最近，縱觀(guān)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，各種政策一個(gè)接著(zhù)一個(gè)，消息滿(mǎn)天飛，讓人眼花繚亂，摸不著(zhù)頭腦。

有人說(shuō)，整體房?jì)r(jià)在下跌，但重慶、西安以及部分三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)卻出現了暴漲，幾萬(wàn)購房者搖號爭搶幾百套房;

有人說(shuō)，金融政策已經(jīng)不支持房地產(chǎn)行業(yè)，但從數據來(lái)看，房地產(chǎn)貸款余額還在上升;

有人說(shuō)，房地產(chǎn)要崩盤(pán)了，但仍有大量炒房客懷揣巨額資金入市，賺的盤(pán)滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

……

眾說(shuō)紛紜，到底該相信誰(shuí)?

好在數據不說(shuō)謊，今天我將摒棄各種復雜的觀(guān)點(diǎn)，單純通過(guò)數據分析，告訴中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷的以及今后的走向。

01

分析房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多數據，比如成交量、價(jià)格漲跌、限購政策，但和房地產(chǎn)相關(guān)的貸款是最能真實(shí)表現房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的。

從數據統計的角度，房地產(chǎn)相關(guān)貸款都是金融機構的“表內業(yè)務(wù)”，統計嚴格，有水分的可能性很小。從一般商品的角度，房地產(chǎn)是一種價(jià)值很大的商品，不管是“生產(chǎn)”環(huán)節還是“銷(xiāo)售”環(huán)節，利用信貸的比例都很高。

開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地、整理土地、建樓房都需要貸款，個(gè)人買(mǎi)房全款的也不多，絕大部分資金也都需要從銀行貸款。

所以，信貸數據是最能反映房地產(chǎn)行業(yè)的，不僅能看出當下的市場(chǎng)情況，還能預測未來(lái)的市場(chǎng)走勢。

說(shuō)實(shí)話(huà)，關(guān)于房地產(chǎn)貸款的概念很容易混淆，我花了幾乎一天時(shí)間才徹底搞清楚，并做了一張關(guān)系圖。

房地產(chǎn)貸款關(guān)系圖

上圖中的每個(gè)貸款項目在央行都是單獨記錄的，可見(jiàn)監管機構對貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管是很?chē)栏竦?。繼續分析之前，需要搞清楚每項貸款的準確定義，這樣才能通過(guò)細微的數據變化洞察房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

網(wǎng)絡(luò )上關(guān)于這些概念的準確解釋很少，好不容易在銀保監會(huì )網(wǎng)站上找到一份發(fā)布于2004年的文件，名稱(chēng)為《關(guān)于印發(fā)<商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引>的通知》。

這個(gè)《通知》中有完整且權威的解釋?zhuān)?/p>

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費活動(dòng)有關(guān)的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。

土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開(kāi)發(fā)的機構。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷(xiāo)售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買(mǎi)、建造和大修理各類(lèi)型住房的貸款。

商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類(lèi)型房產(chǎn)的貸款。

上述定義澄清了很多誤解：

1. 房地產(chǎn)貸款是一個(gè)很大的概念，并不單單指開(kāi)發(fā)商獲得的貸款。

2. 土地儲備貸款主要用途包括支付征地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗補償費、場(chǎng)地平整費、繳納土地出讓金等。這個(gè)貸款不只是貸給開(kāi)發(fā)商的，還包括地方政府。不過(guò)從2016年2月份起，央行已經(jīng)要求銀行暫停了土地儲備貸款的發(fā)放。

3. 現在央行每個(gè)季度公布的房地產(chǎn)貸款余額包括房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額、個(gè)人住房貸款余額三項。

這些貸款的關(guān)系是：房地產(chǎn)貸款余額≈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額(房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額)+個(gè)人住房貸款余額。

以2018年一季度數據為例。

房地產(chǎn)貸款余額(34.1萬(wàn)億)≈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額(7.7萬(wàn)億+1.4萬(wàn)億)+個(gè)人住房貸款余額(22.86萬(wàn)億)=31.96萬(wàn)億。

為什么會(huì )差(34.1萬(wàn)億-31.96萬(wàn)億=2.14萬(wàn)億)呢?根據《通知》中的定義，這2.14萬(wàn)億應該為商業(yè)用房貸款，但央行并未單獨公布。

02

下面詳細分析這些數據的變化情況，我選取了近9個(gè)季度的數據，主要是希望通過(guò)不同年份的對比，看出房地產(chǎn)市場(chǎng)到底發(fā)生了什么。

這些數據全部來(lái)自央行每季度公布的《金融機構貸款投向統計報告》，權威性不用擔心。

上圖是近9個(gè)季度房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額增長(cháng)情況，這個(gè)貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的一部分，主要用于房屋建設，包括在土地開(kāi)發(fā)階段發(fā)放的、計劃在房屋建設階段繼續使用的貸款。

這個(gè)貸款，通俗來(lái)講就是開(kāi)發(fā)商用于建房子的資金。從總體趨勢看，近9個(gè)季度一直在增長(cháng)，說(shuō)明房產(chǎn)建設活動(dòng)并未減少。

所以，說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現拐點(diǎn)或進(jìn)入蕭條期其實(shí)是不準確的，從增速看，只有2016年前三個(gè)季度出現了下降，但絕對資金量并未減少。

為什么有人說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入蕭條期呢?可能的情況是，一線(xiàn)城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額在下降，有些人一葉障目。

在總體數據增長(cháng)的情況，最合理的解釋就是，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市以及三四線(xiàn)城市出現了大幅增長(cháng)。所以在討論房?jì)r(jià)上漲還是下跌的時(shí)候，就出現了很多啼笑皆非的情況，一線(xiàn)城市的人說(shuō)房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下降了，但很多三四線(xiàn)城市的人強力反駁。

其實(shí)，很多人看到的都是局部的情況，從整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未遇冷，至少沒(méi)有出現很明顯的轉折。

上圖是近9個(gè)季度地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額增長(cháng)情況，這個(gè)貸款也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的一部分，主要用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、且在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后計劃收回的貸款。

通俗說(shuō)，這部分貸款是開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)土地之后花在土地上的錢(qián)，并不包括交給土地主管部門(mén)的土地出讓金，所以每個(gè)季度額度不多。

雖然額度小，但這是反應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先行指標，在建房子之前，先要進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，這個(gè)數據減少，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商囤地意愿強烈。

從上圖數據可以看出，總體上9個(gè)季度地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額都在下降，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商動(dòng)工意愿較弱，這主要和近兩年各地嚴格的房地產(chǎn)限價(jià)政策有關(guān)。

也就是說(shuō)，現在是“市場(chǎng)地+計劃房”，拿地是按照市場(chǎng)價(jià)格，賣(mài)房卻需要按照政府的行政定價(jià)。

所以，從數據中可以看出，2016年第四季度到2017年第四季度，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額增速都為負，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在拖延時(shí)間，等限價(jià)政策過(guò)后再開(kāi)工。這就合理解釋了現在很多城市房地產(chǎn)庫存為什么下降。

其實(shí)庫存下降還和居民購房活躍有關(guān)。

上圖是近9個(gè)季度個(gè)人住房貸款余額增長(cháng)情況，就是平時(shí)大家說(shuō)的住房按揭貸款。

從圖上可以看出，9個(gè)季度個(gè)人住房貸款余額一直在增長(cháng)，而且增幅很大，高峰期每個(gè)季度有30%左右的增幅，低潮期也有20%左右的增幅。

這說(shuō)明什么?大家還是在使勁買(mǎi)房，盡管一線(xiàn)城市成交量在下降，但部分二線(xiàn)城市(杭州、重慶、西安)由于采取了激進(jìn)的人才計劃，房地產(chǎn)成交量大幅攀升。

成交量攀升導致庫存告急，庫存告急導致恐慌性購房心里出現，于是房?jì)r(jià)暴漲的情況就出現了，上述三個(gè)城市就是最好的例證。

所以，不要覺(jué)得一線(xiàn)城市沒(méi)有成交量就沒(méi)人買(mǎi)房了，總體上，買(mǎi)房的人還是很多的。

不過(guò)，從上述數據可以看出，由于商業(yè)銀行上調住房貸款利率，導致貸款成本上升，從2017年第一季度開(kāi)始，個(gè)人住房貸款余額增長(cháng)速度已經(jīng)明顯下降。

03

最后說(shuō)幾個(gè)通過(guò)上述數據分析得出的結論：

1. 總體上，房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)(不僅指房?jì)r(jià))并沒(méi)有出現，只不過(guò)出現了更復雜的分化，所以大家投資時(shí)要區別對待。

2. “短期看地價(jià)，中期看信貸，長(cháng)期看人口”這句話(huà)仍然適用，2016年～2017年，貨幣超發(fā)推高房?jì)r(jià)，現在是人才流入推高房?jì)r(jià)。

3. 根據第二條，買(mǎi)房應該去人口集中的地方，最簡(jiǎn)單的方法就是研究各個(gè)城市的人才政策。

4. 光看人才政策還不行，一個(gè)城市的長(cháng)遠發(fā)展需要人才和產(chǎn)業(yè)相結合，具體到城市，杭州強于重慶，重慶強于西安，西安強于沈陽(yáng)。