據(jù)易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱統(tǒng)計(jì)，2016年租賃住宅人口基礎(chǔ)是1.89億人，到2020年會(huì)增加到2.2億人。這一數(shù)字約占到全國總?cè)丝诘?/6，也就是說每6個(gè)人里就有一個(gè)人有租房需求，租房總?cè)藬?shù)相當(dāng)于現(xiàn)在的10個(gè)北京城。

龐大的租賃需求加上國家政策的鼓勵(lì)推動(dòng)，未來市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)迅速發(fā)生變化，甚至影響到房地產(chǎn)企業(yè)的位次。所以萬科、碧桂園等龍頭企業(yè)，和鏈家、世聯(lián)行等中介機(jī)構(gòu)都在全力布局租賃市場(chǎng)，盡管丁祖昱測(cè)算現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓現(xiàn)金流回收期長(zhǎng)達(dá)6年，比商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)更薄、資金需求量更大，但這個(gè)賽道又不得不提前布局。碧桂園、萬科、龍湖、旭輝、佳兆業(yè)、遠(yuǎn)洋等明確提出長(zhǎng)租公寓戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)的10家合計(jì)布局房源要超過200萬間。但目前的供給結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重錯(cuò)配，高端公寓太多，而便宜實(shí)惠的房源占比非常少。

租賃住宅市場(chǎng)的6大關(guān)鍵點(diǎn)：

四類企業(yè)搶食蛋糕，頭尾企業(yè)差距大

目前已經(jīng)有約1000家品牌運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入租賃市場(chǎng)，有約30家房地產(chǎn)企業(yè)開始深度介入，還有約10家地產(chǎn)中介進(jìn)入市場(chǎng)，如鏈家、我愛我家、世聯(lián)行；此外還有約20家酒店在集中式公寓開始布局。

在品牌運(yùn)營(yíng)商已開房源中，分散式運(yùn)營(yíng)商已開業(yè)房源最多的是鏈家自如，也開業(yè)房源超過45萬間；其次是我愛我家相寓，開業(yè)房源約40萬間；愛上租發(fā)展也很迅猛，已經(jīng)開業(yè)房源達(dá)到6萬間；其后，青客、美麗屋、優(yōu)客逸家、寓見、蛋殼、包租婆6家分散式公寓運(yùn)營(yíng)商的房源數(shù)量也超過了1萬間。在中介企業(yè)里，自如仍然排在第一，而且短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有其他企業(yè)能夠完成超越。

集中式運(yùn)營(yíng)商已開業(yè)套數(shù)排在前三的，則是魔方、安歆·寓、世聯(lián)紅璞，數(shù)量分別為4.35萬間、4.3萬間、3萬間，陣營(yíng)中企業(yè)之間的數(shù)據(jù)差距并不大，但是集中式公寓的規(guī)模和分散式公寓的量級(jí)差距非常大，未來市場(chǎng)上的房源還會(huì)以分散式公寓為主。

房地產(chǎn)企業(yè)是未來最有增長(zhǎng)潛力的一塊，目前萬科、龍湖、旭輝的運(yùn)營(yíng)數(shù)量排在前三，分別為8萬間、5萬間、2萬間。目前已開房源數(shù)量和這些企業(yè)的未來規(guī)劃相比，只是剛剛起步。例如碧桂園12月份開出第一個(gè)項(xiàng)目：“BIG+碧家國際社區(qū)上海國家會(huì)展中心店”，房源只有400套，但碧桂園未來三年要開100萬套長(zhǎng)租公寓。萬科2018年的目標(biāo)是開業(yè)房源達(dá)到45萬間，年初有37萬間的缺口。

企業(yè)房源占比只有2.5% ，未來拓展空間非常大

盡管有超過1000家企業(yè)已經(jīng)布局租賃市場(chǎng)，但是目前整體市場(chǎng)的房源中，仍有97.5%的房源分散在個(gè)人手中，機(jī)構(gòu)管理的只有2.5%的房源。這意味著租賃市場(chǎng)仍然非常分散，未來企業(yè)拓展空間也非常大。

目前各地方已經(jīng)有意增加租賃用地供應(yīng)。比如未來3-5年的供地計(jì)劃中，北京、上海、深圳、廣州、杭州的租賃住房供應(yīng)面積占比分別為約22%、31%、29%、26%、30%。

北京、上海等城市已經(jīng)在地塊出讓的同時(shí)直接限定了租賃住房的面積，并且推出了集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的模式。12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

在北京、上海、深圳、廣州、杭州等一線梯隊(duì)中，上海租賃住房供應(yīng)量最大，達(dá)70萬套，其次為北京的50萬套。

市場(chǎng)錯(cuò)配嚴(yán)重，高端房源過多，底部房源稀缺

出于成本、城市布局等各種原因，目前的租賃住宅供需結(jié)構(gòu)并不合理。丁祖昱對(duì)上海、深圳兩個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，租金≤3000元/月的租賃需求占比為26.4%，但這一價(jià)格范圍的供應(yīng)量占比為11.9%；租金在3000-6000元/月區(qū)間的租賃需求占比為51%，但這個(gè)區(qū)間的房源在整體市場(chǎng)供應(yīng)中占比為39.6%，也明顯低于需求量；而租金≥6000元/月的租賃需求占比22.6%，可實(shí)際市場(chǎng)供應(yīng)的房源量占比高達(dá)48.5%。

也就是說大部分企業(yè)把房源押寶在相對(duì)高管的房源上，例如碧桂園、合景泰富、中駿置業(yè)、招商蛇口等房企都瞄準(zhǔn)的是這個(gè)區(qū)間的市場(chǎng)，導(dǎo)致供需錯(cuò)位嚴(yán)重。

盈利仍是難題，平均利潤(rùn)不到4%

盡管房地產(chǎn)開發(fā)的整體利潤(rùn)在下滑，但是租賃住宅的利潤(rùn)率更低，甚至達(dá)不到開發(fā)利潤(rùn)的一半。

丁祖昱表示，房源成本占到總成本的五、六成，一些項(xiàng)目的房源成本甚至高達(dá)70%、80%，“肯定會(huì)虧”。按照目前的成本占比和價(jià)格結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的投資回收期在6年以上，比商業(yè)地產(chǎn)的養(yǎng)商期還要長(zhǎng)。

整體看，單店出租率達(dá)到95%以上才能盈利，但根據(jù)丁祖昱團(tuán)隊(duì)的調(diào)查，目前行業(yè)前30強(qiáng)品牌公寓的平均出租率在90%，所以能夠?qū)崿F(xiàn)單店盈利的企業(yè)非常少。

國家隊(duì)的力量不可小覷

在所有租賃機(jī)構(gòu)主體中，國家隊(duì)未來將成為最大的霸主，原因有兩點(diǎn)：一是“國家隊(duì)”在土地市場(chǎng)占有優(yōu)勢(shì)，例如，上海張江集團(tuán)2016年新增租賃住宅土儲(chǔ)254515平方米，相當(dāng)于10萬間房源，上海地產(chǎn)新增了716690平方米租賃住宅土儲(chǔ)，房源數(shù)量超20萬間。其次，“國家隊(duì)”的資本實(shí)力非常雄厚，背后還有金融機(jī)構(gòu)授信等支撐。

租賃住宅迎政策紅利

政策支持主要體現(xiàn)在五個(gè)方面，培育住房租賃企業(yè)，包括國企、房企、機(jī)構(gòu)等多主體參與；擴(kuò)大了租賃房源供給，新建、商改租、集體用地、公租房等多渠道供給，新建、商改租、集體用地、公租房等多渠道供給；鼓勵(lì)住房租賃需求，提出了租房落戶、租售同權(quán)等概念；提供金融支持政策，包括金融機(jī)構(gòu)支持、鼓勵(lì)融資及資產(chǎn)證券化；另外，頒布了稅收優(yōu)惠政策，降低稅率、提供貨幣化補(bǔ)貼。

2018年七大地產(chǎn)預(yù)言

房地產(chǎn)稅出臺(tái)

根據(jù)財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷等相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)以及對(duì)趨勢(shì)的綜合判斷分析，房產(chǎn)稅即將落地。預(yù)測(cè)最有可能是在2018年第四季度出臺(tái)，2019年逝世，但不會(huì)在每個(gè)城市都實(shí)施，可以“因城施策”。

但在發(fā)布會(huì)上，任志強(qiáng)怒懟了丁祖昱的預(yù)測(cè)。任志強(qiáng)認(rèn)為，2018年房產(chǎn)稅不可能發(fā)布，還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來準(zhǔn)備。

限價(jià)不放松

丁祖昱預(yù)測(cè)，2018的樓市成交量會(huì)比2017年有所下滑，16億平方米是中國房地產(chǎn)的天花板。同時(shí)，2018年對(duì)房?jī)r(jià)的管控也不會(huì)放松，“開發(fā)商能拿預(yù)售證就趕緊拿，該多少錢賣就多少錢賣”。

看好6個(gè)城市

杭州、海南，天津、上海、武漢、重慶，杭州6個(gè)城市持續(xù)看好；天津和北京的關(guān)聯(lián)度最高，2018年會(huì)有更大發(fā)展；武漢在2017年出臺(tái)了五年吸引100萬的大學(xué)生政策。

20個(gè)三、四線城市最具潛力

克而瑞利用星巴克、共享單車、外賣、高鐵和航班等指標(biāo)綜合考量，認(rèn)為有20個(gè)三四線城市將有潛力：無錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺(tái)、臺(tái)州、南通、惠州、鎮(zhèn)江、中山、金華、湖州、蕪州、徐州、唐山。

特色小鎮(zhèn)大洗盤

截至目前，國家批準(zhǔn)超過400個(gè)特色小鎮(zhèn)，有近2000個(gè)特色小鎮(zhèn)被官方列入創(chuàng)建行列，不過僅有兩成初見雛形，近八成仍處在在建、簽約乃至意向階段。特色小鎮(zhèn)投資強(qiáng)度平均達(dá)到27億元/平方公里。一哄而上的情況下，2018年將會(huì)有一輪洗牌。

前4強(qiáng)房企銷售額到3萬億

2017年，房企銷售排行中，TOP4碧桂園、萬科、恒大及融創(chuàng)銷售規(guī)模已達(dá)19490.7億元。2018年TOP4的銷售額總計(jì)會(huì)達(dá)到3萬億元，TOP10占據(jù)市場(chǎng)份額35%，TOP30占據(jù)市場(chǎng)總量的50%。

將有12家千億陣營(yíng)新進(jìn)者

陽光城、中南置地、雅居樂、富力、正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)、榮盛、遠(yuǎn)洋、融信、金科、祥生地產(chǎn)和藍(lán)光地產(chǎn)等12家房企會(huì)成為千億陣營(yíng)的“預(yù)備軍”。