在一些國(guó)家和地區(qū)，建出租房被視為調(diào)控房?jī)r(jià)的好辦法。比如新加坡和香港。這些房子不用來(lái)出售，只用來(lái)出租。在香港電視劇《義不容情》里，黃日華、溫兆倫一家分到了廉租房——公屋，全家都高興壞了，仿佛美好的生活正在向他們招手。

直觀上看，如果人們有出租房可住，自然就減少住房需求，房?jī)r(jià)當(dāng)然就下降了。

然而，這個(gè)直觀的看法卻是錯(cuò)誤的。多建出租房，不僅不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌，反倒會(huì)推高房?jī)r(jià)。

很多情況下，房子是一種可以帶來(lái)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定回報(bào)的資產(chǎn)。當(dāng)人們預(yù)期未來(lái)房子帶來(lái)的回報(bào)會(huì)上升，比如，預(yù)期未來(lái)房租上漲，那么，人們就會(huì)把房子未來(lái)幾十年的回報(bào)貼現(xiàn)到現(xiàn)在，從而使得市場(chǎng)價(jià)格上漲。

正是由于房?jī)r(jià)是對(duì)未來(lái)幾十年的預(yù)期回報(bào)的貼現(xiàn)，所以，通貨膨脹在房?jī)r(jià)上體現(xiàn)得特別明顯。當(dāng)然，影響房?jī)r(jià)的因素不僅僅是通脹，只是說(shuō)通脹在房?jī)r(jià)上作用更明顯。你買(mǎi)一堆茄子，過(guò)幾天它就爛了，它無(wú)關(guān)未來(lái)回報(bào)的貼現(xiàn)，所以茄子只能反映當(dāng)下的通脹。并且，由于當(dāng)下現(xiàn)金支付能力和未來(lái)通脹預(yù)期之間還有一定缺口，所以買(mǎi)價(jià)往往很值，房子的這一特點(diǎn)，被人們認(rèn)為是可以抗通脹的特性。

房租比起茄子來(lái)，其價(jià)格體現(xiàn)了稍長(zhǎng)的預(yù)期，但也主要是反映當(dāng)下的通脹情況。當(dāng)然，長(zhǎng)租的話(huà)也能反映未來(lái)的通脹預(yù)期。前不久北京萬(wàn)科推出長(zhǎng)租10年的翡翠書(shū)院，每年18萬(wàn)元，一次性付180萬(wàn)，看起來(lái)很貴，但如果考慮到未來(lái)通脹，其實(shí)也算很便宜了。

另外，自己擁有產(chǎn)權(quán)的房子，可以用來(lái)抵押，也可以轉(zhuǎn)賣(mài)，等等，這些被很多人稱(chēng)為“金融屬性”。它們其實(shí)是產(chǎn)權(quán)里的處置權(quán)、收益權(quán)，這些對(duì)人們來(lái)說(shuō)也非常重要，可以使人們更好地應(yīng)對(duì)不確定性。

給定新加坡或香港的土地供給，如果在這部分供給里，劃出一部分專(zhuān)門(mén)建只租不售的房子，看起來(lái)幫助人們低價(jià)解決了很多居住需求。

低價(jià)是低價(jià)了，但租房住只是解決短期租用房子使用權(quán)的問(wèn)題，沒(méi)有房子的處置權(quán)、收益權(quán)等等。就連使用權(quán)，也不是長(zhǎng)期的。

由于這些只租不售的房子占用了土地供給份額，具有更多產(chǎn)權(quán)、能抗通脹的房子，供給份額就減少了，這是不利于抑制房?jī)r(jià)上漲的。或者說(shuō)，在給定土地供給的情況下，只租不售的房子起到的是推漲房?jī)r(jià)的作用。

簡(jiǎn)單說(shuō)，人們買(mǎi)房子，是需要房子的產(chǎn)權(quán)，新加坡或香港房?jī)r(jià)漲得快，說(shuō)明產(chǎn)權(quán)稀缺，而只租不售的房子是在制造產(chǎn)權(quán)的稀缺。稀缺當(dāng)然引發(fā)漲價(jià)。

假如新加坡或香港換一種方式，允許這些土地建完整產(chǎn)權(quán)的房子呢?人們買(mǎi)了這些房子要么是自主，要么是租給別人住，總之，跟只租不售的房子一樣，也緩解了居住需求，但，卻減少了產(chǎn)權(quán)的稀缺性，這么明顯的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理，為什么就看不明白呢?

所以說(shuō)，很難理解新加坡或香港那些官員的思維。當(dāng)然，官員的思維跟大眾的思維有關(guān)系。

那些只租不售的房子數(shù)量有限，帶有一定補(bǔ)貼性質(zhì)，租到就賺到了，這是看得見(jiàn)的福利，有幸租到補(bǔ)貼房的人肯定是支持的，沒(méi)有租到補(bǔ)貼房的人也覺(jué)得未來(lái)有望(盡管他們可能在承擔(dān)補(bǔ)貼房的成本)。他們沒(méi)有想過(guò)，如果改變這種做法，他們有更多機(jī)會(huì)買(mǎi)到產(chǎn)權(quán)房，這其實(shí)是對(duì)他們更有利的。