集中或是分散，輕資產(chǎn)抑或是重資產(chǎn)?長(cháng)租公寓市場(chǎng)所有的參與者都還在探索，每一種模式都需要交給市場(chǎng)驗證。

■文/本刊記者 吳夢(mèng)涵 黃曉軍

“廣漂”女孩劉潔“返城”后，正在尋找新的出租房?？墒谴罅康拈L(cháng)租公寓App躺在手機里，她指尖猶豫，不知該點(diǎn)哪一條信息。

走出大學(xué)不到1年，換租2次，這位物流出納，在心里為自己打著(zhù)小算盤(pán)，想居住條件好，想靠近地鐵，想離公司近，還想價(jià)格便宜……想租一個(gè)好房子的她，卻總是失望。

北上廣深，每年吸納著(zhù)成千上萬(wàn)個(gè)“劉潔”這樣的年輕人。統計局顯示，2016年末，北京、上海、廣州、深圳的外來(lái)人口分別約為808萬(wàn)人、980萬(wàn)人、534萬(wàn)人、786萬(wàn)人。每個(gè)人都要有一個(gè)地方落腳，旺盛的租賃需求已經(jīng)成長(cháng)為新的巨大市場(chǎng)。

突增的長(cháng)租市場(chǎng)

劉潔不停翻動(dòng)手機里的租房App，劃定心儀的房子，又猶豫著(zhù)、盤(pán)算著(zhù)哪一間房性?xún)r(jià)比更高，哪個(gè)平臺的服務(wù)更好。

2017年11月，北京市開(kāi)展為期40天的安全隱患大排查、大清理、大整治專(zhuān)項行動(dòng)，大量的隔斷間被清理，一時(shí)間各種租戶(hù)流落街頭的報道層出不窮。長(cháng)租公寓品牌自如的不少隔斷間被清理，但自如提出：如果用戶(hù)被要求搬離，自如將免費換租/免費搬家以及提供一個(gè)月房租作為搬家和誤工補償。

自如在一片混亂中負責的樣子，讓劉潔有了一點(diǎn)好感。在眾多選項中，她選擇了由普通住宅樓裝修改造的自如友家，離公司距離較近的一套四居室正和她意，每月租金約2 000元。

2018年1月16日，自如宣布完成A輪40億元融資，創(chuàng )行業(yè)融資規模紀錄。按照融創(chuàng )投資5 000萬(wàn)美元占股1.56%計算，自如目前估值近200億元。

7年前，自如只是鏈家旗下的一個(gè)事業(yè)部。經(jīng)過(guò)這些年發(fā)展，自如以分散式公寓起家，已布局9座城市，管理50萬(wàn)間房源，累計服務(wù)120萬(wàn)租客，管理資產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)了6 000億元。

自如巨額融資背后，是全國長(cháng)租公寓的大爆發(fā)。數據顯示，2015年長(cháng)租公寓的門(mén)店增長(cháng)率不足15%，但是在2016年增長(cháng)率接近35%，2017年為40%。長(cháng)租公寓發(fā)展非常迅猛的同時(shí)，競爭也越發(fā)激烈。

2017年，房企的競相擁入，加速了這一市場(chǎng)的成熟。平安不動(dòng)產(chǎn)布局長(cháng)租公寓未來(lái)三年目標資產(chǎn)管理規模100億元，碧桂園計劃三年內發(fā)展100萬(wàn)套長(cháng)租公寓……它們大多以集中式公寓為主，據不完全統計，排名前30的房企中約10家涉足集中式長(cháng)租公寓。預計到今年年底，僅北上廣深的集中式長(cháng)租公寓品牌數量超300個(gè)，管理房源200多萬(wàn)間。

除了房地產(chǎn)、酒店集團、住房中介機構外，連阿里也聯(lián)合杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局，上線(xiàn)杭州市住房租賃監管服務(wù)平臺。

長(cháng)租市場(chǎng)前所未有的熱鬧，各類(lèi)玩家，不同的模式，有著(zhù)不同的痛點(diǎn)。

分散式公寓輕資產(chǎn)，但管理難;集中式公寓便于管理，但重資產(chǎn)。收錄整棟房難;商業(yè)用地改造成本高;地址選擇與成本、銷(xiāo)量掛鉤;投入大、周期長(cháng)、回報慢、有風(fēng)險……其中，產(chǎn)品宣傳與現實(shí)落差大，得不到客戶(hù)的認同則是最迫切要解決的。那些沒(méi)有撐住的，如GO窩、V客青年、Color等都在2017年倒下了。

集中或是分散，輕資產(chǎn)抑或是重資產(chǎn)?所有的參與者都還在探索，每一種模式都需要交給市場(chǎng)驗證。

“自如”們的短板

一周后，劉潔喜滋滋地搬進(jìn)自如，可是不到半年就搬離了，并在知乎以“小歐”為化名，發(fā)泄自己對第一次租房體驗的不滿(mǎn)。

自如的合租規定是一個(gè)房間不超過(guò)2個(gè)人，且租客年齡不超過(guò)40歲。但她搬進(jìn)去后，就遇到了“一男一女和一個(gè)50多歲中年人同住”的現象。

貨不對板，直接影響用戶(hù)體驗。

最大的問(wèn)題，還是他們的作息時(shí)間與“小歐”差異巨大。中年人早上6點(diǎn)左右起床，搗鼓鍋碗瓢盆做早飯，一般7點(diǎn)多起床的“小歐”總被吵醒。此外，其還在公共浴缸里洗衣服，占著(zhù)衛生間就是1個(gè)小時(shí)……

“自如是不會(huì )管的。”半年來(lái)，僅一位綜合管家應劉潔要求前來(lái)協(xié)調，最后也不了了之。劉潔投訴過(guò)多次，但還沒(méi)有解決問(wèn)題，她已經(jīng)喪失了信心。

不只是自如，諸多長(cháng)租公寓品牌都面臨這樣的用戶(hù)投訴。在58同城重慶地區的一套公寓里，甚至曾有人在屋里通宵打麻將，一個(gè)又一個(gè)“劉潔”難以入眠。

為了快速拓展市場(chǎng)，品牌商們傾向于選擇輕資產(chǎn)運營(yíng)。它們大多是在市場(chǎng)上整合分散的房源，統一裝修和招租。由于太過(guò)分散，對于租客的管理，以及報修、水電氣等綜合管理都相對滯后。

為了提升用戶(hù)體驗，不少品牌在這方面苦下功夫。

YOU+國際青年公寓聲稱(chēng)打造了“整棟房源+開(kāi)放式裝修+社區+活力青年文化”，即租下整棟樓，將一棟樓作為最少分散單位，管理將相對集中。

自如也很清楚自身的短板，近幾年增加不同的產(chǎn)品線(xiàn)：除了自如友家，還有整棟且附帶配套管理的自如寓;面向游客的短租項目自如驛。

2017年10月，自如CEO熊林曾在一次媒體采訪(fǎng)中表示“打造全國統一管理的品質(zhì)管理中心，核查質(zhì)量，建設系統和質(zhì)量標準的管理，自如投入了非常多的人力。”剛剛，自如有了充足的“彈藥”，著(zhù)手對產(chǎn)品、服務(wù)等方面升級，期望與對手打出差異化服務(wù)的牌。

房企們的焦慮

房企大佬也在長(cháng)租市場(chǎng)耕耘，也感到焦慮。

早在2015年，萬(wàn)科重整萬(wàn)匯樓，將其改為面向青年人的泊寓品牌。泊寓已在廣州、上海、北京、深圳、重慶等13個(gè)城市上線(xiàn)。大規模的集中式房源，使其管理的集中度和便捷度天然優(yōu)于自如們。

劉潔搬出自如后，就在一直尋找地產(chǎn)房企品牌的公寓。

出于對萬(wàn)科品牌的信賴(lài)，離公司遠一點(diǎn)的泊寓成為劉潔的首選。找到一個(gè)高中同學(xué)，倆人合租，興沖沖地搬家，期望一個(gè)安逸的新窩。但換來(lái)的不過(guò)是被迫搬家。

走進(jìn)劉潔的屋子，外面施工一直沒(méi)停，挖掘機打樁錘的聲音毫無(wú)節奏地籠罩在整個(gè)公寓上空。

隔音效果不好，已是泊寓被廣為吐槽的要素之一。每個(gè)周末，劉潔都睡不了懶覺(jué)，就連偶爾在公寓里加班都無(wú)法靜心。墻體看上去并不薄，但樓道里鄰居進(jìn)進(jìn)出出，能清楚地聽(tīng)到鑰匙鏈撞擊的聲音。

論壇里躺著(zhù)各類(lèi)租客的抱怨：夜里小情侶的打鬧聲，樓上住戶(hù)拖動(dòng)桌椅的聲音……“好像整個(gè)世界都沒(méi)有安靜過(guò)”。這樣的評論稍顯夸張，但泊寓方面沒(méi)有相關(guān)的公開(kāi)回應。

當然，泊寓只是不少集中式公寓的一個(gè)代表。用戶(hù)抱怨甲醛問(wèn)題、簡(jiǎn)裝稱(chēng)精裝問(wèn)題、水電入戶(hù)問(wèn)題……需要面對這些問(wèn)題的不只是它。

房企以重資產(chǎn)模式搶市場(chǎng)，在管理成本的節省中拿利潤是不夠的。為了突圍這樣的成本陷阱，房企們也在掙扎。

2016年業(yè)績(jì)會(huì )上，龍湖首席執行官邵明曉宣布，長(cháng)租公寓冠寓正成為龍湖的又一個(gè)戰略性業(yè)務(wù)。不到一年，冠寓成都開(kāi)業(yè)，之后又落地十幾個(gè)城市。

起步階段，龍湖以輕資產(chǎn)模式為主，加速冠寓市場(chǎng)擴張。龍湖副總裁兼冠寓CEO韓石曾透露，在決策體系中，集團初步授權冠寓，保證項目決策時(shí)反應要快，從拿地到開(kāi)業(yè)，周期維持在130天左右。

但房地產(chǎn)公司以集中的模式大打規模與成本牌，他們更關(guān)心成本與規模的比例。龍湖管理層曾透露，冠寓輕資產(chǎn)的內部回報率可以達到15%以上，毛利率35%以上;而重資產(chǎn)模式的內部回報率在10%左右，毛利率高達65%。

伴隨冠寓的擴張，龍湖在輕重比例上的計劃也由早期的8:2，逐步變成6:4。不過(guò)在成本的壓制下，龍湖對長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)計劃是“3年內不考慮盈利”。

萬(wàn)科泊寓也向“輕”靠近。深圳泊寓福永店，是由工廠(chǎng)宿舍樓改造而成，有近400間房。閑置資產(chǎn)的再利用，是降本增效的好方法。2017年3月，其一期開(kāi)業(yè)，半年不到，出租率已達到90%;二期運營(yíng)更為順利，一個(gè)月的出租率便超過(guò)50%。

開(kāi)發(fā)商進(jìn)入長(cháng)租領(lǐng)域，擁有先天的資金優(yōu)勢，且融資渠道比較廣泛，可以用自己的資金或者銀行的授信，貸款成本也比較低。大開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)行業(yè)積累了豐盛的自有物業(yè)資源和物業(yè)管理經(jīng)驗，這些都是創(chuàng )業(yè)者們所不具備的。

長(cháng)租公寓領(lǐng)域的獨角獸還未形成，但是第一梯隊已經(jīng)初步形成。自如目前最受資本青睞，魔方長(cháng)租公寓是該領(lǐng)域最早起跑的選手之一，也是最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。財大氣粗的開(kāi)發(fā)商們摩拳擦掌，讓沒(méi)有依靠的互聯(lián)網(wǎng)品牌們瑟瑟發(fā)抖。市場(chǎng)高開(kāi)高走，玩家們哪敢倦怠?

[編輯 王宇航 E-mail:sjplwyh@163.com]