據易居中國執行總裁丁祖昱統計，2016年租賃住宅人口基礎是1.89億人，到2020年會(huì )增加到2.2億人。這一數字約占到全國總人口的1/6，也就是說(shuō)每6個(gè)人里就有一個(gè)人有租房需求，租房總人數相當于現在的10個(gè)北京城。

龐大的租賃需求加上國家政策的鼓勵推動(dòng)，未來(lái)市場(chǎng)結構會(huì )迅速發(fā)生變化，甚至影響到房地產(chǎn)企業(yè)的位次。所以萬(wàn)科、碧桂園等龍頭企業(yè)，和鏈家、世聯(lián)行等中介機構都在全力布局租賃市場(chǎng)，盡管丁祖昱測算現在的長(cháng)租公寓現金流回收期長(cháng)達6年，比商業(yè)地產(chǎn)的利潤更薄、資金需求量更大，但這個(gè)賽道又不得不提前布局。碧桂園、萬(wàn)科、龍湖、旭輝、佳兆業(yè)、遠洋等明確提出長(cháng)租公寓戰略規劃目標的10家合計布局房源要超過(guò)200萬(wàn)間。但目前的供給結構存在嚴重錯配，高端公寓太多，而便宜實(shí)惠的房源占比非常少。

租賃住宅市場(chǎng)的6大關(guān)鍵點(diǎn)：

四類(lèi)企業(yè)搶食蛋糕，頭尾企業(yè)差距大

目前已經(jīng)有約1000家品牌運營(yíng)商進(jìn)入租賃市場(chǎng)，有約30家房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始深度介入，還有約10家地產(chǎn)中介進(jìn)入市場(chǎng)，如鏈家、我愛(ài)我家、世聯(lián)行；此外還有約20家酒店在集中式公寓開(kāi)始布局。

在品牌運營(yíng)商已開(kāi)房源中，分散式運營(yíng)商已開(kāi)業(yè)房源最多的是鏈家自如，也開(kāi)業(yè)房源超過(guò)45萬(wàn)間；其次是我愛(ài)我家相寓，開(kāi)業(yè)房源約40萬(wàn)間；愛(ài)上租發(fā)展也很迅猛，已經(jīng)開(kāi)業(yè)房源達到6萬(wàn)間；其后，青客、美麗屋、優(yōu)客逸家、寓見(jiàn)、蛋殼、包租婆6家分散式公寓運營(yíng)商的房源數量也超過(guò)了1萬(wàn)間。在中介企業(yè)里，自如仍然排在第一，而且短時(shí)間內不會(huì )有其他企業(yè)能夠完成超越。

集中式運營(yíng)商已開(kāi)業(yè)套數排在前三的，則是魔方、安歆·寓、世聯(lián)紅璞，數量分別為4.35萬(wàn)間、4.3萬(wàn)間、3萬(wàn)間，陣營(yíng)中企業(yè)之間的數據差距并不大，但是集中式公寓的規模和分散式公寓的量級差距非常大，未來(lái)市場(chǎng)上的房源還會(huì )以分散式公寓為主。

房地產(chǎn)企業(yè)是未來(lái)最有增長(cháng)潛力的一塊，目前萬(wàn)科、龍湖、旭輝的運營(yíng)數量排在前三，分別為8萬(wàn)間、5萬(wàn)間、2萬(wàn)間。目前已開(kāi)房源數量和這些企業(yè)的未來(lái)規劃相比，只是剛剛起步。例如碧桂園12月份開(kāi)出第一個(gè)項目：“BIG+碧家國際社區上海國家會(huì )展中心店”，房源只有400套，但碧桂園未來(lái)三年要開(kāi)100萬(wàn)套長(cháng)租公寓。萬(wàn)科2018年的目標是開(kāi)業(yè)房源達到45萬(wàn)間，年初有37萬(wàn)間的缺口。

企業(yè)房源占比只有2.5% ，未來(lái)拓展空間非常大

盡管有超過(guò)1000家企業(yè)已經(jīng)布局租賃市場(chǎng)，但是目前整體市場(chǎng)的房源中，仍有97.5%的房源分散在個(gè)人手中，機構管理的只有2.5%的房源。這意味著(zhù)租賃市場(chǎng)仍然非常分散，未來(lái)企業(yè)拓展空間也非常大。

目前各地方已經(jīng)有意增加租賃用地供應。比如未來(lái)3-5年的供地計劃中，北京、上海、深圳、廣州、杭州的租賃住房供應面積占比分別為約22%、31%、29%、26%、30%。

北京、上海等城市已經(jīng)在地塊出讓的同時(shí)直接限定了租賃住房的面積，并且推出了集體建設用地建設租賃住房的模式。12月份的中央經(jīng)濟工作會(huì )議還提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權益，支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

在北京、上海、深圳、廣州、杭州等一線(xiàn)梯隊中，上海租賃住房供應量最大，達70萬(wàn)套，其次為北京的50萬(wàn)套。

市場(chǎng)錯配嚴重，高端房源過(guò)多，底部房源稀缺

出于成本、城市布局等各種原因，目前的租賃住宅供需結構并不合理。丁祖昱對上海、深圳兩個(gè)城市的統計數據中，租金≤3000元/月的租賃需求占比為26.4%，但這一價(jià)格范圍的供應量占比為11.9%；租金在3000-6000元/月區間的租賃需求占比為51%，但這個(gè)區間的房源在整體市場(chǎng)供應中占比為39.6%，也明顯低于需求量；而租金≥6000元/月的租賃需求占比22.6%，可實(shí)際市場(chǎng)供應的房源量占比高達48.5%。

也就是說(shuō)大部分企業(yè)把房源押寶在相對高管的房源上，例如碧桂園、合景泰富、中駿置業(yè)、招商蛇口等房企都瞄準的是這個(gè)區間的市場(chǎng)，導致供需錯位嚴重。

盈利仍是難題，平均利潤不到4%

盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體利潤在下滑，但是租賃住宅的利潤率更低，甚至達不到開(kāi)發(fā)利潤的一半。

丁祖昱表示，房源成本占到總成本的五、六成，一些項目的房源成本甚至高達70%、80%，“肯定會(huì )虧”。按照目前的成本占比和價(jià)格結構，長(cháng)租公寓產(chǎn)品的投資回收期在6年以上，比商業(yè)地產(chǎn)的養商期還要長(cháng)。

整體看，單店出租率達到95%以上才能盈利，但根據丁祖昱團隊的調查，目前行業(yè)前30強品牌公寓的平均出租率在90%，所以能夠實(shí)現單店盈利的企業(yè)非常少。

國家隊的力量不可小覷

在所有租賃機構主體中，國家隊未來(lái)將成為最大的霸主，原因有兩點(diǎn)：一是“國家隊”在土地市場(chǎng)占有優(yōu)勢，例如，上海張江集團2016年新增租賃住宅土儲254515平方米，相當于10萬(wàn)間房源，上海地產(chǎn)新增了716690平方米租賃住宅土儲，房源數量超20萬(wàn)間。其次，“國家隊”的資本實(shí)力非常雄厚，背后還有金融機構授信等支撐。

租賃住宅迎政策紅利

政策支持主要體現在五個(gè)方面，培育住房租賃企業(yè)，包括國企、房企、機構等多主體參與；擴大了租賃房源供給，新建、商改租、集體用地、公租房等多渠道供給，新建、商改租、集體用地、公租房等多渠道供給；鼓勵住房租賃需求，提出了租房落戶(hù)、租售同權等概念；提供金融支持政策，包括金融機構支持、鼓勵融資及資產(chǎn)證券化；另外，頒布了稅收優(yōu)惠政策，降低稅率、提供貨幣化補貼。

2018年七大地產(chǎn)預言

房地產(chǎn)稅出臺

根據財政部部長(cháng)肖捷等相關(guān)政府領(lǐng)導的表態(tài)以及對趨勢的綜合判斷分析，房產(chǎn)稅即將落地。預測最有可能是在2018年第四季度出臺，2019年逝世，但不會(huì )在每個(gè)城市都實(shí)施，可以“因城施策”。

但在發(fā)布會(huì )上，任志強怒懟了丁祖昱的預測。任志強認為，2018年房產(chǎn)稅不可能發(fā)布，還需要相當長(cháng)的時(shí)間來(lái)準備。

限價(jià)不放松

丁祖昱預測，2018的樓市成交量會(huì )比2017年有所下滑，16億平方米是中國房地產(chǎn)的天花板。同時(shí)，2018年對房?jì)r(jià)的管控也不會(huì )放松，“開(kāi)發(fā)商能拿預售證就趕緊拿，該多少錢(qián)賣(mài)就多少錢(qián)賣(mài)”。

看好6個(gè)城市

杭州、海南，天津、上海、武漢、重慶，杭州6個(gè)城市持續看好；天津和北京的關(guān)聯(lián)度最高，2018年會(huì )有更大發(fā)展；武漢在2017年出臺了五年吸引100萬(wàn)的大學(xué)生政策。

20個(gè)三、四線(xiàn)城市最具潛力

克而瑞利用星巴克、共享單車(chē)、外賣(mài)、高鐵和航班等指標綜合考量，認為有20個(gè)三四線(xiàn)城市將有潛力：無(wú)錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺、臺州、南通、惠州、鎮江、中山、金華、湖州、蕪州、徐州、唐山。

特色小鎮大洗盤(pán)

截至目前，國家批準超過(guò)400個(gè)特色小鎮，有近2000個(gè)特色小鎮被官方列入創(chuàng )建行列，不過(guò)僅有兩成初見(jiàn)雛形，近八成仍處在在建、簽約乃至意向階段。特色小鎮投資強度平均達到27億元/平方公里。一哄而上的情況下，2018年將會(huì )有一輪洗牌。

前4強房企銷(xiāo)售額到3萬(wàn)億

2017年，房企銷(xiāo)售排行中，TOP4碧桂園、萬(wàn)科、恒大及融創(chuàng )銷(xiāo)售規模已達19490.7億元。2018年TOP4的銷(xiāo)售額總計會(huì )達到3萬(wàn)億元，TOP10占據市場(chǎng)份額35%，TOP30占據市場(chǎng)總量的50%。

將有12家千億陣營(yíng)新進(jìn)者

陽(yáng)光城、中南置地、雅居樂(lè )、富力、正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)、榮盛、遠洋、融信、金科、祥生地產(chǎn)和藍光地產(chǎn)等12家房企會(huì )成為千億陣營(yíng)的“預備軍”。