從4月23日限購政策出臺，到9月30日限購政策加碼；從上半年的“一房難求”到下半年的不溫不火；從年初的土地拍熱，到年底的土地市場(chǎng)降溫……在即將過(guò)去的2017年，甬城樓市經(jīng)歷了從火熱到平穩的過(guò)程。

12月23日，住建部部長(cháng)王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會(huì )議上表示，明年將針對各類(lèi)需求實(shí)行差別化調控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。這些動(dòng)向將會(huì )對2018年的甬城樓市產(chǎn)生什么的影響？業(yè)內專(zhuān)家對2018年的樓市發(fā)展有哪些判斷？昨天，記者對此進(jìn)行了采訪(fǎng)。

從“一房難求”到不溫不火

據不完全統計，在2017年，全國有上百個(gè)城市發(fā)布新的樓市調控政策，可以說(shuō)是樓市調控最嚴的一年。

除政策外，房?jì)r(jià)最牽動(dòng)人心。兩三年前，寧波樓市的均價(jià)為1.2萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/平方米，而今年，寧波房?jì)r(jià)已經(jīng)全面進(jìn)入“2萬(wàn)+”時(shí)代。

4月24日，我市開(kāi)始實(shí)施樓市限購政策，劃了一個(gè)“限購圈”，從此，寧波樓市分為圈內和圈外兩大塊。受限購政策調控影響，多數購房者只能選擇購置圈外房產(chǎn)，使得圈外樓盤(pán)吃香，價(jià)格也隨之上漲。

9月30日，限購政策加碼，政策明確“在海曙區、江北區、鄞州區、鎮海區、北侖區行政區域內新購買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)滿(mǎn)2年后方可轉讓?zhuān)徺I(mǎi)時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽時(shí)間為準”，這意味著(zhù)寧波首次加入限售行列。

業(yè)內人士指出，今年寧波兩次對樓市進(jìn)行調控，不僅是為了抑制投資、穩定房?jì)r(jià)，更是為了促進(jìn)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩有序發(fā)展。

上半年，寧波樓市“日光盤(pán)”頻現，有買(mǎi)家調侃，買(mǎi)房基本靠“搶”。尤其是在今年3月開(kāi)盤(pán)數量創(chuàng )下新高，新開(kāi)樓盤(pán)有30余個(gè)(不完全統計)，一批“時(shí)光盤(pán)”“夜光盤(pán)”“日光盤(pán)”密集出現，如海曙金茂悅的“時(shí)光盤(pán)”，開(kāi)盤(pán)不到1小時(shí)，200多套加推的房子被一搶而空；4月26日晚，富力院士廷開(kāi)盤(pán)2小時(shí)，500套房源全部成交。

不過(guò)，隨著(zhù)下半年“9·30”調控政策的加碼，樓市逐漸降溫，成交量明顯下降。10月，12個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)的去化率不到六成；11月，13個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)去化率不到五成。同時(shí)，受政策影響，購房者的觀(guān)望情緒加重。

土地市場(chǎng)逐漸降溫

很多人可能還記得，今年開(kāi)年寧波主城區的第一次宅地土拍，位于鎮海莊市街道的兩塊地，分別掛牌2610元/平方米和3000元/平方米，被萬(wàn)科以8310元/平方米、9220元/平方米競得。時(shí)隔一周，鎮海再次迎來(lái)土拍，寧大花園南側地塊吸引13家房企進(jìn)場(chǎng)，最終成交價(jià)高達9100元/平方米。

“限購圈”劃出后，土地市場(chǎng)迎來(lái)三連拍：首先是東錢(qián)湖的兩塊地，被融創(chuàng )和鎮海住房拿下，最高價(jià)拍出15735元/平方米；一天之后，“限購圈”內迎來(lái)土拍，高新區一塊宅地拍出16200元/平方米，創(chuàng )下該區域地價(jià)新高；作為三連拍的最后一場(chǎng)，江北洪塘一塊地的出讓也吸引了19家房企競逐，最終以13100元/平方米成交。6月14日，高新區一塊地起拍價(jià)為11600元/平方米，一經(jīng)推出就廣受關(guān)注，最終被金隅以20000元/平方米拿下。

土地市場(chǎng)的熱情繼續高漲，6月28日，江北核心地塊海田大廈南側地塊，以21861元/平方米刷新了寧波地價(jià)新紀錄。7月12日，海曙姚豐地塊也拍出了19600元/平方米的“封頂價(jià)”；時(shí)隔一周，這個(gè)地價(jià)被刷新，海曙南門(mén)一地塊的成交價(jià)高達21861元/平方米。

不過(guò)，隨著(zhù)限購政策的加碼，土地市場(chǎng)也逐漸降溫。12月，江北灣頭一地塊掛牌樓面價(jià)為8630元/平方米，競得價(jià)僅為9430元/平方米。

專(zhuān)家認為：明年樓市將開(kāi)啟發(fā)展新紀元，或將成為購房者的“機會(huì )年”。

2017年即將過(guò)去，明年的樓市發(fā)展會(huì )有哪些新趨勢？業(yè)內專(zhuān)家對此怎么看？

寧波百隆房產(chǎn)總經(jīng)理謝耀生認為，2018年的甬城樓市將開(kāi)啟新時(shí)代發(fā)展新紀元。“多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度正在逐步建立，房產(chǎn)市場(chǎng)的居住屬性正在逐步回歸。”謝耀生認為，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”導向引領(lǐng)下，長(cháng)租公寓將成為熱詞。據統計，我國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長(cháng)租公寓。“美國的住房租賃企業(yè)占據市場(chǎng)份額的比例高達30%，而我國的這一比例尚不足3%，可見(jiàn)長(cháng)租公寓在我國有廣闊的發(fā)展前景。”謝耀生說(shuō)。

業(yè)內人士分析認為，盡管開(kāi)發(fā)商拿地用于自持出租，會(huì )面臨回款周期長(cháng)和占用大量資金的困難，但在目前房地產(chǎn)形勢走低的情況下，只要有利可圖，大家還是會(huì )選擇這條路。此外，不少城市在土地拍賣(mài)時(shí)開(kāi)始加入全部或部分自持的條款，要求自持地塊所建住房或“多租少售”或“只租不售”，這也使“租售并舉”有了政策上的保障。

謝耀生認為，長(cháng)租公寓可鼓勵社會(huì )資本的參與。“老百姓手上有資金，但找不到合適的渠道投資，采用眾籌的辦法讓社會(huì )資本參與進(jìn)來(lái)，一方面能保障投資者資產(chǎn)的穩定增長(cháng)，另一方面也能減少房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠周期長(cháng)的難題。”

“我們預計2018年一手房成交量不會(huì )超過(guò)2017年。”寧波天時(shí)利房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理周萍說(shuō)，“首先，受限購政策影響，樓市普漲的可能性小。此外，2018年也是改善性購房全面爆發(fā)的第三年，改善需求的能量已開(kāi)始減弱，靠改善性住房需求繼續大幅拉升房?jì)r(jià)已不可能?？傮w來(lái)說(shuō)，2018年的樓市會(huì )往平穩健康有序的方向發(fā)展，持續高位盤(pán)整的可能性較大。”

對于老百姓來(lái)說(shuō)，2018年購房是否合適？對此，騰訊房產(chǎn)寧波站薛敏強預測，2018年是市場(chǎng)的調整年，也將是購房者的機會(huì )年。“2017年，市場(chǎng)熱詞是地王和地鐵，2017年的地王幾乎都跟地鐵有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，那么當高價(jià)土地變成高價(jià)房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)的時(shí)候，這個(gè)地塊的熱度才剛剛開(kāi)始顯現出來(lái)，就像地鐵盤(pán)也是要等地鐵網(wǎng)絡(luò )全通車(chē)的時(shí)候才能充分體現其價(jià)值一樣。”

“其次，我們要關(guān)注限售，限售政策直接關(guān)乎近兩年的市場(chǎng)供給，尤其是存量房市場(chǎng)的供給，在‘棚改’的背景下，熱點(diǎn)區域的次新房仍將一房難求，這也將給中介企業(yè)帶來(lái)新的開(kāi)店布局思路。”薛敏強說(shuō)，“最后就是長(cháng)效機制了，時(shí)間一年一年地過(guò)去，無(wú)論是租售并舉還是征房產(chǎn)稅，腳步可能離我們越來(lái)越近了，市場(chǎng)風(fēng)向的變化將直接導致市場(chǎng)參與者心理預期的變化，也會(huì )直接體現在房?jì)r(jià)上。當然我們也不是說(shuō)一棍子打死，還是可以一分為二地來(lái)看問(wèn)題，比如說(shuō)看看限購圈外現在較熱的區域哪些在迅速降溫，或者也可以看看經(jīng)過(guò)這一輪上漲后還有哪些區域屬于洼地，是不是有機會(huì )介入。所以，我認為2018年是市場(chǎng)的調整年也將是購房者的機會(huì )年。”寧波晚報記者周科娜