隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商違約事件增多，為何職能部門(mén)處罰剎不住肆意違約行為?買(mǎi)方主張房屋差價(jià)損失，法院會(huì )支持嗎?

一個(gè)半月加價(jià)60萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商還覺(jué)得房子賣(mài)便宜了;還未收房，發(fā)現房子遭“一女二嫁”，老業(yè)主繳的首付，5000余元/m，新業(yè)主付的全款，6000元/m……

2017年至2018年，西安樓市出現一房難求的現象。華商報記者梳理了2017年、2018年的熱線(xiàn)數據，涉及房產(chǎn)投訴的線(xiàn)索就有368條。

房產(chǎn)投訴線(xiàn)索中開(kāi)發(fā)商主動(dòng)違約事件增多

在記者梳理的這368條線(xiàn)索中，除16條系開(kāi)發(fā)商主動(dòng)違約外，其他投訴還包括開(kāi)發(fā)商延期交房、工程質(zhì)量存在問(wèn)題以及房屋違法加蓋等。

蔣女士2017年3月16日購買(mǎi)了一套88.6平方米的商品房，并繳納了11.6萬(wàn)元首付款，但在4月26日，銷(xiāo)售人員主動(dòng)聯(lián)系她，稱(chēng)領(lǐng)導明確答復了，說(shuō)房子不賣(mài)了。

一開(kāi)發(fā)商在購房者4月1日確定總房?jì)r(jià)，并交了10萬(wàn)元誠意金后，以賣(mài)便宜了為由，一個(gè)半月加價(jià)60萬(wàn)元。同樣是該項目，在購房者已繳納全款并網(wǎng)簽備案之后，開(kāi)發(fā)商仍然讓購房者退房。

針對這些房地產(chǎn)投訴，華商報記者在調查走訪(fǎng)中發(fā)現，隨著(zhù)西安房?jì)r(jià)一天天上漲，開(kāi)發(fā)商合同違約事件呈增多趨勢。為了漲價(jià)，部分開(kāi)發(fā)商寧肯違約也不賣(mài)房。

華商報曾報道的西安3位市民房屋被開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”事件塵埃落定(3月15日華商報A09版報道)，開(kāi)發(fā)商被判賠償3位市民190萬(wàn)元。2013年8月7日，西安市民董某給綠地集團西安盛都置業(yè)有限公司交納房屋認購款825966元，同年8月8日，董某和綠地簽訂《認購協(xié)議書(shū)》，但后來(lái)卻被開(kāi)發(fā)商告知，房屋已賣(mài)給他人，和他情況類(lèi)似的還有兩位購房者。

主動(dòng)違約要求解除合同

開(kāi)發(fā)商寧愿雙倍返還定金

2016年12月19日，西安市民石女士與一家房產(chǎn)公司簽訂了認購書(shū)，購買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的一套房，簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，交清了房款，通過(guò)網(wǎng)簽也備過(guò)案，但該房地產(chǎn)公司在拿走《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，以合同存在重大誤解要求與購房人解約。一審法院判定，開(kāi)發(fā)商歸還《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并交付房屋及車(chē)位。

華商報記者在調查中發(fā)現，目前認籌金、誠意金或定金的風(fēng)險在房地產(chǎn)消費領(lǐng)域越來(lái)越凸顯，一些不誠信的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收取了認籌金、誠意金或定金，經(jīng)過(guò)較長(cháng)時(shí)間無(wú)償使用后，以所開(kāi)發(fā)項目未取得《商品房預售許可證》為由，在后期房?jì)r(jià)上漲之后主動(dòng)受罰，要求解除合同或認購協(xié)議。而從法律層面來(lái)講，購房者是存在重大過(guò)失的，即購買(mǎi)五證不全的商品房不受法律保護。所以，就有一些項目開(kāi)發(fā)商寧愿雙倍返還定金也要解除合同。一旦遭遇這種情況，購房者往往就會(huì )喪失最佳的購房時(shí)機。若是遇到爛尾樓，購房者的損失將難以彌補。

相關(guān)案例

>>案例一

買(mǎi)了四五年的商鋪 至今未動(dòng)工

多年前買(mǎi)的商鋪至今未動(dòng)工，業(yè)主們多次與開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)交涉，雖多次得到承諾，卻沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，這樣的購房經(jīng)歷讓市民付女士心力交瘁。

2014年底，付女士與位于世紀大道的南海家緣開(kāi)發(fā)商紫云地產(chǎn)簽署商鋪認購合同，并已全款繳納。合同中約定，認購合同將于2017年6月30日止，并將合同約定的商品房交付認購人使用。然而，眼看期限到了，卻沒(méi)有動(dòng)工跡象，“連坑都沒(méi)挖”。付女士說(shuō)，合同約定的期限到了，開(kāi)發(fā)商自然無(wú)法兌現約定。

魏先生與付女士有著(zhù)共同的遭遇，他于2015年初與南海家緣開(kāi)發(fā)商簽下認購協(xié)議，交了60%的房款認購了一套商鋪。

他們介紹，南海家緣二期紫金臺A座6號樓商鋪、7號樓商鋪、8號樓商鋪2014年底開(kāi)始對外銷(xiāo)售，和付女士、魏先生遭遇相同的業(yè)主大都是在2014年底至2015年初購買(mǎi)的，如今，交房日期已過(guò)去近一年，工地上連最基礎的開(kāi)挖土方都還沒(méi)有進(jìn)行，房管局網(wǎng)簽備案程序更是遲遲不予進(jìn)行。2017年11月，雙方曾簽訂補充協(xié)議，將合同期限延至2019年1月2日，條件是給予優(yōu)惠補助，“現在看來(lái)，他們的承諾又要黃了”。

講起維權過(guò)程，魏先生說(shuō)，2017年3月以來(lái)，商鋪業(yè)主代表多次找到開(kāi)發(fā)商和灃西新城房管局溝通，開(kāi)發(fā)商每次都以更換施工隊為由，一直推遲開(kāi)工時(shí)間，網(wǎng)簽至今也沒(méi)有辦理。

多次找開(kāi)發(fā)商無(wú)果后，2017年8月14日，業(yè)主們把部分商鋪未網(wǎng)簽的業(yè)主房號及相關(guān)資料遞送到灃西新城管委會(huì )房管局，尋求政府幫助。但大半年過(guò)去，開(kāi)發(fā)商既沒(méi)開(kāi)工建設，也沒(méi)給大家辦理網(wǎng)簽，更沒(méi)有給商鋪業(yè)主簽訂房管局備案合同。2017年9月26日，商鋪業(yè)主再一次到灃西新城信訪(fǎng)部門(mén)反映，10月17日，得到灃西新城管委會(huì )房管局的答復意見(jiàn)書(shū)，對商鋪全面開(kāi)工、商鋪辦理網(wǎng)簽、商鋪交房未作出實(shí)質(zhì)性答復。

2017年12月，業(yè)主們再次到灃西新城管委會(huì )，相關(guān)負責人表示，南海家緣二期紫金臺商鋪是有預售證的，只要開(kāi)發(fā)商把商鋪的圖紙劃分好就給予網(wǎng)簽。大家當時(shí)滿(mǎn)懷希望，盼著(zhù)能在政府職能部門(mén)的監督下，先網(wǎng)簽了也算有所收獲，但從那以后再次沒(méi)了消息。

“我有一次跟灃西新城房管局的領(lǐng)導去找他們開(kāi)發(fā)商，他不知道我是業(yè)主，直接說(shuō)現在房?jì)r(jià)漲這么多，咋能那么便宜賣(mài)給他們。”付女士說(shuō)，有一種說(shuō)法是，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的快速升高，開(kāi)發(fā)商嫌之前的售價(jià)低，想重新賣(mài)，還說(shuō)他們可以?xún)?yōu)先購買(mǎi)。

6月23日上午，在記者見(jiàn)證下，魏先生先后撥打了開(kāi)發(fā)商兩名負責人的電話(huà)，對方對魏先生相當熟悉，一名被稱(chēng)為孫總的負責人并未就魏先生提出的諸多問(wèn)題予以具體答復，只說(shuō)將盡快協(xié)調問(wèn)題解決。

>>案例二

房子“一女二嫁”新業(yè)主付的全款 每平方米比老業(yè)主多1000元

劉女士是位于西安電子正街的匯成和苑小區業(yè)主，該小區包括劉女士在內的多戶(hù)業(yè)主在尚未收房的情況下，發(fā)現自己買(mǎi)的房子有了第二個(gè)主人。

劉女士說(shuō)，與她一樣遭遇一房?jì)少u(mài)的業(yè)主有不少，他們多是在2012年購買(mǎi)的房子，繳納了首付，簽了《匯成和苑商品房?jì)炔空J購協(xié)議》，協(xié)議約定于2015年5月30日交房，然而項目在建設中曾因資金問(wèn)題停工，后在業(yè)主自籌、政府協(xié)調下房子逐漸完工?？删驮跇I(yè)主們滿(mǎn)心期待著(zhù)收房時(shí)，發(fā)現了一房?jì)少u(mài)的情況。

最早是有一個(gè)業(yè)主去看他的房子，卻發(fā)現自己所購房屋的窗戶(hù)被拿掉了，遂到物業(yè)去詢(xún)問(wèn)，結果卻了解到，這房子的業(yè)主正在裝修，想換窗子，被物業(yè)阻攔，雙方正在僵持。這一消息令這名業(yè)主大吃一驚，自己買(mǎi)的房子還沒(méi)收房，怎么憑空又跳出來(lái)另一個(gè)房主，而且人家已經(jīng)開(kāi)始裝修。

于是，這名業(yè)主聯(lián)合其他業(yè)主尋根問(wèn)底后發(fā)現，不少業(yè)主都在小區見(jiàn)到了自己所買(mǎi)房子的另一名業(yè)主，而且不少“新業(yè)主”已開(kāi)始裝修了。更令他們不解的是，這些新業(yè)主手中也有一份幾乎與他們一樣的認購協(xié)議，所不同的是老業(yè)主簽于2012年，價(jià)格是5000余元每平方米，先繳的首付;而這些新業(yè)主的協(xié)議都簽于2017年底或2018年初，價(jià)格為6000元每平方米，付款方式為全款付清。業(yè)主們一下炸了鍋，找到開(kāi)發(fā)商理論此事，“但人家開(kāi)發(fā)商根本不做過(guò)多解釋”。

維權期間，業(yè)主們曾見(jiàn)到過(guò)開(kāi)發(fā)商貼出的《匯成和苑裝修交房通知》，稱(chēng)6棟樓的交房時(shí)間和繳款方式各不相同，除5號樓、4號樓可在規定期限內以最低繳納20%的房款收房外，1、2、3、6號樓的業(yè)主必須在規定時(shí)限內繳納總房款的95%，逾期則認為業(yè)主自動(dòng)放棄。

前不久，記者曾就此采訪(fǎng)到房產(chǎn)公司的殷姓負責人。他表示，去年曾通知部分業(yè)主交房，但業(yè)主持觀(guān)望態(tài)度并未收房，“房?jì)r(jià)漲了，業(yè)主又來(lái)收房，肯定不符合公司管理流程。”殷姓負責人表示，他們曾收到過(guò)業(yè)主向開(kāi)發(fā)商提交的退房申請。

“我們這些人里沒(méi)有交退房申請的，這是他們的托詞。”劉女士表示，維權過(guò)程中他們曾了解到，造成一房?jì)少u(mài)的原因是開(kāi)發(fā)商在2012年賣(mài)了一次，后來(lái)將房屋向承建商抵賬，導致又賣(mài)一次。劉女士說(shuō)，他們多次將開(kāi)發(fā)商一房?jì)少u(mài)的情況反映到區政府和街辦，政府部門(mén)也曾多次協(xié)調但未果。日前，上級再下文讓雁塔區、電子城街辦解決此事，而之后開(kāi)發(fā)商負責人也約見(jiàn)了業(yè)主代表，并登記了業(yè)主信息，稱(chēng)會(huì )就是否申請退房問(wèn)題進(jìn)行核實(shí)，目前尚無(wú)明確說(shuō)法。

>>案例三

房款已付清 想收房卻被通知要漲價(jià)

簽訂購房協(xié)議6年多了，房款也已付清，如今想收房卻被通知要漲價(jià)，這讓購買(mǎi)了慶華長(cháng)安家園的十幾戶(hù)業(yè)主很不滿(mǎn)。

2012年9月，北方特種能源集團公司西安慶華公司退休職工黃建榮與西安鼎銘置業(yè)有限公司簽了購房協(xié)議書(shū)，以3500元/平方米的暫定價(jià)格，購買(mǎi)了位于西安現代紡織產(chǎn)業(yè)園紡園三路的慶華長(cháng)安家園住宅小區10號樓1單元2704的房子。協(xié)議約定分次付清房款，到2014年3月，黃建榮分5次付清了房款。2016年12月，鼎銘公司通知房子漲至3690元/平方米，不少簽訂購房協(xié)議的職工都按照新價(jià)格補交了差價(jià)、簽了網(wǎng)簽合同，也陸續收了房。這事讓十幾名老職工感到不滿(mǎn)，他們均反對開(kāi)發(fā)商私自漲價(jià)，也拒絕和開(kāi)發(fā)商簽訂網(wǎng)簽合同。

與黃建榮情況相同的王積玉表示，當時(shí)簽訂慶華職工購房協(xié)議的人數眾多，因開(kāi)發(fā)商私自漲價(jià)，幾名職工一起將鼎銘公司起訴至灞橋區法院?？勺屗麄儾唤獾氖?，法院認為鼎銘公司起初是慶華公司工會(huì )發(fā)起的，法定代表人與慶華公司法定代表人為同一人，因此認定是屬于單位內部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，依照《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理的通知》第三條規定，該訴請不屬于法院主管工作范圍，裁定不予受理。

西安慶華公司則稱(chēng)，他們沒(méi)有和購房者建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，購房者認購的商品房購房款也沒(méi)有交給他們。

看著(zhù)年過(guò)九旬的岳父住不進(jìn)新房，今年6月12日，黃建榮的女婿楊先生向12345反映，之后事情轉給了紡織城產(chǎn)業(yè)園管委會(huì )，目前還沒(méi)有新的回復。

6月22日，楊先生前往鼎銘置業(yè)在小區13號樓設立的項目部，他表示要收房，一位工作人員說(shuō)，楊先生家人購買(mǎi)的房子，最初協(xié)議上標的單元和住建局不一樣，現在房號變更為2單元2704，房子還是原來(lái)的房子。之前協(xié)議的價(jià)格是暫定價(jià)格，簽訂正式網(wǎng)簽合同執行的價(jià)格是4063元/平方米。

對于為什么要執行現在的價(jià)格，該工作人員拒絕解釋?zhuān)Q(chēng)如果要收房就拿之前的交款票據及手續，按照住建部門(mén)核準的面積補完差價(jià)重簽網(wǎng)簽備案合同，履行完手續就能收房了。

>>案例四

已網(wǎng)簽備案商品房 開(kāi)發(fā)商卻要解約

簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，交清了房款，通過(guò)網(wǎng)簽也備過(guò)案，但房產(chǎn)公司在拿走《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，以合同存在重大誤解要求與購房人解約。一審法院判定，開(kāi)發(fā)商歸還《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并交付房屋及車(chē)位。

2016年12月19日，西安市民王女士與一房產(chǎn)公司簽訂了認購書(shū)，購買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的25幢×單元×層10××2號房一套，面積134.13平方米，單價(jià)10500元/平方米，總房款約140萬(wàn)元。在《認購書(shū)》末尾處特意注明“贈送負壹層車(chē)位二個(gè)”。王女士當日給開(kāi)發(fā)商支付了30萬(wàn)元購房款。

2017年1月23日，王女士支付了剩余房款，并簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。當時(shí)開(kāi)發(fā)商以合同需要備案為由，將簽訂的合同全部收走。2017年4月1日，開(kāi)發(fā)商又向王女士送達了車(chē)位選取通知書(shū)。4月14日，雙方簽訂了《車(chē)位協(xié)議》，而開(kāi)發(fā)商也出具了地下停車(chē)位選擇確認單。王女士名下所購置的這套房屋，2017年1月23日已在房管部門(mén)通過(guò)網(wǎng)簽，2017年2月7日備案。

但讓王女士沒(méi)想到的是，開(kāi)發(fā)商至今未返還《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，甚至提出要解除合同。無(wú)奈之下她只好訴諸法律，要求開(kāi)發(fā)商歸還《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及交付房屋和停車(chē)位。

在雁塔區法院《民事判決書(shū)》及落款為這家房產(chǎn)公司的《民事上訴狀》中，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，根據西安市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心2015年8月出具的《房產(chǎn)測繪成果變更報告》可知，25幢×單元×層10××2號房以及10××3號房系關(guān)聯(lián)戶(hù)室，需一并處置，上述兩戶(hù)型建筑面積共計343.79平方米，而王女士所購房屋實(shí)際面積遠高于合同載明的面積，造成該結果的原因系重大誤解。

雁塔區人民法院《民事判決書(shū)》認為，王女士與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《車(chē)位協(xié)議》系雙方當事人真實(shí)意義表示，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中雙方對房號、面積、價(jià)款均作出了明確約定，購房人也支付了相應房款，且該商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)備案。對于開(kāi)發(fā)商提出的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系重大誤解，法院認為，與事實(shí)不符，不予支持。雁塔區法院一審判定，這家房地產(chǎn)公司在宣判生效10日內歸還王女士《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》;判決生效30日內，按雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，交付房屋及停車(chē)位。一審宣判后，房產(chǎn)公司上訴，目前二審還在進(jìn)行中。

>>律師統計

40個(gè)案例中31個(gè)判決支持差價(jià)損失

近日，陜西海普睿誠律師事務(wù)所建筑與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部王阿麗、李平、鄭婷3位律師對近年相關(guān)的國內40個(gè)案例進(jìn)行分析，其中31個(gè)判決支持房屋差價(jià)損失，9個(gè)不支持。

法院支持房屋差價(jià)損失的情形

在裁判觀(guān)點(diǎn)方面，支持房屋差價(jià)損失的判決理由主要有：

一、賣(mài)方違約后，買(mǎi)方應當采取適當措施防止損失擴大，如購買(mǎi)其他房屋等措施防止因房?jì)r(jià)繼續上漲而導致?lián)p失的繼續擴大，故法院會(huì )傾向于認定房屋差價(jià)損失期間，或者損失范圍，再結合房屋差價(jià)損失鑒定，以確定損失數額。

二、綜合考慮雙方的過(guò)錯程度、交付定金的數額、房屋價(jià)格上漲及當事人的合理預期，由法院酌情確定。

三、賣(mài)方根本違約，合同目的不能實(shí)現，買(mǎi)方訴請預期的可得利益損失判決支持。

四、當定金的雙倍罰不足以平衡利益，并不足以彌補買(mǎi)方因違約而受到的損失，買(mǎi)方可主張房屋差價(jià)損失，法院考慮到簽訂合同時(shí)合理注意義務(wù)，過(guò)錯程度、參考房屋面積及增值情況，酌情判定賠償損失。

五、鑒于正常的房?jì)r(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)風(fēng)險，是買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立合同時(shí)應該能夠預見(jiàn)的，故賣(mài)方無(wú)權引用可預見(jiàn)性規則來(lái)限縮賠償金額，更何況被告在故意違約更無(wú)權引用。但買(mǎi)方?jīng)]有及時(shí)采取適當措施防止房屋差價(jià)的損失擴大，在確定賠償具體數額時(shí)，賣(mài)方可適用減輕損失規則，也即具備正當性。

法院不支持房屋差價(jià)損失的情形

不支持差價(jià)損失判決中，理由包括：

一、房屋價(jià)值的評估程序有時(shí)不能客觀(guān)地反映出雙方房屋交接時(shí)的價(jià)值;房屋差價(jià)損失遠超其訂立合同時(shí)能夠預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失，不能認定為合理?yè)p失范圍，法院可能會(huì )認定證據不足。

二、賣(mài)方違約，合同在起訴到法院之前已解除，合同從簽訂到解除時(shí)間間隔較短(房款已經(jīng)退還給買(mǎi)方)，加之在賣(mài)方未再次出售房屋的情況下，法院對房屋增值部分損失支持的可能性較小。

三、房屋可能存在一房二賣(mài)、抵押、查封等情形，法院需要判斷買(mǎi)方是否善意、是否應當清楚知曉合同無(wú)法繼續履行，并應采取措施及時(shí)止損，具體的損失數額法院結合評估報告綜合判定。

四、買(mǎi)賣(mài)雙方均有違約行為，若買(mǎi)方違約在先，則買(mǎi)方應對其違約造成的損失自行負擔，房屋增值部分損失不予支持。

五、未對案涉房屋的現價(jià)值舉證予以證明。

>>律師分析

房屋漲跌損失咋確定

對于房屋漲跌損失如何確定，王阿麗等3位律師分析，房屋差價(jià)損失屬于合同履行后，買(mǎi)方可正常獲得的履行利益。買(mǎi)賣(mài)雙方約定買(mǎi)賣(mài)的房屋系特定物，不具有替代性，其履行利益應當考慮房?jì)r(jià)市場(chǎng)變化的因素，房屋增值形成的差價(jià)，該部分差價(jià)應認定為賣(mài)方的履行利益，即賣(mài)方的違約行為所造成的損失，應予以賠償。房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

第一，雙方有約定的，從其約定;

第二，雙方無(wú)約定，或不能協(xié)商確定的，參照以下方式：原則上，可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)，與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時(shí)間點(diǎn)應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

第三，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

總之，在賣(mài)方違約的情況下，法院對房屋增值部分損失的認定是：在確定房屋增值部分損失存在的前提下，考慮買(mǎi)方的履約情況、審理期間房屋漲跌情況、賣(mài)方能預見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失、扣除買(mǎi)方未采取措施不當擴大的損失等情形，同時(shí)結合房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金數額進(jìn)行綜合判定。而在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)方在簽訂居間協(xié)議、房屋買(mǎi)賣(mài)合同等交易環(huán)節應當更加謹慎，盡量形成書(shū)面文件或簽訂補充協(xié)議，同時(shí)注意保留履約憑證，以防日后賣(mài)方違約時(shí)，買(mǎi)方可以通過(guò)法律手段要求賣(mài)方賠償損失。

另外，北京德恒(西安)律師事務(wù)所律師萬(wàn)焦律師提醒買(mǎi)房者，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中一定要審查賣(mài)方是否有權處分交易房產(chǎn)，尤其要注意賣(mài)方不是房屋所有權人時(shí)，一定要審查委托代理手續的真實(shí)性;交易房產(chǎn)是否符合交易條件，是否存在抵押或司法查封等情形;買(mǎi)方自身是否具備購房資格以及是否具備支付能力等。

>>專(zhuān)家建議

多部門(mén)聯(lián)合整治 維護房產(chǎn)誠信秩序

“去年中下旬開(kāi)始，西安房?jì)r(jià)急劇上漲，賣(mài)方違約成風(fēng)。”萬(wàn)焦說(shuō)，該類(lèi)案件爆發(fā)之初，我省司法實(shí)踐中幾乎沒(méi)有關(guān)于明確支持房屋上漲差價(jià)損失案例，各方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的違約金極低，違約者沒(méi)意識到違約成本之大，有違約者不僅不按合同支付違約金甚至態(tài)度惡劣。目前，已有不少法院不僅支持上漲差價(jià)，還支持守約方支出律師費用，甚至支持繼續履行合同且判決違約方承擔合同約定的違約金。

違約有較大利益可圖

鄭婷律師認為，目前違約成風(fēng)主要還是高漲的房?jì)r(jià)和違約成本差距較大，違約有較大利益可圖。她說(shuō)，以近期的部分判例數據分析來(lái)看，外省大部分還是支持的，但具體到個(gè)案，法院裁判依據還是看當事人的證據。首先守約方需要主張差價(jià)損失;其次證據是否充分;最后法院一般會(huì )結合買(mǎi)方的履約情況、賣(mài)方能預見(jiàn)的因房?jì)r(jià)上漲而產(chǎn)生的損失、買(mǎi)方是否采取適當措施防止損失擴大，房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金數額并結合房屋差價(jià)損失鑒定進(jìn)行綜合判定。

法院對此類(lèi)糾紛判決結果并不一致，她認為主要還是個(gè)案的證據是否充分。她建議，買(mǎi)方要注意保留書(shū)面材料;簽合同時(shí)，明確約定網(wǎng)簽、交房、過(guò)戶(hù)具體時(shí)間;明確設置違約金、定金條款、解除條款等;買(mǎi)方也應嚴格按合同約定履行義務(wù)，即首先自己不違約，再及時(shí)按合同約定的履行期限向違約方發(fā)出書(shū)面通知，要求賣(mài)方履約，并固定上述證據。

另外，即使購房者選擇通過(guò)法律途徑維權，這也是成本極高的維權方式。

已有企業(yè)被查 為何開(kāi)發(fā)商仍屢屢違約

為進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，引導和規范商品房銷(xiāo)售行為，西安市住房保障和房屋管理局2017年5月就下發(fā)《關(guān)于實(shí)行商品房銷(xiāo)售違法違規行為記分管理的通知》。超過(guò)5分將被暫停房屋網(wǎng)簽銷(xiāo)售，記分記錄周期為半年，記錄周期屆滿(mǎn)后，記分信息統一清零，違法違規行為列入其信用檔案。

記者在《西安市商品房銷(xiāo)售違法違規行為計分標準》明細中發(fā)現，針對“在標價(jià)之外加價(jià)出售房屋或者收取未標明費用”、“采取畸高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同等人為制造房源緊張的行為”、“將已售商品房再銷(xiāo)售給他人的”等，都有著(zhù)詳細和明確的扣分標準。其中“將已售商品房再銷(xiāo)售給他人的”違規行為，將被直接扣除5分，按照《關(guān)于實(shí)行商品房銷(xiāo)售違法違規行為記分管理的通知》，超過(guò)5分的，在整改或行政處罰完畢前將被暫停房屋網(wǎng)簽銷(xiāo)售。

《關(guān)于實(shí)行商品房銷(xiāo)售違法違規行為記分管理的通知》還明確，對存在行政處罰或因違法違規銷(xiāo)售引起重大涉穩事項的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、代理機構，除進(jìn)行記分處理外，還將納入“黑名單”，報送市社會(huì )信用體系建設領(lǐng)導小組辦公室，由有關(guān)部門(mén)實(shí)施聯(lián)合懲戒;情節嚴重構成犯罪的，移送司法機關(guān)。記者了解到，有3家開(kāi)發(fā)商要求購房者退房被記分，具體為“銘城地塊”存在無(wú)預售證售房，預售證下來(lái)之后又要求業(yè)主退房，2018年4月11日被記2分;“新一代偉業(yè)國際”存在在標價(jià)之外出售商品房，2018年4月18日被記2分;“臻園陽(yáng)光”不嚴格履行合同，要求業(yè)主退房，2018年5月3日被記2分。“大華翰林華府(一期)”和“華安紫竹苑”在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，存在違規行為，違反公平交易的相關(guān)規定，2018年4月11日均被記10分。

盡管職能部門(mén)也進(jìn)行了一些處罰，為什么還有開(kāi)發(fā)商屢屢違約呢?陜西省社科院副研究員謝雨鋒說(shuō)，這是因為職能部門(mén)處罰的力度不夠。

職能部門(mén)不能回避自己的責任

房?jì)r(jià)上漲后，開(kāi)發(fā)商屢屢違約，購房者向職能部門(mén)投訴無(wú)果。謝雨鋒說(shuō)，這體現出的是整個(gè)社會(huì )的誠信體系比較薄弱。“看似有規則，實(shí)際上沒(méi)有，在這種情況下，職能部門(mén)不能回避自己的責任，回避了就是不作為。”謝雨鋒說(shuō)，開(kāi)發(fā)商頻繁違約，對大西安的形象也是一種影響，希望相關(guān)職能部門(mén)，能聯(lián)合起來(lái)，該出手時(shí)就出手。 本組稿件由華商報記者 寧軍 陳思存 楊德合 魏光敬 卿榮波 李婧 采寫(xiě)

>>評論

以維護城市品質(zhì)的名義 減少樓市“負能量”

楊鵬

大概從去年開(kāi)始，西安房?jì)r(jià)就處于一路上漲態(tài)勢。如果說(shuō)，伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商毀約只是個(gè)別現象，倒也不必大驚小怪。畢竟，為了利益撕毀合同，這不只是房地產(chǎn)市場(chǎng)獨有。只是，當房?jì)r(jià)已跨過(guò)萬(wàn)元關(guān)口，可以想象，一旦開(kāi)發(fā)商毀約，這叫辛辛苦苦攢錢(qián)，為了圓住房夢(mèng)的普通老百姓情何以堪?

要看到，在強大的利益驅使之下，精于算計的開(kāi)發(fā)商其實(shí)很明白毀約的成本與收益孰大孰小，所以，也就不難理解開(kāi)發(fā)商為何選擇“一房二賣(mài)”，或者以各種理由拖延交房，甚至逼迫購房者主動(dòng)退出乃至接受漲價(jià)的現實(shí)了。

市場(chǎng)經(jīng)濟，按合同辦事天經(jīng)地義，買(mǎi)賣(mài)雙方必須遵守“契約精神”，而不能隨隨便便撕毀合同。更需要指出的是，商品房不是普通的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，尤需要堅守起碼的契約精神。從這個(gè)意義上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商毀約成風(fēng)，不正說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)契約化程度有些欠缺?這對于一個(gè)城市的誠信環(huán)境難道不是一種傷害?

房子，自古就是保身立命之所，也與每個(gè)家庭的財富和生活狀況息息相關(guān)。人們對于美好生活的向往，無(wú)疑包含著(zhù)住房夢(mèng)的實(shí)現。所以，無(wú)論是基于老百姓福祉考量，還是從城市形象和品質(zhì)建設上講，都不能放任自流。特別是在建設美麗宜居品質(zhì)西安的今天，一個(gè)不被“負能量”纏身的房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們才能從中增強相應的獲得感、幸福感。

毫無(wú)疑問(wèn)，大多數購房者并不具備和開(kāi)發(fā)商博弈的能力，而樓市亂象卻足以傷害一座城市的品質(zhì)和形象，基于此，相關(guān)部門(mén)有必要主動(dòng)作為，依法、依規約束開(kāi)發(fā)商行為，以減少樓市“負能量”。