房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化和城市變遷背后，中國年輕人們的經(jīng)歷如此相似。

今年26歲的陜南漢中人李洋(化名)剛剛經(jīng)歷了第7次西安新盤(pán)搖號的落選。今年3月落戶(hù)到西安后，他開(kāi)啟了到處排隊交購房資料搖號買(mǎi)婚房之路，三個(gè)月以后，他的閑暇時(shí)間仍然全部耗在各個(gè)樓盤(pán)售樓處交材料的兜兜轉轉之間。

正在以前所未有速度吸引人才落戶(hù)的古城西安，最近兩年時(shí)間里房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)啟了空前的繁榮。

西安市公安局5月最新數據顯示：自2017年3月1日實(shí)施戶(hù)籍新政以來(lái)，截至目前已新遷入落戶(hù)64.5萬(wàn)人，相當于一年遷入一座中等城市。與之相對應，6月15日，國家統計局發(fā)布了2018年5月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據顯示，西安房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅達到1.6%，在此之前，西安房?jì)r(jià)已經(jīng)延續了25個(gè)月的漲勢。

房產(chǎn)銷(xiāo)售火熱背后，是西安商品房庫存的迅速降低，商品房供應不足和一手房限價(jià)的雙重因素下，一套新房成了最難買(mǎi)到的商品，千人排隊搖號屢見(jiàn)不鮮，與之相伴的，則是與買(mǎi)房潛規則相伴的種種亂象。

澎湃新聞(www.thepaper.cn)記者近期到西安進(jìn)行了走訪(fǎng)發(fā)現，一種無(wú)奈而焦慮的情緒普遍彌漫在打算買(mǎi)房的西安市民群體中。

百套房源引數千人搖號，有樓盤(pán)收資料至深夜12點(diǎn)

5月25日，西安天氣溫度達30度，即便烈日當頭，在售樓處排隊交資料的客戶(hù)卻排成了長(cháng)龍，場(chǎng)面壯觀(guān)。

位于西安曲江二期中央商務(wù)區的金輝世界城在近日取得預售許可證，共計550套房源推出銷(xiāo)售，在25日當天，金輝世界城通知客戶(hù)將在下午18:50~24:00以及5月26日9:00~18:00在項目銷(xiāo)售中心收取意向客戶(hù)的購房資格審查資料。

據意向客戶(hù)反映，當天下午15時(shí)左右就有客戶(hù)頂著(zhù)烈日開(kāi)始來(lái)排隊，并且排隊客戶(hù)越來(lái)越多，隊伍沿著(zhù)銷(xiāo)售中心一直往外延伸，在項目的公園處繞了好幾圈，即便26日白天還可以交資料，排隊的人群也并未放棄撤離，一直排隊到晚上24時(shí)。

在記者走訪(fǎng)的幾處樓盤(pán)發(fā)現，新開(kāi)盤(pán)的房源并不多，多處樓盤(pán)僅推出100~200多套。

位于曲江一期曲江大道的萬(wàn)科翡翠國際也將于近日加推新樓盤(pán)。據現場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)介紹，此次將推出約150套房源，均價(jià)在13500元/平方米左右，該樓盤(pán)目前已吸引近6000組客戶(hù)，不過(guò)具體數字還是要以最后收到的購房資料為主。

而在稍早前，位于西安灞河濕地公園東岸的富力白鷺灣于5月21日取得了預售證，共計推出176套房源，銷(xiāo)售均價(jià)在11499元/平方米，并于25日正式網(wǎng)上選房。

售樓中心

七次搖號一房未得的買(mǎi)房人

李洋仍然轉戰在各個(gè)樓盤(pán)售樓處，在此之前，他已經(jīng)經(jīng)歷了6次搖號失敗。

一百萬(wàn)元出頭的總價(jià)，40萬(wàn)元的首付是李洋家庭可以承擔的房屋價(jià)格。在3月落戶(hù)之后，李洋參與搖號房源分別包括了萬(wàn)熙天地、金地南湖藝境、金輝世界城、招商依云、陽(yáng)光城PLUS、金泰新理城，隨著(zhù)看房數量越來(lái)越多，他看房范圍也從最開(kāi)始的10000元/平方米出頭到現在17000元/平方米。

李洋的情況或是西安剛需客戶(hù)的一個(gè)縮影，“像我這樣的人在西安到處都是。到處交購房審核資料，但是往往搖到的號太靠后輪到自己時(shí)房源已經(jīng)被選完了。房子就幾百套，要買(mǎi)的人好幾千。”

僅5月25日、26日兩天，李洋和他的創(chuàng )業(yè)公司伙伴就先后前往不同樓盤(pán)遞交購房資料。

26日上午十點(diǎn)，在工作的李洋接到了置業(yè)顧問(wèn)的一個(gè)電話(huà)，開(kāi)始興奮起來(lái)。“南湖藝境可以交資料了”，短短幾分鐘內，他就向他的朋友們傳播了這一消息，并約好一起前往售樓處遞交資料。

26日的天氣，不同于25日的烈日高溫，伴隨著(zhù)陰雨天氣，氣溫也一下降到了20度左右。

不過(guò)，在前往售樓處的路上，李洋和他的朋友們心里卻很高興，“這盤(pán)均價(jià)才11000元，便宜。”

澎湃新聞?dòng)浾吲c其同行，在快到售樓處時(shí)，發(fā)現已有不少車(chē)輛堵在了馬路上。售樓處內更是人頭攢動(dòng)。茶幾上、前臺處、休息處，到處均有整理資料，填寫(xiě)信息的客戶(hù)。

在回程的途中，還能感受到他們的期待，“我感覺(jué)這次也許能搖上，要是兩個(gè)盤(pán)都搖上怎么辦，那就借錢(qián)都買(mǎi)……要是還是買(mǎi)不到我就換車(chē)了…”李洋的一個(gè)好友嘴里碎碎念。

然而，僅過(guò)去一天，李洋和他的朋友們就又一次心涼了。

“太背了”，最新開(kāi)盤(pán)的房源還是與李洋失之交臂，原因在于輪到其選房時(shí)只剩180多平的洋房，一旦拿下，他面臨的將是150萬(wàn)元的首付，這與他此前的預算出入甚多，無(wú)奈放棄。

李洋還是選擇繼續“備戰”新房。“二手房?jì)r(jià)格貴，而且房東基本上都要求一把付清，完全不可能負擔得起。”李洋說(shuō)道。

下雨天購房客戶(hù)遞交購房審核資料

寬松人才引進(jìn)政策：5分鐘完成落戶(hù)

李洋之所以能夠在執行限購政策的西安買(mǎi)房，很大程度上得益于當地寬松的人才落戶(hù)政策。

“5分鐘不到就辦完了呀，很快的。”李洋提到自己落戶(hù)時(shí)的場(chǎng)景時(shí)說(shuō)道。“大學(xué)畢業(yè)證、身份證，有這兩個(gè)證就能辦了，現在信息全國聯(lián)網(wǎng)，一刷身份證符合要求5分鐘不到就好了，這邊確認遷入，老家的戶(hù)口就注銷(xiāo)了。”

據央視新聞報道，從2018年開(kāi)年至今，已有超35個(gè)城市發(fā)布了40多次人才吸引政策。引進(jìn)人才的門(mén)檻在“拼搶”中不斷被放寬和降低，其中與樓市調控政策緊密相關(guān)的戶(hù)籍限制資格也被打開(kāi)。

澎湃新聞走訪(fǎng)西安當地的派出所了解到，只要符合資格很快就能把戶(hù)口辦下來(lái)。而伴隨著(zhù)落戶(hù)政策放開(kāi)，派出所辦理落戶(hù)政策的人員也絡(luò )繹不絕。

2017年3月，西安市推出“三放四降”，開(kāi)啟戶(hù)籍新政。“三放四降”，即放開(kāi)普通大中專(zhuān)院校畢業(yè)生的落戶(hù)限制，放寬設立單位集體戶(hù)口條件，放寬對“用人單位”的概念界定;降低技能人才落戶(hù)條件，降低投資納稅落戶(hù)條件，降低買(mǎi)房入戶(hù)條件，降低長(cháng)期在西安市區就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。

在隨后的1年中，西安又先后4次降低落戶(hù)門(mén)檻，學(xué)歷、年齡等條件不斷放寬，審批、辦證等一再便捷。今年2月1日，西安落戶(hù)再推出戶(hù)籍新政，將學(xué)歷放寬到普通高等院校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè);在校大學(xué)生僅憑學(xué)生證、身份證就可辦理落戶(hù)。

這也意味著(zhù)，只要符合學(xué)歷的大中專(zhuān)生僅憑兩證就可輕松在西安落戶(hù)。

在記者的采訪(fǎng)中，有來(lái)自黑龍江的也有來(lái)自南通的還有寶雞等地方的年輕人，他們在人才落戶(hù)政策放開(kāi)后，選擇來(lái)西安發(fā)展。

“我剛來(lái)一會(huì )，感覺(jué)辦起來(lái)挺快的，前面還有4個(gè)人。”來(lái)自黑龍江的小江說(shuō)道。

來(lái)自南通的小夏在其母親的陪同下，辦好了最后一個(gè)流程?，F在困擾他們的就是買(mǎi)房。

“我們已經(jīng)看了很多樓盤(pán)了，現在新房太難買(mǎi)了，都要搖號，看了看二手房，但是曲江一期這邊滿(mǎn)五滿(mǎn)二的房源價(jià)格高是一方面，曲江二期的房源又相對較少。”小夏說(shuō)道。

據了解，曲江一期由于背靠南湖等生態(tài)宜居之地，適宜生活居住，因此房?jì)r(jià)也是愈來(lái)愈高。當前曲江二期房?jì)r(jià)相較偏低，也成為新落戶(hù)人群的首選。

58安居客房產(chǎn)研究院西安分析師劉紅亮認為，寬松的落戶(hù)政策在引入人才的同時(shí)，也助推了西安的樓市熱度。

西安市公安局5月最新數據顯示：自2017年3月1日實(shí)施戶(hù)籍新政以來(lái)，截至目前已新遷入落戶(hù)64.5萬(wàn)人，相當于一年遷入一座中等城市。其中僅2018年第一季度，西安自市外遷入落戶(hù)人口達到24.49萬(wàn)，超過(guò)去年全年的戶(hù)籍人口增長(cháng)數。市人社局數據顯示，落戶(hù)人口中，學(xué)歷落戶(hù)和人才引進(jìn)占65%。

看房人群的增加，樓市出現個(gè)別樓盤(pán)“供不應求”的現象。

不過(guò)，鏈家西安城市總監王國建認為，人才落戶(hù)政策并非主因，相比成都、重慶、武漢等同地位的城市，西安當前的房?jì)r(jià)并不高，加上目前新盤(pán)入市處于斷檔期，推高了樓市的熱度。

曲江派出所內辦理落戶(hù)政策

值得注意的是，幾乎與人才政策同步，自2017年開(kāi)始，西安已連續4次升級樓市調控政策，從限購、限貸、限售到限價(jià)。

2016年12月31日，西安市房管局突然宣布：西安將重啟限購政策。2017年1月1日起，本市及非本市戶(hù)籍居民家庭，在本市城六區范圍內只能新購一套住房(含新建商品住房和二手住房)。

2017年4月18日，陜西省西安市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強管理保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，規定本地居民用商業(yè)貸款購買(mǎi)首套房的首付不低于30%，二套房不低于40%，三套及以上停止貸款。

2017年6月28日，陜西省西安市政府發(fā)布《西安市人民政府辦公廳關(guān)于調整我市住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，2017年4月18日以前，在西安各市區購買(mǎi)商品住房，自購房之日起滿(mǎn)5年方可上市交易，購買(mǎi)二手住房，房屋產(chǎn)權人取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》后滿(mǎn)2年方可上市交易。

2017年9月13日，西安市人民政府發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步穩定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知，將住房限購政策調整為：在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長(cháng)安區行政管理區域及高新區、經(jīng)開(kāi)區、曲江新區、浐灞生態(tài)區、航天基地、國際港務(wù)區、灃東新城等開(kāi)發(fā)區規劃區域范圍內，暫停向已擁有2套及以上住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的本市戶(hù)籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭售房;在上述區域范圍內無(wú)住房且能夠提供2年以上(含2年)個(gè)人所得稅或社會(huì )保險證明的非本市戶(hù)籍居民家庭可購買(mǎi)1套住房。經(jīng)批準引進(jìn)的各類(lèi)人才購買(mǎi)自用住房的，不受限購政策限制。

同時(shí)規定，新建商品住房項目在申請商品房預售許可或現房銷(xiāo)售備案前，開(kāi)發(fā)企業(yè)應按照“一房一價(jià)”、“明碼標價(jià)”的有關(guān)要求，先向物價(jià)部門(mén)進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)格申報。

搖號引發(fā)的樓市亂象

除了剛需客戶(hù)，西安也出現了一批投資客。

“西安的房?jì)r(jià)從2016年10月份開(kāi)始上漲，2017年3月、4月的時(shí)候來(lái)了一波炒房團，把西安的房?jì)r(jià)一下子炒高了，隨后西安就出臺了一系列限購、限售措施。”當地一名中介人員向記者說(shuō)道。

正是在炒房高峰期，他們的門(mén)店接手過(guò)將所有在售房源全部買(mǎi)入的客戶(hù)，除了部分房東毀約不賣(mài)了，即便房東跳價(jià)，炒房團也一舉拿下。

支撐投資客戶(hù)信念的一大理由是：西安將躋身國家中心城市之列，正式成為全國第9個(gè)國家中心城市。除了西安，國家中心城市名單中還有北京、天津、上海、重慶、廣州、成都、武漢和鄭州。

“你想想，西安要做中心城市，但是現在新房?jì)r(jià)格才1萬(wàn)多，高嗎?”來(lái)自浙江的黃女士反問(wèn)道。“我對投資懂一些，我覺(jué)得現在能買(mǎi)就買(mǎi)，西安房?jì)r(jià)上3萬(wàn)不是問(wèn)題”。

而在記者走訪(fǎng)中了解到，目前很多熱門(mén)新盤(pán)買(mǎi)房群體中，接近70%身份證號碼顯示非西安本地客戶(hù)，這部分人群不排除部分是炒房客。

也正是在剛需客戶(hù)一房難求的情況下，西安一樓盤(pán)暴露存在的潛規則亂象，而這一情況也廣受當地人詬病。

“買(mǎi)房難，現在搖號大概也是做樣子。”在西安開(kāi)出租車(chē)的司機老王說(shuō)道。“我在前年就想買(mǎi)房子了，開(kāi)盤(pán)的時(shí)候看中的是16樓的一套三房，戶(hù)型也不錯，但是銷(xiāo)售人員跟我說(shuō)賣(mài)掉了，只能讓我選13樓以下的。你說(shuō)里面會(huì )沒(méi)貓膩嗎?”

老王的擔心并非師出無(wú)名。5月24日，兩張疑似西安“南長(cháng)安街壹號”樓盤(pán)關(guān)系戶(hù)名單的截圖在當地不少微信群中傳播。

截圖中包括客戶(hù)姓名、電話(huà)、身份證號碼、置業(yè)顧問(wèn)姓名，而尤為引人關(guān)注的則是“關(guān)系明細”一欄，其中提及西安市及長(cháng)安區質(zhì)監、房管、土地、供電等等多個(gè)部門(mén)官員。

盡管“南長(cháng)安街壹號”的微信號發(fā)布聲明稱(chēng)“網(wǎng)上散布傳播的所謂‘搖號購房者信息登記表’與事實(shí)嚴重不符”，但在隨后西安市長(cháng)安區委宣傳部成立的調查組核實(shí)下，部分業(yè)主信息確實(shí)屬實(shí)。

面對購房亂象，6月3日，西安市房管局發(fā)布通告稱(chēng)，為進(jìn)一步整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，維護購房群眾的合法權益，營(yíng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，暫停受理融創(chuàng )中國西安公司商品房預售許可申請。

據《陜西新聞網(wǎng)》的報道，融創(chuàng )西安南長(cháng)安街一號項目已經(jīng)全面停止銷(xiāo)售。目前正在對106套違規銷(xiāo)售房源辦理退款。

據《華商報》報道，“搖號門(mén)”事件所暴露來(lái)的一系列問(wèn)題更是引起了各方的反思。“搖號門(mén)”事件后，西安市房管局要求必須使用公證處的搖號系統開(kāi)盤(pán)選房，拿到預售證號，項目就已經(jīng)收取了符合購房資格的人員資料，但是時(shí)間已經(jīng)過(guò)去快半個(gè)月了，現在也沒(méi)有明確到底什么時(shí)候公證處的搖號系統才可以開(kāi)始使用，而搖號細則何時(shí)公布也不得而知。因此，西安限購區域內自6月1日-13日取得預售證的樓盤(pán)均在等待“公證處的搖號系統”，無(wú)一開(kāi)盤(pán)。

禁土令致新盤(pán)入市“斷層”，下半年房慌或得到緩解

而“搶房”大潮的背后，也將西安新房市場(chǎng)供需失衡的矛盾展現得淋漓盡致。

“為了治霾，西安在去年推行冬天‘禁土令’，工地不準開(kāi)工，也影響了樓盤(pán)的進(jìn)度，出現預售證拿不到樓盤(pán)也不能賣(mài)的局面”。當地一位中介人員向記者說(shuō)道。

據悉，西安執行的“禁土令”時(shí)間為2017年11月15日起至2018年3月15日，在這期間嚴格執行冬防期“禁土令”。按照陜西省統一規定，除地鐵項目、市政搶修搶險工程之外的建設工地禁止出土、拆遷、倒土等土石方作業(yè)。

易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的百城庫存報告顯示，西安在5月份商品住宅成交量小幅超過(guò)供應面積，受此影響，住房存量和去化周期也都出現下滑。5月，西安商品住宅庫存量約955萬(wàn)㎡，環(huán)比4月份減少3%，同比去年5月減少16%。按照近期銷(xiāo)量估算，目前西安商品住宅庫存的去化周期為6.28個(gè)月，相當于住宅庫存半年多一點(diǎn)就可以賣(mài)完，環(huán)比降幅達到了18%。

58安居客房產(chǎn)研究院西安分析師劉紅亮指出，隨著(zhù)落戶(hù)政策的實(shí)施，人口快速遷入，購房人群增加，在一定程度上導致西安樓市供應趨緊。不過(guò)根據西安市國土局發(fā)布的數據，2018年西安計劃供應住宅用地2.1萬(wàn)畝(不含西咸新區0.38萬(wàn)畝)，較2017年增加42%。房管部門(mén)在年初發(fā)布的上市計劃當中，西安下半年還將有約20萬(wàn)套新房上市，屆時(shí)“房荒”現象將得到緩解，市場(chǎng)基本能夠達到供求平衡，房?jì)r(jià)自然也將企穩。

鏈家西安城市總監王國建也指出，當前西安樓市正處于供應的斷層位置，預計在6月份以后，隨著(zhù)新樓盤(pán)預售證的下批，房源入市后，供求矛盾會(huì )有所緩解。

西安市住房保障和房屋管理局局長(cháng)夏俊山此前也表示，受手續辦理和施工進(jìn)度的影響，部分項目沒(méi)能按年初發(fā)布的計劃上市，一季度住房供應量比計劃少80萬(wàn)平米。隨著(zhù)施工旺季的到來(lái)，后續項目將按計劃陸續推出上市，這種暫時(shí)的現象將逐漸解決。“今年上市計劃當中，一手房加二手房有35萬(wàn)套左右會(huì )陸續推向市場(chǎng)，所以說(shuō)房源是充足的。”