樓市

2017年，我國經(jīng)濟整體運行平穩，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。多種跡象表明，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”指導下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現收窄態(tài)勢，未來(lái)隨著(zhù)“去庫存、去杠桿”的推進(jìn)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能進(jìn)一步降溫。

過(guò)去20年中，沒(méi)有哪一年的調控政策密集發(fā)布程度接近2017年。在這種背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)已從高速增長(cháng)的“黃金十年”進(jìn)入到政策周期波動(dòng)幅度較大的“白銀時(shí)代”，全國已有110個(gè)城市累計發(fā)布250多次調控政策，包括限購、限貸、限售、房貸和開(kāi)發(fā)貸定向加息，在此之下，2017年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資基本保持穩定。

熱點(diǎn)城市降溫明顯，需求端去庫存顯效

從供給側投資角度看，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在2015年降至1%“冰點(diǎn)”后，在2016年逐步回升，2017年上半年增速持續沖高，前4月累計增速達9.3%，創(chuàng )近兩年新高；此后緩步下行，前11月累計同比增速維持在7.5%，較1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。這無(wú)疑說(shuō)明2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速更顯穩健、溫和、理性。

此外，土地購置面積同比增速在2017年年初由負轉正后，一直保持著(zhù)穩步增長(cháng)，土地市場(chǎng)熱度不減，2017年1-9月份土地成交累計同比上升12.2%，較2016年全年土地成交同比增長(cháng)3.4%有大幅增長(cháng)，土地成交一直是房地產(chǎn)新開(kāi)工面積帶動(dòng)投資增長(cháng)的領(lǐng)先指標。但從資金來(lái)源上，定金、預收款及按揭所占比例從原來(lái)的30%提高到目前的47%，投資資金更多依靠房地產(chǎn)銷(xiāo)售。由此，未來(lái)房地產(chǎn)投資或將繼續下降。

需求側看，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增速從2017年初的25.1%回落到2017年1-11月份的7.9%，其中，商品住宅從23.7%回落到5.4%。商品房待售面積從2017年1-2月的7.06億平方米下降到1-11月的5.96億平方米，整體降幅約15%，其中，住宅待售面積較年初最高點(diǎn)減少6178萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存取得積極進(jìn)展。

一般而言，樓市庫存水平與房?jì)r(jià)漲跌直接相關(guān)。

從房?jì)r(jià)漲幅看，2017年，70個(gè)大中城市商品住宅售價(jià)同比上漲的城市的平均漲幅持續下降。國家統計局數據顯示，從2017年5月份開(kāi)始，上海、北京出現房?jì)r(jià)環(huán)比“零增長(cháng)”，深圳房?jì)r(jià)環(huán)比下跌；到2017年11月份，11個(gè)熱點(diǎn)城市新房?jì)r(jià)格跌回一年前，熱點(diǎn)城市的降溫更是明顯

總體來(lái)看，近年來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢已逐步分化，一部分以去庫存為目標，另一部分大城市周邊城市以控房?jì)r(jià)為主。隨著(zhù)限購、限貸政策實(shí)施及預售證的限發(fā)，以往熱炒買(mǎi)房的現象受到抑制，非理性需求得到有效控制，這也從商品房銷(xiāo)售數據上得以反映?？梢哉f(shuō)，擠出投資、投機需求后的市場(chǎng)，增幅以平穩下降的態(tài)勢回落，規避了更多市場(chǎng)過(guò)熱的風(fēng)險。

2018年調控效果將進(jìn)一步顯現

“信貸收緊”是2017年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)。在去杠桿疊加金融監管趨嚴的大背景下，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度隨之大增。2017年1-11月，108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%。事實(shí)上，這一數字并未反映出房企融資的真實(shí)困難程度，個(gè)別房企的高額融資拉高了整體水平。比如2017年1-11月，恒大和陽(yáng)光城分別融得資金1724億元和1036億元，創(chuàng )下單個(gè)房企歷年融資規模新高。如剔除上述情況，2017年前11個(gè)月的房企融資總額則為7254億元，較2016年全年下降31%。這意味著(zhù)大部分房企的融資額下降明顯。

在傳統融資渠道受限的情況下，房企開(kāi)始尋找其他融資方式。目前來(lái)看，行業(yè)融資結構正在被資產(chǎn)證券化改變。2015年時(shí)，資產(chǎn)證券化僅占房企融資總額的0.3%；2017年前11個(gè)月，這一數字已提升至4.2%。在房企大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的趨勢下，未來(lái)資產(chǎn)證券化的比例還將進(jìn)一步提升。

最重要的是，“房住不炒、租購并舉”預示著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)格局真的要變了。

2017年以來(lái)，租售并舉、共有產(chǎn)權、限售等房地產(chǎn)長(cháng)效機制已經(jīng)逐漸落地。比如三亞等城市，取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后5年才可以上市，這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時(shí)間，杜絕了炒房可能性。北京市住建委也表示，今后五年本市將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權住房供地，通過(guò)增加中小套型住房供應，合理制定價(jià)格，有效推動(dòng)本市住房?jì)r(jià)格平穩健康運行。這些做法的核心是“房住不炒”，房地產(chǎn)回歸平穩。

可以預見(jiàn)，租賃市場(chǎng)發(fā)展將成為2018年住房制度改革的核心內容，未來(lái)相關(guān)配套政策，比如土地、金融和供應模式等政策有望進(jìn)一步細化并出臺。與此同時(shí)，2018年房地產(chǎn)短期調控不會(huì )放松，同時(shí)長(cháng)效機制建設加快，調控效果將進(jìn)一步顯現。