從4月23日限購政策出臺，到9月30日限購政策加碼；從上半年的“一房難求”到下半年的不溫不火；從年初的土地拍熱，到年底的土地市場降溫……在即將過去的2017年，甬城樓市經(jīng)歷了從火熱到平穩(wěn)的過程。

12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。這些動向?qū)?018年的甬城樓市產(chǎn)生什么的影響？業(yè)內(nèi)專家對2018年的樓市發(fā)展有哪些判斷？昨天，記者對此進(jìn)行了采訪。

從“一房難求”到不溫不火

據(jù)不完全統(tǒng)計，在2017年，全國有上百個城市發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，可以說是樓市調(diào)控最嚴(yán)的一年。

除政策外，房價最牽動人心。兩三年前，寧波樓市的均價為1.2萬~1.3萬元/平方米，而今年，寧波房價已經(jīng)全面進(jìn)入“2萬+”時代。

4月24日，我市開始實施樓市限購政策，劃了一個“限購圈”，從此，寧波樓市分為圈內(nèi)和圈外兩大塊。受限購政策調(diào)控影響，多數(shù)購房者只能選擇購置圈外房產(chǎn)，使得圈外樓盤吃香，價格也隨之上漲。

9月30日，限購政策加碼，政策明確“在海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓，購買時間以交易合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)”，這意味著寧波首次加入限售行列。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年寧波兩次對樓市進(jìn)行調(diào)控，不僅是為了抑制投資、穩(wěn)定房價，更是為了促進(jìn)寧波房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)有序發(fā)展。

上半年，寧波樓市“日光盤”頻現(xiàn)，有買家調(diào)侃，買房基本靠“搶”。尤其是在今年3月開盤數(shù)量創(chuàng)下新高，新開樓盤有30余個(不完全統(tǒng)計)，一批“時光盤”“夜光盤”“日光盤”密集出現(xiàn)，如海曙金茂悅的“時光盤”，開盤不到1小時，200多套加推的房子被一搶而空；4月26日晚，富力院士廷開盤2小時，500套房源全部成交。

不過，隨著下半年“9·30”調(diào)控政策的加碼，樓市逐漸降溫，成交量明顯下降。10月，12個新開樓盤的去化率不到六成；11月，13個新開樓盤去化率不到五成。同時，受政策影響，購房者的觀望情緒加重。

土地市場逐漸降溫

很多人可能還記得，今年開年寧波主城區(qū)的第一次宅地土拍，位于鎮(zhèn)海莊市街道的兩塊地，分別掛牌2610元/平方米和3000元/平方米，被萬科以8310元/平方米、9220元/平方米競得。時隔一周，鎮(zhèn)海再次迎來土拍，寧大花園南側(cè)地塊吸引13家房企進(jìn)場，最終成交價高達(dá)9100元/平方米。

“限購圈”劃出后，土地市場迎來三連拍：首先是東錢湖的兩塊地，被融創(chuàng)和鎮(zhèn)海住房拿下，最高價拍出15735元/平方米；一天之后，“限購圈”內(nèi)迎來土拍，高新區(qū)一塊宅地拍出16200元/平方米，創(chuàng)下該區(qū)域地價新高；作為三連拍的最后一場，江北洪塘一塊地的出讓也吸引了19家房企競逐，最終以13100元/平方米成交。6月14日，高新區(qū)一塊地起拍價為11600元/平方米，一經(jīng)推出就廣受關(guān)注，最終被金隅以20000元/平方米拿下。

土地市場的熱情繼續(xù)高漲，6月28日，江北核心地塊海田大廈南側(cè)地塊，以21861元/平方米刷新了寧波地價新紀(jì)錄。7月12日，海曙姚豐地塊也拍出了19600元/平方米的“封頂價”；時隔一周，這個地價被刷新，海曙南門一地塊的成交價高達(dá)21861元/平方米。

不過，隨著限購政策的加碼，土地市場也逐漸降溫。12月，江北灣頭一地塊掛牌樓面價為8630元/平方米，競得價僅為9430元/平方米。

專家認(rèn)為：明年樓市將開啟發(fā)展新紀(jì)元，或?qū)⒊蔀橘彿空叩?ldquo;機(jī)會年”。

2017年即將過去，明年的樓市發(fā)展會有哪些新趨勢？業(yè)內(nèi)專家對此怎么看？

寧波百隆房產(chǎn)總經(jīng)理謝耀生認(rèn)為，2018年的甬城樓市將開啟新時代發(fā)展新紀(jì)元。“多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度正在逐步建立，房產(chǎn)市場的居住屬性正在逐步回歸。”謝耀生認(rèn)為，在“房子是用來住的，不是用來炒的”導(dǎo)向引領(lǐng)下，長租公寓將成為熱詞。據(jù)統(tǒng)計，我國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長租公寓。“美國的住房租賃企業(yè)占據(jù)市場份額的比例高達(dá)30%，而我國的這一比例尚不足3%，可見長租公寓在我國有廣闊的發(fā)展前景。”謝耀生說。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管開發(fā)商拿地用于自持出租，會面臨回款周期長和占用大量資金的困難，但在目前房地產(chǎn)形勢走低的情況下，只要有利可圖，大家還是會選擇這條路。此外，不少城市在土地拍賣時開始加入全部或部分自持的條款，要求自持地塊所建住房或“多租少售”或“只租不售”，這也使“租售并舉”有了政策上的保障。

謝耀生認(rèn)為，長租公寓可鼓勵社會資本的參與。“老百姓手上有資金，但找不到合適的渠道投資，采用眾籌的辦法讓社會資本參與進(jìn)來，一方面能保障投資者資產(chǎn)的穩(wěn)定增長，另一方面也能減少房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠周期長的難題。”

“我們預(yù)計2018年一手房成交量不會超過2017年。”寧波天時利房地產(chǎn)投資咨詢有限公司總經(jīng)理周萍說，“首先，受限購政策影響，樓市普漲的可能性小。此外，2018年也是改善性購房全面爆發(fā)的第三年，改善需求的能量已開始減弱，靠改善性住房需求繼續(xù)大幅拉升房價已不可能?？傮w來說，2018年的樓市會往平穩(wěn)健康有序的方向發(fā)展，持續(xù)高位盤整的可能性較大。”

對于老百姓來說，2018年購房是否合適？對此，騰訊房產(chǎn)寧波站薛敏強預(yù)測，2018年是市場的調(diào)整年，也將是購房者的機(jī)會年。“2017年，市場熱詞是地王和地鐵，2017年的地王幾乎都跟地鐵有著千絲萬縷的聯(lián)系，那么當(dāng)高價土地變成高價房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場的時候，這個地塊的熱度才剛剛開始顯現(xiàn)出來，就像地鐵盤也是要等地鐵網(wǎng)絡(luò)全通車的時候才能充分體現(xiàn)其價值一樣。”

“其次，我們要關(guān)注限售，限售政策直接關(guān)乎近兩年的市場供給，尤其是存量房市場的供給，在‘棚改’的背景下，熱點區(qū)域的次新房仍將一房難求，這也將給中介企業(yè)帶來新的開店布局思路。”薛敏強說，“最后就是長效機(jī)制了，時間一年一年地過去，無論是租售并舉還是征房產(chǎn)稅，腳步可能離我們越來越近了，市場風(fēng)向的變化將直接導(dǎo)致市場參與者心理預(yù)期的變化，也會直接體現(xiàn)在房價上。當(dāng)然我們也不是說一棍子打死，還是可以一分為二地來看問題，比如說看看限購圈外現(xiàn)在較熱的區(qū)域哪些在迅速降溫，或者也可以看看經(jīng)過這一輪上漲后還有哪些區(qū)域?qū)儆谕莸?，是不是有機(jī)會介入。所以，我認(rèn)為2018年是市場的調(diào)整年也將是購房者的機(jī)會年。”寧波晚報記者周科娜