、總價(jià)過(guò)高、口碑太差、區位偏遠而賣(mài)不出的新房，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)是大概率;一度受投資客追捧的 " 都市圈 " 樓盤(pán)，因缺少人口導入、產(chǎn)業(yè)支撐和 " 接盤(pán)俠 "，降價(jià)也在所難免;高價(jià)的公寓房、旅游度假類(lèi)地產(chǎn)等，也將受到不少沖擊。雖然一些房企尚未祭出降價(jià)大旗，但打折及一成首付等促銷(xiāo)手段，已在南京樓市蔓延。

不得不提的，還有金融這只 " 手 "。11 月起銀行紛紛調高商業(yè)貸款利率，首套房貸利率普遍上浮 10%-15%，二套房貸利率上浮幅度更高，看上去整體房?jì)r(jià)略降，但貸款利率的上升卻將價(jià)格利好沖抵大半。繼 " 租購并舉 " 長(cháng)效機制著(zhù)力推進(jìn)后，權威人士談房地產(chǎn)稅征收的消息不斷釋放，對市場(chǎng)心理預期的影響同樣不容忽視。