最近，縱觀整個房地產(chǎn)市場，各種政策一個接著一個，消息滿天飛，讓人眼花繚亂，摸不著頭腦。

有人說，整體房價在下跌，但重慶、西安以及部分三四線城市房價卻出現(xiàn)了暴漲，幾萬購房者搖號爭搶幾百套房;

有人說，金融政策已經(jīng)不支持房地產(chǎn)行業(yè)，但從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)貸款余額還在上升;

有人說，房地產(chǎn)要崩盤了，但仍有大量炒房客懷揣巨額資金入市，賺的盤滿缽滿。

……

眾說紛紜，到底該相信誰?

好在數(shù)據(jù)不說謊，今天我將摒棄各種復雜的觀點，單純通過數(shù)據(jù)分析，告訴中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷的以及今后的走向。

01

分析房地產(chǎn)市場有很多數(shù)據(jù)，比如成交量、價格漲跌、限購政策，但和房地產(chǎn)相關的貸款是最能真實表現(xiàn)房地產(chǎn)市場情況的。

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計的角度，房地產(chǎn)相關貸款都是金融機構的“表內(nèi)業(yè)務”，統(tǒng)計嚴格，有水分的可能性很小。從一般商品的角度，房地產(chǎn)是一種價值很大的商品，不管是“生產(chǎn)”環(huán)節(jié)還是“銷售”環(huán)節(jié)，利用信貸的比例都很高。

開發(fā)商買地、整理土地、建樓房都需要貸款，個人買房全款的也不多，絕大部分資金也都需要從銀行貸款。

所以，信貸數(shù)據(jù)是最能反映房地產(chǎn)行業(yè)的，不僅能看出當下的市場情況，還能預測未來的市場走勢。

說實話，關于房地產(chǎn)貸款的概念很容易混淆，我花了幾乎一天時間才徹底搞清楚，并做了一張關系圖。

房地產(chǎn)貸款關系圖

上圖中的每個貸款項目在央行都是單獨記錄的，可見監(jiān)管機構對貸款流入房地產(chǎn)市場監(jiān)管是很嚴格的。繼續(xù)分析之前，需要搞清楚每項貸款的準確定義，這樣才能通過細微的數(shù)據(jù)變化洞察房地產(chǎn)市場的變化。

網(wǎng)絡上關于這些概念的準確解釋很少，好不容易在銀保監(jiān)會網(wǎng)站上找到一份發(fā)布于2004年的文件，名稱為《關于印發(fā)<商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引>的通知》。

這個《通知》中有完整且權威的解釋：

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。

土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發(fā)的機構。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。

上述定義澄清了很多誤解：

1. 房地產(chǎn)貸款是一個很大的概念，并不單單指開發(fā)商獲得的貸款。

2. 土地儲備貸款主要用途包括支付征地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、場地平整費、繳納土地出讓金等。這個貸款不只是貸給開發(fā)商的，還包括地方政府。不過從2016年2月份起，央行已經(jīng)要求銀行暫停了土地儲備貸款的發(fā)放。

3. 現(xiàn)在央行每個季度公布的房地產(chǎn)貸款余額包括房產(chǎn)開發(fā)貸款余額、地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、個人住房貸款余額三項。

這些貸款的關系是：房地產(chǎn)貸款余額≈房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額(房產(chǎn)開發(fā)貸款余額+地產(chǎn)開發(fā)貸款余額)+個人住房貸款余額。

以2018年一季度數(shù)據(jù)為例。

房地產(chǎn)貸款余額(34.1萬億)≈房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額(7.7萬億+1.4萬億)+個人住房貸款余額(22.86萬億)=31.96萬億。

為什么會差(34.1萬億-31.96萬億=2.14萬億)呢?根據(jù)《通知》中的定義，這2.14萬億應該為商業(yè)用房貸款，但央行并未單獨公布。

02

下面詳細分析這些數(shù)據(jù)的變化情況，我選取了近9個季度的數(shù)據(jù)，主要是希望通過不同年份的對比，看出房地產(chǎn)市場到底發(fā)生了什么。

這些數(shù)據(jù)全部來自央行每季度公布的《金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》，權威性不用擔心。

上圖是近9個季度房產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長情況，這個貸款是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一部分，主要用于房屋建設，包括在土地開發(fā)階段發(fā)放的、計劃在房屋建設階段繼續(xù)使用的貸款。

這個貸款，通俗來講就是開發(fā)商用于建房子的資金。從總體趨勢看，近9個季度一直在增長，說明房產(chǎn)建設活動并未減少。

所以，說房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)拐點或進入蕭條期其實是不準確的，從增速看，只有2016年前三個季度出現(xiàn)了下降，但絕對資金量并未減少。

為什么有人說房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入蕭條期呢?可能的情況是，一線城市房產(chǎn)開發(fā)貸款余額在下降，有些人一葉障目。

在總體數(shù)據(jù)增長的情況，最合理的解釋就是，熱點二線城市以及三四線城市出現(xiàn)了大幅增長。所以在討論房價上漲還是下跌的時候，就出現(xiàn)了很多啼笑皆非的情況，一線城市的人說房價已經(jīng)開始下降了，但很多三四線城市的人強力反駁。

其實，很多人看到的都是局部的情況，從整體來看，房地產(chǎn)市場并未遇冷，至少沒有出現(xiàn)很明顯的轉折。

上圖是近9個季度地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長情況，這個貸款也是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一部分，主要用于地產(chǎn)開發(fā)、且在地產(chǎn)開發(fā)完成后計劃收回的貸款。

通俗說，這部分貸款是開發(fā)商購買土地之后花在土地上的錢，并不包括交給土地主管部門的土地出讓金，所以每個季度額度不多。

雖然額度小，但這是反應房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標，在建房子之前，先要進行土地開發(fā)，這個數(shù)據(jù)減少，說明開發(fā)商囤地意愿強烈。

從上圖數(shù)據(jù)可以看出，總體上9個季度地產(chǎn)開發(fā)貸款余額都在下降，說明開發(fā)商動工意愿較弱，這主要和近兩年各地嚴格的房地產(chǎn)限價政策有關。

也就是說，現(xiàn)在是“市場地+計劃房”，拿地是按照市場價格，賣房卻需要按照政府的行政定價。

所以，從數(shù)據(jù)中可以看出，2016年第四季度到2017年第四季度，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速都為負，說明開發(fā)商在拖延時間，等限價政策過后再開工。這就合理解釋了現(xiàn)在很多城市房地產(chǎn)庫存為什么下降。

其實庫存下降還和居民購房活躍有關。

上圖是近9個季度個人住房貸款余額增長情況，就是平時大家說的住房按揭貸款。

從圖上可以看出，9個季度個人住房貸款余額一直在增長，而且增幅很大，高峰期每個季度有30%左右的增幅，低潮期也有20%左右的增幅。

這說明什么?大家還是在使勁買房，盡管一線城市成交量在下降，但部分二線城市(杭州、重慶、西安)由于采取了激進的人才計劃，房地產(chǎn)成交量大幅攀升。

成交量攀升導致庫存告急，庫存告急導致恐慌性購房心里出現(xiàn)，于是房價暴漲的情況就出現(xiàn)了，上述三個城市就是最好的例證。

所以，不要覺得一線城市沒有成交量就沒人買房了，總體上，買房的人還是很多的。

不過，從上述數(shù)據(jù)可以看出，由于商業(yè)銀行上調(diào)住房貸款利率，導致貸款成本上升，從2017年第一季度開始，個人住房貸款余額增長速度已經(jīng)明顯下降。

03

最后說幾個通過上述數(shù)據(jù)分析得出的結論：

1. 總體上，房地產(chǎn)市場拐點(不僅指房價)并沒有出現(xiàn)，只不過出現(xiàn)了更復雜的分化，所以大家投資時要區(qū)別對待。

2. “短期看地價，中期看信貸，長期看人口”這句話仍然適用，2016年～2017年，貨幣超發(fā)推高房價，現(xiàn)在是人才流入推高房價。

3. 根據(jù)第二條，買房應該去人口集中的地方，最簡單的方法就是研究各個城市的人才政策。

4. 光看人才政策還不行，一個城市的長遠發(fā)展需要人才和產(chǎn)業(yè)相結合，具體到城市，杭州強于重慶，重慶強于西安，西安強于沈陽。