在一些國家和地區，建出租房被視為調控房?jì)r(jià)的好辦法。比如新加坡和香港。這些房子不用來(lái)出售，只用來(lái)出租。在香港電視劇《義不容情》里，黃日華、溫兆倫一家分到了廉租房——公屋，全家都高興壞了，仿佛美好的生活正在向他們招手。

直觀(guān)上看，如果人們有出租房可住，自然就減少住房需求，房?jì)r(jià)當然就下降了。

然而，這個(gè)直觀(guān)的看法卻是錯誤的。多建出租房，不僅不會(huì )讓房?jì)r(jià)下跌，反倒會(huì )推高房?jì)r(jià)。

很多情況下，房子是一種可以帶來(lái)長(cháng)期持續穩定回報的資產(chǎn)。當人們預期未來(lái)房子帶來(lái)的回報會(huì )上升，比如，預期未來(lái)房租上漲，那么，人們就會(huì )把房子未來(lái)幾十年的回報貼現到現在，從而使得市場(chǎng)價(jià)格上漲。

正是由于房?jì)r(jià)是對未來(lái)幾十年的預期回報的貼現，所以，通貨膨脹在房?jì)r(jià)上體現得特別明顯。當然，影響房?jì)r(jià)的因素不僅僅是通脹，只是說(shuō)通脹在房?jì)r(jià)上作用更明顯。你買(mǎi)一堆茄子，過(guò)幾天它就爛了，它無(wú)關(guān)未來(lái)回報的貼現，所以茄子只能反映當下的通脹。并且，由于當下現金支付能力和未來(lái)通脹預期之間還有一定缺口，所以買(mǎi)價(jià)往往很值，房子的這一特點(diǎn)，被人們認為是可以抗通脹的特性。

房租比起茄子來(lái)，其價(jià)格體現了稍長(cháng)的預期，但也主要是反映當下的通脹情況。當然，長(cháng)租的話(huà)也能反映未來(lái)的通脹預期。前不久北京萬(wàn)科推出長(cháng)租10年的翡翠書(shū)院，每年18萬(wàn)元，一次性付180萬(wàn)，看起來(lái)很貴，但如果考慮到未來(lái)通脹，其實(shí)也算很便宜了。

另外，自己擁有產(chǎn)權的房子，可以用來(lái)抵押，也可以轉賣(mài)，等等，這些被很多人稱(chēng)為“金融屬性”。它們其實(shí)是產(chǎn)權里的處置權、收益權，這些對人們來(lái)說(shuō)也非常重要，可以使人們更好地應對不確定性。

給定新加坡或香港的土地供給，如果在這部分供給里，劃出一部分專(zhuān)門(mén)建只租不售的房子，看起來(lái)幫助人們低價(jià)解決了很多居住需求。

低價(jià)是低價(jià)了，但租房住只是解決短期租用房子使用權的問(wèn)題，沒(méi)有房子的處置權、收益權等等。就連使用權，也不是長(cháng)期的。

由于這些只租不售的房子占用了土地供給份額，具有更多產(chǎn)權、能抗通脹的房子，供給份額就減少了，這是不利于抑制房?jì)r(jià)上漲的?；蛘哒f(shuō)，在給定土地供給的情況下，只租不售的房子起到的是推漲房?jì)r(jià)的作用。

簡(jiǎn)單說(shuō)，人們買(mǎi)房子，是需要房子的產(chǎn)權，新加坡或香港房?jì)r(jià)漲得快，說(shuō)明產(chǎn)權稀缺，而只租不售的房子是在制造產(chǎn)權的稀缺。稀缺當然引發(fā)漲價(jià)。

假如新加坡或香港換一種方式，允許這些土地建完整產(chǎn)權的房子呢?人們買(mǎi)了這些房子要么是自主，要么是租給別人住，總之，跟只租不售的房子一樣，也緩解了居住需求，但，卻減少了產(chǎn)權的稀缺性，這么明顯的經(jīng)濟學(xué)道理，為什么就看不明白呢?

所以說(shuō)，很難理解新加坡或香港那些官員的思維。當然，官員的思維跟大眾的思維有關(guān)系。

那些只租不售的房子數量有限，帶有一定補貼性質(zhì)，租到就賺到了，這是看得見(jiàn)的福利，有幸租到補貼房的人肯定是支持的，沒(méi)有租到補貼房的人也覺(jué)得未來(lái)有望(盡管他們可能在承擔補貼房的成本)。他們沒(méi)有想過(guò)，如果改變這種做法，他們有更多機會(huì )買(mǎi)到產(chǎn)權房，這其實(shí)是對他們更有利的。