從帝國大廈86樓向下俯瞰，歷史學(xué)家英戈·沃爾特(Ingo Walter)可以指出華爾街過去、現(xiàn)在和未來的走向：先是向南，然后向北，現(xiàn)在向西。

在荷蘭殖民者修建這個(gè)金融中心的同名城墻三百多年后，華爾街與其說是一個(gè)地名，倒不如說是一個(gè)概念。多年來，大多數(shù)頭號金融企業(yè)都坐落在曼哈頓的金融區(qū)。就在這個(gè)月，德意志銀行(Deutsche Bank AG)宣布將美國總部遷離華爾街。從上世紀(jì)70年代開始，有些公司陸續(xù)搬到了曼哈頓中城。現(xiàn)在許多公司再次搬遷，這次是遷往哈德遜園區(qū)。

在寫字樓市場間遷移：許多公司計(jì)劃離開曼哈頓中城，遷往哈德遜園區(qū)

包括KKR公司(KKR & Co.)、貝萊德集團(tuán)(BlackRock Inc.)和富國銀行(Wells Fargo & Co.)在內(nèi)的公司都有搬遷的計(jì)劃。許多公司正在搬離曼哈頓中城，尤其是以中央公園美景與位居蒂芙尼(Tiffany)和普拉達(dá)(Prada)等奢侈品店上方價(jià)格昂貴的寫字樓而聞名的廣場區(qū)。它們的新家坐落在鐵路調(diào)車場的上方及周邊地區(qū)，這里有很多高聳的摩天大樓，向東可以看到帝國大廈。

盡管位置和景觀可能改變，但正如1790年前后創(chuàng)建時(shí)設(shè)想的那樣，華爾街仍然生機(jī)勃勃。當(dāng)時(shí)，這個(gè)新生國家需要資金，而華爾街就是美國獲得資金的地方。工業(yè)巨頭紛紛到華爾街朝圣，募集資金來建造鋼廠、運(yùn)河、鐵路和航運(yùn)公司。

“華爾街”不再集中在華爾街附近：金融服務(wù)業(yè)是選擇遷往哈德遜園區(qū)的最大行業(yè)(按百分比計(jì)算)

“扎堆有助于信息流動，這非常有效，”在紐約大學(xué)斯特恩商學(xué)院擔(dān)任金融和公司治理西摩米爾斯坦教席教授的沃爾特說，“即使在酒吧里待幾個(gè)小時(shí)。人與人之間也能傳遞許多信息。”

紐約證券交易所是昔日華爾街的支柱，直到上世紀(jì)70年代初，銀行、券商、證券律師事務(wù)所和其他維持華爾街運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)構(gòu)依然主要集中在交易所內(nèi)外。

這是因?yàn)樗麄兪艿搅思堎|(zhì)文件的束縛。

“如果支票和證券都是實(shí)物，那么近距離很有必要，” 桑迪·華納(Sandy Warner)說，他的職業(yè)生涯從1968年在摩根擔(dān)保信托公司(Morgan Guaranty Trust Co.)實(shí)習(xí)開始，此后接連晉升，從1995年至2000年擔(dān)任摩根大通(JPMorgan & Co.)首席執(zhí)行官。

從20世紀(jì)60年代末引入IBM大型機(jī)和采用稱為CUSIP的證券跟蹤編號系統(tǒng)后，這一切開始發(fā)生變化。由于交易不再依賴于紙質(zhì)股票和支票的交割，華爾街巨頭可以自由地搬離曼哈頓下城。摩根士丹利是第一批離開的公司，先是搬到第六大道，后來在1995年左右遷到時(shí)報(bào)廣場附近的百老匯，如今仍在此地。

哈德遜園區(qū)是全新的住宅和商業(yè)區(qū)，正在西城調(diào)車場的上方建設(shè)

華爾街的下一次大規(guī)模搬遷發(fā)生在2001年“9·11”恐怖襲擊后，當(dāng)時(shí)紐約城外的配套設(shè)施已經(jīng)擴(kuò)建，更多的公司開始遷往曼哈頓上城。雷曼兄弟(Lehman Brothers Holdings Inc.)剛剛在雙子塔對面的世界金融中心三號大樓建成了全新的交易平臺，世貿(mào)中心北樓倒塌的殘骸就壓垮了這座建筑。雷曼兄弟只好搬到了曼哈頓中城的一座摩天大樓，在那里堅(jiān)持到2008年破產(chǎn)，正是它的破產(chǎn)引發(fā)當(dāng)年那場全球金融危機(jī)。

摩根士丹利旗下子公司添惠 (Dean Witter)位于世貿(mào)中心南塔的較低樓層，大部分業(yè)務(wù)搬到了紐約帕切斯。機(jī)構(gòu)券商康托爾菲茨杰拉德有限公司(Cantor Fitzgerald LP)是世界貿(mào)易中心租戶中損失最大的一家，最終遷到了曼哈頓中城公園大道499號的低層。

可是，曾經(jīng)吸引需要巨大辦公空間的金融巨頭的曼哈頓中城已經(jīng)失寵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司第一太平戴維斯(Savills Studley Inc.)的數(shù)據(jù)顯示，過去五年中，從美國最貴的商業(yè)區(qū)曼哈頓中城遷出或計(jì)劃遷出的凈面積達(dá)到1000萬平方英尺(約合92萬平方米)。與此同時(shí)，遷入哈德遜園區(qū)的凈租賃面積達(dá)到670萬平方英尺(約合62萬平方米)，遷入曼哈頓下城的凈面積為120萬平方英尺(約合11萬平方米)。

紐約市官員意識到曼哈頓中城的寫字樓供應(yīng)過剩，在2017年對大中央火車站周圍和北邊地區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃，以容納更大的建筑。此舉讓曾經(jīng)考慮搬到哈德遜園區(qū)的摩根大通可能留在公園大道270號，在原地建造更大的總部大樓。

集中在西區(qū)：曼哈頓的商業(yè)中心向西部和南部轉(zhuǎn)移

第一太平戴維斯副董事長大衛(wèi)·戈德斯坦(David Goldstein)表示，在決定公司選址方面，招聘和留住員工現(xiàn)在成為日益重要的因素。該公司的客戶包括凱易律師事務(wù)所(Kirkland & Ellis LLP)等企業(yè)律師事務(wù)所和拉夫勞倫(Ralph Lauren Corp.)等零售商。他說，金融企業(yè)正在像Facebook和亞馬遜公司(Amazon.com Inc.)那樣爭搶年輕的工程師和開發(fā)人員。2017年年底，在線零售巨頭亞馬遜也宣布搬往哈德遜園區(qū)。

這座城市的地理格局“真的不可預(yù)知”，戈德斯坦說，“日復(fù)一日，銀行變得越來越像科技公司”。