從帝國大廈86樓向下俯瞰，歷史學(xué)家英戈·沃爾特(Ingo Walter)可以指出華爾街過(guò)去、現在和未來(lái)的走向：先是向南，然后向北，現在向西。

在荷蘭殖民者修建這個(gè)金融中心的同名城墻三百多年后，華爾街與其說(shuō)是一個(gè)地名，倒不如說(shuō)是一個(gè)概念。多年來(lái)，大多數頭號金融企業(yè)都坐落在曼哈頓的金融區。就在這個(gè)月，德意志銀行(Deutsche Bank AG)宣布將美國總部遷離華爾街。從上世紀70年代開(kāi)始，有些公司陸續搬到了曼哈頓中城?，F在許多公司再次搬遷，這次是遷往哈德遜園區。

在寫(xiě)字樓市場(chǎng)間遷移：許多公司計劃離開(kāi)曼哈頓中城，遷往哈德遜園區

包括KKR公司(KKR & Co.)、貝萊德集團(BlackRock Inc.)和富國銀行(Wells Fargo & Co.)在內的公司都有搬遷的計劃。許多公司正在搬離曼哈頓中城，尤其是以中央公園美景與位居蒂芙尼(Tiffany)和普拉達(Prada)等奢侈品店上方價(jià)格昂貴的寫(xiě)字樓而聞名的廣場(chǎng)區。它們的新家坐落在鐵路調車(chē)場(chǎng)的上方及周邊地區，這里有很多高聳的摩天大樓，向東可以看到帝國大廈。

盡管位置和景觀(guān)可能改變，但正如1790年前后創(chuàng )建時(shí)設想的那樣，華爾街仍然生機勃勃。當時(shí)，這個(gè)新生國家需要資金，而華爾街就是美國獲得資金的地方。工業(yè)巨頭紛紛到華爾街朝圣，募集資金來(lái)建造鋼廠(chǎng)、運河、鐵路和航運公司。

“華爾街”不再集中在華爾街附近：金融服務(wù)業(yè)是選擇遷往哈德遜園區的最大行業(yè)(按百分比計算)

“扎堆有助于信息流動(dòng)，這非常有效，”在紐約大學(xué)斯特恩商學(xué)院擔任金融和公司治理西摩米爾斯坦教席教授的沃爾特說(shuō)，“即使在酒吧里待幾個(gè)小時(shí)。人與人之間也能傳遞許多信息。”

紐約證券交易所是昔日華爾街的支柱，直到上世紀70年代初，銀行、券商、證券律師事務(wù)所和其他維持華爾街運轉的機構依然主要集中在交易所內外。

這是因為他們受到了紙質(zhì)文件的束縛。

“如果支票和證券都是實(shí)物，那么近距離很有必要，” 桑迪·華納(Sandy Warner)說(shuō)，他的職業(yè)生涯從1968年在摩根擔保信托公司(Morgan Guaranty Trust Co.)實(shí)習開(kāi)始，此后接連晉升，從1995年至2000年擔任摩根大通(JPMorgan & Co.)首席執行官。

從20世紀60年代末引入IBM大型機和采用稱(chēng)為CUSIP的證券跟蹤編號系統后，這一切開(kāi)始發(fā)生變化。由于交易不再依賴(lài)于紙質(zhì)股票和支票的交割，華爾街巨頭可以自由地搬離曼哈頓下城。摩根士丹利是第一批離開(kāi)的公司，先是搬到第六大道，后來(lái)在1995年左右遷到時(shí)報廣場(chǎng)附近的百老匯，如今仍在此地。

哈德遜園區是全新的住宅和商業(yè)區，正在西城調車(chē)場(chǎng)的上方建設

華爾街的下一次大規模搬遷發(fā)生在2001年“9·11”恐怖襲擊后，當時(shí)紐約城外的配套設施已經(jīng)擴建，更多的公司開(kāi)始遷往曼哈頓上城。雷曼兄弟(Lehman Brothers Holdings Inc.)剛剛在雙子塔對面的世界金融中心三號大樓建成了全新的交易平臺，世貿中心北樓倒塌的殘骸就壓垮了這座建筑。雷曼兄弟只好搬到了曼哈頓中城的一座摩天大樓，在那里堅持到2008年破產(chǎn)，正是它的破產(chǎn)引發(fā)當年那場(chǎng)全球金融危機。

摩根士丹利旗下子公司添惠 (Dean Witter)位于世貿中心南塔的較低樓層，大部分業(yè)務(wù)搬到了紐約帕切斯。機構券商康托爾菲茨杰拉德有限公司(Cantor Fitzgerald LP)是世界貿易中心租戶(hù)中損失最大的一家，最終遷到了曼哈頓中城公園大道499號的低層。

可是，曾經(jīng)吸引需要巨大辦公空間的金融巨頭的曼哈頓中城已經(jīng)失寵。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司第一太平戴維斯(Savills Studley Inc.)的數據顯示，過(guò)去五年中，從美國最貴的商業(yè)區曼哈頓中城遷出或計劃遷出的凈面積達到1000萬(wàn)平方英尺(約合92萬(wàn)平方米)。與此同時(shí)，遷入哈德遜園區的凈租賃面積達到670萬(wàn)平方英尺(約合62萬(wàn)平方米)，遷入曼哈頓下城的凈面積為120萬(wàn)平方英尺(約合11萬(wàn)平方米)。

紐約市官員意識到曼哈頓中城的寫(xiě)字樓供應過(guò)剩，在2017年對大中央火車(chē)站周?chē)捅边叺貐^進(jìn)行重新規劃，以容納更大的建筑。此舉讓曾經(jīng)考慮搬到哈德遜園區的摩根大通可能留在公園大道270號，在原地建造更大的總部大樓。

集中在西區：曼哈頓的商業(yè)中心向西部和南部轉移

第一太平戴維斯副董事長(cháng)大衛·戈德斯坦(David Goldstein)表示，在決定公司選址方面，招聘和留住員工現在成為日益重要的因素。該公司的客戶(hù)包括凱易律師事務(wù)所(Kirkland & Ellis LLP)等企業(yè)律師事務(wù)所和拉夫勞倫(Ralph Lauren Corp.)等零售商。他說(shuō)，金融企業(yè)正在像Facebook和亞馬遜公司(Amazon.com Inc.)那樣爭搶年輕的工程師和開(kāi)發(fā)人員。2017年年底，在線(xiàn)零售巨頭亞馬遜也宣布搬往哈德遜園區。

這座城市的地理格局“真的不可預知”，戈德斯坦說(shuō)，“日復一日，銀行變得越來(lái)越像科技公司”。