如果說(shuō)，2017年下半年的萬(wàn)達，脫離了原來(lái)的路線(xiàn)駛入“荒原”，那么經(jīng)過(guò)不到一年的調整，這家公司現在已經(jīng)回歸正軌。

短短幾個(gè)月時(shí)間，萬(wàn)達通過(guò)一系列調整重回穩定。

2017年，這家商業(yè)地產(chǎn)巨頭曾經(jīng)危機四伏。2018年年初，萬(wàn)達集團創(chuàng )始人王健林在集團年會(huì )上流淚，“2017年，對萬(wàn)達來(lái)說(shuō)是非常難忘的一年，經(jīng)歷了風(fēng)波，也承受了磨難。”

如果說(shuō)，2017年下半年的萬(wàn)達，脫離了原來(lái)的路線(xiàn)駛入“荒原”，那么經(jīng)過(guò)不到一年的調整，這家公司現在已經(jīng)回歸正軌。

進(jìn)入2018年6月，先是標普將萬(wàn)達的評級調整為穩定，穆迪也將萬(wàn)達商業(yè)的評級展望從負面調整為穩定。6月8日，惠譽(yù)確認大連萬(wàn)達商業(yè)管理BB+評級，評級展望穩定，移除負面觀(guān)察名單。

一向以 “市場(chǎng)”為導向的評級機構，其結論的支撐是企業(yè)運營(yíng)數字的改善。從負面到穩定雖然只有兩字之差，但過(guò)去八個(gè)月的艱險路程中，萬(wàn)達這趟高速列車(chē)沒(méi)有脫軌，從堅決執行輕資產(chǎn)轉型奏效，再加上眾多內援外援到來(lái)，萬(wàn)達成功駛出無(wú)人區。

資金解渴

八個(gè)月，萬(wàn)達最終用實(shí)力贏(yíng)得國際評級機構的另眼相看，分別給了萬(wàn)達一顆“小獎?wù)?rdquo;。

5月29日，標普對萬(wàn)達商業(yè)、萬(wàn)達商業(yè)香港公司的評級從負面調整為穩定，并維持兩家公司的債信評級分別為“BB”和“BB-”，原因是萬(wàn)達離岸流動(dòng)性顯著(zhù)改善。標普認為，這意味著(zhù)萬(wàn)達有能力償還今年稍晚到期的離岸優(yōu)先債和其他債務(wù)，并判斷未來(lái)兩年萬(wàn)達租金收入將繼續增長(cháng)，可以維持相對穩定的商業(yè)模式。

而就在8個(gè)月前，萬(wàn)達遭遇了“最大的風(fēng)波”。2017年9月27日，繼萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)被列入負面觀(guān)察名單后，標普對萬(wàn)達商業(yè)的評級也進(jìn)行下調，改為負面，萬(wàn)達商業(yè)評級從BBB-調整為BB，子公司萬(wàn)達香港評級下調至BB-。在標普體系里，評級最高的是AAA，表明償債能力極強。BBB-的級別要高于BB和BB-，也就是說(shuō)下調是對萬(wàn)達商業(yè)償債能力有一定擔憂(yōu)。

當時(shí)，另一家國際評級機構穆迪給出的下調理由，就是擔心萬(wàn)達商業(yè)的資金流動(dòng)性。

評級下調的后果隨即爆發(fā)。去年10月，彭博社消息稱(chēng)，由于評級下調，萬(wàn)達商業(yè)甚至觸發(fā)了一項提前償還部分境外貸款的條款。

與此同時(shí)，萬(wàn)達復雜的資產(chǎn)調整拉開(kāi)序幕。首先是海外業(yè)務(wù)瘦身，到2017年年底，萬(wàn)達國外資產(chǎn)占比已縮減到7%。此外，為緩解資金之渴，萬(wàn)達在國內也加速其過(guò)去幾年一直進(jìn)行的輕資產(chǎn)轉型，過(guò)去的持久戰突然變成閃電戰。

并且，萬(wàn)達是“在行駛中換輪胎”。今年1月，王健林在做2017年工作總結時(shí)說(shuō)，2017年對萬(wàn)達來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常難忘的一年，經(jīng)歷了風(fēng)波，也承受了一些磨難。最終在比較困難的經(jīng)營(yíng)條件下，萬(wàn)達較好地完成了各項工作任務(wù)。

王健林在萬(wàn)達集團2017年年會(huì )上發(fā)言

數據顯示，2017年萬(wàn)達集團收入2273億元，完成計劃的113%，但同比減少10.8%，原因在于轉讓的文旅項目收入沒(méi)有計算在內。此外，2016年底萬(wàn)達旅業(yè)資產(chǎn)注入到一個(gè)投資企業(yè)，近200億旅游收入也沒(méi)有進(jìn)入報表。

“2017年萬(wàn)達轉讓了大量資產(chǎn)，凈利潤完成年目標的114%，同比基本持平，這說(shuō)明收入的含金量不錯。”王健林解釋說(shuō)。

不過(guò)，對于萬(wàn)達的頻繁拋售，當時(shí)外界眾說(shuō)紛紜。王健林回應：“生意是由買(mǎi)和賣(mài)構成的，世上沒(méi)有只買(mǎi)的生意，也沒(méi)有只賣(mài)的生意。買(mǎi)就說(shuō)這個(gè)公司好，賣(mài)就說(shuō)這個(gè)公司不好，這是根本不懂商業(yè)的思維。”

去年萬(wàn)達轉讓文旅項目引人注目。實(shí)際上，通過(guò)轉讓文旅城與酒店資產(chǎn)，不僅幫助萬(wàn)達直接減債440億元，回收現金670億元，整體減債1100億元。與此同時(shí)，萬(wàn)達也能夠將資金和資源充分投入到萬(wàn)達廣場(chǎng)業(yè)務(wù)上。

2018年4月28日，歷時(shí)4年零7個(gè)月建設，青島東方影都竣工落成，同日開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達茂現場(chǎng)人山人海，等候的人群在門(mén)口排起長(cháng)龍。萬(wàn)達茂的設計集購物、休閑娛樂(lè )于一體，由室內主題樂(lè )園、水樂(lè )園、電影樂(lè )園、中國最大規模30個(gè)廳的影城及大型商業(yè)中心組成。

萬(wàn)達青島東方影都開(kāi)業(yè)，萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林(中)、鴻海/富士康科技集團總裁郭臺銘(左)及融創(chuàng )中國董事會(huì )主席孫宏斌出席開(kāi)業(yè)典禮

和萬(wàn)達茂隔海相望的影都大劇院擁有2000個(gè)座位，可舉辦盛大電影節開(kāi)閉幕式。東方影都業(yè)態(tài)復雜，除了建有全球設施最先進(jìn)、配套最齊全的電影產(chǎn)業(yè)園，還有4個(gè)五星級度假酒店組成的酒店群，以及世界級的國際醫院、國際學(xué)校、游艇碼頭和會(huì )所等。

作為這個(gè)項目的運營(yíng)方，萬(wàn)達的優(yōu)勢在于擁有較強的影視、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及政府資源，和駕馭多種業(yè)態(tài)的能力經(jīng)驗。

東方影都等項目的順利竣工開(kāi)業(yè)之外，萬(wàn)達集團的其他業(yè)務(wù)也都已經(jīng)重回正軌。

據萬(wàn)達電影于4月25日披露的2017年報，萬(wàn)達電影2017年全年收入132.29億元，同比增加18.02%;歸屬上市公司股東凈利潤約15.16億元，同比增加10.92%。而5月7日發(fā)布的2018年4月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報顯示，萬(wàn)達電影1-4月累計票房36.1億元，同比增長(cháng)17.4%，累計觀(guān)影人次8702萬(wàn)人次，同比增長(cháng)21%。

作為超大型公司，萬(wàn)達CSR有多個(gè)不同維度的項目，今年的也都有新進(jìn)展。4月21日，丹寨萬(wàn)達小鎮聯(lián)合丹寨縣委縣政府啟動(dòng)丹寨扶貧茶園。這是一個(gè)創(chuàng )新扶貧項目，認領(lǐng)一畝茶園，就可幫助一個(gè)茶農脫貧，扶貧茶園項目第一期將實(shí)現貧困茶農1000人脫貧，目前啟動(dòng)的內部測試中，首期1000畝茶園已經(jīng)被提前認領(lǐng)了500畝。

體育是萬(wàn)達一直關(guān)注的領(lǐng)域，今年3月第二屆中國杯國際足球錦標賽如期打響，這個(gè)賽事是由中國足協(xié)、萬(wàn)達集團和廣西體育局等機構團體共同組織的國際足聯(lián)A級賽事。萬(wàn)達是國際足聯(lián)合作伙伴，也是今年俄羅斯世界杯的頂級贊助商，萬(wàn)達旅業(yè)此前已獲得FIFA授權，成為2018年俄羅斯世界杯中國地區(含港澳臺)旅游運營(yíng)商。

輕裝上陣

從危到機，轉化的前提是產(chǎn)生變革。對于標普評級調整，摩根大通強調，萬(wàn)達引入騰訊等新股東的做法緩解了其重返A股的壓力。

2016年9月20日，萬(wàn)達商業(yè)從港交所退市。按照與退市投資人的對賭協(xié)議，如果退市兩年內，也就是截至2018年8月31日萬(wàn)達商業(yè)未能在A(yíng)股上市，需要向投資人回購全部股權，并支付10%-12%的年息。這對原本債務(wù)纏身的萬(wàn)達來(lái)說(shuō)，猶如火上澆油。

而今年1月包括騰訊在內的四家新股東的引入，被認為徹底解決了萬(wàn)達的燃眉之急。1月29日，萬(wàn)達官網(wǎng)發(fā)布消息稱(chēng)，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng )與萬(wàn)達商業(yè)在北京簽訂戰略投資協(xié)議，計劃投資約340億元，收購萬(wàn)達商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。

王健林終于能喘口氣了。因為騰訊等四家新股東正好能幫助萬(wàn)達解決當初的對賭協(xié)議，即使萬(wàn)達商業(yè)不能如期在A(yíng)股IPO也沒(méi)事。

但為什么騰蘇京融肯進(jìn)來(lái)?融創(chuàng )董事長(cháng)孫宏斌給融創(chuàng )搭建了一個(gè)圍繞美好生活的業(yè)務(wù)體系，萬(wàn)達廣場(chǎng)無(wú)疑是休閑娛樂(lè )的天堂。而騰訊、京東致力于零售布局，或助力他人，或親自上陣，但都只擅長(cháng)線(xiàn)上打法，線(xiàn)下是萬(wàn)達的主戰場(chǎng)。

蘇寧智慧零售大開(kāi)發(fā)戰略暨合作伙伴簽約大會(huì )上，蘇寧集團董事長(cháng)張近東(左)與萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林交流

2015年，萬(wàn)達啟動(dòng)了名為“輕資產(chǎn)轉型”的第四次轉型，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是去地產(chǎn)化。王健林在2017年年會(huì )上提到，一年時(shí)間內，“輕資產(chǎn)戰略超出預期”。輕資產(chǎn)萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)24個(gè)，新發(fā)展輕資產(chǎn)萬(wàn)達廣場(chǎng)47個(gè)，其中合作類(lèi)簽約37個(gè)，超過(guò)年初發(fā)展的25個(gè)輕資產(chǎn)的目標。

他心里早打好了小算盤(pán)，新發(fā)展的47個(gè)廣場(chǎng)，萬(wàn)達不出一分錢(qián)，收益卻相當于投資持有16個(gè)廣場(chǎng)，而如果自己砸錢(qián)，16個(gè)廣場(chǎng)最少也要200億元。

萬(wàn)達的輕資產(chǎn)模式分兩種，一種是投資類(lèi)，別人出錢(qián)，萬(wàn)達幫助找地、設計、建設、招商、竣工運營(yíng)后交給別人;一種是合作類(lèi)，模式更輕，萬(wàn)達不出錢(qián)，不出地，覺(jué)得項目合適，就跟別人簽合同，幫別人建設，建成后租金三七分成，這也是萬(wàn)達力推的模式。

為了落實(shí)到基層，今年4月，萬(wàn)達正式調整組織架構，萬(wàn)達商業(yè)更名為商管集團，定位做商業(yè)物業(yè)持有和運營(yíng)管理商，打上了“賣(mài)水人”的標簽。而單獨設立的地產(chǎn)集團，除了消化商管集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，主要任務(wù)是建萬(wàn)達廣場(chǎng)，“不求做大，在負債上限上提高利潤”。

事實(shí)上，早在2015年王健林就提出“希望三到五年內，把‘地產(chǎn)’去掉，變成商業(yè)發(fā)展公司或商業(yè)服務(wù)公司”。而且，在引入蘇寧、京東、融創(chuàng )時(shí)，萬(wàn)達也明確提出，上述股東需要幫助商管集團IPO。

從長(cháng)遠來(lái)看，萬(wàn)達在拓寬自己的護城河。

王健林曾分析10個(gè)發(fā)達國家的歷史，發(fā)現房地產(chǎn)成熟期基本是50年，之后步入萎縮階段，而中國已走過(guò)15-20年。他預計，伴隨城市化的加快，剩下的行業(yè)高速成長(cháng)期只有10年左右。

放眼當下，中國房地產(chǎn)也走到供需平衡的拐點(diǎn)，躺著(zhù)掙錢(qián)的高利潤時(shí)代褪去，重資產(chǎn)模式越來(lái)越受到房地產(chǎn)發(fā)展周期的掣肘，以后從品牌、定價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)等上全面出擊才有希望。而此時(shí)的萬(wàn)達已打出自己的品牌，別人給錢(qián)，自己運營(yíng)，不失為一種快速擴張的捷徑。

另外，三四線(xiàn)城市消費力的崛起，也促使王健林痛下決心轉型。

此前，重慶萬(wàn)州區政府曾拿出好地塊，勸說(shuō)王健林去投資萬(wàn)達廣場(chǎng)。但同事們堅決反對，說(shuō)整個(gè)城區才40萬(wàn)人，經(jīng)濟還落后，怎么會(huì )有客流?當時(shí)王健林拍板說(shuō)，不行就當扶貧。結果那家廣場(chǎng)創(chuàng )下歷史記錄，開(kāi)業(yè)頭三天客流超過(guò)110萬(wàn)人次，相當于每個(gè)人都去逛了好幾遍，現在每天還有五六萬(wàn)人次的客流，經(jīng)營(yíng)狀況很好。

王健林發(fā)現，消費升級已經(jīng)下沉，三四線(xiàn)城市才是新的金礦。不動(dòng)產(chǎn)投資最講究租金和投資的比例，一二線(xiàn)城市地價(jià)貴、投資大，效益不見(jiàn)得比三四線(xiàn)城市好。

重慶市萬(wàn)州區市民在萬(wàn)達廣場(chǎng)選購商品和娛樂(lè )

但在重資產(chǎn)模式下，投資看房?jì)r(jià)，銷(xiāo)售利潤高才能投資，這就堵死了三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)。輕資產(chǎn)則不同，不需要關(guān)注房?jì)r(jià)，只要城區人口多，租金回報比合適就行。一旦城市化進(jìn)程結束，大規模發(fā)展的機會(huì )就殆盡，擴張到中小城市顯得更加迫切。

此外，迅速擴張的萬(wàn)達廣場(chǎng)也給其他業(yè)態(tài)提供了成長(cháng)的搖籃，比如萬(wàn)達影城、兒童娛樂(lè )項目寶貝王，都在萬(wàn)達廣場(chǎng)里生根發(fā)芽。如果以后嘗試其他業(yè)態(tài)，也有利于迅速推進(jìn)。

2017年9月的評級中，標普對萬(wàn)達的輕資產(chǎn)戰略并不看好。面對萬(wàn)達出售大部分當地產(chǎn)項目和酒店項目，標普認為這不利于地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展，也不認可萬(wàn)達經(jīng)營(yíng)策略的轉變。“公司擴張欲望較大，缺乏戰略的清晰和可預測性，預計萬(wàn)達商業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)上，市場(chǎng)地位會(huì )被削弱。”

而最新的評級里，標普開(kāi)始重新審視萬(wàn)達的輕資產(chǎn)模式并認為未來(lái)1-2年內，萬(wàn)達的租金收入預計將繼續增長(cháng)。

新臺階

萬(wàn)達的電商業(yè)務(wù)也有了全新思路。

5月30日，萬(wàn)達、騰訊、高朋宣布，三方將成立一家合資網(wǎng)絡(luò )科技公司。新公司將注入萬(wàn)達網(wǎng)科公司原飛凡等部分業(yè)務(wù)，騰訊將投入線(xiàn)上流量支持，高朋則融入電子發(fā)票業(yè)務(wù)。在股權關(guān)系上，萬(wàn)達商管集團占股51%，騰訊占股42.48%，高朋占有6.52%。

實(shí)業(yè)起家的王健林，遇到多次風(fēng)波，但從未想過(guò)完全放棄電商。

從網(wǎng)科的股權結構上看，王健林已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)讓步，更加擁抱互聯(lián)網(wǎng)。2014年，組建“騰百萬(wàn)”做電商時(shí)，萬(wàn)達持股70%擁有絕對的話(huà)語(yǔ)權，騰訊和百度一個(gè)扮演“連接器”的角色，一個(gè)提供大數據的支持，兩家都不涉及具體運營(yíng)。而這次的“騰萬(wàn)”再次組建聯(lián)盟，不僅騰訊和萬(wàn)達出資非常接近，在人事上兩家也不分伯仲，確認過(guò)眼神是想要一起做事。

昔日的“騰百萬(wàn)”組合

據了解，萬(wàn)達、騰訊、高朋組建的新公司中，董事長(cháng)由萬(wàn)達商管集團總裁齊界擔任，而CEO的人選則是騰訊推薦的高朋CEO高峽。在此之前，高峽不僅在萬(wàn)達工作過(guò)，還在微信負責過(guò)商業(yè)化方面的工作。這意味著(zhù)，熟悉三家公司風(fēng)格的高峽可以快速進(jìn)入角色，讓新公司的發(fā)展愿景落地。

對于本次成立合資公司，萬(wàn)達方面稱(chēng)，目的是為了整合三家的資源，一方面是幫助線(xiàn)下場(chǎng)景數字化，打造智慧廣場(chǎng)、智慧門(mén)店，緊密連接商業(yè)中心、商戶(hù)和消費者，提升消費體驗;另一方面是探索新消費領(lǐng)域潛在的升級空間，打造新消費大生態(tài)。

騰訊是線(xiàn)上流量巨頭，優(yōu)勢在數字化，在技術(shù);萬(wàn)達是線(xiàn)下流量巨頭，優(yōu)勢在場(chǎng)景體驗上，而有了上次的失敗合作后，這次兩家的再次聯(lián)手，似乎要順暢的多。

一系列大刀闊斧改革后，萬(wàn)達的債務(wù)壓力得到緩解，意味著(zhù)萬(wàn)達已經(jīng)度過(guò)危機。而新網(wǎng)科的成立則表明，萬(wàn)達已踏上新的發(fā)展臺階。