居上海，大不易。

楊團最近為換房的事傷透腦筋。她是上海本地人，工作已有八個(gè)年頭，四年前在浦東新區三林鎮購入了一套約60平的房子。兩年后，楊團結婚，丈夫是個(gè)IT男，在張江科技園工作，婚前就在工作單位附近買(mǎi)了房子，也是套60多平米的房子。

如今，楊團要考慮生孩子的問(wèn)題了。“有了孩子，肯定需要家里老人過(guò)來(lái)幫著(zhù)帶，這房子得是個(gè)兩居室，孩子過(guò)幾年要上學(xué)，肯定得考慮離市區近一點(diǎn)，周邊有個(gè)像樣點(diǎn)的學(xué)校。”楊團說(shuō)。她計劃賣(mài)掉三林鎮的房子，在離市中心近一點(diǎn)的地方買(mǎi)一套80平米左右的兩居。

然而，房子不好出手。從今年5月份掛出去之后，兩個(gè)月過(guò)去，房子還沒(méi)有脫手。

“一是現在上海二手房交易比較慘淡；二是我這房子屬于老破小，不是很搶手；三是我的議價(jià)空間低，只能總價(jià)折讓2、3萬(wàn)，但客戶(hù)一般都想便宜個(gè)5到10萬(wàn)，談不攏；四是我要求全款付，而且必須在一兩個(gè)月內付。”楊團總結了四個(gè)原因。

楊團之所以要全款而且必須在一兩個(gè)月內拿到房款，是因為她看上了一個(gè)樓盤(pán)——位于上海市楊浦區江灣新城的上海院子。

楊團算了一下賬，舊房賣(mài)掉得款300萬(wàn)左右，加上自己的積蓄和東湊西借，能夠湊齊上海院子的首付。在上海，買(mǎi)二套房的首付比例，普通住宅是五成，非普通住宅是七成。所謂普通住宅，是指在市區總價(jià)低于230萬(wàn)，郊區總價(jià)低于450萬(wàn)的房子。這意味著(zhù)，幾乎所有的上海房子都是非普通住宅。

地王活過(guò)來(lái)了

上海院子項目能夠在今年上半年拿到預售證，而且能拿到這樣的預售價(jià)格，按照泰禾集團一位營(yíng)銷(xiāo)人員的說(shuō)法，有點(diǎn)“喜出望外”。

“去年下半年，上海為了嚴控新房的價(jià)格，就基本沒(méi)給核心地段和高端樓盤(pán)發(fā)過(guò)預售證，那時(shí)一些地王項目都是非常忐忑，一怕政府長(cháng)時(shí)間不給發(fā)預售證，二怕能發(fā)證了，但價(jià)格卡得太低，算不過(guò)來(lái)賬。”總部位于上海的某上市房企高管王強表示。

上海院子也算是上海楊浦區的一個(gè)地王項目。

2015年11于25日，信達地產(chǎn)以73億元總價(jià)、4.9152萬(wàn)元/平方米實(shí)際樓面價(jià)拿下這一地塊。2016年年初，信達地產(chǎn)和泰禾集團同時(shí)發(fā)布公告稱(chēng)要聯(lián)合開(kāi)發(fā)該地塊，此后該地由泰禾操盤(pán)。

2017年年初時(shí)，上海院子售樓處的營(yíng)銷(xiāo)人員還在發(fā)愁，不知道何時(shí)能拿到預售證，何時(shí)能夠開(kāi)盤(pán)。誰(shuí)想到幾個(gè)月之后，樓盤(pán)就順利拿到預售證了，“9萬(wàn)5的單價(jià)，只能賣(mài)成毛坯房，賣(mài)精裝修，那就真沒(méi)的賺了。”售樓處營(yíng)銷(xiāo)人員稱(chēng)。

上海院子二期推出的也以80多平米的小高層為主，但是在現場(chǎng)沙盤(pán)模型中可見(jiàn)，在環(huán)繞一圈的小高層中間，是獨棟別墅和疊拼別墅，而這些戶(hù)型的單價(jià)和總價(jià)將會(huì )超過(guò)小高層，能不能拿到預售證，就難說(shuō)了。

距離上海院子相隔不遠，融信的世紀江灣項目也在準備拿證了，售樓處銷(xiāo)售人員表示，這個(gè)項目的樓面價(jià)為5.6萬(wàn)/平方米，由于地塊還有一些配建和自持單位，折算之后的樓面價(jià)會(huì )超過(guò)6萬(wàn)/平方米。融信打算參照已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的上海院子來(lái)爭取預售價(jià)，爭取在九萬(wàn)五的基礎上能夠再高一高，“如果政府最后給的售價(jià)還是九萬(wàn)五，我們也只能賣(mài)毛坯房，如果能夠給到10萬(wàn)到10萬(wàn)五，那就可以賣(mài)精裝修了。”

融信在楊浦區的項目只是個(gè)區域地王，在靜安區，它還有一個(gè)全國地王——中興地塊。2016年8月17日，在17家房企的圍剿之下，經(jīng)過(guò)426輪舉牌，融信中國以110.1億元總價(jià)、名義樓板價(jià)10萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率139%、可售面積樓面價(jià)14.3萬(wàn)元/平方米摘得該地塊，創(chuàng )下中國土地成交史上單價(jià)最貴地王紀錄。

融信已經(jīng)將這一地塊的一半股權轉讓給萬(wàn)科，按照融信內部人士的說(shuō)法，現在項目是萬(wàn)科在操盤(pán)，爭取今年開(kāi)盤(pán)，但具體得看預售證的獲取情況。

在2016年的那一波拿地高潮中，出現了一批地王項目，有些終于以不虧本的價(jià)格熬到了預售證，有些則半路出讓股權以減緩資金壓力，而南京一處名噪一時(shí)的爛尾地王項目，也已經(jīng)找到“接盤(pán)俠”。

2016年4月15日，京奧港集團以47.6億元拿下摘得麒麟板塊科技創(chuàng )新園中心地區的G09地塊 ，樓面價(jià)22353元/㎡，成為地王，而當時(shí)該板塊的新房?jì)r(jià)格僅有18000元/㎡（毛坯），面粉價(jià)已高出面包價(jià)。

南京當地一位開(kāi)發(fā)商老總表示，京奧港拿地的47.6億地價(jià)中，找中融信托配了35億元的資，再找華融配了9.8億元的資。中融信托進(jìn)去的時(shí)候就以明股實(shí)債形式把項目公司的股權都拿到手了，并把土地抵押給了總公司。

按照中融信托的產(chǎn)品約定，其資金要在18個(gè)月內（也就是2017年12月底）收回，意即此項目必須在2017年回款，才能償還信托。

該老總表示，由于拿地太貴，該項目只能規劃成豪宅產(chǎn)品，才能盈利，一開(kāi)始京奧港打算將售價(jià)定在4萬(wàn)元/㎡以上，然而2016年10后樓市調控突然來(lái)襲，且在隨后一年多時(shí)間里越來(lái)越嚴，在南京嚴格的限價(jià)體系下，京奧港的放風(fēng)價(jià)一降再降，產(chǎn)品也由精裝改毛坯。

2017年9月15日，京奧港未來(lái)墅首次推出154套毛坯房，共有490組買(mǎi)房人參與搖號，當晚去化約7成。2017年12月，京奧港未來(lái)墅被曝工地停工、售樓處關(guān)門(mén)。

上述老總表示，由于2017年年底未能還款，加上中融信托擁有該項目股權，所以已經(jīng)沒(méi)有京奧港什么事了。爛尾之后，中融信托找了多家開(kāi)發(fā)商洽談接盤(pán)的事，最終是藍光地產(chǎn)接手了這一樓盤(pán)。

一位熟悉此次交易的人士表示，目前項目公司的股權還是華融占大頭，藍光帶了一部分資金進(jìn)去占了一定股份，但是讓中融折了點(diǎn)價(jià)，項目由藍光來(lái)操盤(pán)。

“由于藍光在南京幾乎沒(méi)有項目，而且它基本不在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，也基本拿不到地，所以就通過(guò)這次并購接盤(pán)在南京落下了一個(gè)棋子。”該人士稱(chēng)。其表示，藍光地產(chǎn)在接盤(pán)之前，核算了該項目的財務(wù)情況，認為還有點(diǎn)微利可賺最終才決定進(jìn)去的。預計該項目今年8月份可以再次開(kāi)盤(pán)。

瘋狂的房子

手拿地王或者接盤(pán)地王的開(kāi)發(fā)商，對于市場(chǎng)的判斷，雖然還不敢太樂(lè )觀(guān)，但他們明顯看出，從去年下半年以來(lái)的那股陰霾，已有散去的跡象。

上市房企高管王強表示，今年上半年尤其是4月份以來(lái)，上海樓盤(pán)拿證的節奏在逐漸加快。“這幾個(gè)月出來(lái)了一批，現在開(kāi)發(fā)商都在排隊拿證，當然政府也不可能放得太開(kāi)，新房的價(jià)格還是要控制住的，放證的時(shí)候會(huì )從不同的板塊和價(jià)位選取一些項目，這樣能夠保持總體的均價(jià)平穩。但政府給出的預售價(jià)，已經(jīng)適當考慮到開(kāi)發(fā)商的拿地成本和利潤空間了。”

除了政府放證節奏加快之外，樓市的火爆場(chǎng)景也讓開(kāi)發(fā)商頗有信心。而火爆的源頭，則是新房和周邊二手房的價(jià)格倒掛。價(jià)差越大，逐利空間越大，樓盤(pán)越火爆，得房率越低，這一規律，放至任何區域、任何城市、任何板塊，任何樓盤(pán)，皆準。

以上海院子為例，該樓盤(pán)一期開(kāi)盤(pán)售價(jià)9.5萬(wàn)元/㎡，周邊的二手房?jì)r(jià)位在8.5萬(wàn)元/㎡-9萬(wàn)元/㎡間，房源376套，認籌611組，不算特別火爆。而跟上海院子差不多同時(shí)拿到預售證的中糧前灘壹號，共推出437套房源，銷(xiāo)售均價(jià)8.5萬(wàn)元/平米，其認籌數則高達3127組。這源于中糧前灘壹號周邊二手房?jì)r(jià)格在9萬(wàn)到10萬(wàn)左右，高于新盤(pán)預售價(jià)。

一些新盤(pán)的價(jià)格倒掛差價(jià)如此之高，以致于逐利者不惜通過(guò)代價(jià)高昂的企業(yè)購房形式來(lái)繞開(kāi)限購規定，并通過(guò)注冊多個(gè)公司的方式來(lái)增加搖號中簽的幾率。

4月10日，瑞安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上海翠湖天地雋薈推出118套預售房源，385組客戶(hù)認籌，而其中55.6%為公司客戶(hù)。該樓盤(pán)推出的戶(hù)型為290平米和390平米，預售證的單價(jià)范圍在12萬(wàn)-19萬(wàn)元/平米之間。一套面積最小、最低單價(jià)的房子，總價(jià)也要3500萬(wàn)元。而翠湖天地早期房齡12年的二手房，單價(jià)目前已在十五六萬(wàn)左右，而新房最低價(jià)只有12萬(wàn)，價(jià)格倒掛明顯。

6月26日，杭州爆出搖號丑聞：同屬于一個(gè)法人的三家公司同時(shí)搖中了九龍倉瓏璽3套房子，而正常情況下三家公司同時(shí)搖中的概率為0.34%。

當天，杭州市房管局嚴禁企業(yè)購房，而在此前一天，長(cháng)沙嚴禁企業(yè)購房，此前兩天，西安暫停向企業(yè)事業(yè)單位和機構售房。

上海則在7月2日規定，企業(yè)購買(mǎi)商品住房必須同時(shí)滿(mǎn)足設立年限已滿(mǎn)5年、在本市累計繳納稅款金額已達100萬(wàn)人民幣、職工人數10名及以上且按照規定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿(mǎn)5年等條件（已繳納稅款金額滿(mǎn)500萬(wàn)元以上的企業(yè)除外）。同時(shí)，企業(yè)購買(mǎi)的商品住房再次上市交易年限從“滿(mǎn)3年”提高至“滿(mǎn)5年”。

王強表示，上海的規定沒(méi)有像杭州等地那樣一刀切，這源于上海新盤(pán)除了極個(gè)別超級網(wǎng)紅盤(pán)外，大多數并沒(méi)有出現價(jià)格倒掛的現象，在無(wú)逐利空間的情況下，上海沒(méi)有出現大范圍的企業(yè)購房現象，而上海出臺的文件中對企業(yè)資質(zhì)的規定，也堵住了臨時(shí)設立空殼公司購房的漏洞。

在還沒(méi)有出臺企業(yè)限購政策的部分二線(xiàn)城市，通過(guò)企業(yè)購房來(lái)增加搖號機會(huì )的現象還是非常普遍。

陳東是一家媒體創(chuàng )業(yè)公司的老總，公司的辦公地點(diǎn)在南京建鄴區奧體附近中心，這里是南京樓市最熱門(mén)的版塊——河西，秦淮河的西邊。由于河西的新盤(pán)價(jià)格跟周邊的二手房倒掛太厲害，這里的新盤(pán)異?；鸨?，經(jīng)常出現幾百套幾千人甚至上萬(wàn)人認籌的壯觀(guān)場(chǎng)面。陳東稱(chēng)，6月份，河西推出了幾個(gè)爆款的盤(pán)，他也以公司的名義去認籌了，還有一些同事也“各顯神通”都去認籌了。

“有棗沒(méi)棗，先打一竿子再說(shuō)。我聽(tīng)說(shuō)有運氣好的，在河西買(mǎi)了5套房的，當然，他沒(méi)有違反限購政策，通過(guò)親友的名義買(mǎi)啊，或者通過(guò)設立公司的名義，只要有逐利空間，辦法總是有的。”陳東表示。

不惜一切高周轉

一邊是紅紅火火的新房市場(chǎng)，另一邊則是開(kāi)發(fā)商資金的捉襟見(jiàn)肘。

今年5月份以來(lái)，碧桂園、新城控股、合生創(chuàng )展等多家公司在交易所擬發(fā)行的債券遭到“中止”。6月末，發(fā)改委發(fā)文規范開(kāi)發(fā)商在海外發(fā)債。發(fā)改委表示，規范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內外房地產(chǎn)項目、補充運營(yíng)資金等。而受人民幣對美元匯率波動(dòng)的影響，房企在海外發(fā)債的成本也開(kāi)始增加。

資金的掣肘，使得開(kāi)發(fā)商不惜一切代價(jià)賣(mài)房回款，高周轉成了流行于地產(chǎn)圈的熱詞。

“前一段碧桂園高周轉的內部文件引發(fā)熱議，很多地產(chǎn)圈的人在朋友圈圍觀(guān)看熱鬧，但其實(shí)大家都很羨慕碧桂園的做法，只恨自己的制度和管理做不到碧桂園那樣的周轉速度。”王強表示。

如今，連此前一直以高品質(zhì)要求著(zhù)稱(chēng)的綠城、龍湖等開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始走在“高周轉”的路上。

綠城近期發(fā)布的內部文件，要求員工加快銷(xiāo)售，要早銷(xiāo)、多銷(xiāo)、快銷(xiāo)，要加大應收款項催收力度，傾盡一切努力獲得受限價(jià)政策影響項目的預售許可證，對于不受限價(jià)政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前到2018年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，嚴格控制付款。

泰禾集團董事長(cháng)黃其森也表示，高周轉就是利潤，就是競爭力，泰禾要求二線(xiàn)城市的項目原則上6個(gè)月左右開(kāi)盤(pán)，不能超過(guò)8個(gè)月，如果超過(guò)8個(gè)月，就基本不考慮拿這個(gè)項目。

現金為王。

開(kāi)發(fā)商通過(guò)高周轉快速回籠資金之后，在投資拿地上則變得十分“吝嗇”。

融信中國資本中心高級融資總監倪翔宇表示，融信內部有一個(gè)以收定支的規定，即各位事業(yè)部在投資拿地時(shí)，要看有多少銷(xiāo)售還款，這個(gè)款項減去經(jīng)營(yíng)支出，多出來(lái)的錢(qián)才能進(jìn)行投資。

2016在上海“瘋狂”拿地王的融信，2017年未在上海拿地。2015以來(lái)，融信在杭州重倉拿地，到目前為止融信杭州土儲超過(guò)1500億左右，杭州市場(chǎng)在2017年的銷(xiāo)量也為融信立下了汗馬功勞。

然而，2018年以來(lái)，融信僅在杭州土地市場(chǎng)上拿下一兩塊地，融信中國第三事業(yè)部總裁余麗娟表示，融信集團給杭州市場(chǎng)的土地投資指標是220個(gè)億，但她一季度才才完成70個(gè)億。

土地市場(chǎng)的回凉在南京也有所體現。

6月29日，南京上半年最后一場(chǎng)土拍啟動(dòng)競拍，在這次土拍上成功拍出的城南、江寧四幅地塊，均未達到最高限價(jià)。其中，江寧科學(xué)園G26地塊被萬(wàn)科拿下，樓面價(jià)14171元/㎡，與區域內地價(jià)最高的聯(lián)發(fā)翡翠方山22344元/㎡的樓面價(jià)相比，地價(jià)下降8173元/㎡。

“公開(kāi)市場(chǎng)的拿地規則越來(lái)越苛刻，并購市場(chǎng)的競爭也越發(fā)廝殺慘烈。”王強稱(chēng)。

世間已無(wú)地王，金錢(qián)落袋為安。