房市深度（2）：為何京滬房?jì)r(jià)永不落是偽命題

從長(cháng)期來(lái)看，鎖定房產(chǎn)投資不放松

二、從長(cháng)期看，房產(chǎn)確實(shí)具有良好的保值增值功能，是一項不錯的投資資產(chǎn)

國內外研究得出的比較一致的看法，影響房?jì)r(jià)的主要因素有三個(gè)：一是幣值，二是人口，三是位置。以下分別來(lái)說(shuō)說(shuō)。

貨幣幣值貶值了，真實(shí)的房?jì)r(jià)即使不漲，我們看到的房?jì)r(jià)（即市價(jià)）也會(huì )相應上漲。假如現在的10元的購買(mǎi)力才抵得上20年前的1元，20年前的房?jì)r(jià)是1000元/平米的話(huà)，那么現在就應該是10000元/平米了。開(kāi)篇提到任大炮“開(kāi)年首談房?jì)r(jià)：不能講漲不漲，但貨幣一定貶值”，就是這個(gè)意思。確實(shí)，基本上沒(méi)有不貶值的貨幣，尤其是信用紙幣制度下，有些國家的貨幣貶值幅度很大，有些貨幣盡管某些階段出現緊縮，但是只要觀(guān)察的時(shí)間拉得足夠長(cháng)，就能看到貨幣是隨著(zhù)時(shí)間而貶值的。例如，1998年后，日本物價(jià)不漲反跌，也就是說(shuō)日元購買(mǎi)力沒(méi)有貶值反而是升值了。不過(guò)將時(shí)間繼續往前推，再來(lái)觀(guān)察，還是能夠發(fā)現日元是貶值的。例如，1980年日本的物價(jià)指數是75.5，到2016年99.9，即36年時(shí)間里日元購買(mǎi)力貶值了32.3%。根據我國的CPI來(lái)看，從1980年到2017年，我國物價(jià)指數從100漲到了582.44，也就是說(shuō)1980年1元的購買(mǎi)力相當于當前的5.82元。從1980年到2016年，美國物價(jià)指數從100上漲了291.4。

再來(lái)看人口因素，一個(gè)城市或地區涌入的人口越多，房?jì)r(jià)上漲就會(huì )越多。在很多國家，人口往往愿意向首都、大城市流動(dòng)，所以這些城市的房?jì)r(jià)上漲就更多。我國四個(gè)一線(xiàn)城市之所以房?jì)r(jià)上漲幅度更多，就是因為新增人口更多。根據國家統計局統計的歷年全國商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，1999年是2053元/平米，到2016年是7476元/平米，上漲了3.64倍（同期物價(jià)指數從100到了143.2，說(shuō)明房?jì)r(jià)是跑贏(yíng)通脹的），而同期，北京的平均售價(jià)從5647元/平米上漲了27497元/平米，上漲了4.87倍（當然，對于北京房?jì)r(jià)的這個(gè)漲幅估計沒(méi)有幾個(gè)人認同，滙智君個(gè)人的估算，從可比較的角度看，這一階段北京房?jì)r(jià)上漲了大約20倍）。從美國標準普爾/CS房?jì)r(jià)指數來(lái)看，10個(gè)大中城市比20個(gè)大中城市的漲幅要大些，在2000年1月，它們均是100，危機前的高點(diǎn)均出現在2006年6月，分別是226.29和206.38，到2017年10月，分別是217.69和203.84。日本的例子也是很鮮明，到現在東京核心區房?jì)r(jià)已經(jīng)高于1990年，而其他絕大部分地區房?jì)r(jià)仍低于1990年，尤其是那些人口出現凈減少的城市，出現了大量空房子，根本買(mǎi)不上價(jià)錢(qián)。

最后來(lái)看位置，這個(gè)位置是指同一城市的不同區位。很多專(zhuān)家將其解釋為因為供給的有限性，例如城市的核心區、優(yōu)質(zhì)的學(xué)區等，房?jì)r(jià)上漲的幅度相對于該城市的一般區域會(huì )更高。這話(huà)聽(tīng)起來(lái)似乎很有道理，但是由于滙智君沒(méi)能找到相關(guān)的數據，因此，無(wú)法提供數據上的支持。

以下從歷史數據來(lái)看看中國、日本、美國房?jì)r(jià)與CPI、人均GDP的關(guān)系。因為房?jì)r(jià)都是當年的現價(jià)沒(méi)有扣除通脹因素，因此，作為可比較，在此我們使用的人均GDP也都是使用當年價(jià)，即沒(méi)有扣除通脹因素，稱(chēng)之為人均名義GDP。我們將所有數據都指數化，以使得房?jì)r(jià)、物價(jià)、人均GDP具有直觀(guān)上的可比較性。

先來(lái)看中國的情況。

從圖7可以看到，房?jì)r(jià)是遠遠跑贏(yíng)通脹的，這說(shuō)明房?jì)r(jià)具有良好的保值功能；但是低于人均GDP的名義增速，這說(shuō)明，房?jì)r(jià)沒(méi)有跑贏(yíng)人均名義GDP增速，也說(shuō)明隨著(zhù)時(shí)間推移人們的購房能力是提高的，即購房會(huì )越來(lái)越容易。不過(guò)，從四個(gè)一線(xiàn)城市以及大部分二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，似乎是房?jì)r(jià)跑贏(yíng)了人均收入的增長(cháng)。

我國全國住宅平均售價(jià)、CPI及人均GDP走勢

再來(lái)看日本的情況。

由于僅僅獲得了1988年日本首都圈以及近畿新建公寓的平均單價(jià)，所以無(wú)法從更長(cháng)期來(lái)觀(guān)察日本房?jì)r(jià)與物價(jià)的關(guān)系。不過(guò)，多數資料顯示，1985年到1991年是日本房?jì)r(jià)飛速上漲的階段，也正是有了這段時(shí)間的暴漲，所以在1991年日本資產(chǎn)泡沫破滅后，才有了房?jì)r(jià)持續了10多年的下跌。不過(guò)，如果從2002年以來(lái)觀(guān)察，日本的房?jì)r(jià)也是跑贏(yíng)通脹的（參見(jiàn)圖8）。由于沒(méi)有獲得日本人均GDP數據，所以沒(méi)有將房?jì)r(jià)走勢與其相比較。

日本房?jì)r(jià)與CPI走勢

最后來(lái)看看美國的情況。由于數據全面和時(shí)間更長(cháng)，美國房?jì)r(jià)對我們應該更有啟示作用。

我們仍然是將可比較得數據均變成起點(diǎn)為100的指數，以方便比較。

我們可以看到，自1975年至2016年，美國房?jì)r(jià)大幅跑贏(yíng)通脹，除了2001年之后的快速上漲階段外，美國房?jì)r(jià)漲幅略高于人均名義GDP增速，說(shuō)明美國房?jì)r(jià)收入比大體穩定。不過(guò)，美國房?jì)r(jià)漲幅低于美國GDP名義增速。按年均來(lái)看，1975-2016年，美國年均房?jì)r(jià)上漲5.25%，而同期CPI年均為3.72%，人均名義GDP年均增長(cháng)4.99%，名義GDP年均增長(cháng)6.03%。還有，在美國經(jīng)常拿股指年度漲幅與房?jì)r(jià)、收入等進(jìn)行比較。我們也測算了1975年底至2016年底，美國道指、標普500的年均漲幅分別為8.15%、7.97%。由此排序，我們可以發(fā)現，從大趨勢上看，美國股指跑贏(yíng)名義經(jīng)濟增速，而名義增速跑贏(yíng)房?jì)r(jià)漲幅，由此可見(jiàn)，投資股票的收益似乎高于投資房產(chǎn)。

我們再看看美國十個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)情況，從1986年到2016年，房?jì)r(jià)年均上漲4.05%，同期，CPI年均上漲2.65%，人均名義GDP年均3.75%，名義GDP年均4.78%，美國道指、標普500的年均漲幅分別為8.13%、7.70%。

美國房?jì)r(jià)、物價(jià)和GDP增速比較

投資界流行一種看法，認為從長(cháng)期來(lái)看，投資股市的年均收益率要高于投資房產(chǎn)。從以上數據來(lái)看，似乎確實(shí)如此。不過(guò)，以上測算房產(chǎn)的收益率中僅僅是算了房?jì)r(jià)的變化，并沒(méi)有涵蓋每年房產(chǎn)給投資人帶來(lái)的租金收入，如果在扣除了房產(chǎn)稅、其他成本后，房產(chǎn)的租金年收益率在3%以上，再考慮到房地產(chǎn)投資更容易獲取低利率貸款更容易加杠桿，投資房產(chǎn)的長(cháng)期年均收益率并不比投資股市的要差。當然，投資房產(chǎn)時(shí)也要主要擇時(shí)和選擇城市以及區域。盡量不要在經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速上漲后買(mǎi)房產(chǎn)。還有，不能選擇人口流失的城市，應該選擇人口凈增長(cháng)的城市以及具有區位優(yōu)勢、租金回報率高的地段的房產(chǎn)。

總之，從長(cháng)期來(lái)看，房產(chǎn)是一項不錯的投資標的，在資產(chǎn)配置中適合占有較大的比重。

轉自今日頭條