移動(dòng)房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)是近幾年創(chuàng )業(yè)的熱門(mén)風(fēng)口，從來(lái)不缺資本的寵兒，但也不乏被10萬(wàn)億級存量房紅利沖昏頭腦的犧牲者和失敗者。

■文/相國良，中國房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長(cháng)

四年前，房地產(chǎn)行業(yè)也曾迎來(lái)“移動(dòng)時(shí)代的大爆發(fā)”，房產(chǎn)O2O概念遍地開(kāi)花。數百家互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng )企業(yè)野心勃勃地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，聲稱(chēng)要用互聯(lián)網(wǎng)飛機大炮的方式挑戰傳統房地產(chǎn)中介的刀耕火種。喧囂之后，卻只剩一地雞毛。

房產(chǎn)交易陷入困境

“700多個(gè)日日夜夜，我們一路并肩作戰在房產(chǎn)O2O領(lǐng)域，做了大量嘗試和創(chuàng )新。但資本寒冬疊加行業(yè)的宏觀(guān)環(huán)境，牽絆著(zhù)公司的經(jīng)營(yíng)運轉，讓我們步履艱辛。經(jīng)過(guò)和股東及管理團隊反反復復溝通，我們最終艱難地決定選擇放棄。”

2017年12月26日，原安居客創(chuàng )始人、安個(gè)家創(chuàng )始人梁偉平，在一封發(fā)給員工的內部郵件中，寫(xiě)下了上述這段話(huà)，這也是繼安居客之后，他親手給自己創(chuàng )辦的第二個(gè)項目畫(huà)上了一個(gè)并不甘心的句號。

安個(gè)家的遭遇并非互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)行業(yè)中的個(gè)例，廣告曾經(jīng)鋪天蓋地的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介平臺愛(ài)屋吉屋，在2016年年底遭遇滑鐵盧。

消息稱(chēng)，愛(ài)屋吉屋后臺職能部門(mén)400人被裁，占到職能部門(mén)總人數的20%，相當于公司全體員工數的6%。這成為愛(ài)屋吉屋自2014年成立以來(lái)最大的一次人員調整。

不僅是二手房交易，租房領(lǐng)域也是問(wèn)題頻出。2016年6月，由鏈家打造的丁丁租房正式宣布停止運營(yíng)，其業(yè)務(wù)全面并回鏈家租房。

丁丁租房的成立是為了阻擊愛(ài)屋吉屋，通過(guò)由租到買(mǎi)的轉化率，為鏈家的二手房交易鋪路。因此，丁丁租房在加入這場(chǎng)戰役后采取的模式也是傭金全免。

盡管擁有鏈家的海量房源、關(guān)系鏈、資金和管理技術(shù)人才的支持，丁丁租房最終還是以失敗告終，傭金全免的燒錢(qián)模式和難解的盈利問(wèn)題成為罪魁禍首。盡管在后期丁丁租房將傭金逐漸提至半個(gè)月甚至一個(gè)月，但仍然沒(méi)能化解此前燒錢(qián)帶來(lái)的苦果，丁丁租房CEO俞建洋甚至曾自爆公司前兩個(gè)月至少虧損了1億元。

除了丁丁租房，另外一家涉足租房領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)公司“快有家”也宣布停止運營(yíng)。

快有家是一家房東直租網(wǎng)站，業(yè)務(wù)包括房屋租賃、房屋咨詢(xún)、房屋金融等，其去年推出的一款名為“富租金”的產(chǎn)品為租客提供向房東支付租金的渠道，同時(shí)還可以獲得快有家發(fā)放的租房補貼，沖抵租金。然而就在2016年7月，該公司被指出客戶(hù)提現困難，公司創(chuàng )始人攜款跑路。

在互聯(lián)網(wǎng)改造傳統行業(yè)所涉及的多個(gè)方面，無(wú)論是出行、餐飲還是旅游，燒錢(qián)已經(jīng)成為行業(yè)參與者們不得不使出的法寶。

然而，房產(chǎn)交易服務(wù)和其他O2O模式不同，用戶(hù)更注重的是服務(wù)品質(zhì)，低價(jià)甚至免傭金的策略短期內能夠吸引眼球，但交易過(guò)程冗長(cháng)繁瑣并非是這個(gè)策略能夠彌補的。此外，房產(chǎn)交易客戶(hù)大部分是低頻客戶(hù)，而中介們也難以逃脫低頻次交易、大量無(wú)效客戶(hù)、成本偏高的困境。

江湖新老勢力的起伏

曾幾何時(shí)，各大主流門(mén)派(搜房網(wǎng)、樂(lè )居、焦點(diǎn))在電商業(yè)務(wù)上不敢自我割舍，就只能眼睜睜在這個(gè)時(shí)期看到房多多、好屋中國和房產(chǎn)銷(xiāo)冠崛起。這個(gè)時(shí)期，渠道電商和開(kāi)發(fā)商自己的全民經(jīng)紀人交相輝映，整個(gè)“武林”熱鬧非凡。但二手房這個(gè)江湖，武功高手太多，注定是一場(chǎng)血雨腥風(fēng)的爭奪和較量。

愛(ài)屋吉屋2014年在上海誕生，首先切入租房領(lǐng)域，租金減半。低租金僅僅是表象，愛(ài)屋吉屋飛速發(fā)展的秘密在于其創(chuàng )新的商業(yè)模式。

愛(ài)屋吉屋圍繞去門(mén)店、傳統中介經(jīng)紀人雙倍底薪、績(jì)效與服務(wù)質(zhì)量及數量掛鉤、經(jīng)紀人服務(wù)水平閉環(huán)可監測、傭金減半等多個(gè)方面進(jìn)行了中介生產(chǎn)模式的徹底重構，這位大俠出手快準狠，江湖聞之色變。

然而，這種增長(cháng)勢頭并沒(méi)有像他們預想的那樣持續很久。

進(jìn)入2016年，愛(ài)屋吉屋的市場(chǎng)份額急速下滑。根據第三方機構云房資訊的統計數據，2016年上半年，愛(ài)屋吉屋的二手房成交量為3 980套，市場(chǎng)份額為2.09%，排名上海第7;排名第1的鏈家為25 106套，市場(chǎng)占有率為13.17%。另有數據顯示，2017年10月份愛(ài)屋吉屋的占比排名已跌至第9位，僅為1.27%。

房多多這位“大俠”另辟蹊徑，新房二手房聯(lián)動(dòng)，來(lái)整合中介獨上華山，曾經(jīng)一鳴驚人。2015年，房多多也啟動(dòng)了其二手房業(yè)務(wù)。

房多多在房源上的做法和愛(ài)屋吉屋如出一轍，耗費大量人力和資金來(lái)找房源，做房源的采集，其中最重要的渠道是通過(guò)中介公司購買(mǎi)，線(xiàn)索來(lái)了之后用大量人力完成實(shí)勘，房源的有效性存在時(shí)間限制。

另一方面，房多多把房源和客戶(hù)分發(fā)給自己平臺上合作的中介公司經(jīng)紀人，希望經(jīng)紀人在交易的過(guò)程中使用房多多。這種公盤(pán)模式，在上海有成熟的房源市場(chǎng)的城市可以順利開(kāi)展，但是在其他城市，卻會(huì )遭遇本地化的難題。

這其中，交易是中介公司最核心的業(yè)務(wù)結果，中介公司不會(huì )愿意在第三方平臺完成簽約和交易，把閉環(huán)的最重要成果拱手相送。

截至2017年，房多多在多個(gè)城市收縮業(yè)務(wù)，2016年已轉型包銷(xiāo)。神奇俠士在O2O光環(huán)褪去之后才發(fā)現，不過(guò)還是和之前代理分銷(xiāo)一樣的一門(mén)生意而已。

在眾多“武林新秀”崛起的形勢下，“武林盟主”鏈家也在努力發(fā)聲和改變，鏈家曾發(fā)布“互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)紀人”的戰略理念，其承載核心還是門(mén)店的規模。

鏈家把擴張的重點(diǎn)選在了線(xiàn)下門(mén)店的擴充上，其旗下鏈家網(wǎng)的進(jìn)步確實(shí)不小。但是現在已是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，鏈家的經(jīng)紀人作業(yè)依然還停留在PC時(shí)代。

讓經(jīng)紀人和客戶(hù)都束縛在門(mén)店里和電腦上，光有門(mén)店的擴充，沒(méi)有經(jīng)紀人作業(yè)方式的轉變、效率的提升，沒(méi)有客戶(hù)體驗的提升，一定跑不贏(yíng)這個(gè)時(shí)代。

鏈家逆市重布門(mén)店真的能撐住嗎?江湖留給盟主左暉的難題很多。

萬(wàn)億級市場(chǎng)如何磨劍

作為一個(gè)萬(wàn)億級別的市場(chǎng)，平臺的成長(cháng)空間顯然比短期玩家更具有誘惑力，無(wú)論是行業(yè)巨頭鏈家，還是房多多、愛(ài)屋吉屋，將基礎設施生態(tài)建設起來(lái)也許才是正解。

未來(lái)新房和二手房這兩門(mén)“武功”，都需要控制住交易。而這門(mén)“武功”想要練成，必須有經(jīng)紀人作為支撐。不管是新房還是二手房，誰(shuí)解決了經(jīng)紀人的問(wèn)題，誰(shuí)就贏(yíng)在了未來(lái)。

房地產(chǎn)交易基礎設施生態(tài)初現幾家優(yōu)秀的企業(yè)，它們有機會(huì )締造一個(gè)能和鏈家競爭的開(kāi)放生態(tài)。如果鏈家是一個(gè)閉環(huán)的iOS(系統、門(mén)店、培訓、制度……都是閉環(huán)封閉體系)，那么必然有一個(gè)開(kāi)放的安卓生態(tài)與之匹配。機會(huì )就在這里，基礎設施生態(tài)應該包含SaaS，更輕量的強管控門(mén)店體系，人、房、客的統一，賦能行業(yè)，支持開(kāi)放生態(tài)贏(yíng)在未來(lái)。

隨著(zhù)窗口機會(huì )漸逝，“互聯(lián)網(wǎng)+”行至中途，行業(yè)整體的增長(cháng)趨勢已經(jīng)緩慢而穩定，未來(lái)流量成本越來(lái)越高，新的流量紅利會(huì )掌握在優(yōu)質(zhì)的內容手里。2017年年會(huì )上，姚勁波就表態(tài)要繼續發(fā)力內容，“目前，用戶(hù)只在出現問(wèn)題時(shí)的那一瞬間訪(fǎng)問(wèn)58，但我們想要通過(guò)內容改變用戶(hù)的習慣”。同理，用戶(hù)僅僅在安居客訪(fǎng)問(wèn)房源信息是不夠的，安居客也意識到了內容的重要性。

現在，搜房、鏈家等平臺都在積極探索未來(lái)的新戰略，而安居客則將籌碼押在了內容戰略。以安居客App為例，內容矩陣框架根據用戶(hù)需求調整為三大產(chǎn)品，即安居頭條、安居問(wèn)答以及購房百科。“安居頭條”可被視為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的“今日頭條”，“安居問(wèn)答”像是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的“知乎”，而“購房百科”則堪稱(chēng)是買(mǎi)房的必備攻略，由房產(chǎn)大咖們對用戶(hù)進(jìn)行買(mǎi)房的策略指導。

縱觀(guān)互聯(lián)網(wǎng)的下半場(chǎng)，頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)已經(jīng)形成強大壁壘，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)流量被幾個(gè)巨頭牢牢掌握。當今IT行業(yè)，以“BAT”為首的互聯(lián)網(wǎng)巨頭已經(jīng)無(wú)法被撼動(dòng)。例如，聊天App微信、QQ被下載頻次最高，而購物平臺淘寶、天貓也獨領(lǐng)風(fēng)騷。同樣，房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)也逐漸走向穩定格局，因為用戶(hù)已經(jīng)養成使用習慣，加上房地產(chǎn)是高投入超低頻次消費，滲透率較低，很難被新進(jìn)入者沖擊。

[編輯 周慧陶 E-mail:sjplzht@163.com]